某房地产项目开发测算报告

1、精品文档重庆工商职业学院课程实训报告课程名称：房地产开发经营与管理实训题目：房地产开发项目可行性研究报告专业：班级 ：学生姓名：学号 ：指导教师：职称 ：部门：起止日期：精品文档某房地产项目开发测算报告项目概况该房地产投资项目位于重庆市江北区谢家嘴内，根据改市规划局关于该块地规划设计方案的批复，其规划设计要点如下：1、 用地面积：202639平方米2、 建筑密度:<=36%3、 容积率（地上）：=3.624、 绿化率：=31.38%5、 人口密度：<=6、 规划用途：商住综合楼二、规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及市场的调查与分析，拟在该地块上兴建二十二幢49层的商

2、住综合楼宇。楼宇设地下3层地下停车库，1-2层为商业用途，3层以配套公建为主，包括 业主委员会、物业管理办公室、公共卫生间、健身房等。裙楼顶层做平台花园。 塔楼22个，均为49层高，8个滨江洋房，均为30层，为住宅用途。本项目主要技术经济指标参见6-1与表6-2.表6-1项目主要技术经济指标（一）项目单位数量项目单位数量占地总面积平方米202639居住人数人12040总建筑面积平方米733553平均每户建 筑面积平方米105居住建筑面积平方米361200平均每户居 住人数人4公建面积平方米95382人均居住建 筑面积平方米30绿化用地平方米63588道路面积平方米42000居住户数户3440车

3、库面积平方米45249表6-2项目技术经济指标（二）层数功能所占面积（平 方米）总面积（平方 米）裙楼4商铺11200106582.1773公建面积95382塔楼49住江洋房7地卜室3停车库设备面积45849设备面积300人防面积300三、项目开发建设及经营的组织与实施计划1、 有关工程计划的说明项目总工期为120个月（从2016年12月至2021年12月）。当完成第一 期住房建筑时，开展预售工作。2、 项目实施进度计划项目实施进度计划见表6-3.四、项目各种财务数据的估算1、 投资与成本费用估算（1） 土地出让价款包括两部分：A、 土地使用权出让金根据该市国有土地使

4、用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为14072万元。B、 拆迁补偿安置费根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为 546.8万元。上述两项合计为：14618.8万元。（2）前期工程费本项目前期工程费估算见表6-4表6-4前期I程费估算表单位：万元序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费x3%4457.532可行性研究费建安工程费x1.5%2228.763水文、地质、 勘探费建安工程费x0.5%742.924通水、通电、 通路费建安工程费x2.5%3714.615场地平整费60元/平方米1215.83总计12359.65(3)建安工程费参照有类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得

5、到该项目的 建安工程费估算结果，见表6-5.表6-5建安工程费估算表单位：万元序号项目建筑面 积土建装饰设备金额单价金额单价金额单价金额合计1塔楼361200227081992.40150.35428.8458721202.44108623.682裙楼106582.1773227024194.154755062.655876256.3735513.183地下 室458498003667.9250229.25120550.194447.35合计148584.21(4)基础设施费其估算过程见表6-6:表6-6基础设施费估算表单位：万元序号项目单价计价数量合计1供电工程65万元/公顷73.35531

6、84768.095672供水工程15万元/公顷73.3553181100.329773道路工程42.13力兀/公顷4.2176.94604绿化工程5.4力兀/公 顷6.358834.337583835其他工程占建安工程费的2%148584.212971.684209527合计9051.39(5)开发期税费其估算结果参见表6-7表6-7开发期税费估算表单位：万元序号项目金额估算说明(估算依据)1固定资产 投资方向 调节税7429.21建安工程费x 5%2分散建设 市政公用 设施建设 费17830.11建安工程费X 12%3建筑工程 质量安全 监督费594.34建安工程费x 4%o4供水管网 补偿

7、费247.68住宅：0.3吨/人，600元/吨67.20商铺：0.1吨/平方米，600元/吨5供电用电 负荷费660.48住宅：4kVA/户,480 元/kVA89.60商铺:8kVA/百 m2, 1000 元/kVA6其他2971.68建安工程费的2%合计29890.30(6)不可预见费取以上(1) - (4)项之和的3%则不可预见费为：(7429.21 +17830.11 +594.34+247.68+67.20 =26168.54 ) *3%=785.0562（万元）开发成本小计：29890.30万元2、 开发费用估算（1）管理费用取以上（1） - （4）项之和的3%则管理费用为5387

8、.86 （万元）（2）销售费用销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的 2%销 售代理费，占销售收入的2%其他销售费用，占销售收入的1%合 计33678.00万元。销售收入详见表6-9.（3）财务费用指建设期借款利息。第一年借款 10000万元，贷款利率为4.73%,每年等本偿还，要求从建设期的第二年起2年内还清。建设期借款利息计算如下；第一年应计利息：（0+9000/2） *4.73%=212.85 （万元）第二年应计利息：（9212.85+1000/2 ） *4.3%=598.84 （万元）第三年应计利息：（9811.59+0/2 ） *4.73=435.77 （万元）则财务费

9、用上述合计：1198.52万元.详见表6-14贷款 还本付息表。开发费用小计：7178.89万元。总成本费用合计：255137.79万元3、 投资于总成本费用估算汇总表详见表6-8表6-8投资与总成本费用估算汇总表单位：万元序号项目金额估算说明1开发成本214873.41以下（1）（6）项合计1.1土地费用96001.2前期工程 费12359.651.3基础设施 建设费9051.391.4建安工程 费148584.211.5开发期税 费29890.301.6不可预见 费5387.862开发费用40264.38以下（1）（3）项合计2.1管理费用5387.862.2销售费用33678.00销售收

10、入X 5%2.3财务费用1198.523合计255137.794、 项目销售收入估算(1)销售价格估算根据市场调查，确定该项目各部分售价单价为：住宅:17000/平方米商铺：21000/平方米车位：15万/个(2)销售收入的估算本项目可销售数量为：住宅113000平方米，裙楼中的商铺部分11200平方米，地下车位2400个。详见表6-9表6-9销售总收入预测表单位：万元用途可售数量预计销售单 价销售收入住宅36120017000元/平方米614040商铺1120021000元/平方米23520车位2400150000 元36000合计673560(3)销售计划与收款计划的确定具体见表6-10表

11、6-10销售收入分期按比例预测单位：万元销售计划各年度收款情况合计年份销售比例销售数量第1年第2年第3年A年311668.00第二年住宅：45%216720145202.4商铺:60%672011558.40车位：50%144030240第三年住宅：556商铺：40%44807705.60车位：50%96020160.00合计100%100%187000.80124667.205、税金估算(1)销售税金及附加估算 具体见表6-11表6-11销售税金及附加估算表单位：万元序号类别计算依据计算期1231营业税销售收入X 5%9350.046233.362城市维护建设税营业

12、税X 7%654.50436.343教育费附加营业税X 3%280.50187.004教育专项基 金营业税X 4%374.00249.335防洪工程维 护费销售收入X0.18%336.60224.406印花税销售收入X0.05%93.5062.337交易管理费销售收入X 0.5%935.00623.34合计销售收入X6.43%12024.151448016.10(2) 土地增值税估算具体见表6-12表6-12土地增值税估算表单位：万元序号项目计算依据计算过程1销售收入6735602扣除项目 金额以下4项之和318152.722.1开发成本214873.412.2开发费用40264.382.3销

13、售税金 及附加20040.252.4其他扣除 项目取(2.1) 项的20%42974.683增值额(1) (2)355407.284增值率(3) / (2) X 100%1.125增值税税 率(4) <50%12.40%6土地增值 税(3) X(5)44070.506、 投资计划与资金筹措本项目开发投资总计需255137.79万元。其资金来源有三个渠道：一是企业的自有资金即资本金，二是银行贷款，三是预售收入用于在投资部分。本项目开发商投入资本金15000万元作为启动资金，在总投入中，其中 第一年投入约为45%,第二年投入约为30%第三年投入约为25%从银行 贷款10000万元，第一年投入

14、9000万元，第二年投入1000万元，不足款 项根据实际情况通过预售收入解决，具体见投资计划于资金筹措6-13表6-13投资计划与资金筹措表单位：万元序号项目名合计计算期称A年第二年第三年1建设投 资255137.79114812.0076541.3463784.452资金筹 措255137.792.1自有资002000.00-92812.002.2借贷资 金100009000.001000.000.002.3预售收 入再投 入230137.790.0074541.34156596.457、借款还本付息估算长期彳f款10000万元，等本偿还，宽限期一年，2年内还清，贷

15、款利率4.73%,具体见表6-14表6-14借款还本付息估算表单位：万元序号项目名 称合计计算期第一年第二年第三年1借款还 本付息1.1年初借 款累计09212.859212.851.2本年借 款100009000100001.3本年应 计利息1247.45212.85598.84435.771.4年底还 本付息09811.699648.621.5年末借 款累计9212.850.0002借款还 本付息 的资金 来源2.1投资回 收09811.699648.62五、项目财务评价1、 现金流量表与动态盈利分析(1)全部资金现金流量表设Ic=10%,具体计算见表6-15表6-15现金流量表(全部投资

16、)单位；万元序号项目名称计算期1231现金流入187000.80124667.201.1销售收入187000.80124667.202现金流出114812.00113870.7188670.692.1建设投资114812.0076541.3463784.452.2销售税金及附 加12024.158016.102.3土地增值税26442.3017628.202.4所得税-1137.08-758.053净现金流量(1)-(2)-114812.0073130.0935996.514折现净现金流 量-104374.5560438.0927044.715税前净现金流量(3)+( 2.4)-114812.

17、0071993.0135238.456税前折现净现 金流量-104374.5559498.3626475.17评价指标：A、税前全部投资净现值：NPV=18401.02(万元)B、税后全部投资净现化 NPV=16891.75(万元)C、税前全部投资内部收益率：FIRR=999.54%D税后全部投资内部收益率：FIRR=669.67%(2)资本金现金流量表设Ic=14%,具体计算见表6-16表6-16现金流量表(资本金)单位：万元序号项目名称计算期1231现金流入187000.80124667.201.1销售收入187000.80124667.202现金流出52289.46-54930.862.

18、1资本金105812.002000.00-92812.002.2预售收入 再投入3148.403346.282.3贷款本息 偿还9811.699648.622.4销售税金 及附加12024.158016.102.5土地增值税26442.3017628.202.6所得税-1137.08-758.053税后净现金流量(1) (2)-105812.00134711.34179598.064折现净现 金流量-105812.00103656.00121223.57评价指标：A、资本金税后内部收益率：FIRR=-158.59%B、资本金税后净现值：NPV=119067.57(万元)(3)动态盈利分析a、

19、净现值开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目实施初期(即为本项目开始投资的当年年初)的现值，此现值的代数和就是项目的净现值。基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率， 一般取稍大于同期贷款 利率为基准折现率。本本房地产投资项目以10%乍为全部投资白目标收益率Ic1 , 以14%乍为自有资金目标收益率Ic2.净现值评价标准的临界值为零，经上面积算，本项目税前、税后全部投资的NPV分别为18401.02 (万元)和16891.75 (万元)，均大于0,资本金的税后净现 值NOV% 119067.57 (万元)，

20、也大于0,这说明本项目可按事先规定的基本收 益率获利，在所确定的计算期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。C、内部收益率内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折 现率，内部收益率是项目折现率的临界值，本项目属于独立方案的评价与分 析，经上面计算，税前、税后全部投资的FIRR分别为999.54% 667.57%,大于同期贷款利率4.73%?口目标U益率10%(Ic1),资本金的税后FIRR为 -158.59%,也大于同期贷款利率4.73%?口目标U益率14%(Ic2 ),说明项目 盈利，达到同行业的收益水平，因此项目可行。2、 损益表与静态盈利指标(1)损益表具体见

21、表6-17表6-17损益表单位：万元序号项目名称计算依据计算期合计1231销售收入0187000.80124667.20311668.002总成本费 用0153082.67102055.11255137.793销售税金 及附加012024.158016.1020040.254土地增值 税026442.3017628.2044070.505利润总额(1 -2-34)0-4548.32-3032.22-7580.546所得税(5) X25%0-1137.08-758.05-1895.147税后利润(5) (6)0-3411.24-2274.16-5685.418盈余公积 金(7) X 10%0-341.12-227.42-568.549可分配利 润(8)0-307