工程策划管理

1、工程策划管理 房地产策划的重要性 1、清楚房地产市场产品的特点： 在进行项目策划之前，我们首先要清楚自己是在对什么样的产品进行策划，这类产品有着什么样的特点。 商品住房，是一种很特别的商品。住房可以通过市场自由买卖也就是近二十年的事情。在二十年以前，住房是由国家统一分配，并不是一种可以买卖的商品。但是随着我国实现住房改革后，住房成了一种商品，可以买卖，但仍要受一定限制的商品(个人之间买卖住房，必须要到房管部门办理过户手续，并缴纳契税等法律的限制)。有一个安身之所是人类生存的最基本必须求，而马斯洛的必须求层次理论也将安全必须求列为仅次于饮食(生存)以外最重要的必须求。同时我们国家人口众多，18亿

2、亩的土地红线决定了土地的稀缺性，这同样决定了商品住房在我们国家具有价格高，很可能具有唯一性消费的特点。在一个像济南章丘这样的三线地级城市买一套商品住房都必须要五十万元，这基本上是一个一般家庭一辈子最大的支出。但关于高收入人群来说，住房从某种意义上是身份的象征，高贵奢华的高档社区代表了居住者显赫的社会地位。 2、进行准确的市场定位： 进行项目策划，定位是关键。项目定位是在目标客源建立的基础上，为最大限度的满足客户的必须求而对项目的整体把握。它是围绕目标市场将项目的功能、形象作特别的有针对性的规定。在什么位置建什么档次的楼盘，建多大面积的户型，在进行策划之前都要很准确的弄清楚这些问题。高、中、低端

3、楼盘的定位，中式风格、欧式风格等项目建筑形式的定位都很重要。在一个低端楼盘的项目里搭配古典浪漫的欧式风情建筑，显然是不合适。甚至可以打破传统的按人口、地域、收入等要素进行项目定位的做法，重新针对将来十年最具潜力的购房者群体制定、建造具有定制意义的房子。 3、以人为本，通过差异化的手段完成房地产项目策划： 在个房地产行业竞争激烈的年代，更要注重以人为本，通过差异化的手段完成好项目策划。注重人们对住宅新功能的要求，例如强调舒适性、注重娱乐性和多功能等方面的要求，在制定的细节方面做好项目策划。 房地产工程管理全程策划研究的内容 房地产工程的区位分析和选择 房地产工程对区位的选择要求较高，选择较好的区

4、位能够带来更好的经济效益。影响房地产工程项目区位的因素较多，通常工程项目所在地的地形、水文等自然条件对区位的影响较大。另外在城市中不同的地块位置有着不同的用途，城市规划部门对土地的规划要求不尽相同，这也会对房地产项目的区位选择产生显然的影响。所以在房地长项目区位选择的时候要充分的对城市的定位、城市发展的方向和目标有一个准确的熟悉。同时也要合计到城市的交通方面的因素影响，随城市的市政基础设施和公共的配套服务设施的完备状况、人口和经济分布状况也要有全面的了解和熟悉。 房地产工程项目的定位 房地产工程项目的定位主要是对产品的定位、对客户的定位、对形象和品牌的定位。产品的定位主要是为了在公众面前树立一

5、个优良的产品形象。对房地产工程的定位是房地产开发企业将自己的产品有目的和针对性的推广和销售。要合计到所面向的客户群体的必须求。对客户的定位就必须要了解房地产项目的消费群体的特征，对消费者的行为和动机进行研究。要注意对房地产工程项目产品形象的宣扬，能够方便快捷的进行形象的宣扬，跟工程四周的各种市场环境结合起来。在房地产企业竞争激烈的今天，房地产开发公司必须确立自己的企业品牌和开发的房地产工程项目的品牌。 房地产开发项目的营销策略 房地产开发项目的营销策略的核心是以消费者为中心。在营销策略的制定过程中要对消费者的消费必须求和消费的欲望有一个全面的熟悉，在此基础上来制定合理的销售计划，制定合适的销售

6、价格，从而来吸引更多的客户的眼光。另外在销售策略的制定过程中要适当的合计房地产工程项目销售的节奏。房地产项目的营销策略主要是产品策略、价格策略和营销渠道的定位。 项目实施过程中的管理具体措施 1、充分重视做好施工准备工作 工程中标后，建设施工单位既要着手编制详尽的施工组织制定，又要对中标前施工组织制定的完善，从牛产、技术及要求和施工的关键部位、安全、质量确保措施为主线，拟定科学合理的具体实施细则，做好施工组织制定，采纳先进技术和现代化的管理方法，科学地组织施工，对提升劳作生产率，保证工程质量，缩短工期，节约材料，降低工程成本，文明施工，获取社会效益和经济效益，发挥着重要作用。所以必须使项目部各

7、相关人员对施工组织制定有一个全面的了解，保证施工组织制定的落实落实。 2、精干施工管理人员，组织专业队伍合理施工。施工现场管理机构及作业队伍要少而精，做到一方面必须要广大工程技术管理人员提升熟悉，转变观念，努力提升自身的技术业务素养，干部、工人一专多能，减少计划外用工，降低外雇人工费支出，既可以增加职工收入，又能调动职工的积极性和创造性，提升职工的工作效率。另一方面要结合企业的实际和具体的业务加以落实落实，要求施工管理人员，做到对施工进度计划和施工方案了如指掌，能够在施工中组织专业队伍连续交叉作业，使工序衔接合理紧密，避免窝工，既能提升工程质量，确保施工要求，又可以降低工程成本，因此做好施工组

8、织制定工作是实现施工技术和施工管理相结合的有效形式。 3、合理选用施工技术，采用强有力的赶工措施。在满足工程合同及制定图纸的质量要求前提下，采纳新材料、新工艺、新方案，减少主要材料的浪费损耗，杜绝返工，返修及合理缩短工期来降低工程成本。如：某小区的六层框架住宅施工中，为了抢工期，保质量对硬架支模、门井式脚手架等进行了比选，最后结合该工程的现状、特点，采纳了硬架支模的方法。 4、严格质量控制。工程质量成本是指为使完工工程达到合同质量标准要求所发生的一切费用，包括：确保工程达到合同质量标准要求所支付的费用;完工工程未达到合同的质量标准要求所造成的损失(返工或返修等);处置工程质量缺陷所发生的费用。控制好工程质量成本，必须消灭工程质量问题成本和缺陷成本，同时要求提升质量检测环节及质量检测工作的效率，减少预防成本支出，只要把好材料入口质