国民核算研讨会

1、第八届 OECD NBS 国民核算研讨会2004年12月6-10日OECD 总部, 巴黎韩国的房地产业核算赵勇吉OECD 统计局 顾问韩国的房地产业核算在国民经济核算体系（SNA）中，房地产业（又叫住房服务业）的核算方法具有它一定的独特性。它包括对自有住房服务的虚拟住房服务测算和对住房租赁市场的实际住房服务测算两部分。在对虚拟住房服务的测算中，假定这种虚拟租金如同在住房租赁市场中的租金一样是实际发生的。自有住房的总产出和增加值的测算也是基于这个假定进行的。 由于数据资料来源和房地产市场结构的不同，各国对自有住房服务总产出和增加值的测算方法是不同的。这也导致了各国之间的GDP、分行业总产出和其他

2、一些相关指标缺乏可比性。韩国的住房租赁市场与其他国家的有所不同，不是由承租人直接付给业主租金，而是采用了一种叫做 “Jeon-sei”的住房抵押的方式。因此在韩国的国民核算中也需要采用相应的方法来对其进行测算。 而这种测算方法上的变化会引起韩国的GDP和国民储蓄率也相应发生变化。 本文将重点介绍韩国的住房租赁体系以及它对房地产业核算的影响，另外还将简要地介绍具体的测算方法以及通过国际比较来检验韩国的自有住房服务测算是否充分。国民核算中自有住房服务的重要性由于包含了自有住房服务，房地产业在国民核算中占有相当高的比重。以OECD国家为例，房地产业的增加值占整个GDP的 5-9 % ，而这些相关服务

3、的最终消费占整个GDP的5-11% 。 <表 1> 部分OECD国家住房服务支出和房地产业增加值的比重对比表 (单位: %)住房服务支出/GDP(2001)1)房地产业增加值/GDP(2000)2)澳大利亚 10.6奥地利7.0比利时8.8加拿大10.6丹麦8.7芬兰11.18.6法国9.1德国9.98.7希腊8.9爱尔兰7.3意大利8.2韩国6.45.0卢森堡8.1荷兰6.85.4葡萄牙4.4西班牙6.2瑞典10.6英国8.4美国10.28.3（中国台北）9.2 注：1）房地产业实际租金+虚拟租金 资料来源: OECD ,SNA database; 中国台北统计局 2）由Katz

4、的论文数据（第28页）重新计算得到自有住房服务在房地产业中的比重一般在50-90% （见表4） 。从这方面来看，采用一种国际公认的标准方法来测算自有住房服务的价值是非常重要的，因为它的产出没有实际的指标数据反映，而是采用虚拟方法来估测的。SNA 中采用的估测方法是将其等同于实际租赁市场中同样条件的住房服务来处理。因此，如果没有一个发达的住房租赁市场，自有住房服务的虚拟产出就有可能会被高估或低估。这种产出的高估或低估也将相应地导致GDP的高估或低估。众所周知，GDP作为经济指标常常被用来衡量各个国家所需承担的义务。例如欧盟用它作为成员国的政府最大预算赤字率，而OCED则用其作为收取会费的参考标准

5、。有时候，GDP总量的多少与该国的财政负担直接相关。 虚拟住房服务测算方法的变化还会影响到国民储蓄率。国民储蓄率是用来分析国民消费、投资和经济增长的一个关键性变量。对自有住房服务产出的低估将会导致国民储蓄率的提高。 国民储蓄率的计算可以表述为 （注：NDI为国民可支配收入）。当我们把虚拟计算所得的自有住房服务价值（Rnew）考虑进去，那就要在分子和分母上同时加上这部分价值,从而得到一个新的国民储蓄率 。（其中分子项为） 那么不难看出，当 >0时，a 一定大于b（证明如下）。 韩国的住房租赁市场介绍韩国的住房租赁市场服务中有一种独特的形式，叫做 “Jeon-sei”。它是整个国家住房租赁服

6、务的主要方式。在这种体系下，不像普通情况下承租人按月付给业主租金，而是在租赁期初由承租人一次性预先付给业主相当于所租房屋一半价值数额的押金，到租赁合同到期时再从业主那收回同等金额的钱数。在租赁合同期内，业主可以使用这笔押金(Jeon-sei 押金)进行个人理财投资。 Jeon-sei 方式之所以能够在韩国盛行，主要是由于私人租房合同的传统习惯，住房抵押贷款市场欠发达以及贷款利息偏高。在住房抵押贷款市场欠发达的情况下，人们如果想买房，就可以利用承租人交纳的那笔数额巨大的抵押金（差不多相当于整个房屋价值的一半）。这相当于在业主和承租人之间形成了一种私人融资关系。当然业主也可以选择将这笔钱用做私人借

7、贷或者投资等其他方面的用途。而承租人也通过交纳抵押金获得了整个租赁合同期内对房屋的居住权，同时还不需要为此而支付租金。最近，抵押信贷体系的引进和贷款利息保持了一个较低的水平使得Jeon-sei 方式的采用减少了许多。但 Jeon-sei 方式仍然是韩国房地产业中的主流，差不多占了整个租赁市场的2/3。 剩下的1/3中既包括传统的无需抵押的按月交纳租金的方式，也包括按月交纳租金和提供部分抵押金的混合方式。 <表2> 韩国采用各种租赁方式的住户人数一览表 (单位: 1,000户, %) 总数自有住房Jeon-sei需要抵押的租赁不需要抵押的租赁免费租赁199512,958(100.0)

8、6,910(53.3)3,845(29.7)1,333(10.3)542(4.2)328(2.5)200014,312(100.0)7,753(54.2)4,040(28.2)1,524(10.6)589(4.1)406(2.8)资料来源： 韩国 (2003), 国家统计局 在Jeon-sei 方式中没有明显的租金收取发生。因此，我们在国民核算中计算房地产业总产出和增加值的时候，必须将这种抵押金形式转化为实际租金形式，就象必须将自有住房服务的租金通过虚拟方式获得一样。同样，采用“需要抵押的租赁”方式时的抵押部分也应该被转化为实际租金来处理。而在“免费租赁”方式中，来自政府或非营利机构的针对租金

9、的补贴可以被看作是一种转移支付，也应该被当作实际租金来对待。以2000年为例，韩国有 85.2%(54.2+28.2+2.8)的住房服务需要做虚拟处理，而在其他国家如日本、美国和欧盟国家，需要做这种虚拟处理的房地产业服务不到整个房地产业的70%，远远低于韩国。 <表3>部分国家采用各种租赁方式的住户人数在总人口中所占比重对比表 (单位: %)合计自有住房住户Jeon-sei住户 按月付租金住户社会福利住户韩国(2000)10070.619.47.22.8日本(2003)10062.5-27.59.9中国台北 (2000)10082.510.27.3美国(2001)10068.0-3

10、2.0欧盟(1996)10056-2118资料来源: 日本 (2003),中国台北 (2001),美国 (2002), 欧盟议会 (1996) ，韩国（2003） 韩国的房地产业核算韩国的房地产业核算包括实际住房服务测算和虚拟住房服务测算。如上所述，我们知道Jeon-sei 不属于自有住房范围，但是它里面的抵押金必须像自有住房的虚拟租金测算那样被转化为实际租金来处理。 实际住房服务虚拟住房服务有抵押的按月支付租金方式没有抵押的按月支付租金方式Jeon-sei方式自有住房服务韩国的房地产业核算核算方法 由于韩国住房租赁市场的特殊性，其房地产业总产出和增加值的测算方法也不同于其他国家。国家统计局负

11、责收集有关住房服务的数量和价格方面的数据。这些数据的收集是以家庭而不是以住房为单位。住户存量数据来自每五年一次的人口普查数据，而住房服务的价格数据来自每年的专项调查。在数据收集过程中，需要由房地产商基于近期的资产，通过自我评估的方式，为自有住房服务和Jeon-sei方式住房服务估测一个潜在的租金数。而按月支付租金的实际住房服务的数据则可以通过“城市住户支出调查”获得。最后，韩国银行的国民收入处负责采用这些数据计算房地产业的总产出和增加值。 下面简要介绍一下有关基准年份房地产业总产出和增加值的计算过程。房地产业总产出:· 数量数据：住户数 · 价格数据：城市 城市的综合租金价

12、格 农村 农村的住房成本· 总产出： 城市住户数×城市的综合租金价格 + 农村住户数 ×农村的住房成本 城市综合租金价格是由各种租赁方式的住房服务的月度租金水平，以采用这些租赁方式的各自的住户数在住房服务的总住户数中所占的比重为权数，加权计算所得。这里的权数是基于住户数的而不是住房存量的 韩国的月度住房服务调查是基于住户的而不是以住房为单位的，因为有的住房可以供好几户人家一起合住。 住房服务按照租赁方式可分为无抵押的按月支付租金住房服务、有抵押的按月支付租金住房服务、Jeon-sei方式住房服务和自有住房服务四种。按月支付租金住房服务、有抵押的按月支付租金住房服务

13、和Jeon-sei方式住房服务属于实际住房服务，而自有住房服务属于虚拟住房服务。实际住房服务和虚拟住房服务结合在一起按月度租金水平简单平均就得到了一个综合租金价格。有关农村的住房成本的数据通过向农民和渔民调查获得。这两项数据每年都由韩国国家统计局负责对外公布。房地产业增加值:· 增加值：总产出 × 投入产出表中房地产业的增加值率非基准年份的总产出通过对住户数指标进行外推得到，再应用基年的增加值率计算出每年的增加值。 韩国房地产业核算是否是充分准确的尽管在对房地产业的自有住房服务和Jeon-sei方式住房服务的支出调查中，统计机构尽力使数据能接近客观事实，但是还是很难说韩国的

14、房地产业在核算中被完全充分地考虑了。表 1中关于与OECD国家的 “住房服务支出/GDP” 指标对比显示韩国处在一个很低的层次上 (6.4%)，而与韩国情况相似的邻近地区台湾的这项指标也有9.2% 。另外还有一个方法可以反映对住房服务的核算是否充分，那就是看有多少数量的自有住房服务被测算了。我们通过对比自有住房服务支出数据和自有住房存量数据，就可以发现住房服务的价值是高估了还是低估了。如果“自有住房服务支出/总的住房服务支出” 比 “自有住房存量/总的住房存量”低，那就说明虚拟住房服务被低估了。 表 4是OECD国家的“住房服务支出/国民总收入”和 “自有住房存量/总的住房存量”对比。<

15、表 4>部分 OECD国家的自有住房服务支出指标和自有住房存量指标对比 (单位: %)自有住房服务支出/总的住房服务支出 (2001)1)自有住房存量/总的住房存量(2000)2)澳大利亚 74.569奥地利76.954比利时72.473加拿大74.968丹麦64.665芬兰71.568法国72.863德国54.043希腊83.084爱尔兰86.082意大利82.375韩国59.654 由于在韩国对虚拟住房服务的核算是基于住户数进行的，因而采用自有住房住户数/总住户数这个比率指标。如果按住房存量数据来计算，这个比率值是70.6 %。荷兰61.253葡萄牙85.065西班牙88.985瑞典

16、60.560英国69.871美国76.468(中国台北)(84.5)(83) 注：1）OECD ,SNA database; 2）UK，ONS ()从这些指标对比来看，韩国的自有住房服务核算似乎不存在低估的问题，因为在两个比率指标的对比中，韩国也和其他大多数国家一样，自有住房服务的支出指标（59.6%）是高于存量指标(54%)的。 但是，如果考虑到全国有82% 的住房服务（包括自有住房服务和Jeon-sei方式住房服务）需要采用自我评估手段，而只有18% 的服务是有实际租金数据的，我们在进行国际比较的时候就不得不说以上表格的数据还不足以说明韩国房地产业被充分核算了。 还有一个资料来源能显示当前

17、韩国国民核算中的自有住房服务价值可能被低估了。按照2004年新版的2000年投入产出表，住户的住房服务支出是 33%，高于当前的国民收入统计数据。当我们用它更新“住房服务支出/国民总收入”时，2000年的这个比值上升到了8.9%, 远远高于原来国民收入统计数据的6.4% 。而国民储蓄率则从原来的 31.7%下降为31.1% 。综上所述，我们还需要进一步地努力研究新的方法，采用新的调查方式获得更合理的数据，为韩国的国民核算体系建立一套充分健全的房地产业核算方法。 结论 由于虚拟住房服务支出在国民核算中并不引起实际的费用，因此如果没有充分的调查数据，这项指标是很难被准确测算的。而韩国住房租赁市场特

18、有的 “Jeon-sei”方式由于在核算时也需要采取同自有住房服务一样的虚拟处理，使得实际住房服务支出的测算也变得困难。这些都有可能在房地产业产出测算中造成误差。因此 ，努力研究新的调查方式，获得更合理的国际公认的数据资料来源，还是非常必要的。 附件：房地产业核算方法综述 1. 机构部门从机构部门的角度看，房地产业中的自有住房服务是由住户非法人企业提供的，而实际住房服务则由各种机构部门共同提供。2. 自有住房服务的测算 从生产方面看，自有住房服务的测算采用了一种租金等价法 SNA93和ESA95中均采用这种方法（SNA93中见 6.89节, 9.58节, 15.67节，ESA95中见3.64节

19、)。 。具体做法是自有住房服务的总产出等值于市场上同等条件的实际住房服务的总产出。这是基于实际住房服务市场中同等条件服务的当期基本价格所做的一种虚拟处理。中间消耗包括市场中同等条件住房服务的当期维护费用、修理费用和保险费用等等。增加值的构成项包括营业盈余、固定资本折旧和生产税。 从使用方面看，与总产出同等大小的数据被记录在住户最终消费项下。使用方生产方(住户非法人企业)(住户)中间消耗增加值总产出住户最终消费当期维护和修理费用、保险费用等等营业盈余,固定资本折旧,生产税3. 欧盟的房地产业核算方法 1995年7月18日欧洲经济委员会制定了详细的房地产业核算方法，并将其发布在文件“95/309/

20、欧共体，欧洲原子能共同体” 中。规定中推荐各成员国在基准年份的房地产业核算中，对住房存量实行分层处理，并分别从各层获取其各自所含的实际住房服务数据以及虚拟计算所得的自有住房服务数据。同时对分层的原则和具体做法以及对免费住房、第二住房等一些特殊问题的处理都作了介绍。在免费住房或低租金住房的情况下，实际支付租金与市场标准租金之间的差额部分被当作劳动者报酬的一种来对待。而非基准年份的核算数据则是在基年数据的基础上，通过合适的物量指数、价格指数和质量指数外推得到的。 4成本法 关于资本的使用者成本，经济学中给出了一个标准界定（Diewert 2003），即资本的所有者按规定价格对一段时间内出租资产所收

21、取的租金。当资本的所有者同时也是使用者时，没有发生明显的市场交易，这时我们可以认为资本是被所有者“租借”给了他自己，从而可以通过虚拟市场价格来计算出该资本的使用者成本。对自有住房服务而言，如果租赁市场欠发达，而自有住房服务在整个经济中又占有很大的份额，这时候的市场租金就缺乏足够的代表性来作为虚拟租金的参照了，成本法就成为我们的一个选择。成本法主要包括以下几个项目：(1)实际营业盈余净额，包括住房及其相关资本的融资成本或机会成本，这可以由住房及其所坐落土地的净存量乘以一个实际收益率来得到；(2)固定资本消耗，包括由于磨损、破旧和正常报废所引起的资产价值的减损；(3)与住房相关的其他营业费用支出，包括日常维护和修理、净保险费支出和生产税减补贴（Katz 2002）。 （译者：汤魏巍）参考文献1. Bank of Korea (2004), Input-Output Table 20002. Diewert Erwin (2003), The Treatment of Owner Occupied Housing and Other Durables in a Consumer Price Index.