第8号关于加强物业管理工作的建议答复

1、第8号关于加强物业管理工作的建议答复建议代表：刘秀梅题 目：关于加强物业管理工作的建议建议内容：物业管理问题涉及市民的切身利益，一直是市民普遍关心的热点、难点、焦点问题，随着城市的发展和生活水平的提高,人们对居住环境的要求也越来越高，但物业管理中还存在一些问题，主要有：一、服务质量差，群众满意率低。我市有相当部分小的物业企业经营意识和管理机制落后，管理层素质偏低；形不成规模效益，成本居高不下；物业费主要用于养人头，根本用不到提高服务水平上，有的甚至连专用垃圾清运车都没有，群众满意率不高。二、行业管理不到位。新建小区物业管理招投标率较低，多数是开发商自建自管。业主自由选择物业企业的权利得不到落实

2、，造成一些物业企业内无提高质量、优质服务的动力，外无市场竞争、优胜劣汰的压力。三、业主委员会管理有待于加强。还有部分小区没有成立业主委员会，已经成立的也普遍存在业主大会召开难、业委会活动组织难、职能作用发挥难等问题，多数居民对业委会的工作情况不了解。业委会没有发挥实际作用。四、收费管理不规范。存在质价不符问题，一些物业企业超资质收费、超标准收费，管理不规范、服务不到位，却照样收费：有的二级物业企业在服务上未达到一级标准，、按照一级标准收费；服务内容未达到标准的规定，按照标准收费。推行业主委员会与物业公司协商定价的办法还没有得到落实，还有不少小区存在着按照物价局批复收费，按照历史遗留情况收费等等

3、。为此，提出以下建议：一、推进市场化进程。新建小区要严格落实物管公开招投标制，确保业主的选择权，要严格遵循市场经济规律，按照公平竞争、业主委托、有偿服务、委托人付费的原则提供服务，物业公司或承包人不能随意转让物业管理职能，使全市新建小区物管公开招投标率达到90%以上。要强化资质管理，要对物业公司或承包人的资质进行严格审查，没有资质或资质不够的严禁进入市场。引导有实力、专业化、水平高的物业企业占领市场扭转物业管理市场杂、乱、差的局面。要做好房地产开发与物业管理的衔接，物业部门要按照“提前介入，监督质量，确保入住”的要求，严把房屋及配套设施质量关，搞好验收，以保证物业管理的正常运行。二、强化行业管

4、理。对物业公司进行清理，按照其实施服务的范围，调查物业公司的服务事项和业主的满意程度和实际情况，合理的确定其收费范围及标准，维护百姓的合法权益。一是应该严把审查关，对在收费申请中存在弄虚作假等现象的，坚决不予批复。二是建立市政府主管部门与业主联合评价物业管理制度，使物业评级和收费更加公开透明；三是进行全程监管，对没有依照规定收费的，按照其违规现象给予处罚。不能很好履行物业公司职责的，应该撤销其营业资格，损害业主权益的，依法追究有关责任人的责任。三、规范业委会的组建、管理、运行。要督促社区全面地按合法程序成立业主委员会，发挥其在物业、业主之间的桥梁纽带作用，依法对物业公司或个人实行有效监督，及时

5、反映民情民意，维护业主合法权益，共建安全和谐的美好家园。四、要强化法制，努力创造依法办事、合理公平、正确维权的物业管理环境。建议市政府加大依法行政力度，把物业管理工作纳入法制化的轨道进行有效规范。要进一步完善物业管理法规，使物业管理工作有法可依，有章可循。要强化用管双方的合同管理，用合同条款明确双方责、权、利，约束双方行为，靠法律手段保证双方正确维权。承办单位：大庆市城市管理执法局 大庆市城市管理执法局：您提出的关于加强物业管理工作的建议收悉，现答复如下：一、建立企业准入机制，进一步推进物业管理市场化进程一是建立物业项目准入退出管理机制。对新旧小区物业管理的接管退出行为进一步规范，确保物业服务

6、有序进行，现已起草了大庆市城市住宅区物业服务项目接管退出管理规定，在进一步征求意见的基础上出台。二是强化企业资质管理。从源头上把好新企业准入关、暂定资质企业核定关、从业人员资格管理关。2009年上半年，所受理的46件次行政许可申请中，对11件次做出了不予行政许可的决定。目前，我们已暂停物业企业资质审批工作，近期将继续开展物业市场专项整顿工作，对问题企业采取整改提高、降级取缔的方式净化物业市场。三是严格落实物业管理市场公平竞争机制。按照关于贯彻前期物业管理招标投标管理暂行办法的通知（庆城管发200445号）的要求，严格把住前期物业管理招投标关。截止目前，今年共有东城领秀、电力职工小区等7个项目发

7、布了招标公告，按照程序完成了前期物业管理招投标工作，并对未按规定办理前期物业管理招投标手续的学府郦城、东方玫瑰园项目进行查处，督促其房地产开发企业按规定办理招投标手续。同时，为了规范房地产开发建设单位履行前期物业管理招投标手续，我局以局文件形式下发了通知，并在报纸上予以刊发，要求各区物业主管部门加强新建住宅项目前期物业管理招投标工作，共同督促房地产开发建设单位限期办理相关手续，否则将按照法律、法规进行处罚。二、强化行业指导监督，进一步规范行业运行的市场环境一是强化对物业服务企业的日常监管。组织各区物业行业主管部门开展了法律法规、工作流程等行业知识的集中培训，对日常检查考核物业服务企业工作的重点

8、进行了指导，帮助各主管部门建立物业企业监管档案。2009年5月份，我们针对物业企业日常服务中存在的问题加大了检查力度，组织各区行业主管部门抽调企业专家开展了跨区域检查，查找问题的同时提出整改意见，帮助企业提高管理服务水平。二是解决群众反映强烈的部分企业存在的物业服务质价不符问题。2009年7月份配合市物价局组建了由人大代表、企业专家、物价、城管等组成的评审组，对北辰一区、澳龙小区、东城一品等存在问题的小区进行了评估，明确了其服务标准，降低了收费价格，减轻了业主负担。今后，每半年我们还将对这些小区服务情况进行复核，对没有达到服务标准的要降低其收费标准。三是针对个别物业企业服务质量不达标、服务缩水

9、等质价不符行为进行检查。对部分物业企业存在问题进行了督办整改，如对存在问题严重的祥阁汽配城小区，我们责成开发区城管办组织召开小区业主大会，由业主大会来决定解聘该企业。三、强化业委会的指导，进一步充分发挥其桥梁纽带作用2009年下半年，全市多数小区业委会将要进行换届选举，为做好此项工作，结合近期一些小区业主委员会提出要求组建大庆市业主工作指导委员会的建议，我们将着手成立准备工作，吸纳部分小区业主委员会成员、各区主管部门工作人员、社会学者参加到业主工作指导委员会中，指导、帮助各业主委员会开展好日常工作。同时我们还起草了关于进一步加强全市住宅区业主大会、业主委员会组建运行工作的指导意见，因此项工作需

10、要民政部门（街道、社区）给予支持，我们将在征求民政部门意见后出台，指导业主大会依法召开，按程序组建、改选业主委员会。我们还将开展政策法规培训，依托业主工作指导委员会对全市已组建业主委员会开展培训工作，力争年内培训覆盖率达到100%，全面提高业主委员会成员专业素质。同时加强对业主委员会工作的指导监督，扶持和引导业主委员会依法开展工作，充分发挥其正面作用。四、开展全市居住区环境专项整治，进一步改善广大业主的人居环境按照市委、市政府打造宜居城市的总体要求，我们开展了以老居住区环境改造、居住区环境卫生整治、居住区区容区貌整治、居住区公共秩序整治、居住区绿化美化整治为重点的居住区专项整治工程。在老居住区

11、改造方面，2009年全市计划投资6.65亿元对友谊、奔三等23个老居住区实施整体环境改造，对万宝、振富等18个小区实施局部改造，包括屋面防水、外墙粉刷等。目前，各项工程均已陆续开工，预计10月30日完工。在其他整治工作中，全市物业服务企业共清除残冰积雪1.3万立方米，清理卫生死角4109处，清理生活垃圾80047吨，清洗擦拭公共设施368042处，拆除违章搭建836处，清理广告牌匾138513处，施划停车场区域53498平方米，清理占道经营4271处，清理流动商贩7185人次，清除小开荒35044平方米。通过实施居住区环境专项整治，极大地改善居住区的人居环境，居民真正感受到小区整治后带来的变化

12、，进一步促进我市物业管理水平的提高。五、健全行业政策法规，进一步理顺行业发展的政策环境一是建立完善全市房屋维修保障长效管理机制。向市编办呈报了关于成立大庆市住房维修资金管理中心的请示，已经获得批准，目前正协调市财政、房产等部门对现行大庆市城市住宅专项维修资金管理办法进行修改，待正式批文下发后，抓紧组建机构，对维修资金的归集、管理、使用工作进行规范。二是建立住宅区车辆出入停放长效管理机制。针对小区车辆进出停放秩序混乱状况，我们研究制定了大庆市住宅区车辆出入停放管理办法，待大庆市停车场管理办法出台，明确相关审批、管理职能后，做进一步修改后下发；2009年3月份，我们还外出对青岛、天津、哈尔滨等地小区立体车库建设情况开展了调研，近期我们结合市委书记对解决住宅区停车难问题的批示，形成我市立体停车库（位）建设管理方面的情况汇报，并向市政府进行了汇报。三是建立困难家庭物业费救助保障机制。参照我市困难家庭热费救助政策，向市政府呈报了关于对全市享受供热费救助的困