基于供求模型的房价分析

1、基于供求模型的房价形成机理和政府的宏观调控政策的分析据新华社电 “十二五 ”期末，我国人口总量将达到13.9 亿左右，城镇人口将首次超过农村人口突破7 亿。人口的大幅增加，必然导致人们对住房的需求增加；此外统计局4 月份的数据显示，我国CPI 同比上涨了 5.3%，城镇人均月居住支出超 680 元，约合每户 1958 元每月。这也反映了人们的消费能力在上升，多从因素导致房价居高不下。为了使房价理性回归，政府也采取了一系列的宏观调控政策来打压房价，包括出台限购令，提供保障房和廉租房等措施，因此采用供求模型研究房价的影响因素对稳定房价很有必要。对于消费者而言，随着一件商品的价格降低，则会导致人们对

2、该商品的需求增加，即得到如图所示的需求曲线。同理，对企业而言，随着商品价格的上升，愿意提供的商品也会增加，即得到图中的供给曲线。需求曲线和供给曲线相交的一点，是消费者愿意购买的数量等于企业愿意出售的数量，此时需求量等于供给量，市场均衡，是理想的最优状态，其中需求曲线和供给曲线共同决定平衡点的位置。房价也是如此，取决于需求曲线和供给曲线的变动。现在假设房价的市场均衡点为下图的P0 点。若只研究供给的变化对均衡点的影响，则应使需求曲线和其它一切保持不变。面对高房价 ,政府一方面通过信贷手段调控 , 房地产开发商信托融资千亿 , 成本飙升近半 ; 另一方面 ,通过税制调控 , 提高土地税价增加房地产

3、商成本 , 加大税收杠杆来调控地价 ,抑制开发商囤地。此外还大力推行“限房价竞地价”政策，这些举措都使得商品房供给减少，供给曲线向上移动，反而有抬高了房价，由下图的 P1 变为 P2 显然不利于人民。PS2S1P2E2P1E1DQQ2Q1若只研究需求曲线对均衡价格的影响，其他一切条件保持不不变。近期央行再度加息，同时上调存款准备金率，征收二手房交易全额征营业税，上调二套房首付款比例，贷款利率不低于基准利率，加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，实行住房限购政策，有2 套房家庭本地暂停购房。这些政策都使得人们购房成本增加，需求曲线向左移动，显然这些举措有利于降低房价，符合调控的初衷

4、。综合需求价格曲线分析，政府的现行政策并不能很好有效的控制高房价。PSP2E1P1E2D1D2QQ2Q1鉴于此，政府应双管齐下，从需求和供给两方面共同下手，一方面开放地价竞争，鼓励开发商合法提供商品房，重点打击开发商恶意囤积哄抬房价的不法行为，保障廉租房供应；另一方面延续在降低需求方面的政策和努力。由此，需求曲线向左移，供给曲线向下移，大大降低了房价，可以收到很好的效果。具体见下图移动情况。S1PS2E1P1P2D1E2D2Q2Q1Q参考文献 :1.陈毅聪房地产商的利润之谜 J工业技术经济2005,(11)2. 金怀周，赵黎明 住宅市场需求弹性分析 J 地质技术经济管理 2003,25（ 5）

5、 ;11-143.李东月房价预测模型的比较研究J工业技术经济2006 （9）4. 徐缜庆 房价与泡沫经济 机械工业出版社 2006,125. 中国房地产统计年鉴编辑组中国房地产统计年鉴 M 中国统计出版社2006,106.2010 年 07 月 04 日 04:51南方都市报物业安保培训方案为规范保安工作，使保安工作系统化/ 规范化 ,最终使保安具备满足工作需要的知识和技能，特制定本教学教材大纲。一、课程设置及内容全部课程分为专业理论知识和技能训练两大科目。其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、

6、消防技能、军事技能。二培训的及要求培训目的1）保安人员培训应以保安理论知识、消防知识、法律常识教学为主，在教学过程中，应要求学员全面熟知保安理论知识及消防专业知识，在工作中的操作与运用，并基本掌握现场保护及处理知识2）职业道德课程的教学应根据不同的岗位元而予以不同的内容，使保安在各自不同的工作岗位上都能养成具有本职业特点的良好职业道德和行为规范）法律常识教学是理论课的主要内容之一，要求所有保安都应熟知国家有关法律、法规，成为懂法、知法、守法的公民，运用法律这一有力武器与违法犯罪分子作斗争。工作入口门卫守护，定点守卫及区域巡逻为主要内容，在日常管理和发生突发事件时能够运用所学的技能保护公司财产以及自身安全。2、培训要求1）保安理论培训通过培训使保安熟知保安工作性质、地位、任务、及工作职责权限，同时全面掌握保安专业知识以及在具体工作中应注意的事项及一般情况处置的原则和方法。2）消防知识及消防器材的使用通过培训使保安熟知掌握消防工作的方针任务和意义，熟知各种防火的措施和消防器材设施的操作及使用方法，做到防患于未燃，保护公司财产和员工生命财产的安全。3)