成本分摊管理指引

1、FXBJ-CW-ZY-05 成本分摊管理指引1. 目的1.1. 为规范方兴地产南京公司（以下简称“方兴南京”）成本分摊相关工作，细化开发成本核算原则和方法，扎实做好开发产品成本核算工作，坐实产品及项目利润，同时做好成本资料的比较和分析，为相关决策及管理工作提供支持，特制定本管理指引。2. 适用范围2.1. 本指引适用于方兴南京及其隶属管控的下属城市/项目公司（以下简称“下属公司”）。3. 支持性文件3.1. 根据我国会计准则的相关规定，结合方兴总部财务管理标准和会计管理标准，以及方兴南京成本核算管理标准的相关规定制定本办法。4. 管理规程4.1. 成本核算的基本程序4.1.1. 根据成本核算对

2、象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。4.1.2. 按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。4.1.3. 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。4.1.4. 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。4.1.5. 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。4.1.6. 正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。4.1.7. 正确划分可售面积、不可售面积，按配比

3、原则分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本，按可售面积计算完工产品单位成本。4.1.8. 编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。4.1.9. 成本核算工作流程见成本核算流程图（附件：FXBJ-CW-ZY-05-A01）。4.2. 成本核算对象的确定4.2.1. 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。相关参照原则如下：a.可否销售原则：可否销售是区分作为成本核算对象的基本原则。开发产品可对外经营销售，则应当作为独立的成本对象进行成本核算。b.定价差异原则：是区分

4、不同成本对象的标准之一，不同产品预期售价存在较大差异，则应单独归集核算其开发成本。c.产品差异原则：开发产品在建筑上存在明显的差异，可能导致其成本差异较大时要分别作为成本核算对象。d.功能区分原则：开发产品在使用功能上有明显区分，在定价销售及建造成本方面存在明显差异。4.2.2. 成本核算对象的确定方法：结合项目规模、周期、结构类型等因素，确定具体成本核算对象。4.2.2.1. 单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。4.2.2.2. 对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核

5、算对象。其中：a. 分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。b. 同一期（区）有公寓、写字楼、住宅等不同功能开发产品的，在按期(区)分开核算的基础上，还应按功能划分成本核算对象。c. 同一期（区）、同一功能的开发产品，有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构进一步划分成本核算对象。4.2.2.3. 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。4.2.

6、3. 特殊成本核算对象的确定方法:4.2.3.1. 车位a. 计容积率的地上车库（一般情况下均可售）作为核算对象单独核算；b. 地下、半地下及架空层车位应根据当地政府法规、项目销售承诺等具体情况确定是否独立核算。通常情况下，如当地政策法规规定可销售，且销售合同中明确其为业主所有，则应独立核算，预留相应成本；c. 专用临时停车位：指开发商拥有产权的车位，在销售时明确公示在一定期限内不予销售，仅用于供业主或来访车辆临时停车出租的车位；开发商拥有产权的可售车位中的一部分被明确作为专用临时停车位，则此部分车位不作为核算对象，而作为配套设施，成本全部摊入其他可售产品中；d. 人防地下室不论其是否作为车库

7、，均应作为配套设施，成本全部摊入相应可售产品中；如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。4.2.3.2. 会所a. 按商业报建的会所、对外出售（含出售给物业公司）的会所、开发商保留产权且对外经营的会所应作为成本对象独立核算，预留相应成本；b. 明确约定所有权归全体业主的会所，则应视为配套设施，相应成本全部摊入相关的可售产品中； c. 混合性质会所（部分可售、部分为配套）应根据其可售和不可售部分建筑面积分别按前述两种方式处理。4.2.3.3. 教育及其他设施a. 无偿将产权移交政府以及销售合同中明确约定产权归全体业主所有的教育及

8、其他设施应作为公共配套，成本摊入其它可售产品中；b. 有偿移交政府的教育及其它设施，应作为核算对象单独核算成本，核算成本中是否包括地价应视购入土地时是否计入教育配套部分地价决定，移交费用与实际成本的差额计入当期损益；c. 产权属于开发商的教育及其它设施，按以下方式分别处理：将来予以出售的，应作为单独的成本核算对象，按商业方式处理；教育配套设施收费执行政府指导价而导致收益较低的，也应作为单独的成本核算对象；开发商或者开发商委托的教育机构有权自主定价的，也应作为单独的成本核算对象。4.2.3.4. 廉租房、回迁房、两限房a. 根据土地出让合同、政府规划要求配套建设的廉租房、回迁房、两限房等保障性住

9、房，建成后无偿移交政府分配的，不作为成本对象独立核算，成本分摊至可售产品中；b. 建成后以约定价格或低于市场价对外销售的，应作为独立的成本核算对象，售价与实际成本的差额计入当期损益。4.2.4. 成本核算对象一般应在开工前确定。一旦确定，不得随意改变，以保证成本核算的准确性。4.3. 成本费用项目及会计科目设置4.3.1. 成本费用项目：开发产品成本核算应视开发产品的具体情况设置成本项目。成本项目一般包括下列六项内容：4.3.1.1. 土地获得价款：指为取得土地开发使用权而发生的各项费用。4.3.1.2. 前期工程费：指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质

10、勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。4.3.1.3. 基础设施费：指项目开发过程中发生的，小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的，道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用，红线外与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。4.3.1.4. 建筑安装工程费：指项目开发过程中发生的，列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用(含含发包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费)，有提供材料、设备的，还应包括相应的提供材料、设备费。4.3.1.5. 配套设施费：指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让

11、也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。4.3.1.6. 开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用。4.3.1.7. 上诉成本项目一般作为二级科目在“开发成本”一级科目中进行核算，各成本项目核算内容的说明，详见项目开发成本科目（附件：FXBJ-CW-ZY-05-B01）。4.3.2. 会计科目设置：根据不同开发产品的具体情况设置会计科目的级次、数量，明确不同会计科目的核算内容、方法，以及各科目之间的联系。4.3.2.1. “开发成本”一级科目：核算在房屋等产品开发过程中所发生的各项成本费用。各级明细科目的设置，详见项目开发成本科目（附件：FX

12、BJ-CW-ZY-05-B01）。其中，根据权责发生制原则的相关要求，设置“预估成本”二级科目，核算应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的成本、费用。相关核算原则如下：a. 应预提的费用一般包括：a) 应向政府上缴但尚未缴交的土地出让金、报批报建费等；b) 与合作单位共建项目应负担的由合作单位垫付的费用；c) 配套设施费；d) 其他，如租金、保险金、修理费用、借款利息等。b. 费用预提的时间：应由完工开发产品负担的费用，应在结转该已完工开发产品时预提。c. 配套设施费的预提范围、条件、依据和计算方法：a) 范围：开发小区内不能有偿转让的配套设施将发生的费用。能有偿转让的配套设施作为独立的成本核

13、算对象，其将来发生的费用在发生时计入相应成本核算对象单独核算，不得预提。b) 条件：配套设施尚未建造或尚未完工的。对于分期开发项目，后期建设的配套设施（如学校、幼儿园等）已列入整体规划，且该配套设施服务于项目整体的，前期完工的开发产品应合理分摊服务于项目整体的配套设施费用。但此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。c) 依据：应结合工程部、成本部等相关单位提供的预算造价信息合理预估该部分费用。d) 计算方法：按照各期（区）的建筑面积比例进行分摊。4.3.2.2. “开发间接费”一级科目：归集和分配在房屋等产品开发过程

14、中，本单位项目、设计、工程、预算、材料等业务部门为组织与管理开发项目建设而发生的各项费用。(这类费用由本科目归集并按一定方法、标准分配后，再计入各成本核算对象的“开发成本开发间接费”二级科目成本项目中去)。各级明细科目的设置，详见项目开发成本科目（附件：FXBJ-CW-ZY-05-B01）。4.3.2.3. “开发产品”一级科目：核算已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本。开发项目竣工并达到预定可销售状态，应将归集的各项开发成本结转至“开发产品”科目，完成开发成本的归集、转移。可根据产品类型设置“开发产品住宅/商铺/写字楼/酒店/配套设施/酒店式公寓/廉租房”等二级科目。在进行“开发产品”核

15、算的同时，应收集、整理具体到每户的可售面积构成、销售及其回款情况的详细资料。4.4. 成本费用的归集与分配4.4.1. 土地获得价款：能够分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的“土地获得价款”成本项目中；须由两个或两个以上的成本核算对象负担的，可先在“开发成本土地开发土地获得价款”科目中进行归集，再将其分配计入有关成本核算对象的开发成本；也可以直接分配计入“开发成本-有关成本核算对象-土地获得价款”。分配标准视具体情况而定：a. 按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：a） 分期（区）开发项目，按照各期（区）占地面积比（不含公共部分占地面积）将总地价分摊到各期（区）；b）

16、对于全区共有的会所、景观、学校等配套设施，此部分公共用地的地价按照各期（区）建筑面积比例分摊至各期（区）；c） 再将分配到各期（区）的地价和拆迁补偿费等，按建筑面积分摊至单位工程。b. 按建筑面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：不论是公共用地还是房屋等成本核算对象用地发生的“土地获得价款”成本项目内的费用，均应按房屋等成本核算对象的建筑面积来分摊。4.4.2. 前期工程费：能够分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的“前期工程费”成本项目中；须由两个或两个以上的成本核算对象负担的，可先在“开发成本-土地开发-前期工程费”科目中进行归集，再按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入

17、有关成本核算对象的开发成本。4.4.3. 建筑安装工程费4.4.3.1. 一般应在与承包单位进行工程价款结算时，按承包单位根据当月实际完成工作量提出，经甲方审定、双方确认的“已完工程月报表”、“工程价款结算单”所确定的工程价款，直接计入房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。预付给承包单位的工程款和备料款，不能直接作为建筑安装工程费支出，计入“开发成本”科目，应先在“预付帐款预付承包单位款”科目核算，待工程价款结算时，再从实际应付工程款中扣回。4.4.3.2. 对几个工程一并招标出包且按标价结算的，应在工程完工结算工程价款时，按每个工程(或成本核算对象)的预算造价占各项工程预算造价之和

18、的比例，计算各自的标价即实际建筑安装工程费。根据计算得出的建筑安装工程费，计入有关房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。4.4.3.3. 示范区工程: 包括但不限于销售卖场（售楼处、接待厅等）、样板间等的设计、工程、装饰、维护等费用。该部分成本、费用依性质不同，计入不同的成本分摊对象成本或当期损益之中，详见下方营销设施成本、费用归属表。a. 住宅楼内：以住宅楼做为售楼处、样板间的，发生的设计、建造、装饰相关的费用，计入“开发成本-建筑安装工程费-示范区工程”。b. 会所内：以会所做为售楼处、样板间的，发生的设计、建造、装饰相关的费用，计入“开发成本-建筑安装工程费-示范区工程”；但发

19、生的沙盘制作、销售卖场整改等费用计入“销售费用”。c. 临建设施：搭建临时售楼处、样板间，项目销售完毕需要拆除的部分，发生的费用直接计入“销售费用”；发生金额较大的，建造过程中可以在本科目归集，达到可使用状态后，计入“长期待摊费用”，按照受益期间分期摊销（计入待摊费用的售楼处、样板间在受益期内拆除的，于拆除当月将未摊销完毕的费用直接计入当期）。示范区工程相关成本、费用归属表4.4.4. 基础设施费：能够分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的“基础设施费”成本项目中；如果在开发的建设场地上有多个开发项目，不能区分成本核算对象时，其基础设施费应先在“开发成本土地开发基础设施费”科目进行

20、归集，待基础设施建设完毕后，将归集的费用按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入有关成本核算对象的“基础设施费”成本项目中。4.4.5. 公共配套设施费：凡是产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施，其所发生的支出，应先在“开发成本土地开发公共配套设施费”科目进行归集，待公共配套设施建设完毕后，将归集的费用按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入有关成本核算对象的“公共配套设施费”成本项目中（若有产权并能带来经营收入则结转固定资产）。 4.4.6. 开发间接费4.4.6.1. 开发间接费应先通过“开发间接费”一级科目进行归集，结转时按建筑面积分配到各成

21、本核算对象，计入“开发成本开发间接费”二级科目中。4.4.6.2. 该部分成本应计入房屋等开发产品，不能有偿转让的配套设施、留作自用的固定资产，均不分配开发间接费。4.4.6.3. 人工及行政管理费用：与工程直接相关的人员工资、奖金、补贴等人工费、劳保支出，与工程直接相关的部门办公费用、修理费支出、水电费支出，以及交楼过程中发生的水损、电损、折旧费摊销等费用，需跨期分摊的，按各期建筑面积分摊；在期内，按成本核算对象建筑面积分摊。 4.4.6.4. 资本化借款费用：自产品开发投入起至完工交付时止，与开发项目直接相关的借款利息支出、汇兑损益、及借款手续费等计入开发成本的借款费用。a. 开发项目借入

22、的专门借款，应当以专门借款当期发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得利息收入或进行暂时性投资所得的投资收益后的金额确定，计算方法参照会计准则相关规定。b. 除专门借款以外的一般借款，资本化利息应当根据累计项目支出超过专门借款部分的资产支出的加权平均数乘以所占用的一般借款的资本化率计算确定，计算方法参照会计准则相关规定。c. 项目分期开发的，资本化利息按项目各期实际资金占用分别计算。一笔借款使用于两个成本核算对象，按不同核算对象的实际投入使用的资金占比分摊资本化利息。d. 借款发生的辅助费用包括借款手续费、佣金等借款款项所需要付出的成本。e. 借款费用资本化的期限为自满足开始资本化的

23、条件起至竣工日止。a) 购置土地的借款在实际动工之前，承担的利息支出不予资本化；b) 开始拆迁、平整土地、砌筑围墙、道路修建等通常视为“为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始”，即可作为资本化起点的判断；c) 但拆迁房屋、平整土地、砌筑围墙、道路修建等开始后未再进行后续的施工建造，停工超过3个 月的不应继续资本化；d) 项目竣工验收（或取得竣工备案）时停止利息资本化；e) 精装修商品房于完成精装修相关工程、并经开发商、施工单位、监理单位验收合格时停止利息资本化。f. 因非正常原因造成的停工，停工时间未超过3个月（含）的，借款费用可继续资本化；停工超过3个月的，则此期间所发生的借款费用作为公司期间费用处理。g. 资本化利息每季度分摊一次。4.4.7. 开发成本分摊原则见开发成本分摊原则（附件：FXBJ-CW-ZY-05-B02）。