酒店开业前期调研及定价报告（优选经验）

1、1听雨C书屋| 前 言| 酒店竞争环境调研分析 | 酒店竞争优劣势分析 | 酒店市场定位 | 酒店价格体系| 总 结|我们开业日期： 预计2008年12月20日|调研竞争酒店： 营业设施 客房规模 房型房价 住房率| 城市环境| 酒店业环境| 竞争酒店功能对比 一、城市环境一、城市环境|城市 吴江吴江|历史 古称松江，别称鲈乡。于公元909年建县，迄今已有1100多年的历史；|区位 东临上海，西濒太湖，南近杭州，北依苏州，古有“吴根越角”之称； |旅游 07年旅游总收入59.35亿元； 接待中外游客720.69万人； 星级宾馆20家、旅行社17家； 二、酒店业环境二、酒店业环境|酒店分布：|吴

2、江市区；|同里、震泽、盛泽等发达乡镇；|太湖、淀山湖等风景区；|客户来源：|上海、杭州地区的旅游、会议客人；|吴江本地政的政务客人；|本地和苏州园区企业的商务客人；|东方丝绸市场的客户；|按星级划分对比按星级划分对比 | 高星级：五星级1家，四星级7家；| 三星级 6 家，含相当于三星级；| 二星级 6 家，含相当于二星级；| 一星级 20 家，含相当于一星级；|按客房规模对比按客房规模对比|按地理位置对比按地理位置对比三、竞争酒店调研对比竞争酒店调研对比 |功能设施对比表 A酒店名称酒店名称本酒本酒店店同里同里湖大湖大饭店饭店新世纪新世纪国际酒国际酒店店汇丰国汇丰国际酒店际酒店盛虹盛虹国际国

3、际酒店酒店盛世锦盛世锦江国际江国际大酒店大酒店思来叙思来叙度假酒度假酒店店松陵松陵饭店饭店吴江吴江宾馆宾馆游泳池健身房保龄球桑拿蒸汽浴英式/美式桌球乒乓球棋牌房|功能设施对比表 B酒店名称酒店名称本酒本酒店店同里同里湖大湖大饭店饭店新世新世纪国纪国际酒际酒店店汇丰汇丰国际国际酒店酒店盛虹盛虹国际国际酒店酒店盛世锦盛世锦江国际江国际大酒店大酒店思来思来叙度叙度假酒假酒店店松陵松陵饭店饭店吴江吴江宾馆宾馆卡拉OK阅览室网吧会议室网球场高尔夫练习场行政酒廊酒吧咖啡厅|功能设施对比表 C酒店名称酒店名称本酒本酒店店同里同里湖大湖大饭店饭店新世新世纪国纪国际酒际酒店店汇丰汇丰国际国际酒店酒店盛虹盛虹国际

4、国际酒店酒店盛世锦盛世锦江国际江国际大酒店大酒店思来思来叙度叙度假酒假酒店店松陵松陵饭店饭店吴江吴江宾馆宾馆中餐厅西餐厅日式餐厅烧烤/铁板烧停车场迷你超市/商场商务中心美容美发诊所|功能设施对比表 D酒店名称酒店名称本本酒酒店店同里同里湖大湖大饭店饭店新世新世纪国纪国际酒际酒店店汇丰汇丰国际国际酒店酒店盛虹盛虹国际国际酒店酒店盛世锦盛世锦江国际江国际大酒店大酒店思来思来叙度叙度假酒假酒店店松陵松陵饭店饭店吴江吴江宾馆宾馆游戏机飞镖水疗SPA足疗垂钓|本酒店与主要竞争对手房间类型及数量对比本酒店与主要竞争对手房间类型及数量对比单位： 间|20072007年部分酒店月平均出租率对比年部分酒店月平均

5、出租率对比单位：百分比（单位：百分比（% %）|20072007年部分酒店月平均房价对比：年部分酒店月平均房价对比：单位：元单位：元/ /间间|分析说明：分析说明：|竞争酒店单人房与双人房比例太悬殊。|市区的酒店出租率和房价比乡镇及湖滨的酒店略高。|以上吴江市区4家四星级及准四星级酒店的客房平均出租率约在75%左右，平均房价在420元/间左右。同里湖大饭店客房平均出租率约在65%以内，平均房价在620元/间左右。|竞争对手总房量845间，为我们客房数量的2倍。|竞争对手平均每天销售客房620间左右，其中吴江市区4家酒店平均每天销售客房440间左右。|淡旺季的差异不明显。但周末的住房率较高，周日

6、至周四的住房率较低。| 本酒店竞争劣势分析本酒店竞争劣势分析| 本酒店竞争优势分析本酒店竞争优势分析| 本酒店竞争优势分析：本酒店竞争优势分析：|区位优势，交通便利。|风景优美，闹中取静。|配置齐全，房型合理。|行政楼层、无烟楼层和女士楼层。|会议宴会设施当前最佳，康体娱乐设施丰富。|同档次对手少。| 本酒店竞争劣势分析：本酒店竞争劣势分析：|本地客源少，需要大量外地客人作为补充。本地客源少，需要大量外地客人作为补充。|与风景区酒店比，对外地客源地争取上与风景区酒店比，对外地客源地争取上, , 酒店酒店竞争优势不明显。竞争优势不明显。|所处区域市政设施和商业设施不足，对本地客所处区域市政设施和

7、商业设施不足，对本地客户有影响。户有影响。| 客源定位 1、会议市场 3、商务市场 2、当地政府 4、旅行社市场| 市场组成 1、商务公司 4、旅游客人 2、会务团体 5、长住客户 3、 网络订房中心| 酒店门市价格（建议）| 建议价格体系| 价格体系说明|部分高星级酒店门市价格对比：部分高星级酒店门市价格对比：单位：元单位：元/间晚间晚房型房型酒店名称酒店名称同里湖大同里湖大饭店饭店汉唐国际汉唐国际酒店酒店鲈乡山鲈乡山庄庄吴江宾吴江宾馆馆松陵饭松陵饭店店盛虹国际盛虹国际酒店酒店标准/商务/高级双、单人间1180+15%668468780480+10%780豪华双、单人间1580+15%768

8、588680+10%1880行政双、单人间1780+15%普通/高级套间2280+15%128010881880880+10%2380商务/豪华套房1980288826808880行政套房2980+15%贵宾行政套房3680+15%3888总统套房12800+15%|主要竞争对手客房价格折扣对比：主要竞争对手客房价格折扣对比： 单位：元单位：元/间晚间晚名称名称星级总台价/自入散客价协议价/商务价备注高级/商务双、单人房豪华/行政双、单人房商务/豪华套房标准/商务双、单人房豪华/行政双、单人房商务/豪华套房同里湖大同里湖大饭店饭店568078012005506501000含早餐73083015

9、006007001300汉唐国际汉唐国际酒店酒店44685381217300346880含早餐盛虹国际盛虹国际酒店酒店43906801190350550800含早餐鲈乡山庄鲈乡山庄准4328368768280318658含早餐338吴江宾馆吴江宾馆430052412172804501000不含早餐松陵饭店松陵饭店准43364761080300420900不含早餐|本酒店客房的建议门市价：本酒店客房的建议门市价： 房间类型房间类型房间数房间数(间间)门市价门市价(元元)合计合计(元元)面积面积()均价均价(元元/m2)商务双人房591,28075,52032.339.6豪华双人房1441,380

10、198,72041.233.5豪华单人房1331,380183,54031.643.7行政大床房381,58060,04032.249.1豪华贵宾房62,58015,4806937.4商务套房242,38057,12068.334.8豪华套房123,08036,96089.534.4行政套房43,28013,12079.341.4总统套房215,80031,60036243.6房间总数房间总数422总计总计672,100平均平均38.5加床加床180元元/张张平均房价平均房价1,593婴儿床婴儿床80元元/张张|酒店开业期间房价结构表酒店开业期间房价结构表 试营业期(2008年12月2009年

11、3月) 房类房类门市价门市价试营业试营业推广价推广价自入散自入散客价客价商务合商务合同价同价旅行团旅行团队队网络订网络订房底价房底价会议团会议团队队长住客长住客房房价价折扣折扣100%35%45%35%/40%30%35%/40%30%30%商务双人房1280448580448380448380380豪华双人房1380488620488420488420420豪华单人房1380620488420488420420行政大床房1580710630630480豪华贵宾房2580116010301030780商务套房23801070950720950750720豪华套房3080139012309201

12、230920920行政套房328014801310980总统套房1580071106320|酒店客房折扣代码酒店客房折扣代码|酒店正常经营房价体系酒店正常经营房价体系 |根据门市价不同的折扣比例给予不同等级的商务价格。|C9折扣以下的房价不包含15%服务费； |C13折扣以下的房价需要总经理批准；|C13折扣以下的房价原则上不含早餐；|价格体系说明：价格体系说明：|试营业推广价仅限提前预订的客户，或者是与酒店销售部签订商务协议。|商务订房协议除商务房和豪华房享受门市价35%以外，其他房型是40%。|旅行社散客价格、网络订房公司的底价与商务订房协议相同，具体佣金需要与每家商定。|旅行社旅行团体价格一般使用门市价的30%。|商务团体 / 会议团体价格按照C12C14价格。|酒店行政楼层客房的旅行团体、会议商务团体价格另外再商定。|长住房价格最低为门市价的25%，根据长住时间不同价格在C12C14之间浮动。|在高端客房上（指行政房、各款套房），房价紧跟同为五星级的同里湖大饭店，部分高档客房甚至还要超出一些，作为酒店档次的体现和