国际名城物业预案书

1、1 / 51目录一、物业概况.(1)二、治理处组织架构图. (4)三、岗位职责.(5)四、具体治理措施.(9)(一) 内务治理. (9)1资料治理.(9)2前台治理. (10)3值班治理.(11)4园区巡查治理.(11)5物品采购及治理.(11)6业主意见征询工作. (12)(二) 装修治理. (12)1装修申请.(12)2日常装修治理.(13)(三) 安保治理. (15)1常规防范.(15)2技术防范.(26)(四) 设施设备维修保养治理. (28)1公共部位设施设备维修保养治理.(30)2有偿服务治理. (33)(五) 二级财务治理. (33)(六) 保洁治理. (33)(七) 绿化治理.

2、 (38)2 / 51(八) 其它. (39)安保系统（1）摄像监视系统在园区出入口、主干道、电梯的大厅均设有黑白摄像机，实行24小时数字录像。（2）周界报警系统园区周界设有红外线对射探测器，并和摄像系统实行联动，一旦发 生非法翻越立即报警。报警中心设在会所监控中心机房，对住宅区周界实行24小时值班监控。（3）出入口治理系统园区出入口设有挡车闸， 业主车辆凭小区车辆通行证进出， 访客车 辆经确认同意后，由保安员换放临时车辆通行证进入园区， 实行计时收 费；外来人员需经得保安员同意，并登记有效证件后，方可进入园区。（4）可视对讲及门禁系统采纳联网型可视对讲系统， 可实现户内与单元门口机、 住宅区

3、保安 值班室之间的可视通讯。住宅区各公寓单元门均设有门禁系统，业主可凭门禁感应卡进入。访客可通过公寓单元门口机呼叫被访业主，业主可通过室内主机显示屏确认来访者，并可进行通话及开启单元门。（5）消防报警系统半地下车库设自动喷淋系统及消火栓系统，高层公寓楼道内均设有消火栓及消防安全通道。国际名城一期治理处组织架构物业经理1名经理助理1名3 / 51保保监洁安控员班员保安员共配置职员为41名岗位职责物业经理岗位职责1、执行公司的各项方针、政策、打算和指令。2、负责治理处工作打算的制定和实施，并定期检查，提出和实施纠正措施，达到规定标准要求。3、负责每月召开一次工作例会，传达公司月度会议精神和具体实

4、施工作。4、负责操纵治理处日常费用的支出，按时收取各项治理费用和代 收代缴费4 / 51用。5、负责处理业主的投诉。6、负责治理处ISO9001质量治理体系的落实。7、努力调动职员的工作主动性和积极性，提高服务意识，检查并 督促各岗位职员履行岗位职责。8、负责当地政策法规、 市场信息的收集与分析， 及时向公司汇报。9、负责与当地政府部门的联系。10、负责治理处职员的考核工作。11、负责与其他部门的沟通、联系。12、负责园区内突发事件的处理。13、负责完成公司安排的其他工作。保安队长工作职责1、负责保安队各项安保治理工作和保安队内部治理工作。2、负责保安队ISO9001质量治理体系工作，建立各项

5、安保台帐。3、组织监督队员的日常工作，维持秩序，确保全体业主的财产和 人身安全。4、熟悉并掌握安保设备的运作状况，并监督队员做好日常运作记 录，及时检查设备完好程度，发觉问题及时通知有关单位进行维修。5、组织队员对安保设备进行日常保洁、保养。6、安排安保工作，制定安保值班安排表，并做好队员的培训教育 工作。7、负责制定安保及消防治理制度和各项应急方案，定期检查安保工作及消防制度落实情况，并及时对各项制度进行调整、完善。8、园区内发生闹事、打架等突发事件时，应立即赶赴现场并组织 队员及时处理， 及时上报开物业治理处， 并积极配合有关部门做好调查、 取证工作。9、不定期抽查本园区公共区域及公共设施

6、，如发觉管辖区域内设 施有任何5 / 51损坏或潜在危险，及时通知有关部门进行处理。10、负责保安业务训练、 业务学习及业务考评， 并负责召开保安队 工作会议。11、定期检查和总结保安队整体工作， 确保保安队正常运作并发挥 最大的工作效率。12、每月对园区夜间查岗许多于8次。13、每季与队员谈心1次。14、定期向物业治理处作书面或口头汇报园区保安工作情况。15、服从物业治理处的工作安排，完成交办的其他事项。 治理职员作职责1、在物业经理的领导下，对分管的物管责任片的物业工作全面负 责，为业主服务，收好物业治理费。2、紧密联系业主，热情为业主服务，坚持“业主至上，服务第一” 的宗旨，随时收集反馈

7、业主的需求。3、定时巡视分管物管责任片的业主居住情况及公用设备、设施、 共用物业的完好状况，发觉问题，及时通知有关部门处理。4、注意自身形象，不断提高治理质量水平和自身业务素养。熟悉 分管责任片的差不多情况， 对业主家庭情况要有差不多了解， 做到有问 必答，有需求尽可能及时关心解决，并反馈信息。5、做好业主的托付服务工作，积极按业主的需求，负责联系和安排，满足业主的需求，并合理收费。6、负责园区二级财务工作。7、发放并回收业主意见征询表，并对征询表进行汇总。8、负责治理处清洁、绿化人员的治理。9、服从上级领导安排，完成领导交办的其他工作。 前台接待员治理职责6 / 511、负责同意业主的各类信

8、息，作好信息记录，及时处理或发联系 单给相关责任人,并作好反馈工作。2、负责各项服务的联系单的签发，做好整个闭环的跟踪工作。3、负责建立业主资料台帐，保管治理处的钥匙、资料、各类设施、设备的台帐。4、严格按工作时刻工作，作好交接班及值班工作。5、及时向治理处反映业主的需求信息， 每月26日负责本月的信息 汇总，并向物业经理汇报。6、负责治理处的考勤。7、负责拟定治理处值班安排表。8、负责园区物品治理。9、完成治理处安排的其他工作。维修工岗位职责1、负责制定年度维修保养打算，报治理处审核和备案，并组织实 施。2、负责设备房的清洁工作。3、负责建立园区图纸资料、设施设备的台帐工作，保管好维修工4、

9、做好园区的公用水电表的抄表工作（每周一次），做好记录，及 时分析，并向物业经理汇报分析情况，协助做好园区的节能工作。5、掌握园区设备的技术性能及操纵方式，熟悉管线的具体走向和 每个开关、阀门的具体位置。6、负责开展有偿维修服务。7、协助和监督其他施工单位在园区内的维修保养工作。8、严格按照设备的操作规程，正确使用各类维修用具。7 / 519、坚守岗位，做好相关的工作记录。10、认真学习专业知识，熟悉设备结构、性能及系统情况，做到故 障推断准确，处理及时迅速。11、完成治理处安排的其他工作。保安班长岗位职责1、在保安队长的领导下，安排本班各项具体工作。2、监督本班队员执行上级各项工作指令及公司规

10、章制度。3、检查本班各岗位工作情况，及时纠正工作偏差。4、如实记录并小结本班工作情况，并及时向上级汇报。5、做好保安器材的交接和保管工作。门岗岗位职责1、按制度做好交接班工作。2、实行跨立式服务。3、对车辆进出进行治理，所有外来车辆进出大门都实行登记。4、对装修工人进出、物品进行治理，对携带可疑物品的装修工人 进行检查。5、对来访人员进行询问并登记身份证号码或有效证件后方可放行。6、负责园区内业主存放物品的治理。7、每班保安员下班时做好值班室和大门口的卫生保洁工作。8、禁止各类闲杂人员进入园区。9、协助巡逻人员做好突发事件的处理。巡逻岗岗位职责1、按规定巡逻签到，纠正管辖区域内发生的一切违章行为。8 / 512、做好管辖区域内治安工作，发觉可疑人员询问盘查时先敬礼， 再询问。3、做好管辖区域车辆治理工作，使管辖区域内车辆按章行驶和有 序停放。4、 检查管辖区域内消防设施， 确保其不受损坏和丢失， 保证其整 洁完好、有效；如发觉隐患， 或失效的消防器材应及时做好记录并向上 级汇报，并提出整改意见。5、夜间巡逻注意业主门窗关闭情况，及时做好提醒工作。6、发觉突