效力待定合同的案例

1、效力待定合同的案例2006年3月6日，原告与某单位签订租赁合同，由原告 租赁某单位7个房间，年租金20000元，约定租期2年，自2006 年4月1日至2008年3月31日，由某单位在现条件下将设施查 点无误交与原告，由原告与前承租人处理搬迁事务。原告依约交纳了租金20000元，但双方并未清点财物。2006年6月20日， 被告人某单位欠前承租人款未还，同意前承租人使用房屋为由占用房屋15间。导致原告与某单位合同无法履行。原告诉与法院 要求判令被告停止侵害，排除妨碍并赔偿损失每天54.79元，并负担诉讼费。被告（前承租人）辩称：原告起诉主体错误，应当依法驳 回。原告违法与第三人签订合同， 且第三人

2、未将房屋交给原告使 用，与答辩人不存在任何关系， 纯属原告与第三人之间的民事法 律关系。且案外人马某与第三人的租赁关系到 2006年6月20日 到期，在合同到期前三天，第三人因欠我们的钱，某单位法定代 表人同意我接用马某租赁的房屋， 我与原告没有关系，原告与第 三人所签租赁合同在他人的合同有效期间，原告所诉房屋并未依法租出，没有合法使用要件，没有在房地产部门做租赁登记，该 合同应属无效合同，法律不应保护。被告不存在侵权行为，应当 驳回原告的诉讼请求。法院经审理认为，原告与案外人某单位所签房屋租赁合同， 在某单位与马某的合同有效期内，且原合同并未解除，某单位与原告的合同显然侵犯了他人的利益，且原

3、告所签合同，某单位并未履行，原告并未取得争议房屋的使用权，被告占用房屋，原告 无权主张权利。故原告请求不予支持，依据中华人民共和国合 同法第五十二条第（2）项、第二百一十六条、第六十条之规 定，驳回原告诉讼请求。此案虽以侵权起诉，但此案争议的焦点问题是：原告与某 单位之间的合同之间的合同效力问题。对此，一直存在有不同的认识：一种观点认为：原告与某单位的合同为有效合同。该合同 的签订是原告与工业总公司的共同意思表示。且无违法及违犯国家利益和公共利益行为。 合同虽然涉及马某未到期合同， 当时原 告与某单位并未在签订合同后立即履行。在合同到期后，马某应当知道马某原租赁房屋已租赁与他人。而马某不出面主

4、张权利， 显然已默许原告与第三人的合同， 放弃了自己的权利，所以该合 同应认定为有效。另一种观点认为：合同为无效合同。因该合同在他人合同 有效期内，且按照法律规定，租赁房屋在到期后，原承租人在同 等条件下有优先承租权，该合同显然侵犯了第三人马某的利益，且双方所签合同并未履行，原告并未取得争议房屋的使用权利。 被告占用房屋，原告无权向被告主张权利， 只能向某单位主张解 除合同，或赔偿损失。第三种观点认为：原告与某单位合同为效力待定合同效力待定合同是指合同成立之后，是否已发生效力尚不能 确定，有待于其他行为或事实使之确定的合同。合同法第五十一条规定，无处分权的人处分他人的财 产，经权利人追认或者无

5、处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。根据这一规定，无权处分发生效力，必须要经过本人 追认或行为人取得处分权。（所谓无处分权行为，是指无处分权 人处分他人的财产，并与相对人订立转让财产的合同。 该行为可 能会损害真正权利人的利益。）本案中，原告与某单位签订合同时，马某与某单位的合同 并未终止，也未有任何证据表明合同已经解除。在此期间，某单 位无权处分某单位与马某在合同租赁期内的财产。所以，本案中，原告与某单位所签订的房屋租赁合同，与马某与某单位签订的合同相冲突部分，6月20日前，其（原告与某单位签订的房屋租赁合同）效力须待马某追认才能确定。但 6月20日后，马某也未出面主张权利，但也没有

6、明确表示放弃 权利，所以此时原告与某单位的合同应处于效力待定状态。租赁合同到期后，根据法律规定，马某尚有优先租赁权。 但此项权利是相对权利，在合同到期的同时产生， 在新的合同签 订之时，归于消灭。马某应当明确表示其（马某）是否主张优先 租赁权，否则视为其（马某）放弃此项权利。此时某单位应视为 已取得了租赁房屋的完全处分权。 原告与某单位的合同应当产生 效力。所以，此案中，原告作为承租人，在合同因意外原因履行 不能的情形下，有权对侵权人提起诉讼。在目前证据情形下，被 告的侵权行为事实清楚，应推定原告有权向被告主张权利， 而不 应简单的驳回诉讼请求。笔者基本同意第三种观点。另外，法院在案件审理中，应 当向原被告双方要求对马某的态度进行举证