深圳市房地产市场总体分析现状

1、谨呈：深圳市#有限公司#市场调 研报告dnittn)WORLD UMI ON世鞭地意世联地产顾问（深圳）有限公司2002年4月28日深圳市总体房地产市场分析一、深圳市总体社会及经济发展状况深圳2002年经济发展背景GDP指标2001年深圳市的经济综合实力明显增强。2001年当年实现全市GDP总值1908亿元， 同比增长了 13.2% ,高由预期目标的1.2个百分点。2001年深圳市人均GDP达到4.5万元人民币。固定资产投资2001年深圳固定资产投资额比前年增长8.7%,其中基础建设投资增长2.3%,房地产投 资 增 长 16%， 房 地 产 投 资 的 增 长 明 显 高 于 基 础 建 设

2、 投 资 增 长 消费指数居 民 消 费 需求 也 明 显 转 旺 ， 2001 年 全 市社 会 消 费 品 零 售 总 额 609 亿元 ，比 2000 年 增长 13.2% 。消费指数自2000年第一次超过GDP增长速度后与之持平。居 民 消 费 水 平 提 高 ，商 品房、旅 游、小 汽 车 成为消费 的 热 点 ， 2001 年 汽 车 销 售 量 增 长3成 ， 百 户 居 民 家 庭 小 汽 车 拥有量 比 上年度 翻 了 一翻。外资利用程度2001 年深圳实际利用外资36 亿美圆，增长21.4%，世界对中国这个市场的关注程度越来越高，加上WTO顶利加入，深圳作为中国大陆开放的前

3、沿阵地，比邻香港这个金融经济中心的独特位置，对外资的吸引程度将会越来越高。存贷款4093 亿元，增长29.1%，在降息等因素的刺激下，逐渐富起来的深圳人的消费也会不断的增长，消费指数也说明了这一点各项贷款余额2861亿元，增长24.8%,其中包含了企业、项目和个人贷款的增长，贷款的方式正 在改变人们的生存观念。产品销售与企业盈利T工业-0一交通仓储邮电通讯业商贸饮食业一一房地产业一社会服务业比较线（指数100）企业盈利景气指数160140120100806040 总体工业4建筑业交通仓储邮电通讯业商贸饮食业*房地产业社会服务业比较线（指数120）房地产业产品销售与企业盈利在各行业中持续位居高位

4、，且在不断提高深圳2002年经济发展环境经济环境今年深圳面临的经济环境，是压力与挑战并存的一年。WTO已经加入，美、日、欧经 济增长和国际IT产业发展放缓，国际经济形势更加复杂，而深圳经济外向度高，由口依 存度位居东南亚首位，产业结构又以电子信息产业为主，因此世界经济和全球IT产业放 缓所造成的冲击，使深圳首当其冲。对于深圳，上述冲击甚至超过了亚洲金融危机。经济增长由于深圳采取了政府“提速”、赴发达国家和地区招商引资、全面提高通关效率、加快 国有企业改革步伐等应对措施，全市经济在逆境中仍然保持了健康平稳的增长态势。今年1月份至11月份，深圳完成国内生产总值1652亿元，增长12.7% ;由口总

5、额338.68 亿元，增长7.1% ;完成高新技术产品由口达96.32亿美元，增长27.7% ;高新技术产品产 值占工业总产值的44%,在全国大城市中排第一位；全市合同利用外资36.78亿美元，增 长53.2% ;实际利用外资32.45亿美元，增长19.4% ;社会消费品零售总额增长13.1% ;地 方预算内财政收入增长17.7%。据有关部门预测，深圳今年GDP可达1880亿元,同比增长将达13%。深圳经济发展政策产业政策深圳市目前的产业政策 加强以高新技术产业为第一增长点，提高高新技术产业 在国民经济增长中所起的作用，使之成为深圳市21世纪的支柱型产业。金融政策未来深圳市的金融政策将向个人消

6、费方面倾斜，丰富和扩大消费信贷种类，积极推动住 房 消 费 信 贷 、汽 车 消 费 信 贷 为 主 的 个 人 消 费 信 贷 。利 率 的 不 断 调 低 ，为 开 发 商 降 低 融 资 成本，增强购买力提供了良好的金融条件。房地产政策深 圳 市 规 划国 土 局 于 2001 年 1 月 份 内 连 续 推 出 了 三 项 规 范 房 地 产 市 场 的 公 告 （ 深 规 土 告 200101 、 02、 03 号 ） ， 分 别 对 建 立 土 地 有 形 市 场 、 提 高 预 售 门 槛 两 项 内 容 作 出 了 规 定 ：要 求 严 格 执 行 限 期 交 清 地 价 款

7、；禁 止 未 获 得 预 售 许 可 证 前 的 内 部 认 购 ；未 交 清 地 价 款 以前的土地严格限制拍卖。这三项措施对于规范房地产市场具有积极的意义。人才政策深 圳 市 政 府于 2001 年 2 月 1 日 推 出 新 的 人 才 政 策 ， 包 括 ： 取 消 人 事 单 列 制 度 ； 取 消 下 达 人 才 引 进 指 标 ；取 消 人 才 引 进 考 试 制 度 ；取 消 人 才 地 区 限 制 ；取 消 先 男 后 女 的 人 才 引 进规定；取消人才入户前的统一培训。这 6 项 措 施 在 2001 年 逐 渐 实 施 ，落 到 实 处 ，在 2002 年 逐 渐成 熟

8、 ，这 将 提 高 深 圳 市 的 外来人口增长速度，人 口 的 增 长 将 直 接 促 进 房 地 产 市 场 的 增 长 （ 60 年 代 的 香 港 房 地 产 市 场的快速增长就是依赖于 人 口 高 速 膨 胀 ）。小结：各项经济指标都显示年内我市经济运行处于良好状态。按国际经济组织统计表明，当一个地区的经济增加速度大于5%的时候，当地的房地产也就发展存在者极为广阔的前途。进出口贸易继续成为经济增长的组要因素。社会消费品零售总额的高速增长表明人们消费能力得到进一步增长，大件消费、趋前消费观念进一步形成。政府各项政策在不断的规范着房地产市场，为房地产业的持续发展提供了有效的支持。二、深圳

9、市房地产总体市场现状及走势分析房地产指标分析I房地产投资额房地产投资额迅速增加，2001年有了一个新的激增，增长率达到了30%结合2002年目前高档住宅市场的集中性供给情况，可以预测今年的房地产投资额将继续保持高速增长。空置面积（万平方米）35030025020015010050332.38空置面积年份0 I199719981999200020012002空置面积在批准预售面积增加的同时在减少， 结合新楼住宅销售面积来看， 空置量的减少主要得 益于旧有空置楼盘的消化， 在投资额增长大幅超过预售面积增长的情况下， 说明投资增加集中在中高 档住宅，而空置楼盘由于设计或管理落后以低价策略进行消化达到

10、了较理想的效果。比值批准预售面积批准预售面积 （万平方米）年份销售面积/预售面积比值1.201.000.800.600.400.200.00年份这种比值的逐步降销售面积与预售面积比值的降低说明销售面积的增长落后于预售面积的增长,低，在某种程度上讲是一种潜在的危机，可能会造成市场的极度膨胀后的萧条和产品积压。销售面积（万新楼住宅销售面积平方米）700三级市场/二级市场交易量比较在批准预售面积大幅上涨的同时，新楼住宅销售面积的增长是有限的和不明显的，说明目前还有较多的项目开发有较大的不成熟成分，造成新产品积压深圳市房地产三级市场经过多年的积累，有序成长，如今三级市场与二级市场交易量比值已经达到了

11、41.15%,为二级市场的活跃提供了相当的基础。房地产发展趋势1、新都市主义与住宅郊区化关内、关外开发量比较100%80%60%40%20%0%199弹1997年199昨199乖20002001年关外 . 关内从上图我们可以看到，关内关外的开发比例一直在稳定的变化着，关外大规模的土地供给 量的不断增加以及市内成熟地段土地可开发量的减少，住宅郊区化成为不争的事实，万科四季 花城、中海怡翠山庄、新亚洲花园，振业横岗项目等一大批楼盘的面市和开发在不断的证明这 一点。随着成熟地段的土地的稀缺性的加强，区域配套极为成熟的楼盘对应客户的时间观念的进一步加强，工作生活节奏的快捷成为都市白领的新选择。2、大盘

12、时代到来0 1 万 m20.85%12万m26.74%7万nf以上41.25%4 7万 m229.47%项目规模面积分布比例图2 31rf11.34%3 41rf10.36%上图是2001年新推楼盘的项目规模分布比例图，以推售面积来看项目的规模，推售面积在4万平方米以上的项目占全市的70.1 %。其中在7万M以上的项目共有 21个，总推售面积259.24万平方米，占全市的41.25%,推售面积最大的片区是后海，共推由了4099套，总面积45.74万平方米；推售面积在47万M的项目共有36个，总推售面积为185.19万平方米了，占29.47 %。受广州等 城市郊区和卫星城市开发的影响以及住宅郊区

13、化的趋势的加强，大盘的规模也在不断的放大，十万平方米规模的盘在原来已经是大盘，随后万科四季花城等30-50 万平方米的楼盘为大盘，但2001 年出现了象波托菲诺、桃源居等一百万平方米以上的大盘，大盘时代已经来临。3、房地产开发的阶层化供给不均衡今年以来，关于房价的问题一直受各方关注，降价呼声也很高。可是，我们一方面可以看到某些楼盘价格很低甚至频频优惠促销却少人问津、销售困难，而有楼盘价格却逆市出现上扬势头，行情一路看涨。 开发商为了扩大利润，开发结构倾向于白领住宅、金领住宅、豪宅， 而且有逐渐走高的趋势，这种开发量在2002-2004 年达到一种顶峰，红树林、深圳湾、香密湖、华侨城、科技园、中

14、心区，数个 10 万平方米以上的豪宅同时面市，必然会造成供给过剩的现象，而同时，困绕着深圳更多人的蓝领住宅几乎没有供给。针对特定的消费层面，进一步的细分市场，采取准确制导性的供给和营销，是降低开发风险的不二选择。4、地产企业面临洗牌房地产的开发在2002 年达到了又一个高峰，报纸广告中频频出现地产开发商、代理商、广告商大 量招人的消息，万科、金地、天鸿、天安、招商、风火、同路。地产相关行业的这种现象从侧面说明了房地产开发的白热化。前不久召开的广东住宅与房地产会议决定给广东的房地产开发热降温，其中一项措施就是对自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业，要严格控制新开工项目；对违反合同约定拖欠工程

15、款的开发企业，要限制其新项目。地产开发热代表着竞争的加剧，在日渐激烈的市场条件下，在政府的调控下，一批盲目从众、实力不够的发展商将面临出局，地产企业大洗牌即将开始。5、营销成本两极分化报纸广告在2001 年对报社和开发商来说都是痛苦的，报社说，我们今年的广告费少收了20%，听了这话，开发商是有苦说不出，广告的量虽然在少，我掏的钱没少呀，效果也差了。2001 年小盘的广告量在变少、变小，而中高档次的楼盘动则就是几个整版，小了不行呀，没形象，美庐锦园开盘就是五个整版，黄埔雅苑2002.1.31 到 3.21 在特报、商报、南方都市报共发布了29 次 28 版广告。售楼处现在是越盖越大，装修越来越漂

16、亮，样板房是越来越腐败、高档，户外广告牌越树越多。这种营销手法的变化不无让人担忧，房地产的营销逐渐从产品营销、形象营销、概念营销、整合营销到今天，我们又嗅到了纯包装式营销的味道。这是一种地产泡沫正在形成而体现出来的表象。产品供给集中化、同质化高成本营销价格继续上涨缺乏需求支撑泡沫破了积压产品价格大战。 今天的房地产营销有导致这种连锁效应的趋势，对个盘来讲，真正的挖掘细分市场，以有效的供给对应有效细分的需求层次，是我们必须面对的发展之道。6、片区推广、联合推广趋势在区域竞争激烈的时候，媒体不甘寂寞，在特报的推动下，中心西区、海湾战争等片区、联合推广的大旗已经竖了起来，香密湖全景观、红树林海岸线、

17、华侨城大社区等名称在人们的心目中逐渐定格。相较之下比2000 年的片区推广更进一步。如泛华侨城地区，各盘均在推广中贯彻着这一点，以期达到多赢的局面。如波托菲诺一一华侨城全景观豪宅，侨城豪苑，美庐锦园一一深圳华侨城 GOLF等等这些，都加强了片区形象，先产生片区的概念，再在片区中找到自己的独特，成了众多的楼盘的 选择三、房地产供给与需求分析说明：在前一部分房地产市场现状部分所列举的房地产开发指标在此不在赘述，本篇主要针对消 费者需求进行分析。内销市场需求部分问卷分析2001住宅消费市场调查（因受调查层面所限，期望价格相差较大，仅作为附件参考）。为了把握深圳住宅消费的发展动向，世联地产顾问有限公司

18、日前对潜在购房人群做了问卷访问（有效样本657份），结果发现，深圳人住宅消费主流在保持基本面的同时，也由现了引人注目的一些新 特点。1、购置新房情有独钟调查结果反映由，打算选购新房占86%;二手房占7%,尚未决定占7%,主要以选购新房为主。 这一方面说明深圳置业者主流的强劲购买力，同时也预示着住宅消费仍将由二级市场占据主导地位。新房二手展8S%2、自用为主导在购房用途的选择中，自住占 83%,投资占9%,为亲友占4%,为度假占3%,其他占1%。购房的用途主要是自用为主， 投资客户所占比例不高， 在自用目的的细分方面， 满足自己的居住 需求占绝对主导，度假和购房给亲友的比例较少。口自住为亲友度药

19、 口投笑其他3、潜在需求旺盛以计划购房时间来分析：计划最近购买的占47%,半年以后占27%, 一年以后占17%,两年以后占9%。从计划购买时间看，计划一年内置业的客户约占四分之三。这显示近期的潜在需求非常旺盛。D段近半年以后 口 一年以后 口两年里后4、福田是置业者首选在位置的选择上：罗湖占 22%,福田占53%,南山占9%,其他占16%。在喜欢的房子地点的 回答中，福田占了多数；在何处工作的回答中，福田占58%,罗湖占28%,南山占12%,香港占1%,其他占1%,福田的比例也是最多。两者交叉分析结果表明，在罗湖工作的人士，喜欢的居住区域在罗湖的只有40%罗湖日益拥挤的环境造成了许多罗湖人士产

20、生了逃离的心理；与此形成对比的是，在福田工作的人士比较满意福田的区域环境且喜欢居住在福田的比例也相当高；南山工作的人士选择在市区居住（福田）的比例也相（注：在调查问卷中，亦有相当比例复选当不少。由此看来，未来都市中心区域的吸引力还是不小南山作为喜欢居住区域，因本次统计对复选未计入统计，若按以上统计，罗湖、福田的工作人士对南山的关注比例是不够的）日概幅由 口南山 口青港 其他5、最爱的是小高层频数分析表明，中意小高层的消费者占44%,多层占33%,高层占21%,别墅占2%,小高层是置业者首选，多层也为众多置业者的青睐。从住房类型看，平层占 56%,跃式占20%,复式占23%,其他占1%。对平层的

21、选择不再是一 支独秀，其他类型的户型也开始进入人们选择的视野。交叉分析表明，喜欢多层的消费者中，平层占 67%,跃式占15%,复式占18%;喜欢小高层的 消费者中，平层占56%,跃式占25%,复式占19%,两者对平层、复式单位的钟爱比例是不同的；喜欢高层建筑消费者中，平层占 44%,跃式占18%,复式占38%,选择复式单位的比例之高引人注 目；相比之下，喜欢多层建筑的消费者中，选择复式单位则不十分突生。置湖 概田南d_ 口香港 其他6、更喜欢自己装修在交楼标准的选择上，毛坯房占40%,厨卫装修占34%,普通装修占19%,精装修占7%。毛坯房和厨卫装修的交楼标准比较受欢迎，其次是普通装修，精装修

22、并不十分受欢迎。与家庭月收入交叉分析:40%交叉分析结果显示，收入在 5000元以下的，选择毛坯房占45%,基本装修55%;收入在5000 8000元的，选择毛坯房占35%,基本装修占65%;收入在8000 10000元的，选择毛坯房占60%,基本装修占40%;收入在10000元以上的，选择毛坯房占 65%,基本装修占35%。分析表明收入越高的家庭，选择毛坯房作为交楼标准的比例越高。这显示人们在收入高的条件下，更愿意为装修的自 由选择预留更大空间。I皿A由皿总区t;此n-如口口免 昨口n- idqdo 。口口口隽艮史基本登赣口军坯房55%7、三房是首选在单位房间的选择上， 选择1房占4%, 2

23、房占28%, 3房占55%, 4房占10%, 5房以上占3% 购房者主要选择三房单位为主，其次是二房，选择一房和四房单位的比例不多。 高 £原口 3国 d屏 5房以上上述结果与家庭结构交叉分析则显示，单身在选择上:1房占5%, 2房占25%, 3房占58%, 4房占12%;二口之家的，1房占3%, 2房占36%, 3房占51%, 4房占10%;三口之家的，1房占 2%, 2房占10%, 3房占68%, 4房占20%;二代同堂的：1房占4%, 2房占19%, 3房占55%, 4房占22%;三代同堂的：1房占0%, 2房占8%, 3房占52%, 4房占40%;分析表明当前不同的 家庭结构

24、对户型的选择近似，并不呈现单身、核心家庭（夫妻或夫妻+子女）、主干家庭（父母+夫妻+子女）的梯级消费比例。这可能源于深圳城市的人口特殊性对房型选择的影响，来自外地的单身人 土购房考虑组建家庭后，接父母过来同住或照顾小孩，因此选择三房的比例与整体选择的比例相同。这一结果值得业内人士高度重视。单位房间选择与置业次数交叉分析：首次置业的，选择 1房的占4% 2房占16%, 3房占58%, 4房占3%, 5房占3%;多次置业的，1房占4%, 2房占10%, 3房占40%, 4房占24%, 5房占6%。 分析表明首次置业与多次置业相比，选择一房、三房的比例相近；选择二房、四房、五房的比例相差 稍多。由此

25、看来，三房是各类客户首要心水之选。这一结果值得业内人士高度重视。R三二一 8、最希望的面积是 90-110平万米在希望购房面积的选择上，希望购置面积在90-110平方米比例最高；其次是 70-90平方米，希望购置面积在70平方米以下的比例不高。与希望购买的房间数交叉分析表明，选择二房的购房者希望面积在70-90平米占比较大的比例，也有部分希望90-110平米和70平米以下，很少一部分希望在110-130平米。整体选择面积的中位数M0=85平米;选择三房的购房者希望面积在90-130平米占较大比例，也有不小比例选择70-90的小三房。整32%体选择面积的中位数 M0=104平米; TQ平米以下

26、平米 弓。-II 口平米 口 0-13 0中 Jit 13口率来取上与当前住房面积交叉分析表明， 置业者在购房时购房面积的期望要超过租住或自有住房面积的比例较高。阳 附*q 皿 则 m2E M依M阜雾况衿Nl*根里li l AU。水熨 IN?率 JK 0上 Ikblg承火 ，T博果崖 7CEO3JK 口府平然根下期望合理价格水平：4000-6000元在购房者心目中，价格在4000元以下占24%, 40015000元占42%, 5001 6000元占23% ,6001 7000元占7%, 7001 8000占2%, 8000元以上占2%。合理价格水平主要集中在 4000元-6000元之间，整体价

27、格合理水平M0=4770元。9、按揭付款是主流频次分析表明购房者在购房过程中选择按揭付款占81%, 一次性付款占19%。按揭的比例超过八成，说明按揭正成为人们购房中普遍的选择，也说明银行按揭对深圳住宅市场的支持作用不容小视。81%10、量入为由的月供购房者首供能力 31万以上占8%, 21 30万占12%, 1620万占14%, 11 15万占25%, 5 10 万占 41%。购房者的首供能力越高，人数越少；占购房者80%勺市场是首供能力在 20万以内的市场。整体25ft首供中位数M0=14.5万。口 5月一1。万 11万75万口 1E万一上。万口蔚一帅不 31万以上购房者月供选择在 1000

28、元以下的占7%, 1001 1500元占27%, 1501 2000占25%, 2001 2500 元占 19%, 2501 3000 元占 9%, 3001 4000 元占 10%, 4001 元以上占 3% 10M元以下 1001-1500；口 2sL25g元 2501-3000 ji； 300L-4000JT； 4 0 n元以上购房者月供主要集中在 1000-2500元/月之间，整体月供款中位数中位数M0=1950元。综合首供能力和月供能力中位数分析，总价在45万-50万之间的房子是购房者负担的平均水平。11、环境因素很重要在促成购买的因素中，环境占重要位置。从统计可以看由，为了改善居住

29、环境的占65%,方便池孩上学占10%,离上班近点占4%,生活方便点占15%,显得更有身份占1%,现在的房子太小占 4%,离亲戚朋友更近些及其他占1%。改善居住环境、生活方便、方便小孩上学是促成购买前三位的因素。D版善居在耳熨 方1便小拷上争口商上更近片 鱼两方便点 显存更有身带 贤在的届于太小 阳蔚醒朋去更近些口其他12、大家一起由主意买房调查表明：自己看楼选房的占 26%,多数情况是自己看楼的占 36%,大部分情况请懂行的朋友 带着一起看的占38%。购房者在抉择过程中不是独立的，受许多其他因素的影响，尤其是业内人士 的建议。3。%口自己一人看楼大郭方情况自已一人 看检口大部分精况谙慢行的 朋

30、友帽若一屈若13、平民置业时代来临调查显示：购房者单身占 40%,二口之家占17%,三口之家占26%,二代同住占8%,三代同 堂占9%。准备购房者以单身人士居多，购房是单身人士准备组建家庭的前兆，年轻的城市中蕴藏着许多充满期盼、跳动的心灵。以单身人士为主体的潜在置业人群预示着大众置业的热潮或许即将来临。口单身二口之家 口三口之家 口二代同住三代同景28%,福田占58%,南山占12%,香港占1%,其他占14、工作在福田调查显示：被访者的工作地中，罗湖占1%近六成的被访者的工作地点在福田,约三成的被访者工作地点在罗湖结合家庭结构分析反映由58%福田区、罗湖区置业新增了生力军匚守智福阳 山吞港 K他

31、15、年轻人成为主力军7%, 40-显示年轻的购房者的年龄 25岁以下占3%, 25 29岁占46%, 3035岁占31%, 3639岁占 45岁占7%, 45岁以上占6%。购房者的年龄段主要集中在25-29岁之间，占46%其次是30-35岁之间，占31%群体是当前置业的主要构成成分。加罗et下呀£3苦 90-35C 3XS中 40-45# 口 45拶以上16、高素质的购房群体购房者的教育情况：高中及以下的占7%,大中专占40%,大学本科占47%,研究生及以上占6%。年轻购房者的教育背景绝大多数在大中专以上,显示高素质的居民将在未来的购房群体中占据中坚地位。口商中及以下文中参大学本科口0究壶段以上17、置业者关注的置业因素从调查的问卷统计的关注度来看，超过一半以上的置业者认为地理位置、价格、环境景观、户型结构应该关注；其次近一半的受访者认为物业管理、工程质量、交通、周边配套等因素也很重要；大 约不到30%勺受访者认为其他因素、智能化设施、小区规模、升值潜力、发展商信誉是考虑卖房应当 关注的因素。关注度排序为地理位置、价格、环境景观、户型结构、交通、工程质量、物业管理、周边配套、升值潜力、发展商信誉、小区规模、智能化设施豌皆能化化迎能 小区期澳发展商信智 物业昏埋 匚程质髭 吃通升值潜力 年