学习物业条例演讲材料

1、适应新城市化开展需要全面提升物业管理执法水平学习?市物业管理条例?的思考各位领导、同志们，大家好！今天能够和行政执法系统 的同行们坐在一起相互学习交流，共同探讨物业管理方面的 问题，我感到十分荣幸，也深刻地体会到了作为一名城市管 理者所肩负的这份重要责任。今天我要演讲的题目是：适应 新城市化开展需要，全面提升物业管理执法水平学习 ?市物业管理条例?的思考。众所周知，城市管理是一项系统而复杂的工程，它包罗 万象，联结千家万户，大到人们的生存环境，小到个人的衣 食住行。随着生活水平的不断提高，人民群众对居住小区的 生活环境要求也越来越高。近年来， 我国城镇住房制度改革 的力度不断深化，房屋的所有权

2、结构发生了重大变化，公有 住房逐渐转变成个人所有。与此同时，原来的公房管理者与 住户之间管理与被管理的关系，也逐渐演变为物业管理企业 与房屋所有权人之间效劳与被效劳关系。在住房制度改革和 城市建设开展过程中，物业管理这一新兴行业应运而生。目 前，全国物业管理企业飞速增加。它的产生和开展，对于改 善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就 业起着积极的作用。同时，也出现了一些问题，需要通过立法、完善制度加以解决。?市物业管理条例?由市第十四届人民代表大会常务委 员会第二十三次会议于 2021 年 8 月 31 日通过，已经省第十 一届人民代表大会常务委员会第十九次会议于 2021 年

3、9 月 29日批准，并已于 2021年 1月 1日起施行。该条例 明确了 业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务，规 物业管理企业的行为以与业主大会、业主委员会、职责、运 作，保护业主的共同利益，为改善人民群众的生活和工作环 境创造良好的条件。?市物业管理条例?第三条中规定： “ 建设、规划、城建、 财政、民政、公安、工商、物价、环保、城市管理行政执法等有 关部门，按照各自职责负责物业管理区域相关的监督管理工作 。 城市管理行政执法部门首次被写入地方法规， 足以说明其地位与 作用。 2005 年 6 月 1 日起施行的?市相对集中城市管理行政处 罚权规定?第二章职责与权限第九条本市城

4、市管理行政执法机关 行使以下职权包括房产管理方面法律、 法规、 规章规定的行政处 罚权，这也就明确了城市管理行政执法局在?条例?中应负的职 责，即行使该?条例?的行政处分权。例如： ?条例?第三十 一条规定物业效劳企业不得有以下行为： 一减少专业人 员数量、物业管理类型和面积，达不到物业效劳企业资质等 级标准的；二违反有关规定，聘用未取得物业管理职业 书人员的；三将一个物业管理区域的全部物业管理业务一并委托给他人的；四挪用住宅专项维修资金的；五擅自改变物业管理用房用途的；六擅自改变物业管理区域按照规划建设的公共建筑和公共设施用途的；七擅自占用、挖掘物业管理区域道路、 场地，损害业主共同利益的；

5、八擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；九物业效劳合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；十与物业管理招标人或者其他物业管理投 标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；十一不履行物业效劳合同；十二超越资质等级承接物业管理工程的；十三出租、出借、转让资质等级证书的；十四法律、法规禁止的其他行为。违反以上规定，物业效劳企业均将受 到行政执法部门不同程度的处分。新条例明确了政府的职能划分，明确了对区、县市 房产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府在物业管理活动 中的职能划分。这样不仅有益于规物业市场秩序，也可以避 免在出现物业纠纷时投诉无门等状况。例如第四十条规定： 物业管理活动中发生

6、纠纷的，可以协商解决。无法协商解决 的，可以由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和区、 县市相关主管部门进行调解。调解不成的，当事人可以 依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。新条例的出台与实施，不但能解决“物业与开发商踢皮 球、互相扯皮 “收取物业费费力等难题，还有多项创新性容首次写入地方立法。现在好多居民都居住在物业小区， 均享受着物业公司的效劳，同时也需要交纳一定数额的物业 效劳费，那么，物业效劳费都包含哪些容呢？?条例?第三 十五条规定，物业效劳费应当包括物业效劳人员费用、物业 共用设施设备正常使用和日常运行与维护，绿化养护、清洁 卫生、秩序维护、物业共用设施设备保险与公众责任保险费

7、用、办公费用、 管理费用， 以与固定资产折旧等支付的费用。 例如，小区里地滑，业主摔伤了 ;漏水弄坏电梯 ; 墙皮脱落砸 车这些具体问题找谁解决？这些业主和物业公司扯不清、道不明的问题就通过这部法规来解决，也就是应该由保 险公司来赔付，但是不但没有哪个物业公司购置保险，就连 居民对其也鲜有了解。只因为不了解自己合法权益，本应该 很好解决的事情倒成了无头公案。如果设立了业主大会以 后，物业效劳企业是否继续购置保险， 那么要与业主大会协商。 也就是说，如果业主一致认为不必买这个保险，物业公司应 该将这份钱，从物业费中扣除退还给居民。那么，交了物业 费，而物业“撂挑子了，业主该怎么办？?条例?规定，

8、物业公司必须实行“履约保证金制度 。既物业公司进驻小 区前要先向房产管理部门交纳一笔费用， “未按照合同约定 提前退出的，居民委员会或者村民委员会应当对物业管理区 域的环境卫生和垃圾收集清运实施管理，直至业主大会选聘 新的物业效劳企业，相关费用从物业效劳企业履约保证金中列支。这项规定可有效防止小区物业公司携带物业费人间 蒸发。同时，不住的房子也要交物业费，“我这个房子没人住，不交物业费。“我用不着物业效劳，不交物业费。 各 种听似不交物业费的充分理由，被第一次明确确认为是行 为。?条例?中第三十七条规定，“业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需承受相关物业效劳等为由，拒付物 业效劳费。同

9、时，“物业效劳企业不得以局部业主拖欠物业 效劳费为由减少物业效劳容或者降低物业效劳质量和标 准。这一容那么有利于规物业市场。这看似给物业效劳企业 上了紧箍咒，实质上是起到了净化物业市场的作用，是 有利于物业管理市场规的重大利好。说白了，收缴不上来物业费，是物业公司自己能耐不够，效劳不到位，所以更 没有理由因此降低自己的效劳质量和标准。断水了，漏雨了，等不与业主投票决定是否动用维修基 金，这可怎么办？住宅专项维修基金是干嘛用的呢？首先， 住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设 备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅共用部位一 般包括：住宅的根底、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以与

10、 户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备一 般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、 沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用 设施设备使用的房屋等。?条例?第四十八条规定，物业管 理区域，发生危与房屋使用平安、严重影响房屋住用等紧急 情况时，应立即使用住宅专项维修资金对共用局部进行维 修、更新、改造。这意味着，影响房屋使用功能的紧急情况 之下，可以“走快速通道先行维修。除此之外，有些情况 下，使用住宅专项维修资金也不必再征求全体业主的三分之 二以上同意之后再使用。 ?条例? 规定，“涉与局部幢、 单元、 楼层共用部位、共用设施设备维修的，由所涉与围的业主讨

11、 论，经专有局部占建筑面积三分之二以上的业主且占总人数 三分之二以上的业主同意后使用。 也就是说，如果某住宅 某一单元的电梯突然损坏，只要住在这个单元三分之二以上 的业主同意，就可以使用专项维修资金，无需征求其他与此 无关业主的同意。?条例?的出台，也对 2000年 6月底以前交付使用，房 屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责 任的住宅区，以与由政府组织建设的安居、解困回迁等住宅 区的物业管理提供了保障。同时，新?条例?的出台又会有稍感缺乏的地方。 这次 ?条例?的出台使相关的管理部门在对行为的具体操作上有 了抓手、起到了效果，更好地制裁了行为，保护了业主的合 法权益。但面向物业

12、公司的主管部门 房产局小区办，一共才有几个人， 再加上相应的监督管理和问责机制还没有完全建 立起来，要做到对所辖区域多个小区与其物业公司进行有效的监 督管理， 试想，又如何能真正做到全心全意监督和管理呢？当接 到业主所投诉的问题， 又如何能做到责任在身， 抓紧办理呢？而 往往是物业公司并没有得到与时有效的监管， 使得业主的应有权 益得不到更好的保障， 让这些规定也成为了一纸空文。 做为负责 物业管理区域相关监督管理工作部门之一的行政执法局， 常常会 接到来自业主或物业公司的投诉案件， 其所投诉的容大多是房屋 拆改和侵绿占绿等行为。 在做对涉嫌的行为进行取证调查时， 往 往会出现当事人的不配合， 甚至阻碍正常的执法工作， 让调查取 证工作难以进行， 不能与时有效地阻止和制裁当事人的行为。 这 就还需要健全和完善相应的法律法规， 让执法人有法可依， 有章 可循；让者无漏洞可钻；让制度的严肃性受到尊重；让邻