我国各线城市房价影响因素分析-论文_图文

1、 表 解释变量 一线城市楼价影 响因素回 结果 模型 木 模型 模型 模型 术 模型 （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ 一 ） 曰。 （ 木 ） 术 （ ） 丰 （ ） （ ） 串 （ ） （ ） （ ） （ ） 检验 检 验 观 测 值 说明： （ ） 括号 中的数 字为参 数估计量 检 验值 ；（ ） 表 示通过 显著性水平为 的 检验 。 从表 看 出模 型 的拟合程度 效果 最好 ，因此得到一线城 市楼价 影响 因素 的回归方 程： （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） ： 表

2、解释变量 二线城 市楼价 影响 因素 回归结果 模型 模型 模型 模型 （ ） 模型 （ ） （ ） （ ） 术 （ ） （ ） （ ） （ ） （ （ 一 ） 一 （ 一 ） 一 （ 一 ） （ 一 ） 一 （ ） （ ） （ ） （ ） 木 术 木 （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） 检验 检 验 观测值 回归方 法 说 明： （ ） 括号 中的数 字为参数估计 量 检验 值 ；（ ） 表示通过显著性水平 为的 检验。 从表 看 出模型 的拟合程度效果最好，因此得到二线城市楼价影响因素的回归方程 ： （ ） （ ） （ 一 ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） 一

3、 （ ） （ 一 ） 表 解释变量 三线城 市楼价 影响因素回归结果 模型 模型 模型 术 模型 模型 （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ 一 ） （ ） 一 （ 一 ） （ ） 一 水 （ 一 ） （ ） 一 ） （ 一 ） （ ） （ ） ， （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） 检验 检 验 观测值 回归 方 法 说明： （ ） 括号 中的数字为参数估计 量 检验值 ；（ ） 表 示通过显著性水平 为的 检验 。 从表 看 出模 型的拟合程度效果最好 ， 因此得到 三线城 市楼价影响 因素 的回归方 程： （ ） （ ） （ 一

4、） 一 （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） 从 回归结果看 ， 模型拟合程度 比较理 想。 在 以下对估 计结果的分析和经济解释 中， 笔者将 实证结果与假 说进行 对比。 从 回归结果 上看 ： 供给方变量 ： 对于一线城市 ， 土地价格 上升 ， 房地产价格 上升 ； 对 于二 线城 市， 土地价格上升 ， 房地 产价格 上升 ； 对于三线城市 ， 土地价格 变量未通 过检验 ， 说 明土地价 格对房地产价格影 响不显著 。一二线城 市 回归结果对 提供足 够 支持 ， 但三线城 市 回归结果 与 相违 背。 需求方 因素： 对于一线城 市， 人均 与房价呈正相关变动 ， 并且影响非常

5、显著 ， 但购房者预期对房价影 响则不 显著 ； 对于二线城 市， 人均 与房价关 系不显著 ， 但是 购房者预期 与房价呈正相关 变动， 而且关 系密切 ； 对于 三线城市 ， 人均 与房价呈正 相关变动 ， 但是影响较 小， 购房者预 期 与房价 呈正相 关变动 ， 影响较大。综上所述 ，回 归结果支持 。 地 方政府变量 ： 一线城 市与三线城 市地方政府 财政收入 占 比重对房价影响 不显著 ； 二线城 市地 方政府 财政收入 占 比重与房价呈正相 关关系 ， 但是 影响较小。 因此 ， 回归结果未 能支持 。 货 币政 策变量 ： 人 民币实际汇率对一线城市房价影响并不 显著 ； 人

6、 民币实 际汇率 与二 线城 市房价 呈 负相关关 系 ， 而影 响较小 ； 人 民币实 际汇率 与三线城 市房价也 呈负 相关关系 ， 但 影响较大。 综上所述 ，回归结果未 能支持 。 （ 三） 回归结果 的进一步解释 从上 面对 于 回归结果 的报告 中可 以看 出，虽然 一二线城市供 给方成本 因素对房价 的影 响在 统计 意义上可 以通过显著 性检验 ，但 从经济 意义上来看 影响较 小 ， 一线城 市 土地价格 上升 导致 房屋价格 上涨 ， 二线城 市土地价 格上 升 ， 导致 房屋价格 上涨 ， 三线城 市土地价格对 房价影响不 显著 。 这表 明 由于房地产行 业的利润率较

7、高 ，而且在 许多地方 由于需求 因素或者政府 干预所带来 的扭 曲，房地产行 业的定价并 非成本定价 ， 从而价格 的变动在很 大程度 上并未反映成本 的变 动。 从需 求方 因素来 看 ，一线和 三线城 市人均 对 一线和 三线城 市房地产价格 的影 响从经济 意义和统计 意义上都较 为显著 ，这表 明收入 约束依然是 目前 一线和 三线城 市 房地产需 求的瓶 颈 ， 收入 的增长会 明显带来房地 产需求 的增加 ，从 而推 动房价 的上涨。 对于二 线城 市 ， 人均 与房价 并无 明显关联 ， 表 明在 二线城市 ， 收入对房地 产需求约 束不大。另外 ， 引入购房者预期是本 文的一

8、个创新之处 。 过去 的学者认 为 中国 目前的 自 有住房率较低 ，对房 屋存 在 刚性 需求 ， 因此房地 产价格预期对房地 产价格影响不大 。 但 是根据 实证分 析结果 发现在 二三 线城 市 ， 购房 者预期对 房地产 价格有 重要影 响 ， 这 表 明二三线城市购房者对 改善 性住 房等需求增加。 从地 方政府 因素来看 ， 一线和 三线城 市政府 财政 收入 占城 市 比重对房价 影响 不大 ， 说 明深化人 民币二次 汇改后 ， 一线和三线城市对房地产 市场 干预减少 ，政府财政 收入构成 转变。 但二 线城 市政府 财政收入 占城 市 比重与二线城 市房价呈 正相关 ， 这

9、表 明由于存在着切 身的利益关 系，多重驱动下 的二线城 市地 方政府努力 防止房价 下滑， 从而为房地 产供应 商提 供各方 面 的支持 ，包括 实际 的政策支持 和 口头 支持 ，对二线城 市房地产泡沫形成具有较 大推 动作 用。 从货 币政策 因素来看 ， 回 归结果 与 相悖 ， 这说 明在深 化人 民币二次 汇改后 ， 一 线城 市 由于 “ 限购令 ” 及政府 管制等原 因， 国际热钱难 以 自由进 出房地 产市场进行逐利 ， 而在二三 线城 市的房地 产市场存在较 多国际投机者 的资金 ， 在人 民币实际汇率上升时 ， 国 际投机者 大量销售房 产 ， 套现 资金 ， 导致房地产

10、供 给增加 ， 房价 下降；而人 民币实际 汇率下 降 时，由于近年来 中国发 展势 头强盛 ， 再加 上近期 “ 一带一路” ， 亚投行 等战略 部署 ， 国际投机者对人 民币持 长期增值 的预期 ， 而房地产作 为长 期保 值 的投资 品， 是国 际投机者 重要投 资选择 ，因此投机 者追 加资金 加入二 三线房地 产市场 ，导致二 三线房 价 上升 五、 结 论 和 政 策建 议 （ 一） 结论 通过 以上 回归结果 同理论假说 的对比，笔者得 出以下主要结论。 土地价格 对房价 的影响在 经济意义上 不显著 。 这表 明房价 的决定 因素 主要不在 供 给方，至少不在供 给成本方面 ，

11、 这 可以部 分验证房地产行业存在较大 的利润 空间。 在 一线和 三线城 市需求 因素 中的人均 对房价 的影响较 为显著。 这 表 明一三 线城 市房价 的一个重要推动 因素是人 均收入 水平 的增长。 但是对于二线城市 ，由于人均 相对 三线城 市较高 ， 而房价相对 于一线城市较低 ，因此人均 收入水 平并未成 为制 约 二 线城 市投资者对房地产 的需求。此外，与过 去学者 认为 中国房地产存在 刚需， 房价 的 预 期对 房价影 响不大 的观 点不 同， 笔者发现在 二三线城 市，需求 因素 中的投 资者预期 对房价影响 比较显著 。 在一线和 三线城 市 ， 地 方政府对房地产价

12、格 影响不 显著 ， 这说 明一三线城 市地 方政府 改革 已取得明显进步 ， “ 土地财政” 现象减少 ； 而在 二线城 市， 地 方政府仍对房地 产价格有一定 影响。 人 民币实际汇率 与二三线城 市房价 呈负相关。结果表 明二三线城 市房地产 市场 中存在 大量国际投机者 的资金 ， 汇率的变动将影 响国际投资者对 二三线城 市房地产 市 场 的投 资 决 策 。 （ 二） 政策建议 二线城市地方政府减少 对房地产 市场 干预。 分税 制改革直接赋 予 了地 方政府新 加税种 的权利 ， 而在财政支 出不断增加的压力下，地方政府 的创 收动力可想 而知。 而和 房产有关 的各种税 费明显

13、成为许 多地方政府 的主要 收入 来源 ，这就很 难保证地方政府 在贯彻 中央关于房价调控政策 时能够落实到位。 经过 多年努力 ， 一线城 市和 三线城市地 方政府 改革取得成效 ， 税 收结构 改变， 但是 二线城 市地 方政府对 房地 产市场 干预仍 旧 较大 ， 只有继续 弱化二线城市地方政府和 房地产 市场 的联 系 ，中央政府 的政策调 控 目 标和渠 道才能统一， 取得真正 的实效。 一线和 三线城 市地 方政府增加经济适用房 等面 向中低收入 阶层 类型的住 房供应 量。 收入水平是制约一线和 三线城市 中低收入 阶层住房需求的瓶颈， 提高他们 的收入水 平会带来 由于 刚性居

14、住 需求导致的住房实 际需求 的增加 ，在统 一市场 的前提下会进 一 步推动 目前 已经存在 泡沫的房地产价格 的上扬。而经济适用房等福利性住房 的供应 ， 等 于变相增加 了中低 收入 阶层的补贴 ，提高 了他们 的收入 ，从 而为抑制 市场价 格 的上涨 提供可能。 二三线城市政府加 强对房地产交 易的管理。作为一个城 市的经济发展基础 ， 房 地产行 业的健康 发展能 带动相 关产业 的蓬勃发展 ， 有利 于城 市的经济繁 荣和进 一步增 强城 市竞争力。 但 国外投机资金常常 以合 法和 非法渠道进入二三线城市房地产市场 ， 参 与房地产 市场炒作 ， 不 断抬 高房地产价格 ， 增

15、 加政府宏 观调控 的难度 和金 融管理 的风 险。 二三线城 市政府应该加强对房地 产市场 交易的管理 ， 如 出台二手房 交易限制 以及继 续完善购 房实名制 等措 施 ； 利用大数据分 析对房地 产项 目下跨境 资本 的结构 、 数量和 动 向进行数据搜集 、 统计 、 监 测和分 析 ， 预测跨境 资本 的意 图和动 向， 防止大量 国际热 钱进 出， 造成二三线城 市房地 产市场崩 盘。 二三线城市政府合理 引导公众对 房价预 期。 从本 文实证 结果可知投资者预期对 二 三线城 市房价影 响显著 ， 正确 引导公 众对房价 的理性预 期 ， 将 对 当地房地产 市场 的 健康 发展发挥