济南住宅市场研究报告

1、济南市住宅市场历史沿革 ·文山东中原市场研究中心 每一种事物的发展，都要经历几个阶段的发展变化，具体的实例可以参考人类社会的发展。马克思等人在充分的研究了人类社会的发展历程后，提出了马克思主义哲学理论，其中指出，人类社会的发展经历的几个阶段有原始社会、奴隶社会、封建社会、资本主义社会和共产主义社会，并且指出最终的社会形式为共产主义社会。房地产业同样有其发展的规律，本文的主要目的，就是通过参考沿海发展较早的几个沿海城市的房地产发展规律，结合济南房地产发展的实际情况，推断下一步房地产发展的方向，基本确定未来房地产发展趋势，明确将来住宅小区的规划、户型、楼体类型等。我们的目标就是

2、确定“超前半步”的人类居住要求，做一个新时代的弄潮儿，方能做成品牌项目、做成品牌企业，方能引领居住革命潮流。本文主要介绍了济南的房地产发展周期、济南市住宅小区的历史沿革等，结合沿海发达城市的住宅小区发展情况，推断下一阶段住宅的发展方向。一、济南住宅产品阶段分析住宅产品作为房地产的主导性产品，也同其他商品一样存在着更新换代的问题。从济南房地产的发展来看，住宅产品主要经历了三次变革。第一代产品主要表现为材质简单、做工粗糙，仅满足人们居住的基本要求，没有什么风格可言，产品的同质化现象严重。第二代产品开始倡导“人车分流”等“以人为本”的设计理念，初步引入环境概念，风格化的产品设计理念开始出现。第三代产

3、品则在第二代产品的基础上进行了强化，引进先进的网络技术和生态环境概念，强化环境与科技的结合，住宅产品与国际水准接近。济南市住宅产品的变革阶段时间划分为：下面将三个阶段的住宅单独分析。1. 粗放型开发的第一代住宅此类住宅代表着一个时代的产物，有许多共性之处，虽然也包括一些过渡性的产品，但是产品品质的变化还是显而易见的。上表是济南市第一代住宅产品的一些基本设计特征。第一代产品无论从开发商、建筑师及消费者来讲，对住宅产品的认知度都还停留在较低层次，对居家概念的认识还比较粗浅，因为产品还极其粗糙。从建筑设计理念上来看，有以下一些特征：注重朝向、采光、通风的实用性布局早期济南多层住宅多半是行列

4、式的布局，并且没有电梯，强调住宅朝向，户户向南，一梯两户的设计通风和采光都较好，也有一梯四户的设计。许多多层住宅的容积率较低，绿化空地较多，但是楼盘素质仍然不得体现。实用性第一的设计原则，满足消费者生存温饱的需求第一代产品还受到我国早期建筑思想注重实用性的影响，消费者很关心每个单位的使用率。从户性的设计也反映出了第一代住宅产品多半为了满足消费者基本的生存需求。例选佛山苑小区，二房二厅的面积一般在60-80平方米，三房二厅的面积在80-110平方米之间的居多。最初只有一个卫生间，一个客厅。总体上来看，多数住宅单位面积都较小。服务性配套重于观赏性、娱乐性配套济南第一代住宅小区的配套较少，一般配有小

5、学、幼儿园、邮局、便利店、肉菜市场等。早期住宅小区的停车场多设置在地面。室内设计重于室外设计考虑到居住问题的第一步就是要完善住的需求，这是消费者最为关心的问题。这个时期的消费者看重的还是房子本身的结构，房间是否方正实用几乎是每个消费者关心的问题。因为设计师考虑的首要问题就是解决房间的布局，尽量方正实用，而对于房子的外观设计、环境规划尚未有概念。低成本产品的大量重复制造第一代产品之所以以行列式设计比较多，主要考虑到的是成本问题。户型的变化不大，设计起来相对容易，也能够在短时间内重复制造。2. 精细型的第二代产品随着社会经济的发展，逐步出现了专业房地产开发公司，如中润集团、三庆房地产，房

6、地产开发商在规划设计理念和产品风格等方面有了很大改变，开发出的住宅产品与第一代产品差距较大。济南第二代住宅的主要特征第二代住宅产品已经较第一代产品有了质的飞跃，产品的规划设计、建筑外观风格、建筑用料、发展商的经营理念及消费者的鉴赏水平都有了很大程度的提高。第二代产品从消费理念和开发商的经营思路来看，有以下特点：1、 追求舒适消费的居住时尚济南富裕起来的阶层已经不满足于温饱型的住宅消费，而希望自己的居室有别于普通住宅，希望同等水平的人能够生活在自己的周围。他们不再喜欢那种三房二厅100平方米左右的格局，而是希望有工人房、书房等多种功能性用房，也希望有大客厅、大厨房、大卫生间。2、

7、60;满足消费者虚荣心的“欧陆风情”风靡一时欧陆风格的风行，主要是鉴于济南对南方城市的学习，特别是深圳的住宅风格对全国的各地的住宅都有很大的影响。3、 休闲娱乐性配套取代服务性配套随着消费者水平的提高，生活小区内服务性配套已不再成为主要的配套设施。会所的出现，对主要的消费起到了很大的推动作用，但是目前看来会所的利用率并不高，反而成了物业管理的负担。4、 环境意识有了初步的提升以往住宅小区的环境部分往往有建筑师统一完成，现在开发商开始把这一部分规划内容委托给专业的设计师来做。5、 发展商开始倡导“以人为本”的开发理念为了提升小区居民的生活质量，为居民创造安全舒适的生

8、活环境，第二代住宅已经开始注重“以人为本”的设计，如人车分流等。3. 生态与科技结合的第三代产品第三代产品的出现，不仅仅是向南方学习的问题，主要也是市场竞争逼迫出来的。许多开发商为了追求产品的差异化，纷纷在提高产品品质、环和科技含量方面下功夫，以至于各个楼盘之间的竞争日趋升级。第三代产品在质的方面没有太大的提高，但在量的方面却大有提升。同时科技和环境概念越来越成为现代住宅的流行趋势。第三代产品主要特点有：1、 规模化发展是第三代住宅的显著特征大规模的楼盘不断出现，10几万平方米的项目到处可见，规模最大的达到近300万平方米，相当于一个现有城区的大小。大配套、绿化面积大的项目

9、逐渐成为住宅产品的主流，这对一些规模较小的单一项目将构成较大的市场冲击，例如阳光舜城和阳光100国际新城。2、 建筑风格、户型设计呈现多元化趋势第三代住宅已经不再局限于一种或几种风格，各种各样的风格住宅出现，如巴黎花园、新加坡式、荷兰庄园等等。户型的变化也不再是一种作为主导市场，而是趋向多元化，使得每个层次的消费者都有自己的选择余地，第三代产品有较第二代产品成熟了许多，例如中润世纪城“新加坡水岸生活”，阳光100“建在坡地上的北欧风情”等概念。3、 环境成为大卖点在满足了室内居住空间需求之后，许多消费者对家的理解也不仅局限在自己的房间里面，而更多的需要人与自然的融合，小区内

10、的草木都是提升居住品位的必要构件。4、 高新技术被广泛应用据统计，高新技术在住宅中的应用比例仅在5%以下，其科技含量还没有农业高。许多开发商已经意识到高新科技的运用对于住宅产品品质提高的重要性，许多小区智能化水平不断提高，光纤网络、一卡通系统等，为小区居民提供随时上网，足不出户在家中办公提供了方便。二、济南住宅产品演变分析住宅产品的历史沿革主要经历了的三个阶段，下面将详细分析每个要素的变化情况。住宅产品包含的因素有：总体规划、户型设计、建筑风格、细部处理、环境设计、配套设施、新材料新技术的应用等。1. 总体规划前期规划前期规划主要有两个方面的意义，一个是城市规划，一个是小区

11、规划。城市规划决定了整个城市的发展方向，对项目所在区域的影响将决定项目将来的定位问题；小区的规划，则主要是决定其具体产品的定位情况，决定了产品的目标客户群定位的方向。具体分析如下：1、 前期规划在整个房地产开发活动中，处于上游环节。一个项目的规划做好了，后期的施工、销售、物业管理等才能一路畅通。反之，项目的开发活动会因为前期规划问题而处处被动，时时烦恼。2、 房地产产品不同于一般的商品，前期规划做好以后，后面很难改动，即使可以改动，也要付出很大的代价。发展商慌慌张张的改户型改立面的事，不仅在济南时有发生，在全国其他城市也不少见。3、 好产品永远有市场。这在市场竞争

12、异常激烈，前景很难捉摸的情况下，项目若想成功，必须在前期规划好产品，且规划好的无可挑剔的产品，一般都能赢得市场。4、 好的规划还可以提升土地价值、街区价值，产生价值凝聚效应。反之一个规划失当的产品则可能是人们的视觉垃圾和城市的建筑垃圾。从济南是来看，城市规划对各个楼盘的影响可见一斑，由最初的市政府西迁传言导致西部城区住宅价格飞涨，到市政府东迁传言导致东部城区住宅价格飞涨，现在城市规划为“南控、北跨、东拓、西进、中疏”，东西部城区的房价都在上涨。早期的规划仅仅起到规范的作用，很少考虑社会、环境等效益，因此些有规划带来的问题非常严重，今天各大城市面临的旧城改造部分原因就是当初不恰当的城市

13、规划所造成的。最初的楼盘规划，仅仅考虑建筑要求，比如建筑红线的限制、建筑高度的限制等，现在的楼盘开发则一般要考虑整个小区的功能规划。朝向和景观住宅产品的演变过程中，朝向和景观的重要性，发生了较大的变化。初期阶段，住宅产品建筑比较粗糙，对于朝向的要求非常高，特别是在济南这样的北方城市，在全年日照时间有限的情况下，朝向就决定了阳光的多少。加上季风的影响，通风问题加深了朝向的重要程度。但是随着人们生活水平的提高，各种高科技产品如空调等的出现，已经克服了人民受自然天气的影响，特别是通风。于是新的住宅产品更偏向于注重景观，好的景观即使朝向稍差也可以卖个好价钱。当然朝向问题仍然很重要，毕竟北方城市除了阳光

14、通风问题，风水问题也备受关注。新规划的一些住宅小区，虽然尽量在摆脱兵营式的布局，但是仍然首先考虑朝向其次考虑景观问题。楼宇布局楼宇的布局方式主要有两种，行列式和围合式，其他布局，主要是这两种方式演变而来。影响小区布局的因素主要有几个：行列式和围合式的布局是各有利弊的。鉴于济南位于北方的特点，阳光对住宅的影响较大，很多规模小的楼盘仍然采用行列式布局。即使采用围合式布局，也并非真正意义上的围和式，只是半围合式而已。纵观济南目前在建在售的楼盘，虽然布局较为灵活，但是从局部来看，多数楼盘仍然是以行列式为主。建筑设计 建筑设计应该为后期开发预留空间，特别是对于分期开发的项目。因为消费者永远是第一位的，房

15、地产产品必须适应消费需求。项目第一期也许是大户型，第二期可能就是中小户型。第一二期不带装修，第三期可能就需要精装修了。另外房地产业也是一个时尚性颇强的行业。现在，差不多5、6个月时间房地产产品形式就要更新一下，涌现出新的潮流，面积、风格、付款方式等都会变，对于开发商而言，不变不行。虽然前期的规划要科学合理，具有前瞻性，这只是为了日后不变或少变。济南的住宅变化还是比较缓慢的，但是随着市场的不断成熟，消费者的理性化，需求的变化成为必然，产品必须同时跟随市场的变化而变化。这就是项目规划中不变与变化的辩证法，一个优秀的项目就是在这两极中寻求平衡和成功。像阳光100这样的大项目，规划设计中不但把功能分区

16、等规计好，开发计划都提前制定好。当然前期的制定虽然考虑市场因素较多，且制定的较为合理，但是在实际的操作中，仍然要随时调整，调整的内容不仅仅包括市场供应量，户型等也在考虑范围之内。2. 户型设计户型结构户型的变化是住宅产品各要素中变化比较快的一个。济南的住宅产品在短短的几年间，就经历过几次变化。最初的户型设计面积都比较小，仅仅满足简单的居住需求，后来发展成为大面积户型比较流行。近期的住宅产品则提倡以人为本，户型设计方面更加人性化。其中比较集中的一种发展倾向是功能分区更加严格。住宅空间的功能分区当然，面积特别小的房子，要做到上述功能分区且比较严格、完美是不可能的，瑕疵总是难免的，关键是总

17、体布局合理。过去户型缺点：功能分区混乱，厅房使用率不高，采光通风效果不好等。现在户型优点：厅房方正好用；客厅、餐厅严格分开，进门通道将两者自然分开，餐厅与厨房紧邻；卧室集中置于内侧，3房以上单位的主卫与公卫相邻，节省管道；整个户型间隔流畅、通透，空间领域感强。户型面积济南市住宅产品户型面积的演变，基本上走的是小大中的过程。经济发展水平较低的时候，人们购买住宅只是为满足简单的居住需求，因此面积方面没有太大要求；随后出现大面积流行时期，大面积大户型象征了身份和地位；再随后当人们的消费观念变的较为理性，其户型面积能满足自己需要，舒服实用即可，面积多元化发展。户型发展趋势户型的发展变化主要源于以下几个

18、原因：人文意识的觉醒对人的尊重；科学技术的进步使人的潜在需求得以成为现实。户型的变化，表明住宅产品不断改良和升级换代，人们将住得越来越好。如何住得更为舒服？即户型发展方向如何？归纳有如下几点：适当减少楼层户数，降低建筑密度，提高户型品质；最大限度的实现房间的采光、通风、隔音和观景效果；有效实现房间的功能分区；合理的房间面积比例；户型由平面向立体多样化发展；加强住宅功能完备性，强调工人房、储物间、生活阳台等服务空间；强调户型的灵活性，可分可合，大小变通；针对独特消费群量身定做。 3. 细部处理细部作为一种建筑符号，具有一定的象征意义，“细微之处见真情”，用这句话来形容房地产开发商对产品

19、精益求精机器以人为本的开发理念再恰当不过。在当前市场竞争日趋激烈的情况下，做“精品楼盘”更需要对细部进行精雕细琢。整体的美妙来自局部的精彩，“好产品不缺市场”。此处所谓的细部，主要包括：车库、住宅大门、窗和玻璃、阳台、屋顶、外立面、小品、色彩等。车库与停车位车库设置和停车位的数量的变化，很直接地反映了当前住宅开发在配套设施方面的变化。1、 从地面停车到地下停车早期住宅考虑到建设成本，一般没有车库，并且因为车辆数量较少，许多小区仅仅在楼前楼后的道路两侧设置少量停车位。后来随着经济的发展，私车数量越来越多，住宅小区在建设中开始考虑建设地上车库，为节约车库的占地面积，部分大规模的小区开始考

20、虑建设地下停车场2、 停车位数量的上升停车位数量的上升与济南私车拥有量的迅速增加有直接的关系。近几年开发的一些中高档住宅，停车位于户数的比例越来越接近。3、 人车分流随着私车数量的增加，很多小区处于安全的考虑，道路和车库的设计中都开始考虑人车分流，这是人性化的一种体现。早期的人车混杂，主要是因为车辆较少。但是车辆的增加，并没有使所有的小区都采用人车分流，因为人车分流占地面积较大，成本较高。特别是规模达到10万平方米左右的小区，如果人车分流，必须将地下进行大面积掏空。目前有的小区采用立体车库，这对于节约车库成本是一大创新。窗和玻璃窗户是表达住宅楼宇立面效果的重要部件，可以说窗

21、户是住宅的眼睛，是极富灵性的一个组成部分。从窗户的演变过程可以看出窗户在增强立面效果，满足居民生活习惯要求，提高人们的生活素质方面的重要作用。早期的住宅，窗户基本上都是平窗、白玻璃，材质也很普通。现在的住宅，窗户的样式变得丰富多彩。玻璃由单层向多层发展；窗户形式由平面向立体化发展；窗户和玻璃颜色多彩多姿。窗户的演变主要经历了三个阶段，目前逐渐向节能、环保型方向发展。阳台阳台作为住宅的一个构件，以往都未曾认真考虑过，早期的阳台处理非常粗糙，只是作为一种活动的场地来处理。现在则逐渐成为住宅的重要构件，观景效果明显增加。虽然济南市因为空气质量等原因，很多阳台仍然采用封闭使用，但是阳台已不仅仅作为活动

22、场地或者物品堆放处，很多小区的阳台设计形式变得多种多样，即使是封闭的阳台，其内部布置已经趋向于娱乐场地。屋顶屋顶的形式对于增强立面效果、增强楼盘的差异性作用重大。早期的楼盘多采用平顶，后来坡屋顶大行其道，目前屋顶的形式则变得多种多样。外立面住宅的外立面，考虑的因素较多，包括材质、颜色、空调位、管道等等。因为其他篇章已经有过说明，这里重点介绍空调位、管道的问题。空调位。早期的住宅基本上没有考虑过空调的放置问题，因此整个楼宇的外立面看起来非常杂乱。现在的住宅一般都有考虑，具体空调安放位置有楼宇侧面墙体、窗台上部、阳台局部等。管道。主要包括水管、煤气管、电线管。早期的住宅对管道考虑较少，一般都是裸露

23、在外面，严重影响了美观效果、安全效果。现在的住宅则一般考虑予埋，管线置于墙体之内或者管道井中。另外南方目前外立面的局部处理新手法出现较多，值得学习。如局部镂空、架空、设置观景台、观光廊桥、局部施色等。小品小区的整体设计，给人的视觉感受对楼盘的形象提高和销售推动作用较大。其中各种小品的设置，可以起到画龙点睛的效果。如邮箱、垃圾桶、路灯、休闲椅等的设置，早期的住宅仅仅注重实用性，其外观普通、低俗。现在的住宅小区则非常注重其观赏效果，他们逐渐成为小区一道亮丽的风景线。色彩建筑色彩对人的视觉冲击非常大，不一样的色彩设置，使很多档次相当的楼盘销售状况大相径庭。好的色彩设置，可以提升小区形象，给人视觉享受

24、，差的或单一的色彩设置，往往起到相反的作用，使人产生视觉疲劳、厌倦心理。早期的住宅小区，因为对什么因素都讲究实用性，不考虑其美观价值，因此用材用料节约省事，结果很多楼宇外墙使用廉价涂料，色彩或白或灰，毫无观赏价值。现在的住宅则渐渐注重色彩的应用。好的色彩应用堪称艺术创作。4. 环境设计环境设计的演变，主要经历了三个阶段，即绿化概念、环境规划、景观设计。早期的住宅，小区的环境设计，仅仅是指花草树木的栽植，且品种单一，维护较差。仅仅对小区起到绿化作用。环境规划阶段，小区的环境建设有了很大改观，各种植被都是经过规划，分品种、高低等进行种植。景观设计阶段。发展商对环境的规划和景观设计意识增强

25、，很多国际知名的景观设计公司进入，景观成为小区的重大卖点。5. 配套设施配套设施是小区的重要组成部分，它的作用是全面的满足居住者各方面的生活需求。配套设施的演变，主要是由服务性向观赏性、娱乐性转变。6. 新材料新技术在最近几年的房地产开发中，建筑新材料和新技术被大量研制出来并被应用。例如PVC管、塑钢门窗、新型外墙涂料、异型柱、防水材料、网络光纤以及各种智能化设施等。新材料的出现提高了住宅的质量和性能，提高了人们的生活质量。同时新材料新技术的应用，对于推动楼盘的销售非常有利。另外建设部提出的3A住宅评定系统，作为住宅的评价衡量指标，对于推动新技术新材料的使用，提高住宅质量和

26、性能，提高人民的生活质量起到了巨大的作用。三、 住宅产品发展趋势分析住宅产品的发展演变是必然的。因为其决定因素在不断的变化中；其发展变化的意义重大，对住宅产业的发展起到了良好的推动作用。此节主要分析住宅产品的影响因素及未来住宅取胜必须具备的几项因素。 1. 影响住宅产品演变的因素消费需求影响着住宅产品的变化早期经济不够发达，济南市人均消费水平较低，住房从无到有，许多居民对居者有其屋就已经很满足了，因此当时的消费者对住宅关心的问题是有房子住，后来收入增加以后，富裕起来的人开始关心住的面积，住房的数量和客厅的大小有了不同需求。在后来满足了面积需求以后，对住的质量要求越来越高，于

27、是开始出现高品质的楼盘。政府政策影响福利分房尚未取消之时，政府建房时按照职位的高低分配面积和户型，因此商品房刚刚开始上市的时候，户型和面积的大小受其影响较大。近期政府的政策影响，主要是限制别墅等高档住宅的用地审批，因此高档住宅所具有得户型，市面供应量减小。市场竞争激发了住宅形式的变化虽然消费者的需求对住宅产品的户型面积有较大影响，但是对于住宅产品的陌生性，开发商不自觉的当了市场的向导，引导着住宅的消费。于是诸如欧陆风情、景观设计、生态住宅、智能化等概念出现，把一些消费者不熟悉的舶来品作为卖点。有些概念在短时间内起到了较好的效果，但是没有生命力的很快消亡了。市场竞争日趋激烈，开发商只有挖空心思变革住宅的形式，以适应激烈的竞争。2. 未来产品制胜的必备因素纵观济南的房地产发展历程，我们可以发现房地产市场不断演变深化，住宅产品不断更新换代。总的来说，住宅产品是从低级走向高级，从简单走向丰富，从小地产走向大地产，甚至泛地产。市场供需的此消彼长，促进产品的革新。而产品的不断革新，则推动市场向前发展，使住的方式、住的内容发生革命性变化。产品在进化，市场在发展，人们住的会更好。但是产品决定了销售，需求决定了供应。只有好的产品才不愁没有市场。产品本身的优劣，决定了项目开发的成败。未来项目开发，什么样的产品更适合？总结如下：合理的小区规划项目优劣成败的第一条检验标准，就是小区的总