商品房买卖合同纠纷典型案例

1、近日，记者从贵阳仲裁委获悉，2010年贵阳仲裁委受理各类仲裁案件 308件，其中 商品房买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以 上。商品房认购纠纷、逾期交房、逾期付款、逾期办理产权证、房屋质量问题等依 然是2010年商品房买卖合同纠纷的热点。就以上热点问题，有关法律界专业人士对 一些典型案例进行深度剖析，希望能对购房者有所警示。热点一：认购纠纷案例回放：2010年7月，市民张先生与某房开公司签订了一份商品房认购协议。协议中就 认购商品房的房屋位置、房型、价格、建筑面积等进行了明确约定。由于张先生认 购的房屋还处于开发初期，尚未取得预售许可证，张先生依照认购协议，向房

2、开公 司支付了 2万元的认购金。2010年9月，张先生收到房开公司的书面通知：“一期 物业已取得预售许可证，可以签订商品房买卖合同。”与此同时，房开公司表示由 于整体楼市房价大幅上涨，所以张先生之前订购的房屋房价也由之前约定的每套20万元左右，上调至25余万元。若张先生在10日之内不能按房开公司通知的价格签 订商品房买卖合同，则视为放弃原定的认购协议。对此，张先生表示不能接受，在 双方协商未果情况下，张先生与其他多名购房者分别向法院提起诉讼。近日，法院已对该案作出判决，在交易中违背了诚信原则的开发商将向购房者 们作出巨额赔偿。法院判决认为，订立合同的双方当事人应遵循诚实信用原则。但本案中某房开

3、 公司在认购协议签订完、购房者按约支付了认购款后，却提出了大大超过双方预约 时约定的价格条件，违背了我国合同法所规定的诚实信用原则和公平原则，导致购 房者缔约机会的丧失，应对此承担责任并作出赔偿。最后，法院参照房开公司向购 房者发出的通知中的售价与原认购价的差额，酌情确定了赔偿标准。张先生获得了 2万元经济损失赔偿，已支付的 2万元认购款也如数返还。律师点评：商品房认购纠纷相当复杂，一般认为，根据现有法律规定，在违背 认购协议的约定不履行签订商品房买卖合同义务的情况下，违约方应承担缔约过失 责任。承担缔约过失责任的方式为损害赔偿，其中包括直接利益的减少和失去与第 三人订立合同机会的损失，并不包

4、括强制签订商品房买卖合同的责任。热点二：逾期交房纠纷案例回放:市民李女士于2010年2月与某房地产开发公司签订了房屋买卖合同， 合同约定 房屋的交房日期为当年8月31日。但在到期交房时，房开公司却无法出示房屋竣工 验收合格证、消防验收合格证明、房屋验收备案表等证件及资料。为此，李女士以 房屋达不到交房条件为由拒绝收房。事后，李女士将房开公司告上法庭，申请法院 判令房开公司给付因逾期交房而产生的已付款利息、违约金、租房费等损失共5万元。庭审中，房开公司辩称，涉诉商品房并非李女士所说，其实已经符合了业主入 住的条件，已经取得竣工验收报告。而且合同中约定的交付条件并不包含房屋验收 备案表，故无需出示

5、验收备案表给李女士。此外，房开公司对李女士提交的租赁协 议等均不认可。法院认为，原、被告签订商品房买卖合同为双方的真实意思表示，合同中 明确了双方的权利义务，对房开公司逾期交房所要承担的责任也有所规定，故法院 对房开公司的抗辩理由不予支持。此外，依照合同法规定，违约金和实际损失 不能重复计算，在本案中，违约金数额不能弥补李女士的租房费损失，则违约金应 以李女士的房租替代。最终，法院判令房开公司赔偿李女士已付款利息、租房费等 损失共计3.6万余元。律师点评：对于商品房（建筑工程）的交付条件，我国多部法律、法规以及地方 性法规都做出了相应的规定。城市房地产管理法第二十六条第二款规定：“房 地产开发

6、项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。城乡规划法第四十五条 规定：县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符 合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织 竣工验收。这一条既对规划部门的验收作了强行性的规定，同时也表明规划部门的 验收应在建设单位组织竣工验收之前。城市房地产开发经营管理条例第十七条 第一款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不 合格的，不得交付使用”。根据上述法律、行政法规，房地产开发企业向买受人交付的商品房的强制性条 件必须是“经验收合格”的商品房。2008年新修订的消防法对消防验收制度作了重大

7、修改，即只有对国务院公 安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，才实行竣工验收制度，未 经验收合格不得投入使用；对于其他的建设工程，实行消防备案制度。因此，住宅 小区的消防验收合格不再是法律规定的交付标准之一。就贵州省地方规定来看，自2009年5月1日起施行的贵州省城镇房地产开发 经营管理条例第三十九条规定：“商品房交付使用，应当符合下列条件：一是房地产开发项目经竣工验收合格，依法取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文 件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案；二是房地产开发项目的公共服务 设施和水、电、道路、绿化等市政公用基础设施具备国家规定的投入使用条件，已 经明确产权、管理

8、权，并且以书面形式明确管理责任；三是法律、法规规定的其他 条件。”综合上述法律法规的规定， 不难看出，自2009年5月1日起，我省对于商品房 的验收原则上实行的是备案制，验收主体是房地产开发企业。当然，交房条件除了 上述的法律、法规、规章的规定外，还应当符合合同的约定。热点三：房贷难引发的逾期违约责任纠纷案例回放：2010年3月,市民黄女士与某房开公司签订了一份商品房买卖合同。合同约定，黄女士购买该公司位于某区的一套房屋，房屋总价为40万元。其中，黄女士计划贷款28万元。在签订合同当日，黄女士即向房开公司支付了12万元首付款。在黄女士与房开公司签订合同后不久，"国十条"调控

9、政策出台。"国十条"要求严格限制各 种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商 业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。在随后办理贷款过 程中，银行以此套房屋属于第三套房为由拒绝为黄女士发放贷款。在无法获得银行 贷款的情况下，黄女士要求解除与房开公司签订的商品房买卖合同，并返还当初支 付的12万元首付款。房开公司却认为，在黄女士申请银行贷款问题上房开公司并无 过错，黄女士不能以此为由拒绝履行合同。 黄女士除一次性付清28万元余款外，还 应按合同约定承担逾期付款的违约责任。至此，买卖双方因贷款问题引发的纠纷开 始不断升级。律师点评

10、：购房者因无法获得银行贷款而导致无法继续履行合同的，违约责任 究竟该由谁承担？要具体情况具体分析，不能一概而论。以黄女士买房纠纷为例，黄女士与房开公司签订的商品房买卖合同是在房贷新 政发布前签订的，合同成立后客观情况发生了改变，这是黄女士在签订合同时无法 预见的。在此情况下，如果要求黄女士继续履行合同，对其明显不公平。根据最高 人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）第二十六条规定： “合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成 的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的

11、，人民法院应当根据公平 原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”如果案例纠纷中商品房买卖合同订立是在新政施行后发生的，就不适用情势变 更原则。在没有其他约定的情况下，购房者还可以依据最高人民法院关于商品房 买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十三条之规定，行使解除合同的 权利。该规定明确：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事 人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的， 对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订 立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解 除合同，出卖人应

12、当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。虽然人 民法院可根据实际情况确定是否变更或解除合同，但适用形式变更原则并非简单地 豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理 地调整双方利益关系。在诉讼过程中，人民法院一般采取的是积极引导当事人重新 协商，改订合同；重新协商不成的，争取调解解决。对买卖双方而言，不管是主动 还是被动违约，都有可能要承担违约责任。那么，购房者如何防范此类纠纷的发生呢？在现阶段国家对楼市调控力度加大， 不时会有房产新政策出台的情况下， 市民在准备购房前，最好能事先咨询有关银行， 全面了解当前贷款政策后，再与开发商签订正式合同，以避免因无

13、法贷款而引发不 必要的违约纠纷。律师提醒：从以上几个典型案例不难看出，商品房买卖双方对合同的重视不够或对合同内 容约定不明是造成纠纷的根源。因此，交易双方应充分意识到合同的重要性，从根 源上规避纠纷的产生。尤其是购房者，在签订认购协议时应尽量明确签订商品房买 卖合同的时间、尽量多涉及商品房买卖合同的实质内容、商品房买卖合同磋商不成 的处理方式、违约责任等；在签订商品房买卖合同时应尽量明确交房条件及违约责 任、房屋的接交方式及违约责任、产权证的办理时限及违约责任，以及约定的其他 事项等，以防范纠纷的发生。（以上案例由典正律师事务所提供，典正律师事务所卢 安龙律师予以点评）（记者 刘圆圆）在现实生

14、活中，你和谁在一起的确很重要，这或许能改变你的成长轨迹，决定你的人生成败。和什么样的人在一起，就会有什么样的人生。和勤奋的人在一起，你不会懒惰；和积极的人在一起，你不会消沉。与智者同行，你会不同凡响；与高人为伍，你能登上巅峰。01科学家研究认为：人是唯一能接受暗示的动物。积极的暗示，会对人的情绪和生理状态产生良好影响，激发人的内在潜能，发挥人的超常水平，使人进取，催人奋进。远离消极的人吧！否则，他们会在不知不觉中偷走你的梦想，使你 渐渐颓废，变得平庸。积极的人像太阳，照到哪里哪里亮；消极的人像月亮，初一十五不一样。态度决定一切。有什么样的态度，就有什么样的未来；性格决定命运，有怎样的性格，就有

15、怎样的人生。有人说，人生有三大幸运：上学时遇到好老师；工作时遇到一位好师傅，好老板；成家遇到一个好伴侣。有时他们一个甜美的笑容，一句温馨的问候，就能使你的人生与众不同，光彩照人。生活中最不幸的是：由于你身边缺乏积极进取的人，缺少远见卓识的人，使你的人生变得平平庸庸，黯然失色。有句话说得好，你是谁并不重要，重要的是和谁在一起。02古有盆母三迁”足以说明和谁在一起的确很重要。雄鹰在鸡窝里长大，就会失去飞翔的本领，怎能博击长空，翱翔蓝天；野狼在羊群里成长，也会爱上羊”而丧失狼性，怎能叱咤风云,驰骋大地。原本你很优秀，由于周围那些消极的人影响了你，使你缺乏向上的压力，丧失前进的动力，而变得俗不可耐，如此平庸。不是有这样的观念吗？“大多数人带着未演奏的乐曲走进了坟墓。”如果你想像雄鹰一样翱翔天空，那你就要和群鹰一起飞翔，而不要与燕雀为伍；如果你想像野狼一样驰骋大地，那你就要和狼群一起奔跑，而不能与鹿羊同行。正所谓画眉麻雀不同嗓，金鸡鸟鸦不同窝。”这也许就是潜移默化的力量和耳濡目染的作用。03如果你想聪明，那你就要和聪明的人在一起，你才会更加睿智；如果你想优秀，那你就要和优秀的人在一起，你才会出类拔萃。俗话说