XXXX年7月青岛房地产市场分析报告_17页

1、2010 年 7 月青岛房地产市场分析报告内容提要：七月份，商品房成交逆转，成交 7389 套，同上月相比，增加 1806套，环比上涨 32.35%，同比下滑 30.49%；成交面积 738569.12平方米，较上月 增加 189460.12 平方米，环比涨幅为 34.5%，同比下降 29.97%。其中，住宅成交 6923 套，环比上涨 31.52%，成交面积 67.56 万平方米，环比涨幅达 34.99%；占与去年七月份相比，减少 2444套，同比下降 26.09%。本月， 6000-8000 元价格段住宅成交体量最大，增加一倍多。本月，黄岛区、胶南市、崂山区住宅成交位居前三。由青岛房地产T

2、OPIC研究组经过调查、分析，得出2010年7月青岛客户满意度最佳企业 TOP10青岛商品房最佳性价比 TOP10、商品房交易分析1 、供应分析本月，商品房市场存量达到今年最高值，商品房可售面积突破八百万平。青岛商品展可售ffi积走势840號0O O D O O O0 8 6 4 2 08 T T T- T T尤其是郊区楼市集中放量，整822.6万平方米，同上月相比，本月，岛城商品房帀场存量有较大幅度增长, 体拉高商品房市场储量；商品房市场可售面积为增加83.6万平方米，环比上涨11.31%;商品房可售套数为72598套，较上月增加7035套，环比涨幅为10.73%。本月，岛城各物业类型市场供

3、应量均呈上升趋势。近期#岛各物业可售套數对比创"KM甌) 700O0 牡00池0订(Ku師0jOO 即 0imw02660-尿I|3645=&800! 11淬13576Z4(S7桃 I 719(上.301WaoiooG? 201003釦ifloi20100S劉rwoa ft宅办公商业a车库艮我本月，岛城各物业类型市场可售量均呈上升趋势。 其中，住宅市场可售量为55648套，较上月增加6246套，环比上涨12.64%。办公用房市场可供应量为 3878套，同上月相比，增加69套，环比上涨1.81%。商业用房市场可供应量为10311套，较上月增加702套，环比涨幅为7.31%;占到

4、商品房可售总量的14.2%。车 库及其他物业类型市场可售套数为 2761套，比上月增加18套，环比上涨0.66%。2、成交分析本月，商品房市场活跃度增强，成交转而上行，涨幅超过三成。七月份，岛城商品房市场出现松动，上月下降颓势有所逆转，成交转而上行。本月商品房成交7389套，同上月相比，增加1806套，环比上涨32.35%;与去 年七月份相比，减少3242套，同比下滑30.49%;成交面积738569.12平方米, 较上月增加189460.12平方米，环比涨幅为34.5%； 与去年同期相比，减少316073.88平方米，同比下降29.97%。如果，单从市场成交量上来看，市场活跃度确实增强；不管

5、是成交套数，还是成交面积都有三成多的增幅。 但从整个宏观市场上来看，市场上仍存 在较强观望，开发商延期开盘依旧普遍，预计开盘的近二十家楼盘直至月底才有不到十家总算开盘；市内四区更是仅有李沧有开盘项目， 李沧宝龙城市广场、和 达和城、伟东幸福之城等项目无不选择低价出击策略，开盘价均低于预计房价， 落差高达千元，从而成为七月份城市焦点；尤其是该区域新开盘项目均价已回到 年前大涨时水平，对开发商及购房者均有较大参考价值。低价入市无疑给后期开 盘的项目提供了试水方向，刚性需求仍为适时释放，新政实施百日，房价并没有 受到明显影响，短期内会有一个小幅波动，接下来的两个月会是一个明显的调整 期，预计年底就会

6、出现小幅抬升。近期腐S房各钩业莢型威交套數时比10000sow30040<102<MK)0ILLL120 1(X13201W6201Q077907阳65S2S4磁31-19WITO11?1牛1 »业180恣206m2521112MO1502430本月,岛城各物业类型都有一个集中上涨之势。七月份，岛城各物业类型成交均有上涨之势。其中，住宅成交6923套，较上月增加1659套，31.52%。办公用房成交134套，同上月相比，增加17套，环 比上涨14.53%;成交面积15278平方米，较上月增加360平方米，环比上涨2.41%。商业用房成交252套，较上月增加74套，环比涨幅

7、为41.57%；成交面积42770 平方米，较上月增加14611平方米，环比上涨51.89%。车库及其他物业类型成 交套数为80套，同上月相比，增加56套，环比涨幅超过200%成交面积4955 平方米，面积占比有所减少。二、商品住宅交易分析1、供应分析本月，商品住宅市场可供应面积为 564.46万平方米，环比上涨10.63%。青岛商品住宅可售面积走势45040020IW1201W2201003201004201005201006201007可售面积475.3149位3473547<K07510.21564.46本月，岛城商品住宅市场可供应量连续四个月上涨， 七月份商品住宅市场可售面积为5

8、64.46万平方米，同上月相比，增加54.25万平方米，环比上涨10.63%;占到商品房可售总量的68.62%。本月，144-180 rf面积段住宅市场存量唯一下降；60-90 rf小户型住宅市场存量上涨明显。近期青S住宅各面积段可售套软对比25000 20000 1500010000UfiOlrfia.Teo-gQnf90- 120J!fIZO-lMltf144-ieOltflaoirfijLJz*£0100440231726115T8050 373328ITSl口2010051719T1605655343303177T 20100636521799216539SBl 133931

9、9550201 OOT443321128ISGSg598832G421415000本月，60-90 rf小户型住宅市场存量增长明显，从此方面来说，新政市场调控有初步成效，开发商已就市布棋；144-180 rf面积段住宅市场存量唯一下降,其他各面积段住宅市场存量都有不同程度增加。其中，60 rf以下的小户型住宅市场可售量为4438套，同上月相比，增加 786套，环比上涨21.52%。60-90 rf 面积段住宅市场供应体量最大，可售套数为 21128套，同上月相比，增加3136套，环比涨幅为17.43%,涨幅相对较大，占到住宅可售总量的37.97%，说明中小户型主导地位进一步加强。90-120

10、rf面积段住宅市场存量为18689套，较上月增加2090套，环比涨幅为12.59%,占到住宅可售总量的33.58%。120-144 rf面积区间住宅可供应量为5988套，较上月增加177套，环比上涨3.05%。144rf以上的非普通住宅市场存量为 5405套，占到住宅可售总量的不到10%其中,144-180 rf面积段住宅市场存量为3264套，较上月减少129套，环比下降180 rf以上的大户型住宅市场存量为 2141套，同上月相比，增加186套,3.8%。环比涨幅为9.51%。2、成交分析本月，商品住宅成交6923套，环比上涨31.52%,同比下降26.09%。年住宅威交量達券9080705

11、0403020100七月，住宅市场一扫上月下降的阴霾，成交形势喜人，单月住宅成交6923套，同上月相比，增加1659套，环比上涨31.52%,成交面积67.56万平方米，较上月增加17.51万平方米，环比涨幅达34.99%;占到商品房成交总量的93.69%;与去年七月份相比，减少2444套，同比下降26.09%，成交面积减少28.09万平方米，同比降幅为29.37%。七月份，住宅成交市场逆转，日均成交超过200套，更有日成交500多套。虽然成交量增加，但依然掩饰不住观望情绪，购房者依然在期待房价 松动，开发商仍在设法延迟推盘。但月底出现的三幅地块拍卖，让地产形势更加 难以琢磨，四方区新地王的出

12、现，让更多人担心地价飙升拉高房价； 房地产新政 到底能坚挺多久？保利、卓越、万科等外地大鳄在郊区及市区大型两改项目争相 布局，龙湖、中冶等名企楼盘的入市，必将对岛城居住品质及居住理念有较大改 观；而本土企业只能在市区争抢小幅地块；地产新政下，开发商拿地争抢激烈, 加快土地储备，某种程度上借鉴上一轮调控的操作经验， 以期调控结束后有较大 的操作空间。本月，6000-8000元价格段住宅成交增量最大，增加一倍多；3000元以下低 价位住宅与万元以上高级位住宅成交量下滑。3500近期青S住宅各区m檢格成交套甦对比150010005000下K1兀IC讪即30001 *JC8000-WOOO 元IWOO

13、tlW上 20100390913鞄14528611132491«17 aoiom16581077121'59621444sn738口201001758g12901123I33ti713610020100614(5716701刚3404G912010071211S的驱呢E16閒4305本月，6000-8000元价格段住宅成交量大增，成交 1936套，同上月相比,增加1135套，环比上涨141.69%，占到住宅成交总量的近三成，成交体量最大;其中黄岛区该价位住宅成交642套，占绝大比例，与该区域项目热销有较大关系。3000元以下低价位住宅主要集中在即墨、莱西等郊区，成交1211套

14、，较上月减少204套，环比下降14.42%;其中，莱西市该价位住宅成交 326套。3000-5000元价格段住宅成交1865套，较上月增加327套，环比上涨21.26%；其中，3000-4000元价格段住宅成交899套，环比涨幅为9.37%； 4000-5000元价格段住宅成交966套，同上月相比，增加250套，环比上涨34.92%。5000-6000元价 格段住宅成交962套，较上月增加261套，环比上涨37.23%。8000元以上较高价位住宅成交949套，环比上涨17.31%；其中，8000-10000元价格段住宅成交584套，较上月增加244套，环比上涨71.76%；万元以上高价位住宅成

15、交365 套，同上月相比，减少104套，环比下降22.17%,由于近期市区成交量下降， 高价位住宅成交量一定程度上受到影响。本月，60 rf以下的小户型住宅市场成交量唯一缩减； 90-120 rf面 积段住宅成交大增。近期青岛住宅各面积段成交套数对比500Q40003000200010000eoltf 下60-90190=120咄144=180 nr* 2010033& 3352921924T4163 2010042943619Z6T5642382295 Z0100B35 63B2 6288769230210220100635 Z25451619481tagT« ZOIOOT

16、263257T3107G41004It 1七月，60 rf以下的小户型住宅市场成交量唯一缩减，成交283套，同上月相比，减少69套，环比下降19.6%,其中，该面积段住宅胶南市成交 119套,占到四成多。60-90 rf面积段住宅成交2577套，较上月增加32套，占到住宅成交总量的1.26%。90-120 rf面积段住宅成交体量最大，成交 3107套，同上月相比，增加1488套，环比涨幅为91.91%,增幅相对较大；占到住宅成交总量的44.88%;该面积段住宅崂山区成交量最大，成交 846套，占到27.23%。120-144 rf面积段住宅成交641套，较上月增加160套，环比涨幅为33.26

17、%。本月，144 rf以上的非普通住宅成交315套，同上月相比，增加48套，环比上涨17.98%;占到住宅成交总量的4.55%。其中，144-180 rf面积段住宅成交204套，较上月增加15套。180 rf以上的大户型住宅成交111套，较上月增加33套，环比涨幅为42.31%;该面积段城阳区成交48套，占到四成多。本月，普通住宅成交量上涨；政策性住房成交缩减。近期青3各类住宅阪交套数对比lOCHIO860040000301002201003?OIO(Ul-201U05201006201007晋通性宅2745GS5872JO7/0149970608軽济适用房3172202924317733n愉

18、商品房62073®46353346拆迁安置房55,777323105702000七月，岛城普通住宅即144平方米以下的住宅成交6608套，同上月相比, 增加1611套，环比上涨24.38%；成交面积61.56万平方米，占到住宅成交总量的91.12%。政策性住房成交量缩减。其中，经济适用房成交33套，较上月减少 144套，环比下降81.36%；限价商品房成交6套，较上月减少28套，环比降幅 为82.35%;拆迁安置房成交70套，较上月减少35套，环比降幅33.33%。本月，市北区、城阳区、即墨市与莱西市住宅市场活跃度降低；黄岛区、胶 南市、崂山区住宅成交位居前三。近期青岛各区市住宅成交

19、套»对比mm 区区区-XJ LK1'1,皆I *5 世 II区区f 1他!r =市市胶南 市平度 市葉9 市201003327651074珈S29517412774&9颈2010(W27019311124151087628062881267636GG1 20100553425竝539337#91拎3蓟e2752262528936 20100079651734682171329542271(130邨366112 V100721446675208圈78410162»6436955576515B2500?0001500 ；1000500 ；七月，市北区、城阳区、即

20、墨市与莱西市住宅市场活跃度降低，市内四区住 宅市场复苏，黄岛区、胶南市、崂山区住宅成交位居前三。本月，市内四区住宅市场回归，成交 1466套，同上月相比，增加676套，环比上涨85.57%；占到住宅成交总量的21.18%。其中，市南区成交214套，较上月增加135套，环比涨幅为170.89%市北区住宅成交量下降，唯一不 过百套的区域，仅成交46套，环比下降29.23%。四方区成交量大增，单个项目 成交突出，成交678套，较上月增加500套，环比涨幅达280.89%,未来四方区 市场将迎来放量期，万科城、保利里院里项目将集中推向市场，大鳄操作市场、精品楼盘的入市必将对四方楼市产生相当提升作用。李

21、沧区市场相对稳定，成 交528套，较上月增加60套，环比上涨12.82%;李沧宝龙城市广场、和达和城 等项目选择8000元线低开，进一步激活李沧板块，随着相关市政建设稳步推进, 李沧区域注定会成为新的增长点。本月，西海岸楼市再次火爆，共成交 1971套，同上月相比，增加799套，环比上涨68.17%,占到住宅成交总量的28.47%。其中，黄岛区住宅成交1016套，较上月增加474套，环比涨幅为87.45%,位居第一。胶南市成交住宅955套，较上月增加325套，环比上涨51.59%,位居第二。七月份，崂山区因为一个政策房项目成交期， 区域成交量攀高，成交889套，同上月相比，增加672套，环比涨

22、幅为309.68%,排名第三；占到住宅成交总量的12.84%。城阳区住宅成交784套，较上月减少545套，环比下降41.01%。即墨市成交286套，较上月减少75套，环比降幅为20.78%。胶州市成交436套，较上月增加165套，环比上涨60.89%。平度市成交576套，同上月相比，增加113套，环比涨幅24.41%。莱西市成交住宅515套，较上月减少146 套，环比下降22.09%。三、本月商品房交易数据附表表一：住宅本月（201007）交易数据表住宅供强傭况可窖牽辔可售面熬陀交面枳1评比万ani nr)全市55046564.466923575566.12市南区339639.49214223

23、33. 34市北区313730. S6461797,4四方区189315, 926786433L 91李枪区侮呂IT曲52851345. 77崂山区305835, 1288986953. 92城阳区S17070. 5b784S3201黄岛区547156. 091015104131.04即S市490755. 5628628906. 47胶州市304627. 0243640324, 76胶南市947993. 1395587303, 45平度市090665, 7257653194, 31莱西市627556, 9151548242. 75表二：办公本月（201007）交易数据表完威茫易傭况可售电数同售

24、面积成交隹软咸心咽环比f万研、(Hf)全市337360. 841疏15278市南区1777.371261帀北E1712.1181574四方区1351.吒0李怆E.仙）芳2491崂山区lOOiS17, 3?亠S3483城®区7770.9on4983黄岛区102613. 73312179即墨市100.1900胶州市0000胶崗市4637.793307平度市0000莱西市0000表三：商业本月（201007）交易数据表供闻僑乂可售豪霁F可嬖面粮1交密数1 Wi全市10311HL 0625242770市南区35220,9273124市北区3377.8391587四方区2107.326i964

25、李沧区41811 6.62 1j114114436崂山区159i8.2S1 2202城阳区409354, 24224309黄岛区3229.54222050即墨市4027.06184006胶州市3214.59189胶南市154S2L 46688133平度市7449.468363莱西市5588.716282925表四：车库及其他本月（201007）交易数据表貝他供府情况立成易情况可害登数环比号un全市276123.24804955市南区1613.0100市北区320*29171四方区770.7400李枪区334：1*3300崂山区S40. 981177城阳区622.771118黄岛E8535.3B

26、538B卩雲市20.2300胶州市220.41321胶窗市1603. 35603458平度市5电0. 91155莱西市9203.95517表五：商品房本月（201007）交易数据表卄务rr- '- . 俨d*0、* ni 全市72596822,67385738559,12405670, 772<t225718. 3+市北区7574L es748029. 4四方区231E25 T?''684血295. 91李抢E:7'£39260772. 77崂山S砒.吒：:9119I0S15. 92城阳区1190213乳小34S92511黄岛区85.31107?

27、 1108893.04即墨市5341e乳0430432992. 47胶州市33油3N 0240434. 76胶南市1166213L73108699201. 45平度市"oe7R. 0?58554112. 31莱西市775369, 575-ta51634. 7fj四、月项目交易排行本月，单个项目成交相对突出；销售前三项目成交量均过四百套。表六：2010年7月岛城楼市销售前十项目（包含政策性住房）推名-项目名称区市威交磔均价元）亚德里亚海湾黄a区48672872心东盛花园崂山区4653+保利百合花园西区四方区4357160氛住宅及配套设施A2区崂山区34971605*7李沧宝龙城市广场李

28、沧区30700086万科城市花园城阳区2516900东苑绿世界胶州市226兴旺花园四方E181弘彩虹苑平度市17713康大风和日丽胶南市1437600本月，岛城单个项目成交相对突出，且为新上榜项目，销售前三项目成交量均过四百套。其中，市内四区有三个项目进入销售前十。 其中，四方区的保利百合花园西区，凭借着高品质，均价 7160元的价格，成交435套，位居第三；兴旺花园项目成交181套，排名第八。李沧区的宝龙城市广场项目依靠8000元左右的均价出击，迅速吸引住大量的刚性需求，在该区域形成焦点，拉低李沧板块的楼市价位，成交307套，排名第五。本月，黄岛区的亚德里亚海湾项目引领岛城项目销售排行榜，成

29、交486套，均价为7287元。西海岸另一个项目 康大风和日丽，位于胶南市，成交 143 套，位居第十。崂山区的东盛花园项目成交 465 套，排名第二；而另一政策性住房项目一一住宅及配套设施 A2区，成交349套，排名第四位；两项目的热销直接带动崂山区域的成交热度， 占到该区域住宅成交总量的九成多。 城阳区的万科城市花园， 作为万科在在城阳继魅力之城的第二个项目， 关注度自然很 高，加上均价 6900 元的低价开盘，品质相对较高，成交 251 套，位居第六。胶州市有一个项目进入销售前十，即东苑绿世界项目，成交 226 套，位居第七。五、地产项目媒体广告投放监测（ 2010年 7月）本次媒体监测范围主要包括 半岛都市报、青岛早报 两大在岛城有较大影响力的报纸平面媒体； 统计数据主要针对投放版面为正版和半版的地 产项目。监测时间为一个月，每半版计为一点，其中，夹刊每版计为四点。2010 年七月份，岛城地产业媒体宣传力度同上月相比没有太大变化，共有 55 个楼盘项目在两大主流媒体上投放广告，较上月增加 4