重庆钓鱼嘴公租房项目市场研究及产品规划建议课件

1、重庆纬联地产顾问有限公司2011年4月【钓鱼嘴公租房项目】 市场研究及产品规划建议内容纲要 CONTENTS一、项目环境分析二、项目商业发展方向及定位项目环境分析大渡口区地处重庆市主城区西南部，濒临长江，东临巴南，南接江津，西北面与九龙坡接壤。是重庆市主城区12个中心组团之一，是全部纳入重庆市规划的600平方公里主城核心区内的两个区之一，致力打造重庆主城的“生态和谐宜居区、文化休闲功能区、现代物流发展区、新型工业发达区”。项目区域分析本项目大渡口区重庆城市副中心项目环境分析项目区域规划发展六个“加快”加快建桥A区拓展升级，打造总部经济集聚地。加快商圈扩容提质，打造现代商贸中心。加快重钢片区改造

2、开发，打造滨江商务居住区。加快西城大道西侧板块建设，打造生态宜居聚居区。加快钓鱼嘴半岛开发，打造会议论坛中心。加快跳磴新区开发，打造高新技术和电子信息产业基地。项目环境分析大渡口区“十二五”规划指标项目环境分析项目位于重庆市大渡口区西南部八桥镇公民村，距离大渡口区中心直线距离约5公里。位于陈庹路西侧、福茄路北侧。项目区位分析项目区位分析项目环境分析本项目123片区：大渡口区行政、商业、文化娱乐中心和居住区。124片区：新兴产业基地，兼有居住、商业服务等功能。125片区：滨江文化旅游经济带。126片区：新兴工业拓展区。127片区：大渡口郊野公园，四山管制区。本项目项目环境分析项目区位分析项目位于

3、大渡口区生态居住功能区，毗邻总部经济功能区，在项目右下方还有规划中的体育文化公园。体育文化公园本项目项目环境分析项目属性分析周边土地交易情况项目处于大渡口区宗地J分区，毗邻项目的多是规划为二类居住类用地的宗地K分区。查阅近两年内的大渡口区K分区和J分区的土地交易情况，可知，项目周边土地大多未挂牌交易，换言之，周边土地在未来的58年内还处于开发培育期。项目环境分析本项目周边道路状况：陈庹路、福茄路连接项目至大渡口区中心区域凤祥路贯穿本项目所处的公民村项目属性分析交通配套状况轻轨站点尽管项目目前所处区域暂无公交，交通不便；但随着未来轻轨的建设及区域内道路的优化，项目与外界的通达性将会大大增强，为项

4、目商业对外辐射能力提升提供了条件；项目环境分析项目属性分析辐射区域及人群架构项目3公里辐射范围内：八桥镇现有常住居民4.8万人。项目1.9万户公租房居住者，约5万人常住居民。1.在项目1.5公里范围内，建桥工业园A、B区的产业工人约35万人。结论：项目目前的商业常住消费人群在1015万人左右公租房居居住者公民村小型企业工业园企业单位及产业工人未来居住组团常驻人群据土地交易统计，近两年周边已挂牌交易土地为K分区K19-3/02号宗地与组团KJ分区DDK-3号宗地。其中K19-3/02号宗地为二类居住、商业金融业、文化娱乐， KJ分区DDK-3号宗地为加油站用地。因此3-5年内消费客群主要为：公租

5、房居住者、产业工人、商务人士及现居住者。初步估算，未来3-5年内，区域内各阶层消费群体总数接近10-15万人。项目环境分析项目属性分析消费客群l公租房居住者、工业园区产业工人随着公租房申请条件的放宽，公租房居住者的消费能力将比以往有所提升；以年轻人群为主的公租房居住者及产业工人对于大众化的餐饮、娱乐、时尚零售商品有较大的消费需求；l未来居住组团的常驻人群随着周边房地产项目的开发，未来中等收入的家庭将会聚集于该区域；满足与家庭生活相关的中等档次商家，将会成为吸引该类人群的主要因素；l周边中小企业及工业园企业周边聚集的中小企业及工业园区内企业的日常商务活动，将会带来部分中高档消费；项目环境分析项目

6、属性分析客群消费特点项目环境分析l本项目本项目1.9万户公租房居住者，约万户公租房居住者，约5万人的常驻消费群体，为项目商业提供有力支撑；万人的常驻消费群体，为项目商业提供有力支撑；l公民村已成为市级小企业创业基地，陆续涌入的中小企业将带动区域的消费需求增长；公民村已成为市级小企业创业基地，陆续涌入的中小企业将带动区域的消费需求增长；l项目距建桥工业园项目距建桥工业园AB区距离不超过区距离不超过1.5公里，大量产业工人的消费需求可在本项目得到释放；公里，大量产业工人的消费需求可在本项目得到释放；l项目所处区域规划为未来居住组团，不断开发建设的商品房居住者将提升整个区域的商业档次；项目所处区域规

7、划为未来居住组团，不断开发建设的商品房居住者将提升整个区域的商业档次；l本项目规划成为未来居住组团中心，其商业具备向周边辐射影响力的基础；本项目规划成为未来居住组团中心，其商业具备向周边辐射影响力的基础；未来发展内容纲要 CONTENTS一、项目属性分析二、项目商业发展方向及定位项目技术经济指标总用地面积48.87公顷总建筑面积125.9万平方米地上建筑面积110.4万平方米地下建筑面积15.5万平方米住宅93.4万平方米商业14.2万平方米幼儿园及其他配套2.6平方米项目技术经济指标表项目商业发展方向及定位地块内及周边是大片丘陵地带，属构造剥蚀浅丘地貌。整个地块最高标高290.6米，最低点标

8、高207.8米，高差大。地块内部上下起伏，最大坡度达7.8%。项目宗地地形复杂的地形条件，为项目商业规划增加了难度；项目商业发展方向及定位项目定位依据一、消费结构二、商业地位三、商业价值四、业态组合项目商业发展方向及定位分类设置地域功能设置服务对象服务人口基本商业面积基本设置业态与业种超区域商业中心城市规划的中心商业；历史形成的商业集聚地购物、文化娱乐休闲、旅游并金融、商务结合国内外及本地消费30万平米大型百货设置、专业店、专卖店、文化娱乐、餐饮区域级商业中心居民聚集区、商务集聚地、公共交通集散地周边购物、文化娱乐、休闲该地区及外来消费者15-20万10万平米超市、百货店、专卖店、文化娱乐、餐

9、饮社区商业人流集中，交通便利的地段保障该地居民的日常生活，提供必要服务当地居民5万2.5万平米超市、便利店、医药店、菜市场、餐饮项目商业发展方向及定位项目定位依据本项目前期打造为满足周边常住居民生活配套的社区商业，未来居住区域形成过程中，将本项目商业版块逐渐完善成大社区商业中心高差较大，纵向落差18m，横向落差8m，号地块成丘陵状，高差较大，考虑为社区商业街，前期开发。 号地块较平，考虑为购物、餐饮、休闲、娱乐中心，后期开发，与社区商业街形成大社区商业中心。项目商业发展方向及定位项目定位依据本项目所处区域未来将成为居住组团中心，但目前该区域尚处于开发培育期，商业版块应考虑分阶段发展；项目商业整

10、体定位应具备一定前瞻性，在满足社区配套的基础上打造大社区商业中心项目商业价值的初判本项目目前应打造为满足周边常住居民生活配套的社区商业未来居住区域形成过程中，将本项目商业版块逐渐完善成大社区商业中心项目商业发展方向及定位项目商业发展方向及定位 据土地交易数据统计，本项目周边宗地近两年仅两项挂牌交易记录，处于开发培育期，目前消费人群主要为公租房居住者、工业园区产业工人及周边中小企业商务人士，因此本项目前期规划为社区商业；待后期周边住宅用地开始规划开发后，本项目逐步形成大社区商业中心。项目定位社区商业大社区商业中心逐步转向逐步转向项目商业发展方向及定位功能定位满足社区居住者的基本生活需求为主，包含

11、日常购物、餐饮、生活服务、美容美发、医药卫生、运动健身、教育等功能的复合型社区商业街。社区商业街项目商业发展方向及定位功能定位大社区商业中心以集中式生活中心及主题商业为主；满足区域常驻人群生活购物、餐饮、娱乐、休闲及商务活动需求。区域新地标高品质住宅区多功能文化中心区域生活消费高地时尚生活体验地周边商务消费目的地形象定位项目商业发展方向及定位社区商业街项目商业发展方向及定位商家业态组合符合公租房居住者消费水平及习惯的大众档次商家社区服务、美容美发、烟酒店、西点屋、便利店、社区零售、婴幼儿用品、社区餐饮、药房、音像店等社区商业用地高差较大，并成丘陵状，为节省开发成本，社区商业用地高差较大，并成丘

12、陵状，为节省开发成本，并达到社区商业效果，考虑成缓行并达到社区商业效果，考虑成缓行U型商业街，并中部、型商业街，并中部、尾部分点设置入口尾部分点设置入口，形成商业节点。，形成商业节点。 缓行缓行U型商业街开型商业街开发成本低，并无障碍性，步行、车行均可，临街商铺也发成本低，并无障碍性，步行、车行均可，临街商铺也便于销售。便于销售。社区商业街建筑形态项目商业发展方向及定位参数配置需求开间小型商铺单店开间约4-5米中型商铺单店开间约8-10进深商铺进深约12-15米面积分割小型商铺面积控制在40-60平米；适用于烟酒店、西点屋、便利店、社区零售、婴幼儿用品、五金店、水果店等业态中型商铺面积控制在8

13、0-100平米；适用于时尚服饰、社区餐饮、药房、美容美发等业态既满足商家的经营需求，又容易得到投资者的接受层高首层层高为5.1米柱距柱距保持在7-8米基础配置满足生活配套及社区商家的经营需求；预留空调机位；中型商铺考虑烟道、燃气及上下水管道设置；项目商业发展方向及定位社区商业街社区商业商铺商铺类型分布区域适宜业态底层商铺社区内部主道路两侧社区服务、美容美发、烟酒店、西点屋、便利店、社区零售、婴幼儿用品、社区餐饮、药房、音像店等二层商铺 特色餐饮、网络会所、茶楼、美容SPA 社区商业商铺商业功能：满足社区内部常驻居民的基本生活需求商户类型：基本生活配套及服务类商家项目商业发展方向及定位社区商业街

14、大社区商业中心项目商业发展方向及定位商家业态组合具有较强对外辐射能力及良好形象的品牌商家u大型超市u社区院线u时尚潮流服饰u特色餐饮u主题餐饮u连锁快餐u休闲娱乐u小型商务酒店大社区商业中心用地大社区商业中心用地较为平整，以独栋商业为主较为平整，以独栋商业为主，形成集大型超市、社区院线、时尚潮流服饰、特色形成集大型超市、社区院线、时尚潮流服饰、特色餐饮、主题餐饮、连锁快餐、休闲娱乐、小型商务餐饮、主题餐饮、连锁快餐、休闲娱乐、小型商务酒店为一体的大社区商业中心。酒店为一体的大社区商业中心。大社区商业中心项目商业发展方向及定位建筑形态大社区商业中心项目商业发展方向及定位主题商业商铺参数配置需求开

15、间小型商铺单店开间约4-5米；中型商铺单店开间约10-12米；进深小型商铺进深约10-12米中型商铺进深约15-18米；面积分割小型商铺面积控制在40-60平米；适用于时尚服饰、精品零售等商家中型商铺面积控制在100-200平米；适用于特色餐饮、品牌服饰、酒吧等商家既满足商家的经营需求，又容易得到投资者的接受层高首层层高为5.1米柱距柱距保持在7-8米基础配置满足生活配套及社区商家的经营需求；预留空调机位；中型商铺考虑烟道、燃气及上下水管道设置；大社区商业中心项目商业发展方向及定位主题商业商铺商铺类型分布区域适宜业态底层沿街排布服装、皮具、鞋类、饰品、特色餐饮、连锁快餐、小吃二层 特色餐饮、主题餐饮、茶楼等三层足浴、电玩城、酒吧四层商务酒店、教育培训机构商业功能：以满足居住组团生活需求为主商户类型：以零售、特色餐饮、娱乐为主；参数配置需求开间底层单店开间约20-25米进深进深约16-20米面积分割单层商铺面积约800-1000平米；每栋分割面积约2000-3000平米；可根据商家的需求在横向或纵向组合成面积更大的商铺，满足大型商家的经营要求；层高首层层高为5.1米，2层层高为4.2米柱距柱距保持在7-8米基础配置需满足餐饮、娱乐、休闲商家的经营要求；考虑水、电、燃气的接入，以及排污管道、烟道的预留；预留空调机位大社区商业中心项目商业发展方向及定位独栋式商业大社区商业中心项目