房地产开发前期工作（优选经验）

1、 房地产开发前期工作XX大学土木工程学院XXX教授硕士生导师流程名称：项目前期策划流程流程编号：2.1.1流程拥有者：前期开发部时间主管副总/总经理/总经理办公会前期开发部资金财务部开始1 1战略发展部获取土地信息获得土地相关资料项目粗选进行实地考察资金安排现金流量形成初步可行性分析报告审核？形成详细可行性分析报告审批？通过招、拍、挂获得土地直接与土地方或合作方签订协议结束2 25 57 717178 89 91414161611111010191920201818工程管理部审核？规划技术部成本估算技术可行市场调研成本估算工期安排付款计划10104 411111212销售部价格预测销售进度提价

2、策略项目定位市场/竞争分析131315152121市场/政策分析报告人员人员人员6 66 66 6战略指导3 3流程名称：项目前期策划流程说明流程编号：2.1.1流程拥有者：前期开发部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出相关表单相关表单1.1.前期开发部根据政府部门、中介公司、其他社会关系的信息获取前期开发部根据政府部门、中介公司、其他社会关系的信息获取土地信息土地信息土地信息土地信息2.2.前期开发部获取土地相关资料，如土地证、控制性规划及其他等前期开发部获取土地相关资料，如土地证、控制性规划及其他等土地相关资料土地相关资料3.3.在战略发展部

3、指导下获得土地信息在战略发展部指导下获得土地信息战略指导战略指导4.4.总经理办公会验证以上资料的完整性、合法性、有效性总经理办公会验证以上资料的完整性、合法性、有效性土地资料的验证土地资料的验证结果结果5.5.前期开发部与总经理办公会共同进行项目粗选前期开发部与总经理办公会共同进行项目粗选项目粗选结果项目粗选结果6.6.战略、技术、销售部配合前期开发部实地考察战略、技术、销售部配合前期开发部实地考察人员人员7.7.前期开发部、规划技术部、销售部、战略部进行联合实地考察前期开发部、规划技术部、销售部、战略部进行联合实地考察实地考察结果实地考察结果8.8.战略发展部提供提供项目相关市场数据及政策

4、分析报告战略发展部提供提供项目相关市场数据及政策分析报告市场及政策分析市场及政策分析9.9.前期开发部、销售部、技术部共同进行市场调研前期开发部、销售部、技术部共同进行市场调研市场分析报告市场分析报告10.10.规划技术部协助进行成本估算和技术可行性分析规划技术部协助进行成本估算和技术可行性分析成本估算、技术可行性成本估算、技术可行性分析分析成本测算成本测算表表11.11.工程管理部协助进行工期安排及付款计划工程管理部协助进行工期安排及付款计划工期安排、付款计划工期安排、付款计划工程付款工程付款计划表计划表12.12.资金财务部协助进行资金安排及现金流预测资金财务部协助进行资金安排及现金流预测

5、资金安排、现金流预测资金安排、现金流预测 资金安排资金安排计划表、计划表、现金流量现金流量表表13.13.销售部协助进行价格预测、安排销售进度及提价策略销售部协助进行价格预测、安排销售进度及提价策略价格预测、销售进度、价格预测、销售进度、提价策略提价策略销售计划销售计划表表流程名称：项目前期策划流程说明流程编号：2.1.1流程拥有者：战略发展部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出相关表单相关表单14.14.前期开发部形成初步可行性分析报告前期开发部形成初步可行性分析报告初步可行性分析初步可行性分析15.15.总经理、主管副总经理、战略发展部对初步

6、可行性分析报总经理、主管副总经理、战略发展部对初步可行性分析报告进行审核，审核通过转到告进行审核，审核通过转到1414，不通过结束，不通过结束初步可行性分析报告初步可行性分析报告 审核结果审核结果16.16.前期开发部进行市场前期开发部进行市场/ /竞争分析竞争分析市场市场/ /竞争分析报竞争分析报告告17.17.前期开发部进行项目定位分析前期开发部进行项目定位分析项目定位报告项目定位报告18.18.前期开发部在以上工作基础上，形成详细的可行性分析报前期开发部在以上工作基础上，形成详细的可行性分析报告告详细可行性分析报详细可行性分析报告告19.19.总经理、主管副总经理、战略发展部对项目进行决

7、策总经理、主管副总经理、战略发展部对项目进行决策详细可行性分析报告详细可行性分析报告 决策结果决策结果20.20.前期开发部通过土地招、拍、挂获得土地前期开发部通过土地招、拍、挂获得土地土地获取土地获取21.21.前期开发部直接与土地方或合作方签订协议获得土地前期开发部直接与土地方或合作方签订协议获得土地土地获取土地获取流程名称：项目前期手续流程流程编号：2.1.1流程拥有者：前期开发部时间前期开发部资金财务部战略发展部工程管理部规划技术部销售部开始交纳出让金、契税、交易费资金支持建设用地规划许可证投资项目备案建设用地批准书土地证地形图地下管线测绘资金支持输入输出技术部技术部1 13 32 2

8、获得土地4 45 56 67 78 89 9101011111212流程名称：项目前期手续流程流程编号：2.1.1流程拥有者：前期开发部时间前期开发部资金财务部战略发展部工程管理部规划技术部销售部输入输出钉桩成果（包括水准点）技术部工程部规划方案设计建筑方案设计技术部技术部规划审批？规划审批？人防初审消防初审人员支持人员支持人员支持资金支持13131414151518181616171719192121202023232222242425252626流程名称：项目前期手续流程流程编号：2.1.1流程拥有者：前期开发部时间前期开发部资金财务部战略发展部工程管理部规划技术部销售部输入输出方案成果通

9、知书地质勘察技术部技术部施工图设计投资计划园林地名人防消防环保供热图纸审查大配套项目报建占道破路临水临电临排资金支持人员技术资金支持资金支持27272828292930303131323233333434353536363737383839394040414142424343资金支持44444545464647474848494950505151人员技术5252建筑工程规证5353流程名称：项目前期手续流程流程编号：2.1.1流程拥有者：前期开发部时间前期开发部资金财务部战略发展部工程管理部规划技术部物业输入输出基础定位放线委托规划验线物业备案施工招标监理招标工程部工程部安全委托质量监督委托水

10、泥、墙改基金民工工资保证金工程部工程部前期物业管理服务合同，物业管理服务方案，业主公约资金支持工程部工程部资金支持545455555656575758585959606061616262636364646565666667676868696970707171流程名称：项目前期手续流程流程编号：2.1.1流程拥有者：前期开发部时间前期开发部资金财务部战略发展部工程管理部规划技术部销售部输入输出开工证基础形象施工工程部销售部销售证施工进度和竣工交付日期的说明商品房销售方案，面积计算成果表，商品房网上销售数据录入结束7272737374747777757576767878流程名称：项目前期手续流程说

11、明流程编号：2.1.1流程拥有者：前期开发部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出相关表单相关表单1.1.前期部获得土地前期部获得土地获得土地获得土地2.2.资金财务部支持出让金、交易费、契税等费用资金财务部支持出让金、交易费、契税等费用资金资金3.3.前期部交纳出让金、交易费、契税前期部交纳出让金、交易费、契税出让金、交易费、契税出让金、交易费、契税发票发票4.4.前期开发部获得建设用地规划许可证前期开发部获得建设用地规划许可证建设用地规划许可证建设用地规划许可证5.5.前期开发部进行投资项目备案前期开发部进行投资项目备案投资项目备案文件投资项目

12、备案文件营业执照营业执照企业资质证书企业资质证书出让合同出让合同6.6.前期部办理建设用地批准书前期部办理建设用地批准书建设用地批准书建设用地批准书7.7.前期部购买地形图前期部购买地形图地形图地形图8.8.前期部办理土地证前期部办理土地证土地证土地证地形图地形图出让合同出让合同用地规证用地规证三项款交齐证明三项款交齐证明已付款票据已付款票据9.9.资金财务部支持地下管线测绘、地形图费用资金财务部支持地下管线测绘、地形图费用资金资金10.10.前期部将地形图转给规划技术部前期部将地形图转给规划技术部地形图地形图11.11.前期部委托地下管线测绘前期部委托地下管线测绘地下管线图纸地下管线图纸12

13、.12.前期部将地下管线图转给规划技术部前期部将地下管线图转给规划技术部地下管线图纸地下管线图纸13.13.资金财务部支持地界测绘的费用资金财务部支持地界测绘的费用资金资金流程名称：项目前期手续流程说明流程编号：2.1.1流程拥有者：前期开发部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出相关表单相关表单14.14.前期部委托地界测绘前期部委托地界测绘钉桩成果钉桩成果15.15.前期部将钉桩成果转交给工程部和技术部前期部将钉桩成果转交给工程部和技术部钉桩成果钉桩成果16.16.规划技术部完成规划设计方案规划技术部完成规划设计方案规划设计方案规划设计方案17

14、.17.前期部从规划技术部获得规划设计方案前期部从规划技术部获得规划设计方案规划设计方案规划设计方案18.18.规划技术部配合前期开发部进行规划方案审查规划技术部配合前期开发部进行规划方案审查人员、技术人员、技术19.19.前期部完成规划方案审批前期部完成规划方案审批规划审批成果规划审批成果出让合同出让合同用地规证用地规证规划设计方案规划设计方案地形图地形图授权委托书授权委托书20.20.规划技术部完成建筑方案设计规划技术部完成建筑方案设计建筑方案设计建筑方案设计21.21.前期部从规划技术部获得建筑设计方案前期部从规划技术部获得建筑设计方案建筑设计方案建筑设计方案22.22.规划技术部配合前

15、期开发部进行规划方案审查规划技术部配合前期开发部进行规划方案审查人员、技术人员、技术23.23.前期开发部完成建筑方案审批前期开发部完成建筑方案审批建筑方案审批成果建筑方案审批成果地形图地形图出让合同出让合同用地规证用地规证总平面总平面建筑设计方案建筑设计方案授权书授权书24.24.规划技术部协助前期开发部进行人防初审及消防初规划技术部协助前期开发部进行人防初审及消防初审审人员、技术人员、技术流程名称：项目前期手续流程说明流程编号：2.1.1流程拥有者：前期开发部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出相关表单相关表单25.25.前期开发部进行建筑方

16、案的人防初审前期开发部进行建筑方案的人防初审人防初审结果人防初审结果26.26.前期开发部进行建筑方案的消防初审前期开发部进行建筑方案的消防初审消防初审结果消防初审结果27.27.前期开发部得到方案成果通知书前期开发部得到方案成果通知书方案成果通知书方案成果通知书28.28.技术部完成地质勘查技术部完成地质勘查地质勘查报告地质勘查报告29.29.前期开发部从技术部获得地质勘查报告前期开发部从技术部获得地质勘查报告地质勘查报告地质勘查报告30.30.规划技术部完成施工图设计规划技术部完成施工图设计施工图施工图31.31.前期开发部从技术部获得施工图前期开发部从技术部获得施工图施工图施工图32.3

17、2.前期部完成投资计划前期部完成投资计划投资计划投资计划规划方案及成果规划方案及成果出让合同出让合同地形图地形图资金证明资金证明33.33.资金财务部支持大配套的费用资金财务部支持大配套的费用资金资金34.34.前期开发部办理大配套手续前期开发部办理大配套手续大配套证明大配套证明35.35.前期开发部办理园林手续前期开发部办理园林手续押金证明押金证明36.36.前期开发部办理地名手续前期开发部办理地名手续地名证明地名证明37.37.前期开发部办理人防手续前期开发部办理人防手续人防证明人防证明38.38.前期开发部办理消防手续前期开发部办理消防手续消防证明消防证明39.39.前期开发部办理环保手

18、续前期开发部办理环保手续环境评估报告环境评估报告40.40.前期开发部办理供热手续前期开发部办理供热手续供热证明供热证明41.41.资金财务部支持园林、地名、消防、人防、环资金财务部支持园林、地名、消防、人防、环保、供热费用保、供热费用资金资金流程名称：项目前期手续流程说明流程编号：2.1.1流程拥有者：前期开发部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出相关表单相关表单42.42.前期开发部办理项目报建手续前期开发部办理项目报建手续报建备案报建备案投资计划投资计划43.43.资金财务部支持占道、破路、临时水电、临排的费资金财务部支持占道、破路、临时水

19、电、临排的费用用资金资金44.44.工程管理部支持占道、破路、临时水电、临排的人工程管理部支持占道、破路、临时水电、临排的人员和技术员和技术人员、技术人员、技术45.45.前期开发部办理占道手续前期开发部办理占道手续占道批复占道批复46.46.前期开发部办理破路手续前期开发部办理破路手续破路批复破路批复47.47.前期开发部办理临水手续前期开发部办理临水手续临水批复临水批复48.48.前期开发部办理临电手续前期开发部办理临电手续临电批复临电批复49.49.前期开发部办理临时排水手续前期开发部办理临时排水手续临时排水批复临时排水批复50.50.前期开发部办理建筑工程规划许可证前期开发部办理建筑工

20、程规划许可证建筑工程规划许可证建筑工程规划许可证建筑施工图建筑施工图投资计划投资计划用地规证用地规证出让合同出让合同土地证土地证地名地名/ /消防消防/ /人防人防建设用地批准书建设用地批准书授权委托授权委托地形图地形图51.51.资金财务部支持施工图审查费用资金财务部支持施工图审查费用资金资金52.52.规划技术部配合前期部完成图纸审查规划技术部配合前期部完成图纸审查人员、技术人员、技术投资项目备案投资项目备案流程名称：项目前期手续流程说明流程编号：2.1.1流程拥有者：前期开发部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出相关表单相关表单53.53.

21、前期开发部完成施工图审查前期开发部完成施工图审查审查批复审查批复投资项目备案投资项目备案建筑工程规划证建筑工程规划证1 1：500500总平面图总平面图消防证明消防证明地勘报告地勘报告桩基础检测报告桩基础检测报告施工图施工图各专业设计书各专业设计书54.54.资金财务部支持基础定位放线委托资金财务部支持基础定位放线委托资金资金55.55.前期开发部完成基础定位放线委托前期开发部完成基础定位放线委托委托结果委托结果56.56.前期开发部将委托结果给工程部前期开发部将委托结果给工程部委托结果委托结果57.57.物业协助前期开发部办理物业备案物业协助前期开发部办理物业备案前期物业管理服务合前期物业管

22、理服务合同，物业管理服务方同，物业管理服务方案，业主公约案，业主公约58.58.前期开发部办理物业备案前期开发部办理物业备案物业备案批复物业备案批复营业执照及资质证营业执照及资质证书书建筑工程规证建筑工程规证经规划局批准的规经规划局批准的规划详图划详图前期物业管理服务前期物业管理服务合同合同物业管理服务方案物业管理服务方案业主公约业主公约流程名称：项目前期手续流程说明流程编号：2.1.1流程拥有者：前期开发部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出相关表单相关表单59.59.前期部办理规划验线手续前期部办理规划验线手续验线纪录验线纪录60.60.前期

23、开发部将规划验线记录交给工程部前期开发部将规划验线记录交给工程部验线纪录验线纪录61.61.工程部将施工招标备案交给前期开发部工程部将施工招标备案交给前期开发部施工招标备案施工招标备案62.62.前期开发部从工程部获得施工招标备案前期开发部从工程部获得施工招标备案施工招标备案施工招标备案63.63.工程部完成监理招标工程部完成监理招标监理招标备案监理招标备案64.64.前期开发部从工程部获得监理招标备案前期开发部从工程部获得监理招标备案监理招标备案监理招标备案65.65.工程部完成安全委托工程部完成安全委托安全委托书安全委托书66.66.前期开发部从工程部获得监安全委托书前期开发部从工程部获得

24、监安全委托书安全委托书安全委托书67.67.工程部完成质量监督委托工程部完成质量监督委托质量监督委托书质量监督委托书68.68.前期开发部从工程部获得监质量监督委托书前期开发部从工程部获得监质量监督委托书质量监督委托书质量监督委托书69.69.资金财务部支持墙改、水泥基金的费用资金财务部支持墙改、水泥基金的费用资金资金70.70.前期部办理墙改手续、散装水泥手续前期部办理墙改手续、散装水泥手续墙改、散装水泥证明墙改、散装水泥证明71.71.前期部办理民工工资保证金手续前期部办理民工工资保证金手续保证金证明保证金证明72.72.前期部办理开工证前期部办理开工证开工证开工证用地规证用地规证建设工程

25、规证建设工程规证工程质量监督工程质量监督水泥水泥/ /墙改基金墙改基金施工合同施工合同施工图审查批复施工图审查批复安全施工措施备案表安全施工措施备案表建设资金证明建设资金证明投资计划投资计划流程名称：项目前期手续流程说明流程编号：2.1.1流程拥有者：前期开发部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出相关表单相关表单73.73.工程部完成基础形象施工工程部完成基础形象施工工程达到正负零工程达到正负零74.74.前期开发部从工程部获得基础形象部位前期开发部从工程部获得基础形象部位工程达到正负零照片工程达到正负零照片75.75.工程部配合前期部办理销售证

26、工程部配合前期部办理销售证施工进度和竣工日期的说明施工进度和竣工日期的说明76.76.销售部配合前期部办理销售证销售部配合前期部办理销售证商品房销售方案，面积计算商品房销售方案，面积计算成果表，商品房网上销售数成果表，商品房网上销售数据录入据录入77.77.前期开发部办理销售证前期开发部办理销售证销售证销售证土地证土地证大配套证明大配套证明营业执照营业执照投资计划投资计划地名证明地名证明资质证书资质证书建筑工程规正建筑工程规正物业备案物业备案开工证开工证进出形象部位照进出形象部位照片片总平面总平面施工进度及竣工施工进度及竣工交付日期说明交付日期说明商品房网上销售商品房网上销售数据录入合格证数据

27、录入合格证明明商品房销售方案商品房销售方案面积计算成果表面积计算成果表78.78.前期开发部将销售证交给销售部前期开发部将销售证交给销售部销售证销售证流程名称：前期开发部管理流程流程编号：2.1.1流程拥有者：前期开发部时间前期开发部人力资源部开始战略发展部1 1战略理解企业文化理解公司战略竞争战略职能战略2 2部门内部战略宣灌战略目标部门内部达成一致目标全体员工共同分解战略目标管理体系形成部门工作计划组织实施计划培训、辅导文化认同目标控制？继续实施完成计划纠偏、调整督促完成3 34 45 56 67 78 810109 91111121213131414流程名称：前期开发部管理流程流程编号：

28、2.1.1流程拥有者：前期开发部时间前期开发部人力资源部战略发展部内部考核？达到或超出目标内部激励、表扬落后目标惩罚修正调整激励支持整体战略目标部门考核员工考核结束1515161617171818222219192020212123232424流程名称：前期开发部管理流程说明流程编号：2.1.1流程拥有者：前期开发部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出相关表单相关表单1.1.前期开发部对公司战略和企业文化理解前期开发部对公司战略和企业文化理解企业战略、企业文化企业战略、企业文化2.2.战略发展部制定公司战略、竞争战略和企业文化战略发展部制定公司战

29、略、竞争战略和企业文化公司战略、竞争战略、公司战略、竞争战略、企业文化企业文化3.3.战略发展部在公司战略下形成战略目标战略发展部在公司战略下形成战略目标战略目标战略目标4.4.前期开发部结合战略目标和对公司战略的理解在本部门前期开发部结合战略目标和对公司战略的理解在本部门进行战略宣灌进行战略宣灌战略宣灌战略宣灌5.5.前期开发部内部达成一致前期开发部内部达成一致战略共识战略共识6.6.前期开发部全体员工分解公司战略目标前期开发部全体员工分解公司战略目标战略目标分解战略目标分解7.7.前期开发部形成本部门的目标管理体系前期开发部形成本部门的目标管理体系目标管理体系目标管理体系8.8.前期开发部

30、形成部门工作计划前期开发部形成部门工作计划工作计划工作计划9.9.人力资源部队前期开发部进行相关培训人力资源部队前期开发部进行相关培训培训培训10.10.前期开发部组织实施工作计划前期开发部组织实施工作计划阶段性结果阶段性结果11.11.前期开发部内部自我控制前期开发部内部自我控制目标控制目标控制12.12.战略发展部督促目标完成战略发展部督促目标完成督促控制督促控制13.13.前期开发部对偏离目标的工作进行纠正前期开发部对偏离目标的工作进行纠正纠正后的方向纠正后的方向14.14.前期开发部对方向正确的目标继续实施、完成前期开发部对方向正确的目标继续实施、完成完成的结果完成的结果15.15.前

31、期开发部对自身结果进行考核前期开发部对自身结果进行考核考核成绩考核成绩16.16.战略发展部对前期开发部进行考核战略发展部对前期开发部进行考核考核结果考核结果17.17.人力资源部对前期开发部员工进行考核人力资源部对前期开发部员工进行考核考核结果考核结果流程名称：前期开发部管理流程说明流程编号：2.1.1流程拥有者：前期开发部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出相关表单相关表单18.18.前期开发部达到或完成计划目标前期开发部达到或完成计划目标胜利的结果胜利的结果19.19.前期开发部没有达到目标前期开发部没有达到目标失败的结果失败的结果20.2

32、0.前期开发部对绩效人进行惩罚前期开发部对绩效人进行惩罚批评、教育批评、教育21.21.绩效人修正调整自己的工作方式和发法绩效人修正调整自己的工作方式和发法工作调整工作调整22.22.前期开发部的目标支持公司的整体目标前期开发部的目标支持公司的整体目标局部目标支持总目标局部目标支持总目标23.23.前期开发部对好的绩效人进行激励前期开发部对好的绩效人进行激励精神激励精神激励24.24.人力资源部代表公司对好的绩效人进行激励人力资源部代表公司对好的绩效人进行激励物质和精神激励物质和精神激励房地产开发前期流程一、投资机会分析二、招标/拍卖取得土地使用权三、申请项目建议书四、建设项目选址意见书五、方

33、案设计六、建设用地规划许可证七、规划设计方案审查八、建设工程规划许可证九、初步设计十、勘察设计十一、申办建筑工程施工许可证 申请项目建议书1 项目立项申请报告书2 建设用地权属文件3 项目建设投资概算4 出示资金证明5 有关职能意见建设项目选址意见书1、建设项目选址意见书申请表（须盖申请单位公章）2、建设项目批准（核准、备案）文件或者有关部门同意开展前期工作的相关文件3、对环境有影响的建设项目以及需要报申级以上建设行政主管部门审批的建设项目，提供环境影响评价报告及环境保护主管部门的审查意见4、位于风景名胜、历史文化保护和控制范围内的建设项目，提供有关主管部门的审查意见5、危险化学品生产、储存和经营的建设项目，或者位于危险化学品生产、储存和经营场所周边的建设项目，提供有关主管部门的审查意见6、在原有（自有）用地范围内的建设项目（内部选址），提交土地使用权权属证件和房屋所有权证。建设用地规划许