深圳海岸城案例分析

1、国际视野 创新思维 全球资源International Vision Innovative Thinking Global Resources项目概况交 通 分析建 筑 分析品 牌 分析业 态 分布综 合 描述项目概况深圳西部最大的综合型商务、商业项目。海岸城由东座写字楼、海岸城西座写字楼、海岸城购物中心和海岸风情街组成，是目前深圳西部规模最大的综合型商务、商业项目，也是迄今为止深圳市最大的室内购物、休闲、娱乐中心。海岸城总投资约20亿元人民币，总建筑面积约30万平方米。其中：购物中心约12万平方米；写字楼约14万平方米；商业街约4万平方米。海岸城配备地下停车位约2000个项目概况项目概况海岸

2、风情街由 海 岸 城 东 座 写 字 楼 和 西 座写 字 楼 的 裙 楼 商 业 组 成 ， 总面 积 约 4 万 平 方 米 ， 总 长 度约 8 0 0 米 ， 包 括 主 力 店 新 桃园 酒 店 在 内 的 2 8 1 间 独 立 商铺 ， 单 间 面 积 从 2 0 平 方 米 至数 千 平 方 米 不 等 ， 商 铺 全 部对 外 出 售 。 海 岸 风 情 街 建 筑设 计 风 格 现 代 、 简 洁 ， 充 分演 绎 滨 海 风 情 ， 弘 扬 海 洋 文化 ， 倡 导 全 新 的 滨 海 体 验 与时 尚 。项目概况深圳海岸城项目概述定位深圳西部最大的购物中心，南山新的形象

3、标志。区位深圳海岸城位于南山商业文化中心区，是深圳特区西部的商业中心、商务中心、文化中心。业态类型购物中心商业面积36908，地上五层、地下二层商业档次时尚年轻中高档开业时间2007.12海岸城由东座写字楼、西座写字楼、购物中心和风情街组成，购物中心是深圳最有影响力的大型购物中心成 功 因 素 1 ： 覆 盖 区 域 主 要人 群 下 的 差 异 化 业 态 定 位 ；成 功 因 素 2 ： 主 力 店 引 进 聚集 人 群 ， 促 进 销 售 和 租 赁 ；成 功 因 素 3 ： 带 租 约 销 售 ，控 制 整 个 商 场 的 业 态 和 档次成 功 因 素 4 ： 规 模 效 应 ， 通

4、过 业 态 组 合 和 品 牌 组 合 ，强力 目 的 地 型 消 费 牵 引交通分析交通分析项 目 四 周 道 路 比 较 多 ， 共 有 海 德二 道 、 海 德 一 道 、 文 心 三 路 、 文心 四 路 、 文 心 五 路 五 条 道 路 ， 且在 每 条 道 路 上 都 有 出 入 口 。海 岸 城 首 层 被 文 心 四 路 分 隔成 两 块 ， 在 该 条 道 路 上 增 加 了 四个 出 入 口 引 导 人 流 。人 车 分 流 ， 人 行 入 口 主 要 设在 两 端 ， 紧 靠 公 交 车 站 ， 车 行 入口 与 人 行 分 开 ；货 车 单 独 设 置 出 入 口 ，

5、人 行 出 入 口 ： 多 出 入 口 与 多主 力 店 结 合 ， 从 各 个 方 向 集 聚 人流 ， 同 时 保 证 主 力 店 的 地 位 和 经营 。 主 出 入 口 有 四 个 ， 与 公 交 站联 系 紧 密 ， 分 别 在 两 端 与 中 间 ，次 主 入 口 有 4 个 ， 主 要 在 文 心 四路 处 ；车 行 出 入 口 ： 车 行 出 入 口 共有 3 个 ， 分 流 上 下 层 停 车 ， 节 省用 地 ； 停 车 后 客 梯 与 与 出 入 口 与车 行 出 入 口 紧 密 结 合 ， 便 于 客 户上 下 楼 层 停 取 车 辆 。建筑分析建筑分析 南 广 场 与

6、 水 景 完 美 结 合 ， 通 过 简 单 的 线 条和 朴 素 的 材 质 ， 展 现 现 代 、 动 感 的 休 闲 主题 ； 北 广 场 面 积 约 1 0 0 0 0 平 方 米 ， 设 有 多功 能 大 舞 台 和 超 大 电 子 屏 幕 ， 为 各 类 演 出 、聚 会 、 商 业 活 动 和 市 民 的 公 共 休 闲 娱 乐 活动 提 供 了 广 阔 空 间 。南 北 双 广 场 “ 万 国 美 食 风 情 街 ” 汇 聚 美 、 意 、 法 、 日 、韩 、 东 南 亚 等 国 的 特 色 餐 饮 ， 带 来 世 界 各地 的 美 味 体 验 的 同 时 ， 为 办 公 、

7、 休 闲 人 士提 供 优 越 的 就 餐 和 休 闲 环 境 。 贯 穿 海 岸 城与 周 边 写 字 楼 、 商 务 广 场 、 文 化 广 场 、 五星 级 酒 店 以 及 海 雅 商 圈 的 二 层 步 行 高 架 桥长 达 7 1 0 米 ， 真 正 实 现 了 人 车 分 流 。双 步 行 街 强 调 商 业 的 实 效 性 ， 海 岸 城 购 物 中 心 创 造性 地 推 出 了 “ 双 首 层 ” 的 消 费 聚 集 模 式 。在 海 岸 城 不 仅 有 传 统 的 “ 基 础 首 层 ” 可 以聚 集 繁 华 的 商 业 人 流 ， 更 增 加 了 二 层 北 面与 高 架

8、步 行 街 相 连 的 “ 增 值 首 层 ” ， 让 南来 北 往 的 人 群 如 织 交 汇 。双 首 层 海 岸 城 购 物 中 心 二 楼 至 五 楼 采 用 新 颖 别 致的 退 台 式 餐 饮 设 计 ， 不 仅 让 人 们 在 用 餐 的同 时 亲 近 自 然 ， 享 受 轻 松 ， 更 直 接 将 户 外的 消 费 群 体 接 驳 进 购 物 中 心 室 内 ， 产 生 最直 接 的 消 费 契 机 。 室 内 外 空 间 的 巧 妙 结 合 ，构 筑 出 生 动 的 城 市 风 景 线 和 丰 富 的 消 费 机会 性 。退 台 餐 饮外 立 面 设 计 ： 现 代 风 格

9、， 色 调 统 一 协 调建 筑 细 节 设 计 ： 多 中 庭 ， 中 庭 具 有 不 对 称 性 ，节 点 设 计 亮 点 突 出 ， 中 庭 两 侧 立 面 丰 富 ， 减 少 只 有 一 条 主 动 线 带 来 的 单 调 感 。内 部 装 修 ： 体 现 现 代 高 档 时 尚 ， 以 石 材 玻 璃为 主 。标 识 设 计 ： 简 洁 、 现 代 ， 色 彩 丰 富 ， 具 有 滨海 风 情 特 色 。尺 度 问 题 ： 主 通 道 宽 6 - 8 米 ， 辅 道 宽 4 - 4 . 5米 ， 尺 度 宜 人 。业态分布业态分布主力店: jusco超市商铺：大众餐饮中端服饰部分家居

10、生活用品/大众型珠宝店/银行商铺：中高端服饰/中端珠宝钟表/部分中高端餐饮主力店：嘉禾影院/顺电商铺：加居生活和数码产品为主/中高端服饰/中端和餐饮 /礼品和精品主力店：冰fun滑冰场/英孚教育/玛花纤体商铺：中高端服饰/中高端和大众餐饮/礼品精品/数码/其他休闲娱乐服务主力店：中森名菜/大饱口福商铺：童装零售为主/中高端餐饮/部分娱乐/其他服务/育婴室3F2F4F5F滑冰场停车场、少量大众餐饮店/礼品精品/汽配店停车场中 高 端 餐 饮 在 高 层 分 布 为等 待 儿 童 游 戏 的 家 长 们 提 供消 费 之 所影 院 和 滑 冰 场 分 布 于 层以 上 ， 聚 人 气 带 动 高

11、层 商业 人 流中 高 端 产 品 为 中 高 端 消 费 人群 提 供 一 个 专 属 的 消 费 场 所首 层 商 业 以 大 众 型 的 餐 饮和 超 市 零 售 为 主 ， 居 家 型商 业 为 主 。改善型商业居家型商业4 4 7 个 车 位4 8 5 个 车 位从纵向来看，餐饮娱乐业等在低层和高层两端分布，带动商场人流；各层以主力店为主，辅以国内外品牌旗舰店业态分布主力店占33%，零售和餐饮作为购物中心的主要商业形态业态体量（万）比例大型购物3.1226%零售4.6839%休闲娱乐1.815%餐饮2.420%业态体量（万）比例主力店3.9633%餐饮2.420%零售4.6839%休

12、闲娱乐0.968%主力店体量（万）比例吉之岛2.5263%顺电0.369%海岸影城0.615%真冰场0.185%其他0.38%大型购物26%零售39%休闲娱乐15%餐饮20%主力店33%餐饮20%零售39%休闲娱乐8%吉之岛63%顺电9%海岸影城15%真冰场5%其他业态分布三 层 以 上 以 大 型 的 集 中 式 购 物店 （ 顺 电 ） 、 休 闲 娱 乐 场 所（ 影 院 / 真 冰 场 ） 为 主 力 店 ，配 合 特 色 餐 饮 ， 将 休 闲 购 物 融于 一 体 ， 提 升 人 气 ， 带 动 人 流 。顺 电 ： 3 6 0 0 影 院 ： 6 0 0 0 真 冰 场 ： 1

13、8 0 0 低 层 主 力 店 以 大 型 超 市（ J U S C O ） 吸 引 客 户 ，提 升 周 围 商 铺 价 值 。J U S C O ： 2 5 2 0 0 主力店布局合理，形态多样，带动整体商业人气业态分布楼层业态代表品牌B1大众型餐饮、礼品精品、汽配 lock%lock、益言堂、宝明堂、足友、靓车高手、红酒 会、燕之家、lcn,金碧磊、谭木匠、美珍香、1F百货超市、大众型餐饮、服装、 银行、休闲娱乐jusco、G2000、casio、only、colour-eighteen、jack&jones、ochirly、ferti、大家乐、恒生银行、芭诺克、千味涮、面点王、

14、金寿司、美心西饼、味千拉面、满记甜、优之良品品、2F中端服饰、中低端的珠宝佩饰、 少量中高端餐饮smamy、addidas、levis、Di caro、jessie、 staccato、jass、world time、周大福、亨吉利、彩钻、千 禧之星、泰元素、天使湾法式铁板烧、集美.葡萄酒.雪茄、星巴克3F大众型娱乐、中端餐饮、中高 端服饰、中端生活用品嘉禾影院、titi、bossini style、pucca、sasa、ojack、odbo、仙踪林、火间土、法蓝瓷、天母蓝鸟咖啡、江南厨子、顺电、永源电器、创意生活、玫瑰人生、美思工坊4F大众型生活娱乐、部分中高端 餐饮、美容/个人护理、生活用

15、品冰fun溜冰场、addidas、puma、bossini、kappa、inverness、金汤匙、扒工坊、diosa chocolate、生活本色、英孚教育、玛花纤体、panasonic5F童装/玩具为主、部分中高端餐饮反斗乐园、奇乐汇、派克兰蒂、生肖王、安奈儿、芝麻 小王国、橡胶星、拉比、中森名菜、大饱口福、太兴新世代、从横向来看各层以主力店为主，辅以国内外品牌旗舰店，整个业态态定位清晰，都是以大众和中端品牌为主。业态分布海岸城采取”主力店+次主力店+专门店”的门店组合形式吉 之 岛 百 货 ： 标 准 旗 舰 店 之 一 ，面 积 达 2 3 0 0 0 平 方 米 （ 包 括 B 层

16、） 。海 岸 影 城 ： 影 厅 建 筑 面 积 达 4 1 6 5平 方 米 ， 有 6 个 影 厅 ， 包 括 5 个 普通 厅 和 1 个 贵 宾 厅 ， 共 1 1 9 3 个 座位 ， 其 中 1 号 厅 为 目 前 深 圳 最 大 的影 厅 。冰 F U N 海 岸 真 冰 场 ： 深 圳 西 部 第 一家 室 内 真 冰 溜 冰 场 ， 冰 场 面 积 达1 9 2 7 ， 冰 面 面 积 约 1 2 0 0 平 方 米 。业态分布品牌所属楼层使用面积原潮负一楼486优衣库一楼552YE SELF二楼472江南厨子三楼420顺电三楼1270生活本色四楼690玛花纤体四楼151英孚

17、教育四楼656美丽田园四楼380玩具反斗城五楼263中森名菜五楼1918大饱口福五楼2356合计9619次主力店面积业态分布品牌使用面积主力店19029餐饮9733男装725流行便装6340女装2658运动系列719鞋/包1480配饰268珠宝眼镜892童装/玩具1425生活/数码2982礼品/精品356护理/药品1637银行/服务1882合计50216 主 力 店 包 含 吉 之 岛 百 货 、 海 岸 影 城 、真 冰 场 ， 面 积 按 照 使 用 面 积 计 算 男 装女 装 店 铺 未 重 复 计 算 ， 以 各 品 牌 主 打产 品 占 该 店 5 0 % 以 上 分 类 。 在

18、各 业 态 中 ， 除 主 力 店 外 ， 餐 饮 、女 装 、 生 活 / 数 码 等 所 占 比 例 较 大 ；各业态面积比例业态分布楼层序号类别品牌面积 B11西式餐饮棒.约翰2501F2中式餐饮真功夫2501西式餐饮韩流2802西式餐饮禾绿回转寿司2503西式餐饮金寿司2304西式餐饮麦当劳2505西式餐饮寿师傅2306西式餐饮寿司皇2607西式餐饮味千拉面2608中式餐饮大家乐2809中式餐饮麻辣派对26010中式餐饮面点王27011中式餐饮面牵一线23012中式餐饮鼎好黔庄35013中式餐饮千味涮26014特色休闲餐饮满记甜品10015特色休闲餐饮面包新语6016特色休闲餐饮甜言蜜

19、语70楼层序号类别品牌面积 2F1特色休闲餐饮泰元素3802西式餐饮天使湾法法式铁板烧2603西式餐饮亚马逊巴西烤肉6204西式餐饮意粉屋2305中式餐饮黄记煌2606特色休闲餐饮Hey Yo喜.乳酪607特色休闲餐饮思慕雪608特色休闲餐饮星巴克2509特色休闲餐饮喜多26010中式餐饮蜀味坊100 3F1西式餐饮汉拿山6302西式餐饮火间土酒屋6303中式餐饮江南厨子2604特色休闲餐饮仙踪林7305特色休闲餐饮甜言物语2606特色休闲餐饮TORO207特色休闲餐饮摩提工坊608特色休闲餐饮 许留山80餐饮面积分布业态分布餐饮面积分布楼层序号类别品牌面积4F1西式餐饮蓝玛赫扒房2602特色

20、休闲餐饮麦当劳甜品405F1特色休闲餐饮鑫泰泰国料理5302西式餐饮 中森名菜8303中式餐饮 大饱口福6804中式餐饮 太兴餐厅3605中式餐饮渔米香5606中式餐饮滋味堂民间瓦缸煨汤馆380中式餐饮35%西式餐饮38%特色休闲餐饮28%序号餐饮类别店铺数占比1中式餐饮1435%2西式餐饮1538%3特色休闲餐饮1128%品牌分析品牌分析品牌定位海 岸 城 品 牌 种 类 较 多 ， 以 时 尚 、 高 贵为 主 力 品 牌 ， 主 要 包 括 为 国 际 二 线 以及 国 内 一 线 品 牌 为 主 ， 以 2 5 - 4 5 岁 消费 人 群 为 主 力 ， 定 位 为 中 高 档 .女

21、 装 品 牌 较 多 ， 主 要 分 布 在 1 - 3 楼 , 主要 以 国 际 二 线 和 国 内 一 线 品 牌 为 主 。海 岸 城 以 女 装 品 牌 为 主 ， 分 布 的 楼 层属 于 购 物 中 心 的 黄 金 楼 层 。品牌分析品牌介绍主力店品牌介绍吉之岛亚洲第一大、全球第十三大商业零售集团永旺旗下。深圳海岸影城硬件规格代表了当今放映设备的最高水平，有6个影厅，其中1号厅为目前深圳最大的影厅。冰FUN海岸深圳西部最大的室内真冰滑冰场。次主力店品牌介绍优衣库店铺位于1层，主要是休闲、时尚类服装，以年轻时尚风格为主，年龄层次偏低，产品价格定位在大众能接受的范围内，属于中档商品，是较有影响力的畅销品牌。玩具“反”斗城是全球最大的玩具及婴幼儿用品专门零售商。凭借精致的店内装修、应有尽有的创新有趣的玩具精品、具有互动性的购物环境，热情而专业的客户服务等，玩具“反”斗城真可谓是儿童的“天堂” ！顺电是一家专