旧村改造项目分析

1、3、旧村改造在城市化中的作用旧村由于历史和等原因，规划管理无序，布局结构混乱，基础设 施缺失，、消防安全、治安计生等问题突出，道路泥泞、污水横流、 垃圾成堆、供水电力通讯杂乱等现象严重，极大地降低了居民的生活 质量，影响了城市的整体面貌。“城中村”改造是改善人居环境、提 升城市品味，为适应已批准的城市总体规划的需求， 实施的的改建工 程。其是推进的必由之路，是建设文明、生态、和谐、的重要保障。“城中村”改造在城市中心城区土地日显稀缺的现状下， 不仅为 部分房地产开发企业提供了城市发展用地， 提高了城市土地的利用效 率。其高起点、高标准进行规划和建设也有利于解决当地的规划无序 的问题。改造后将成

2、为功能齐全的综合区域，蕴含着巨大商机，改善 了当地的投资环境。同时将会给安置在该区域内的居民（村民）提供 大量的就业岗位，为居民（村民）从事第三产业提供良好的区位优势， 个人收入将大大提高有利于促进城乡一体化的发展。其采用的建设标准也在节能和环保方面也起到了很大的作用。总之，旧村改造工程解 决了城市化过程中出现的问题，有利于推动城市化进程的健康合理发 展，推动生态文明城市的建设。旧村改造类型旧村改造是一项聚民心、暖民心、稳民心的民心工程、战略工程, 实施好该工程，必将大大改善农村群众的居住环境， 有效推进社会主 义新农村建设。近期，政府先后出台加快旧村改造工作的意见，从上级工作部署来看，旧村改

3、造势在必行。1、旧村改造模式和开发类型旧村改造是一项全新的较为复杂的工程。 在村庄布局、改造开发 模式等方面可供借鉴参考的经验办法不多、 具体操作实施难度大的情 况下，应根据旧村所处的区位和实际情况，区分不同的改造类型，然 后根据不同类型研究制定相关政策， 扎实推进旧村改造工作。根据旧 村改造情况，旧村改造可以分为以下类型：撤村建居型；小城镇集聚 型；农村社区型；大企业（项目）驻地及周边村庄改造型；旧村原址 改造型。依据相关的类型可以提出不同的开发方案，目前的情况下有以下 几种开发方案：（1）政府主导型财政直接投资是政府支持旧村改造的方式之一。 在这种模式下，政府充当开发商的角色，直接投资改造

4、旧村，解决村 民的拆迁安置问题，进行开发建设，从而达到改造目标。此种模式较 适合于重点项目统筹建设型村庄改造。优点：该模式政府能够从整个城市景观、环境效益和社会效应上 按照城市规划的要求进行更新，从根本上解决旧村问题。能够保证改 造质量，也能在一定程度上降低改造的成本 （土地出让金以及部分税 费的免除）。但同时要求政府一次性投入大量的财政支出。缺点：从实践来看，无论是公共设施的建设还是房地产项目的开 发，想要大规模改造旧村，单凭政府的财力是负担不起的。因用地规 模、用地兼容性等因素的限制，并不适合建设这样的项目。所以，此种模式仅适合于局部地段的改造， 或个别政府项目的建 设需要。(2)村级主导

5、型以村为操作主体，以村集体经济为基础，自行组织实施非市场化 的改造是旧村改造的实施模式之一。优点：该模式由村民改造，不仅容易解决拆迁补偿这个重大障碍， 还省去了开发商的利润部分，总体上降低了改造项目的开发强度和改 造成本。同时，能够调动居民的积极性，从而能够灵活、有效地吸引 相当数量的小规模资金投入到改造中，也能避免由于大量人口置换 带来的一系列社会经济问题。缺点：由于村委会独立承担旧村改造的全部工作， 对其经济实力、 村干部的技术力量及经营管理、协调等各方面能力都要求比较高。若 村集体经济实力较弱，则村民自筹资金的压力较大。因此，该模式主要适合于：集体经济实力强大、村领导班子组织 协调能力强

6、、群众基础好的村。(3)开发商主导型在村投资能力有限、政府又不打算大规模投资的条件下，为推进 旧村改造的进程，开发商介入值得考虑。开发商介入可有多种方式， 最完全的方式是开发商主导：开发商成立项目公司，负责征地、拆迁、 补偿、安置、建设、销售等，按市场化方式进行综合开发。这种方式 在旧村改造实践中被证明是成功的经验，也利于促进旧村的根本转 变。优点：开发商经验丰富、经营管理能力及技术力量强，承担旧村 的改造，将有利于保证片区开发档次与品质。 同时可借助知名开发商 的品牌，树立片区高档次形象，提高市场价值。开发商独立承担可实 现改造过程中的拆建统一，有利于整体规划、整体协调、控制开发运 作时间。

7、缺点：政策限制与市场化的困难。按现行土地政策，旧村的留用 地、宅基地等建设用地均属集体用地性质，仅可用于建设村民住宅、 村公共设施、村集体经济发展二、三产业，但不能转让，不得建房出 售。在这样的背景下，旧村改造的融资、开发商的介入等在操作上面 临困难，市场化的改造方式难以实现。这种方式适用范围比较广，具有很大的代表性。(4)村与开发商联合开发型政府指导，由开发商与村委会共同组建旧村改造公司， 负责拆迁 安置、土地平整、回迁返建、商品房建设等整个城中村改造的全部工 作。优点：村委会参与整个旧村改造的开发工作，也有获利机会，故 开发积极性相应提高。村委会参与整个开发改造工作，代表村集体及 村民利益

8、，利益统一，有利于开展工作，确保改造顺利进行。开发商 与村委员会共同承担可充分利用双方优势，保证开发改造工作顺利进 行，同时拆建统一也有利于整体规划、整体协调，加快开发进度。缺点：主要在于开发商与村委会双方共同组建的开发改造公司的 企业决策、经营管理权的分配，以及利益划分的问题。此问题解决不好，容易产生矛盾，影响双方合作意向在实际操作中，可探索通过不同的股权划分、控股形式实现经营 管理权的分配及利益的划分。(5)政府与开发商联合开发型实行政府收储后统一拆迁安置，净地招拍挂后由开发企业进行开 发建设。优点：该模式有利于在当前形势下加快城中村改造步伐，加快城 中村的拆迁安置，政府在城中村改造过程中

9、能够实现土地收益， 也有 利于政府合理把握开发建设的节奏和土地投放量，实现村民赢环境、 开发商赢利润、政府赢形象的 三赢”。缺点：政府融资难。解决的途径有两种：一是利用土地收储贷款。二是利用国有资产运营公司这个融资平台。目前形势而言，受国家政策限制，加上我县土地收储数量极少，利用土地收储贷款很难实现。国有资产运营公司这个融资平台融资效果还可以， 但大部分用于城市 建设，拿不出更多的资金用于旧村改造。因此，从目前情况来看，该模式在实际操作中存在很大的困难。以上只在对五种旧村改造开发模式进行了分析比较， 在实际操作 中，应结合各类旧村改造的实际和特点，创造性的选择和探索改造开 发模式，确保旧村改造

10、工作取得实效。济南市旧村改造分析截至2011年11月中旬，济南市超额完成省里确定的三年建设农房20万户任务，共新建农房 26.5万户，完成三年任务的144%,其 中整村迁建23.5万户、分散建房3万户；实施村庄改造项目337个, 涉及村庄553个，总投资达390余亿元；完成危房改造3万余户。济 南市的旧村改造工程取得了忧郁的成绩，得到了广大农民的极大拥 护，使农房建设真正成为贴近群众需求，是符合民意的一项惠民工程、 德政工程和民心工程，把好事真正做到了百姓心坎里。加快旧村改造，对于改善城乡居民生产生活条件，进一步优化城 乡环境，加快推进新农村建设，拉动内需促进济南市经济社会发展都 有着极其重要

11、的作用。但是，旧村改造是一项系统工程，涉及面广， 工作难度大。虽然进展比较顺利，但也暴露出一些问题和困难。(1)资金短缺问题。第一，县镇财政压力大。山东省人民政府 关于继续推进农村住房建设与危房改造的意见(鲁政发201221号) 明确要求，各级政府要设立专项资金，并对旧村改造户加大扶持补助 力度。二、村级集体经济比较薄弱。就目前村集体经济现状而言，多 数村集体没有能力承担旧村改造工作。 三、农民自筹难度大。近年来， 农村经济实现了较快发展，农民收入有了大幅度提高。但建造新房是 一项重大的建设性投入，同时需要大量的基础设施配套，就目前情况 而言，多数村庄农民收入水平与建房投资相比， 资金缺口比例

12、仍然很 高，部分危旧房改造户尤其是困难户缺少原始资金，筹款能力又比较差，这给旧村改造工作带来更大困难。(2)群众思想障碍问题对于旧村改造工作，当前群众存在三种思想倾向：一是急于改。有些群众对旧村改造工作抱有很大希望， 急切盼望开展旧村改造。二 是不敢改。部分群众担心改造后利益得有到保障，造成土楼致贫”问题三是不愿改。一些群众由于受传统、家族、宗派等原因的影响， 看重的是手中的土地，一些 城中村”农民由于受既得利益影响，封闭 狭隘的小农经济意识浓厚，怕改造后失去 房东经济”这块主要经济来 源。因此，广大村民存在着既想改(为改善生活质量)、又怕改的等 待观望心态。(3)政策问题。一是旧村改造涉及土

13、地利用制度、投融资体制、 行政管理体制等诸多方面问题，因而在操作上没有统一的政策和成熟 的模式。二是农村住房属于集体用地，改造后新建房屋除部分用于农 民拆迁安置外，其他部分作为商品房出售用于平衡改造资金。因这些 新建房屋土地性质为集体用地，只能出售给本村村民，一般不能对外 出售。济南市旧村改造发展前景(1)济南市政策的大力支持为推进旧村改造工作，省政府和市政府相继出台了相关政策措施，并对财政扶持、土地、费用减免等政策进行了明确。济南市财政每年安排1亿元农房建设专项资金。济南市财政又筹集5亿元扶持资 金，用于旧村改造任务的启动和资金周转， 为充分发挥济南市扶持资 金的效益，将5亿元市扶持资金的还款期限延长到 2012年12月底。 济南市要求县(市)区自筹资金支持农房建设，各县市区投入配套资 金约合10余亿元。良好的政策支持将促进济南市的旧村改造项目发展。(2)