刍议房地产项目开发全过程成本管理

1、刍议房地产工程开发全过程本钱治理本文从网络收集而来,上传到平台为了帮到更多的人,如果您需要使用本文档, 请点击下载按钮下载本文档有偿下载,另外祝您生活愉快,工作顺利,万事 如意！近几年房地产开发工程数量快速增加,如何对房 地产工程开发过程本钱很好的治理 ,是每一个房地产 商关心的问题,本文分析了房地产本钱治理的重要性 以及开发过程每一个环节具体的治理举措,提出自己 的建议.引言当前,我国房地产开发工程治理的水平普遍不高, 企业的经济效益低于当前国际的一般水平,不少房地 产开发工程存在着质量低劣、交房脱期、货不对板、 空置率高等问题.要解决这些问题,开发企业就要在 治理模式上下功夫,增强对工程治

2、理的研究和应用, 把工程治理作为一种新生的、先进的、高效的治理摸 式来关注.下面仅根据对本钱治理的理解和熟悉,从 工程开发的各个阶段粗略谈谈如何在工程本钱治理过 程中增强限制及应注意的问题.1、房地产开发本钱治理的重要性任何一个房地产开发工程出发点均是为了追求利 润最大化,那么在这个过程中,本钱限制是十分重要 的,而且本钱的限制是贯穿于工程的始终,从工程的 定位,初步设计,施工设计,工程建设,交付使用等 每个阶段都要做出相应的投资估算价格、概算价格、 标底价格、决算价格等,根据统计资料说明,在设计 阶段节约投资的可能性为88%,所以在此阶包括方案 设计,施工图纸设计.建设过程中包括监理单位,施

3、 工单位总分包单位,材料供应单位确实定,甚至后 期物业治理单位确实定,都通过公开招标或者邀请招 标,择优选取,以取得工程各参与共赢.2、本钱治理举措投资决策阶段 认真做好市场调查研究工作.应调查国内外市 场近期需求状况,对未来市场趋势进行预测；对产品 销售进行预测、价格分析,判断产品的市场竞争水平 及进入市场的前景；对产品的方案和开展的方向进行 技术经济论证比较,在充分考虑市场、技术、环境等 因索的根底上合理确定拟建工程的建设规模,努力实 现规模效益. 合理确定建设标准.建设标准水平应从目前的 经济开展水平出发,区别不同地区、不同规摸、不同 等级、不同功能、不同消费群体,充分研究建筑标准、 质

4、量要求、建筑材料的性能价格等情况,合理确定.如针对别墅工程,我们应充分分析以上各种因素,确 定我们的品质定位是豪宅型、中间型、经济适用型. 据此再来确定需要到达何种建造标准. 认真编制投资估算.准确的工程建设投资估算 可为工程投资资金等措、工程设计招标、工程限额设 计提供可靠的依据.编制投资估算时,应认真负责, 实事求是,既不可有意局估冒算,以免积压和浪费资 金,也不应成心压价少估,而后进行投资追加,打乱 投资方案.应注意不同地区、不同时间差价的调整, 注意工程投资总额的综合平衡.设计阶段 规划设计的本钱限制.规划设计阶段的本钱主 要包含一些工程整体方案的设计费、建筑施工设计费、 地质勘察费、

5、报建及其他费用等.在这个阶段需要选 择具有市场经济性的设计方案.选择经济合理的方案 非常重要.由于规划方案一经选定,整个工程的后续本钱组成也根本上确定, 因此这个阶段也比较重要,同样要进行本钱治理,并 且一定是要在规划方案设计过程中增强成木治理,以 优化规划设计本钱. 规划设计阶段的本钱管控要做好以下工作：推 行设计招标,多方案本钱比照,选择盈利性经济性更 好的方案；增强出图前的审核工作.在出图前,由专 业人士结合实地状况审核,将工程设计变更的发生尽 量限制在施工之前,减小变更所花费的代价；结合预 算限制,合同限额设计.合同设计本钱应与事先编制 的预算相比照,对于在此限额内满足投资要求和技术

6、要求的设计实行奖励,对于超出此限额的设计,那么可 以通过多方论证、谈判,采取调整设计预算：或协商报 价来实现.施工阶段 结合施工组织及施工工艺,限制工程本钱开发单位的本钱治理人员应做到 兰多,即多看、多问、 多思考.多看,就是要多看工程的施工组织方案、 施工工艺流程、现场的实际情况.多问,就是对于预算中不常遇到的较边缘的工程问题 .或是对自己经 验不充分的问题不匆忙作定论,要向专业人员和工程 师进行咨询核实.定额仍是目前建设市场确定造价的 主要依据,但也应客观地熟悉到定额不可能囊括市场. 由于新工艺、新材料的不断涌现,工程现场的特殊情 况都使得子目组价、工程组价仍为目前造价中不可避 免的工作.

7、 严格限制材料用量,合理确定材料价格.工程 材料费一般要占工程总本钱的60%左右,显然材料费 的上下直接影响工程总本钱.应建立起企业自身的价 格信息网络,保持信息渠道的畅通,及时准确地把握不 同地区及不同规格的材料、半成品的价格信息,保证 相关人员可随时随地的调用及监督,做到资源共享. 需强调一点,政府公布的价格是市场的平均价,详细 的价格治理远不能简单停留在这一深度,要进一步利 用长期与商家建立起的经济往来关系和社会公开渠 道,尽量寻找物美价廉的产品. 做好反索赔工作.许多开发商把重点放在了如 何应对施工单位的索赔,而常常无视了反索赔条款的 应用.施工单位由于举措不当,延误了承诺的工期； 交

8、叉作业中,一方因现场清理不及时防碍了另一方正 常的工作程序,或因泼水等情况损坏了工程成品；使用 了非业主指定的产品等等,对此开发商均可进行反索 赔.做好反索赔工作,需要有充分有力的证据,并利 用监理的作用,保存好现场工程图片、照片等原始资 料.3、结束语新时期的房地产业迅猛开展,对于我国的经济发 展有着重要的影响,随着国家政策不断变化,对房地 产业多轮的宏观调控、限购、限贷等举措,对于房地 产业来说面临着巨大的挑战,竞争也不断加剧,为了顺应时代的不断变化,在竞争剧烈的市场下长久的发 展,对于房地产企业来说,对于开发的本钱的限制管 理至关重要,通过本文的分析,只有不断提升治理水 平,做好治理限制工作