房地产会计核算大全

1、房地产会计核算大全自营开创工程成本的核算（一）房地产开创企业的差不多举措措施和建筑安装等1:程的施I,能够采取自营方法，也可采取发包方法进行。采取自营方法进行的差不多举措措施和建筑安装（包含装潢）等工程，假如1:程范畴不大年夜，在施过程中产生的各项1：程贽用，可直截r当计人有关开创成本的核算对象，记入“开创成本房屋开创成木”等账户的借方和“银行存款”、“库存材料”、“敷衍工资”等账户的贷方，作如下分录入账：借：开创成本一一房屋开创成本XXX贷：银行存款XXX库存材料XXX敷衍1：资XXX假如I:程范畴较大年夜，由企业所属施工玳位进行内部核算的，可依照须要设置程施匚”账户，用来核算和归集自首1:

2、程费用，并按工程施工成木核算对象和成木项目设置工程施工成本明细分类账进行工程成本明细分类核算。一、自营工程成本核算的对象和项目因为开创企业差不多举措措施、建筑安装等程具有多样性和固定性的特点，每一工程几乎都有它的专门情势和构造，须要一套零丁的设计图纸，在扶植它时，要采取不合的施工方法和施工组织。即使采取宙同的标准设计，也因为必须在指定的地点建筑，乃至它们的地势、地质、水文等天然前提和交通、材料资木等社会前提不合，在建筑时,往往也须要对设计图纸以及施匚方法、施工组织等作恰当改变。1:程的这些特点，使工程施对象有个别性。是以，差不多举措措施、建筑安装等工程的施L属于单件临盆，在对工程组织成本核算时

3、，必须采取定单成木核算法，即按照各项工程进行分别核算成木的方法。凡是能够直截r当记入各项:程的临盆费用，应直截r当计入各项1：程成本：凡是不克不及直戡了当计入各项工程而应由有关工程合营包袱的临盆费用，要先按照产生地点先行归集，然后按照必定的标准，按期分派计入有关工程成木。按定不成本核算法核算工程成本，必须确信工程成本运算的对象。1：程成木核算的对象，平日是具有:程预算的单位:程。因为单位工程是编制工程预算、1：程进度筹划的对象。依照单位工程来组织匚程成本核算，便于反应工程预算的履行成果，分析工程成木超降的缘故，及时反应施工活动的经济效益。为r简化工程成本核算手续，关于：（1）在同一施工地点、同

4、一构造类型、开落成时刻相接近的各个单位工程：（2）在同一工地上施工的几个预算造价专门小的工程，也可把它们的成本归并核算，然后按照各该单位工程预算造价的比例，算得各该单位工程的实际成本。为r便于核算各项工程成木和分清工程成木超降的缘故，必须对临盆费用按照经济用处加以分类°施工单位的临盆费用按照它的经济用处，一样应分为下列成本项目：1 .材料费指在施匚过程中所耗用的构成1：程实体的材料、构造件的实际成木以及周转材料的掩销和租赁贽用。2 .人L费指直截r当从事l：程施1：人（包含施I：现场制造构件工人施1：现场程度、垂直运输等关心:人，但不包含机械施匚人员）的工资、奖金、津贴和职工福利费。

5、3 .机械应用费指在施工过程中应用自有施1：机械所产生的费用，包含机上操作人职员资，职工福利费，燃料动力费，机械折旧、补缴费，调换对象及部件费，润滑及擦拭材料费，安装、拆卸及关心举措措施贽，养路费，牌照粽，应用外或位施工机械的租赁费,以及按照规定付出的施L：机械进出场费。4 .其他直截了当费指现场施工用水、电、蒸汽费,冬雨季施工增长费,夜间施工增长费，土方运输费,材料二次搬运费，临盆对象器具应用费，工程定位受测费，工程点交费，场地清理费等。5 .施工间接费方法上单位为组织和治理工程施所产生的全部支出，包含施L：胞位治理人职员资、职工福利费、办公贽、差旅交通费、行政治理用固定资产折旧补缀费、低值

6、易耗品摊销、家当保险贽、劳动爱护费、平易近工治理费等。如搭建有为1:程施匚所必须的临盆、生活用的临时建筑物、建筑物及其他临时举措措施，还应包含临时举措措施摊销费。上述材料费、人工费、机械应用费和其他直截了当费,因为直截了当耗用于工程的施工过程,叫做直截了当贽，能够直截r当记入“I：程施工”账户和各项二程成本。施工间接费因为属于组织和治理工程施工所产生的各项费用，要按照必定标准分派计入各项工程戍木，叫做间接费，在核算上应先将它记入“施工问接费用”账户，然后按照必定标准分派计入各项工程成本。二、材料费的核算各项工程耗用的重要材料和构造件，平日经由过程“领料单”、“退料单”。“已领来用材料清泉”、“

7、大年夜堆材料耗用单”等材料凭证汇总运算。“已领未用材料清的”是对下月须要连续应用的月末施工现场存料，在月末由各施I：队组按各项工程用料分别盘点后填制，应从当月领用材料总须中减去借以运算该月材料耗用额的材料凭证。大年夜堆材料是指砖、瓦、砂、石等材料。这些材料常有几个版位工程合营耗用，领用次数又多，专门难在领用时一一加以点数，往往采取“算两端、轧中心”的方法，来按期运算事实上际用血即对出场的大年夜准材料进行点数后，日常领用时不必逐笔解决领料手续，月末先运算定领耗用fio本月定额耗用S=L（本月完成工程量x材料消贽定额）再经由过程盘点求得实际耗用量，差别数量和差别分派率：本月实际耗川量=月初滚存数量

8、+木月收入数量-月末盘点数殳差别数量=本月实际耗用量一本月定额耗用生差别分派率=差别数量+本月定额耗用量xioo%然后求得各项工程实际耗用大年夜堆材料数里和筹划价格成本：某项工程实际耗用大年夜堆材料数量=该工程定额耗用量X（1士差别分派率）某项工程实际耗用大年夜堆材料的筹划价格成木=该：程实际耗用大年夜堆材料数量X筹划玳价施:队组在施工过程中领用的周转材料，如模板、跳板、脚手架木等，一样可在领用时填制“领料集”，先将其成木记入各项1:程成本。于工程落成时，再填制“退料的”将实际盘存数冲减工程成本。对租赁的周转材料，其租赁费可依照租赁费用账的记入各项工程成本。三、人工费的核算工程成本中的人工费,

9、对计件工人的工资,可直截了当依照“工程义务单”中工资总额汇总计入各项工程的成木，职工福利费可按工资的比例（今朝为14%）计入各项工程的成木。“工程义务中是施1：员依照施:功课筹划于施L前下达给工人班组的具体:作通知，也是用以记录实际完成L：程数量、运算奖金或计件工资的凭证。平日于施工前由施1：员会同定额员依照施I：功课筹划和劳动定额，参照施工图纸，分别工人班组签发。义务不中工程落成后，施工员应依照I：程义务单中规定的各项前提进行检查，并会同质量检查员进行验收，评定质量等级。实际验收数殳与签发的工程数量有进出时，应查明缘故并经引导赞成后才能结算,每月签发的：程义务单，应于月末全部进行结算。如某些

10、工程尚未全部落成，立即其落成部分按估量数进行结算，未落成部分可结合下月施1：功课筹划中的I：程义务，再签发给木来的班组，使当月完成的工程和当月应发的工资奖金于当月结算。对计时人的工资和职工福利费，可依照按1：程别汇总的工时汇总表中各项工程耗用的功课工时总数和各该施I：单位的平均工资率运算。所谓施工玳位平均1：资率，确实是以月份内备该施工单位建筑安装1：人功课工时总和，除建筑安装工人工资和职工福利费总额所得的商数，它的运算公式如下：某施工单位平均工资率（元/时）=月份内施工单位建筑安装工人I资和职工福利费总额（元）+月份内该施匚弧位建筑安装工人功课工时总和（时）用施匚单位平均1：资率乘务项:程耗

11、用的工时，就可算得各该程在某月份内应分派的人【费：项工程分派的人工资=该项工程耗用工时X施工弟位平均工资率四、机械应川费的核算施工玳位因采取机械化施I:应用施匚机械而产生的各项费用，应另行组织核算。因为应用施工机械而产生的机械应用费，是零丁记入工程成本的“机械应用费”项目标。机械应用费的内容，一样包含：1 .人1贽指机上操作人员的1:资和职工福利贽。2 .燃料、动力费指施工机械耗用的燃料、动力费。3 材料贽指施工机械耗用的润滑材料和擦拭材料等费用。4 .折旧、补缀费指对施工机械计提的折旧费、应计的补缀费和租人机械的租赁费°5 .调换对象、部件费指施工机械应用的传动皮带、轮胎、胶皮管、

12、钢丝绳、变乐器、开关、电线、电缆等调换对象和部件的摊销费和修理费。6 .运输装卸费指将施工机械运到施1：现场、运离施【现场和在I：地范畸内转移的运输、安装、拆卸及试不等费用，若运往其他施工现场，运出费用由其他施匚现场的工程成本包袱。7,关心举措措施费指为应用施I：机械建筑、铺设的差不多、底座、1：作台、行走轨道等费用。施1：机械的关心举措措施费，如数颍较大年夜，可先记入“待掩费用”账户，然后按照现场施：刻日分次从“待摊费用”账户转入“工程施工机械应用费”账户，摊入各月工程成本。&养路费、牌照税指为施:机械如铲乍、压路机等缴纳的养路贽和牌照税。9.间接费指机械施匚队组织机械施J治理机械产

13、生的费用和停机棚的折旧、补缀费。至于施1：机械所加1：的材料，如搅拌混凝上时所用的水泥、砂、石等，应记入工程成本的“材料费”项目：为施工机械担负运料、配料和搬运成品工人的工资,应记入工程成本的“人工费”项目:土建施工队因组织机械施工而产生的有关治理费，一样应记入“施匚间接费用”的有关项目，不列作施工机械应用费。机械应用费的总分类核算，应先在“：程施工一一机械应用费”账户进行。施工单位产生的各项机械应用费，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成木差别”、“敷衍工资”、“敷衍福利费”、“银行存款”、“累计折旧”、“待摊费用”等账户的贷方转入“工程施工一一机械应用费”账户的借方，作如下分录入账

14、：借：匚程施工一一机械应用费用9000贷：库存材料1100低值易耗品150材料成木差别25敷衍工资4000敷衍福利费560银行存款2165累计折旧8000待摊费用3000机械应用费的明细分类核算，对大年夜型机械可按各机械分别进行：对中型机械一样可按机械类别进行。至于那些没有专人应用的小型施工机械，如打夯机、卷扬机、砂浆机、钢筋木1：机械等的应用费,可归并运算它们的折旧、补缀费。机械应用费的分派，一样都以施工机械的工作台时（或;作台班或完成:作量）为标准.各施匚机械对各项工程施工的工作台时，能够依照各类机械的应用记录，在“机械应用月报”中加以汇总。自营开创工程成本的核算（二）依照机械应用费明细分

15、类账记录的机械应用费合计数和机械应用月报中各项工程的工作台时,就可经由过程下列算式将机械应用费进行分派。某项.1：程应分派的机械应用费=该项L：程应用机械的匚作台时X机械应用费合计+机械I：作价时合计关于各类中型机械的机械应用费的核算，也可不分机械种类进行。在这种情形下，关于各项工程应分派的机械应用费,可在月终充依照机械应用月报中各类机械的【作台时合汁分别乘该种机械台时费筹划数.求合适月按各类机械台时资筹划数运算的机械应川费合计，然后与当月实际产生的机械应用费合计数比较，求得机械应用费实际数对按台时费筹划数的百分比，再将各项1:程控台时费筹划数运算的机械应用费进行调剂。某项工程应分派的机械应用

16、费=£（该工程应用机械的1：作台时X机械台时费筹划数）x实际产生的机械应用费+E（机械工作台时合计x该机械台是费筹划数）现举例说明它的分派运算方法如下：（-）先确信各类施工机械每个台时费筹划数施工机械台时费筹划数的运算，可参照以往核算材料确信，也可依照施I:机械原值、折旧率，随机驾驶人职员资、估量年工作台时等材料加以运算。设例中：0.5立方米履带挖上机的台时仍筹划数为20元，0.4立方米混凝土搅拌机的台时费筹划数为8元。（二）求出各类施工机械技台时费筹划数运算的机械应用费合计设例中：0.5立方米履带挖上机290分时X台时费筹划数20元5800元0.4立方米混凝土搅拌机300台时X台时

17、费筹划数8元2100元其他施1：机械11800元按台时费筹划数运算的机械应用费合计20000元（三）依照机械应用费明细分类账汇总运算实际产生的机械应用费,设例上钩19000元（四）运算机械应用贽实际数对按台时费筹划数运算的百分比，设例中为19000元/20000元X100%=95%（五）将各项工程按台时费筹划数运算的机械应用费按实际数加以调剂如101商品房建筑工程按各机械工作台时和按台时费筹划数运算的机械应用贽合计数为9000元,则应分派的机械应用费为：9000元X95%=8550元关于分派于各项工程成本的机械应用贽，应自“工程施工机械应用费”账户的贷方转入“L程施了账户的借方，并记入各项工程

18、成本的“机械应用费”项目：借：工程施工19000贷：工程施工一一机械应用费19000关于小型施工机械的折旧、补缀贽，可于月末按各项工程的工料费或工作量的比例，分派计入各项1：程成木的“机械应用费”项目。五、其他直截了当资的核算工程成本中的“其他直截了当贸”，是指在施1：现场直截了当产生但不克不及记入“材料费”、“人工费”和“机械应用费”项目标其他直截了当产生的费用，重要包含：1 .施工过程中耗用的水、电、风、汽费：2 .冬、雨季施工贽包含为包督:程质殳，采取保温、防雨方法所需增长的材料、人匚和各项举措措施费用：3 .因场地狭小等缘故而产生的材料H次搬运费：4 .土方运输费。此外，还包含临盆对象

19、器具应用费、考查实验费、1：程定位更测资、工程点交费、场地清理费等。施:小位在现场耗用的水、电、风、汽和运输等劳务，可按实际结算数记入“工程施工”账户的借方和有关工程成本的“其他直缺/当费”项目。如用银行存款为某项:程付出上方运输费2000元，应作：借：工程施工2000贷：银行存款2000关于不克不及直截r当记入各项:程成本的水、电、风、汽等劳务费用，可在月终依照各项工程的实际耗用量，将各项劳务费用分派于各有关工程成本。依照水、电、风、汽、运输费用分派表，就可将各项工程分派的水、电、风、汽和材料二次搬运费等计入各项工程成本的“其他直截了当费”项目。关于施现场产生的各项冬、雨季施1：资以及工程定

20、位更测费、工程点交费、场地清理兼、考查实验费等其他直截了当费,凡能直截了当计入各项工程成本的,应直截了当计入:不克不及直截了当计入各项工程成本的，应先行汇总挂号，然后按照必定标准将它分派计入有关工程成本。六、施工间接费用的核算工程成本中除r上文所说的各项直截r当贸外，还包含施I：单位组织施工、治理所产生的各项费用。这些费用，虽为组织施工、治理所必须，然则不克不及确信其为某项工程成本所应包袱，因而无法将它直截r当计入各项工程成本。为了简化核算手续,都将它先记入“施工间接费用”账户,然后将它分派计入各项工程成本。施:间接费用的内容，一样包含：1 .治理人职员资方法工单位治理人员的工资、工资性津贴、

21、补贴等。2 .职I：福利费指按照施I：集位治理人职员资总额的必定比例（今朝为14%）提取的职工福利费。3 .折旧贽方法:推位施工治理应用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的折旧费。4 .补缀费指施工不位施工治理应用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的经常补缀费和大年夜补缀费。5,对象器具应用费方法工单位施:治理部分应用不属于固定资产的对象、器具和考查、实验、消防器具等的购买，摊销和补缀贽。6 .办公费方法工单位治理部分办公用的文具、纸张、账表、印刷、邮电、书报、会议、水电、烧水和集体取暧用煤等的费用。7 .差旅交通费指施匚单位职1：因公出差、调动I：作的差盘川盘川、住勤补贴费、市内交通和误餐补贴费

22、、高低班交通补贴、职1：投亲路费、职1：离退休退职一次性路费、匚伤人员就医路钳，以及施工单位治理部分应用的交通对象的油料、燃料、养路费、牌照费等。8 .劳动爱护费指用于施工单位职工的劳动爱护用品和技巧安稳举措措施的购买、捶销和补缀费，供职I：保健用的解毒剂、养分品、防暑饮料、洗涤番觅等物品的购买费和补贴费以及:地上职工洗澡、饮水的燃料费等。9 其他费用指上列各项费用以外的其他间接费用。施工唯位产生的间接贽用，在总分类核算上，应在“施匚间接赭用”账户进行。产生的各项施工间接费用，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成木差别”、“敷衍工资”、“敷衍福利费”、“限行存款”、“现金”、“累计折：

23、日”、“待摊费用”等账户的贷方转入“施匚间接费用”账户的借方。借：施工间接费用20538贷：库存材料1900低值易耗品600材料成木差别50敷衍工资8500敷衍福利费1190银行存款2900现金298累计折旧4600待摊费用1500如施匚单位搭建有为进行施I：所必须的临盆和生活用的临时宿舍、仓库、办公室等临时举措措施,应将其搭建支出先记入“递延资产”账户，然后分月摊销记入“施工间接费用”账户。施工间接费用的明细分类核算,应按施工单位设置“施工间接费用明细分类账”，将产生的施工间接费用按明细项目分栏挂号。每月终r,应对施工间接费用进行分派。为r便于将施:间接费的实际程度与定额比较，以考察施工间接

24、费川的节约或超支情形,施I：间接费用在各项建筑安装:程之间的分派，可按照各项:程的施匚间接贽用定额（即为直截了当费或人工费的百分比,建筑工程一样按直截了当费的百分比,水电安装工程、设备安装工程按人工费的百分比）所运算的施工间接费的比例进行分派。某项1：程本期应分派的施1：间接费用=本期实际产生的施工间接费用x该项工程本期实际产生的直截r当费（或人:费）x该项:程规定的施:间接费用定领+工各项工程木期实际产生的直截/当费（或人工贽）X各项工程规定的施工间接费用定额在实际核算工作中，关于施1:间接费用的分派，往往先运算木期实际产生的施工间接费用对接施1间接费用定额运算的施工间接费用的百分比，再将各

25、项工程按定额运算的施工间接费用进行调剂，立即上列算式改为：某项工程本期应分派的施匚间接费用=该项程木期实际产生的直鼓r当费（或人:费x该项工程本期该项工程规定的施I：间接费用定额X木期实际实际产生的施工间接费用+E各项:程本期实际产生的直战了当费（或人工费）X各项工程规定的施工间接费用定额如某施1：彳1位在1998年7月份计产生施1：间接费用20538元，各项工程在7月份内产生的直然/当费和它们的施工间接费用定额如下：101商品房建筑1：程直截了当费141000元施工间接费用定额为直截/当费的6%102商品房建筑工程直假/当费126000元施工间接费用定额为直鼓/当费的6%151出租房建筑工程

26、直戡广当费59000元施工间接费用定额为直戡r当费的6%则各项1：程在7川份应分派的施工间接费用如下：101商品房建筑工程：141000teX6%X20538元+111000元X6有+126000元X6与+59000元X6%=8460元X20538元/19560元=8460元X105%=8883元102商品房建筑工程：126000元X6%X20538元+19560元=7560元X105%=7938元151出租房建筑工程：59000X6%X20538元+19560元=3540元X105%=3717元关于分派于各项工程成本的施匚间接费用，应自“施工间接费用”账户的贷方转入“工程施工”账户的借方，并

27、记入各项工程成本的“施工间接费”项目：借：工程施20538贷：施I：间接费用20538七、自营工程成本核算法度榜样小结为r核算各项自营工程的实际成本，管帐部分在接到施工部分的开1：申报后，即要依照前述有关成木核算对象的说明，为各该单位工程或同类工程开设有如图表5七所示的“工程施工成木明细分类账”，用以记录各项1：程的成本。同时不论匚程施1：刻日的长短，都须比及工程落成记入各项应计成本今后，工程成木明细分类账的记录方为完全。工程施I：成本明细分类账中各成本项目标实际成木，依照上述耗用材料分派表、人工费分派表、机械应用费分派表、水电风汽运输费用分派表、施1：间接费用分派表等记入。关于月份内各项1：

28、程产生的实际成本,应在月终将它自“工程施工”账户的贷方转入“开创成本”账户的借方：借：开创成本XXX贷：I：程施XXX依照上文所述，现将自营工程成本核算法度榜样归纳如下：1.依照开:申报，确信I:程成本核算对象，开设工程施匚成本明细分类账：2,按工程成本核算对象和成木项目汇总分派材料、人工、折旧等费用：3 .分派机械应用费、其他直截了当贸和施1：间接贽：4 .运算各月施工工程实际成本：5 .依照落成申报，结算1：程施工成本明细分类账中的实际总成本，并与假算成本比较分析。发包开创工程及其价款结算的核算房地产开创企业的差不多举措措施和建筑安装等工程的施1，如不采取自营方法，能够采取发包方法。对发包

29、的差不多举措措施和建筑安装1:程，一样采取招标、议标方法，经由过程1:程公布招标或邀请施1:企业议标，将匚程发包给施1:企业的，按工程标价进行结算。开创企业要依照工程承包合同条例的规定，同承包1：程的施工企业签订匚程承包合同。承包合同是发包开创企业和承包施工企业为r完成承发包工程,依照赞成的设计文件和中标标函内容所签订，明白两边互相权力、义务关系的协定。它一样应具备以下重要内容：工程名称和地点：（2）匚程范畴和内容：（3）开、落成日期：（4）匚程质量、保修期及保修前提：（5）工程造价：（6）工程价款的付出、结算及交工验收方法:（7）设计文件和技巧材料供给日期:（8）材料、设备的供给和出场刻日：

30、（9）两边互相协作事项和违约义务等。开创企业应将承包合同副本送开户银行作为结算工程价款的依照。一、工程价款结算的方法开创企业与施匚企业在工程承包合同中规定的:程价款的结算，应依照国度有关I：程价款结算方法，结合木地的有关规定具体确信°从今朝各个地区所采取的匚程价款结算方法来看，归纳起来，重要有如下三种。1 按月结算确实是按照每月实际完成的分部分项工程进行结算。因为建筑安装工程等虽具有个别性的特点,但不合的工程，差不多上由必定的分部分项工程构成的。每一个分部分项匚程，都有必定的施I：内容、质量标准和同一的计量单位，并在短期内能够完成。国度为r治理工程造价而制订的工程侦算定额和地区预算造

31、价，差不多上以分部分项1:程为差不多的。是以，依照体会收合格的各月份的已完分部分项工程的工程数量和预算单价等运算的工程造价，确实是各该月份应结算和付出的I:程款。假如招标出包匚程，工程标价与工程造价不应时，应按:程标价占1:程预算造价的百分比进行调剂运算。在具体做法上，各个地区也不尽市同，今朝一样都实施月中预付、月终结算，即在月中按照当月施工筹划所列的工作量一半预付，月末（实际为下月初）按照各工程当月实际完成工作量（即预算造价或调剂运算后的工程标价）扣除月中预付款落后行结算。2 .分段结算确实是将一个单位工程按形象进度划分为几个时期（部位），如差不多、构造、装潢、落成等:按照完成时期，分段验收

32、结算匚程价款。分段结算也可按月预付工程款，即在月中按照当月施匚筹划工作量预付，于工程时期完成验收后按分段1：程侦算造价或调剂运算后的工程标价扣除预付款落后行结算。3 .落成一次结算开创项目或单项工程施工1：期在12个月以内，或者工程承包合同价值较小的，能够实施工程价款每月月中预付、落成后一次结算。即在工程开L后,每月按百月施1：筹划所列工作量预付工程款,于工程落成验收后按工程承包合同价值扣除预付工程款落后行结算c不论采取何种结算方法，施匚时代结算的工程价款一样都不得跨过承包工程合同价值的95%。结算两边能够在5%的幅度内协商确认尾款比例，并在匚程承包合同中订明。尾款应专户存入银行，候程落成验收

33、后清理,但如承包施I：企业已向开创企业出具履约保函或有其他包管的，能够不留工程尾款。又由承包施工企业贮备工程施1：所需重要建筑材料、构造件时，发包开创企业可依照承包施工企业的要求.在签订1：程承包合同后按年度发包工程总值的必定比例向承包施匚企业预付备料款，干后期以抵充I：程价款的情势连续扣回。在实际1：作中，预付备料款的额度和扣回方法，在各个地区并不完全宙同，当材料贮备天数为4个月、材料贽比重占:程造价75%的情形下，预付备料款的额度应为昔时L：程价值的25%。在累il已落成程价值达到昔时发包工程价值的50%时，就可将跨更加包L程价值50%部分的工程价款的50%,抵作预付备料款扣回。如许，到工

34、程落成，扣回相当于发包工程价值25%（50%X50%）的全部预付备料款。只是跟着临盆材料的开放，施【所需的建筑材料、构造件，一样均可从本地市场随时采购，往后也就没有须要再预付备料款了。二、敷衍工程数和预付备料软、工程款的核算开创企业与施匚企业有关发包L：程款和预付备料款、工程款的核算，应在“敷衍账款一一敷衍工程款”和“预付账款预付承包单位款”两个账户进行°开创企业按照规定预付给承包施工企业的备料款和I：程数，应记入“预付账款一一侦付承包单位款”账户的借方：按照工程价款结算账单敷衍给承包施1：企业的工程款，应记入“开创成本一一房屋开创成本”等账户的借方和“敷衍账款敷衍工程款”账户的贷方

35、。如有扣除敷衍工程款的侦付备料款和预付:程款时，应将扣回的预付备料款和预付工程款记入“预付账款一一预付承包单位款”账户的贷方，“敷衍账款一一敷衍工程款”账户的贷方仅记减去扣回预付备料款和预付工程款后的敷衍账款。付出工程款时，记入“敷衍账款一一敷衍工程款”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。如上述某开创企业某项发包工程年度合同总值为600000元，按照合同规定开工前敷衍预付备料款150000元，则在用银行存款付出时，应作如下分录入账：借：预付账款一一预付承包单位款150000贷：银行存款1500009月份依照施工企业当月施工筹划所列I：作量的二分之一即35000元，用银行存款侦付工程款时，应作

36、：借：预付账款一一预付承包单位款35000贷：银行存款3500010月初依照施工企业提出9月份工程价款结算账彳1中的已落成程价值为75000元，减去应扣回预付备料款18000元。月中预付工程款35000元，尚应对出工程款22000元（75000元18000无一35000元），应作：借：开创成本75000贷：预付账款一一预付承包单位数53000敷衍账款一一敷衍工程款22000用银行存款付出敷衍I：程款时，应作：借：敷衍账款一一敷衍工程款22000贷：银行存款22000开创间接费用的核算一、开创间接费用的构成和核算开创间接费用是指房地产开创企业内部自力核算小位在开创明场组织治理开创产品而产生的各项

37、费用。这些费用虽也属于直裁当为房地产开创而产生的端用，但它不克不及确信其为某项开创产品所应包袱，W而无法将它直被广当记入各项开创产品成本。为简化核算手续，将它先记入“开创间接费用”贴户，然后按照恰当分派标准，将它分派记入各项开创产品成本。为r组织开创间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减更换的缘故，进一步节约费用开支，开创间接费用应分设如下明细项目进行核算：1 .L资指开创企业内部自力核算单位现场治理机构行政、技巧、经济、办事等人员的I：资、奖金和津贴。2 .福利贽指按上项人职员资总额的必定比例（今朝为14%）提取的职I：福利费c3 .折旧费指开创企业内部自力核算冷位应用属干固定资产的房屋、

38、设备、仪器等提取的折旧费。4 .补缴费指开创企业内部自力核算冷位应用属于固定资产的房屋、设备、仪器等产生的补缀况。5 .办公费指开创企业内部自力核算单位各治理部分办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暧用煤等贽用。6 .水电贽指开创企业内部自力核算单位各治理部分耗用的水电费。7 .劳动爱护费指用于开创企业内部自力核算单位职工的劳动爱护用品的购买、摊销和补缀费，供职1：保健用养分品、防署饮料、洗涤番宽等物品的购买费或补贴费，以及工地上职匚洗潦、饮水的燃料等。8 .周转房摊销指不克不及确信为某项开创项目安排拆迁居平易近周转应用的房屋计提的摊销费。9 .利钱支出指开创企业

39、为开创房地产借入资金所产生而不克不及直截r当计入某项开创成本的利钱支出及相干的手续贽，但应冲减应用前暂存银行而产生的利钱收入。开创产品落成今后的借钱利钱，应作为财务费用，计人当期损益。10 .其他费用指上列各项费用以外的其他开创间接费用支出。从上述开创间接费用的明细项目中，能够看出它与地盘征用及拆迁补偿费、建筑安装:程赞等更换费用不合，它属于相对固定的费用，其费用总额并不跟着开创产品量的增减而成比例的增减，但就不位开创产品分摊的费用来说，则跟着开创产品量的更换而成反比例的更换，即完成开创产品数量增长，不位开创产品分摊的费用隙之削减：反之，完成开创产品数量削减,单位开创产品分摊的费用随之增长。是

40、以，超领完成开创义务，就可降低开创成本中的开创间接费。开创间接费用的总分类核算，在“开创间接费用”账户进行。企业所属各内部自力核算玳位产生的各项开创间接费用，都要自“敷衍工资”、“敷衍福利费”、“累计折旧”、“递延资产”、“银行存款”、“周转房一一周转房摊销”等账户的贷方转入“开创间接费用”账户的借方，作如下分录入账：借：开创间接费用41600贷：敷衍工资8000敷衍福利费1120累计折旧10000递延资产3500银行存款8480周转房一周转房摊销10500必须指出，假如开创企业不设置现场治理机构而由企业（即公司本部）按期或不按期地派人到开创明场组织开创活动，其所产生的费用，除周转房摊销外，其

41、他开创间接费可记入企业的治理费用。开创间接费用的明细分类核算，一样要按所属内部自力核算单位设置“开创间接费用明细分类账”,将产生的开创间接费用按明细项目分栏挂号。二、开创间接费用的分派每月终广，应对开创间接费用进行分派，按实际产生数计人有关开创产品的成本,开创间接次用的分派方法，企业可依照开创经营的特点自行确信。不论上地开创、房屋开创、配套举措措施和代建工程，均应分派开创间接费用。为/简化核算手续并防止反身分派，对应计入房屋等开创成木的自用地盘和不克不及有偿让渡的配套举措措施的开创成本，均不分派开创间接费用C这部分开创产品应包袱的开创间接费用，可直截分派计入有关房屋开创成木。也确实是说，企业内

42、部自力核算那位产生的开创间接费用，可仅对有关开创房屋、商品性地盘、能有偿让渡配套举措措施及代建工程进行分派C开创间接费用的分派标准，可按月份内各项开创产品实际产生的直能r当成木（包含地盘征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、差不多举措措施费、建筑安装工程费、配套举措措施贽）进行，即：某项开创产品成本分配的开创间接费二月份内该项开创产品实际产生的直战r当成本x本月实际产生的开创间接费用子应分派开创间接费各开创产品实际产生的直截r当成木总额如某房地产开创企业某内部自力核算小位在1998年5月份共产生r开创间接踞用41600元，应分派开创间接费各开创产品实际产生的直截J当成本如下：开创产品编号名称

43、直截了当成本101商品房50000102商品房120000151出租房75000181周转房70000201大年夜配套举措措施一一市廛80000301商品性地盘125000合计520000依照上列公式，即可为各开创产品算得5月份应分派的开创间接费：101商品房：50000元X41600元+520000元=50000元X8%=4000元102商品房：120000元X8%=9600元151出租房：75000元X8%=6000元181周转房：70000元X8%=5600元201大年夜配套举措措施：80000元X8%=6400元301商品性地盘：125000元X8%=10000元依照上面运算，就可编制

44、有如图表5-10所示的开创间接费用分派表:开创间接费用分派表2000年5月单位：元开创项目编号名称直截r%成本分派开创间接费101商品房500004000102商品房1200009600151出租房750006000181周转房700005600201大年夜配套举措措施800006400301商品性地盘12500010000合计52000041600依照开创间接费用分派表，即可将各开创产品成本分配的开创间接费记入各开创产品成本核算对象的“开创间接贽”成本项目，并将它记入“开创成本”各二级账户的借方和“开创间接费用”账户的贷方，作如下分录入账：借：开创成本房屋开创成本25200开创成本一一配套举

45、措措施开创成本6400开创成本一一商品性地盘开创成木10000贷：开创间接费用41600地盘开创成本的核算一、地盘开创支出划分和归集的原则房地产开创企业开创的地盘，按其用处可将它分为如下两种：一种是为让渡、出租而开创的商品性地盘（也叫商品性扶植场地）：另一种是为开创商品房、出租房等房屋而开创的自用地盘c前者是企业的最终开创产品，其贽用支出零丁构成地盘的开创成木：而后者则是企业的中心开创产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开创成本。现行管帐轨制中设置的“开创成本一一地盘开创成木”科目，它的核算的内容，与企业产生的地盘开创支出并不完全对口，原则上仅限干企业开创各类商品性地盘所产生的支出。

46、企业为开创商品房、出租房等房屋而开创的地盘，其费用可分清包袱对象的，应直截r当计入有关房屋开创成本，在“开创成木一一房屋开创成木”科目进行核算。假如企业开创的自用地盘，分不清包袱对象.应由两个或两个以上成本核算对象包袱的，其费用可先经由过程“开创成本一一地盘开创成本”科目进行归集，待地盘开创完成投入应用时，再按必定的标准（如房屋占地面积或房屋建筑面积等）将其分派计入有关房屋开创成本。假如企业开创商品房、出租房应用的地盘属于企业开创商品性地盘的一部分，则应将整块地盘作为一个成本核算对象，在“开创成本地盘开创成木”账户中归集其产生的全部开创支出，运算其总成木和冷位成本，并于地盘开创完成时，将成本结

47、转到“开创产品”账户。待应用地盘时，再将应用地盘所应包袱的开创成木，从“开创产品”账户转入“开创成本一一房屋开创成本”涨户，计入商品房、出租房等房屋的开创成木。二、地盘开创成本核算对象切实事实上定和成木项目标设置（-）地盘开创成木核算对象切实事实上定为r既有利于地盘开创支出的归集，又有利于地盘开创成本的结转，对须要零丁核算地盘开创成本的开创项目，可按下列原则确信地盘开创成木的核算对象：1 .对开创面积不大年夜、开创工期较短的地盘，能够每一块自力的开创项目为成本核算对象；2 .对开创面积较大年夜、开创:期较长、分区域开创的地盘，能够必定区域作为地盘开创成木核算对象c成本核算对象应在开工之前确信，

48、一经确信就不克不及随便改变，史不克不及互相混淆。（二）地盘开创成本项目标设置企业开创的地盘，因其设计要求不合，开创的层次、水平和内容都不宙同，有的只是进行场地的清理平坦,如原有建筑物、障碍物的拆除和地盘的平坦：有的除广场地平坦外，还要进行地下各类管线的铺设、地面门路的扶植等。是以，就各个具体的地盘开创项目来说，它的开创支出内容是不完全宙同的。企业要依照所开创地盘的具体情形和管帐凯制规定的成本项目，设置地盘开创项目标成木项目。关于管帐轨制规定的、企业没有产生支出内容的成本项目，如建筑安装工程费，配套举措措施费，可不必设置。依照地盘开创支出的一样情形，企业对地盘开创成木的核算，可设置如下几个成木项

49、目：（1）地盘征用及拆迁补偿费或地盘批租贽：（2）前期匚程费：（3差不多举措措施费：（4）开创间接费。个中地盘征用及拆迁补偿费是指按照都市扶植总体筹划进行地盘开创所产生的地盘征用费、耕地占用劳动力安排费.及有关地上、地下物拆迁补偿费等。但对拆迁旧建筑物收受接收的残值应估价入账并冲减有关成木。开创地盘如经由过程批租方法取得的，应列入批租地价。前期工程费是指地盘开创项今朝期工程产生的费用.包含筹划、设计费，项目可行性研究贽，水文、地质勘察、测绘费，场地平坦赞等°差不多举措措施贽是指地盘开创过程中产生的各类差不多举措措施费，包含门路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信等举措措施费用。开创间

50、接贽指应由商品性地盘开创成木包袱的开创间接贽川。地盘开创项目如要包袱不克不及有偿让渡的配套举措措施打，还应设置“配套举措措施贽”成木项目，用以核算应il入地盘开创成木的配套举措措施费。三、地盘开创成本的核算企业在地盘开创过程中产生的各项支出，除可将直截当计入房屋开创成本的自用地盘开创支出在“开创成本一一房屋开创成本”账户核算外，其他地盘开创支出均应经由过程“开创成本地盘开创成木”账户进行核算。为了分清让渡、出租用地盘开创成木和不克不及确信包袱对象自用地盘开创成本，对地盘开创成木应按地盘开创项目标类别，分别设置“商品性地盘开创成木”和“自用地盘开创成本”两个二级账户，并按成本核算对象和成本项目设

51、置明细分类账C对产生的地盘征用及拆迁补偿贽、前期工程费、差不多举措措施贽等地盘开创支出，可直檄r当记入各地盘开创成木明细分类账，并记入“开创成本一一商品性地盘开创成木”、“开创成本自用地盘开创成本”账户的借方和“银行存款”、“敷衍账款一一敷衍工程款”等账户的贷方。产生的开创间接费用，应先在“开创间接费用”账户进行核算，于月份终门耳按必定标准，分派计入有关开创成木核算对象。应由商品性地盘开创成本包袱的开创间接费，应记入“开创成本商品性地盘开创成本”账户的借方和“开创间接费用”账户的贷方。现举例说明地盘开创成木的核算如下：如某房地产开创企业在某月份内，共产生r下列有关地盘开创支出:301351商品

52、性地盘自用地盘付出征地拆迁费78000元72000元付出承包设计单位前期工程款20000元18000元敷衍承包施1：单位差不多举措措施款25000元18000元分派开创间接费10000元合计133000元108000元则在用银行存款付出征地拆迁费时，应作：借：开创成本一一商品性地盘开创成本78000开创成本一一自用地盘开创成本72000贷：银行存款150000用银行存款付出设il中位前期工程款时，应作：借：开创成本一一商品性地盘开创成木20000开创成本自用地盘开创成本18000贷：银行存款38000将敷衍施工企业差不多举措措施工程款入账时，应作：借：开创成本一一商品性地盘开创成本25000开

53、创成本自用地盘开创成本18000贷：敷衍账款一一敷衍工程款43000分派应记入商品性地盘开创成本的开创间接费用时，应作：借:开创成本一一商品性地盘开创成本10000贷：开创间接费用10000同时应将各项地盘开创支出分别记入商品性地盘开创成木、自用地盘开创成本明细分类账。四、已完地盘开创成本的结转已完地盘开创成本的结转，应依照已完成开创地盘的用处，采取不合的成木结转方法。为让渡、出租而开创的商品性地盘，在开创完成并体会收后，应将事实上际成本自“开创成本一一商品性地盘开创成本”账户的贷方转入“开创产品一一地盘”账户的借方。假如上述开创企业商品性地盘经开创完成并验收，加上往常月份开创支出共10020

54、00元，应作如下分录入账：借：开创产品地盘1002000贷：开创成本商品性地盘开创成本1002000为本企业房屋开创用的地盘，应于开创完成把地盘投入应用时，将地盘开创的实际成木结转il入有关房屋的开创成本，结转计入房屋开创成木的地盘开创支出，可采取分项平行结转法或归类集中结转法。分项平行结转法是指将地盘开创支出的各项费用按成木项目分别平行转入有关房屋开创成本的对应成木项目。归类集中结转法是指将地盘开创支出归类仃并为“地盘征用及拆迁补偿费或批租地价”和“差不多举措措施费”两个费用项目，然后转入有关房屋开创成本的“地盘征用及拆迁补偿费或批租地价”和“差不多举措措施费”成本项目。凡与地盘征用及拆迁补

55、偿费或批租地价有关的费用，均转入有关房屋开创成本的“地盘征用及拆迁补偿费或批租地价”项目：对其他地盘开创支出，包含前期L：程费、差不多举措措施费等，则归并转入有关房屋开创成本的“差不多举措措施费”项目。经结转的自用地盘开创支出，应将它自“开创成木自用地盘开创成本”账户的贷方转入“开创成本一一房屋开创成本”账户的借方。假如上述开创企业自用地盘在开创完成后，加上往常月份开创乍出540000元共648000元,这块地盘用于建筑151出租房和181周转房，个中151出租房用地1500平方米，181周转房用、地1200平方米，则小方自用地盘开创成本为240元（648000元/1500,1200）,应结转

56、151出租房开创成本的地盘开创支出为360000元（240元X1500）,结转181周转房开创成本的地盘开创支出为288000元（240元X1200）,在总分类核算上应作如下分录入账：借：开创成木房屋开创成本618000贷：开创成本自用地盘开创成本618000假如自用地盘开创完成后，还不克不及确信房屋和配套举措措施等项目标用地,则应先将其成木结转“开创产品自用地盘”账户的借方，于自用地盘投入应用时，再从“开创产品一一自用地盘”账户的贷方将其开创成本转入“开创成木房屋开创成本”等账户的借方。配套举措措施开创成本的核算（一）一、配套举措措施的种类及其支出归集的原则房地产开创企业开创的配套举措措施，

57、能够分为如下两类：一类是开创小区内开创不克不及有偿让渡的公共配套举措措施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等：另一类是能有偿让渡的都市筹划中规定的大年夜配套举措措施项目，包含：（1）开创小区内营业性公共配套举措措施，如市廛、银行、邮局等：（2）开创小区内非营业性配套举措措施，如中小学、文化站、病院等：（3）开创项目外为居平易近办事的给排水、供电、供气的增容增压、交通门路等。这类配套举措措施，假如没有投资来源，不克不及有偿让渡，也将它归入第一类中，计入房屋开创成木。按照现行财务轨制规定，都市扶植筹划中的大年夜型配套举措措施项目，不得计入商品房成本。因为这些大年夜配套举措措施，国度有这方面的投资，或是当局投资，或国度拨款给有关部分再由有关部分出资。但在实际履行过程中，因为都市差不多举措措施的投资体系体例，无法包管与都市扶植综合开创调和一致,作为都市差不多举措措施的投资者，往往在客不雅上拿不出资金来，有些能拿的也只是个中专门少的一部分。是以，开创企业也只得将一些不克不及有偿让渡的大年夜配套举措措施产生的支出也计入开创产品成本。为精确核算和反应企业开创扶植中各类配套举措措施所产生的支出，并精确