城市商品房住宅小区物业管理存在的问题与对策a1

1、城市商品房住宅小区物业管理存在的问题与对策摘要 作为房地产业的一部分，也是第三产业服务的一部分，现代物业管理正在进入快速发展的时期。随着社会经济发展，社会化，市场化和专业化将成为物业管理的未来发展趋势。住宅区管理作为物业管理的一部分，在实践中多年反映行业发展的重要性和优势上是显而易见的，但在传统住房管理模式的影响下，专业的物业管理在住宅小区的运作过程中也产生了诸多问题，有待改进优化，促进积极健康的发展。本文通过讨论住宅小区物业管理的基本理论，探讨了物业管理在社会和居住区的重要性。二是通过区域介绍作为住宅物业管理发展的代表，论证小区物业管理发展速度快，其重要性和优势得到肯定。三是通过对该地区的问

2、卷调查，获取房地产管理问题，并提出对策。最后，考虑到发展建议，强调国家“十二五”规划建议中大力发展服务业的政策，抓住机遇克服困难，积极发展和加快实现全面小康社会。关键词：住宅小区；物业管理；发展； 建议；1.物业管理概述1.1.1物业管理的含义 传统的物业管理意识是指所有者，开发商所有者通过利润管理拥有或租赁土地，房屋，设备，强调投资管理从施工到使用整个过程。随着社会的发展，有新的解释，物业管理是指财产所有人受物业所有人的委托，根据物业管理委托合同，对房屋建筑设备财产，市政公用事业，绿化，卫生，交通，法律，秩序和环境外观管理项目维修和维护，为业主和用户提供全面的付费服务。 物业管理条例全程精解

3、指出：物业管理是指业主通选聘物业服务企业，由业主和物业服务公司按照物业服务合同，房屋及配套设施进行维护，管理的活动。1.1.2物业管理的内容物业管理可分为三种类型的具体服务：（1）公共服务为所有业主和租户提供定期服务，所有家庭可以享受，贯穿于物业管理的始终物业管理公共服务项目有八个方面：1）清洁：卫生清洁，垃圾清洁和定期清洁公共场所与公共走廊2）绿化物日常维护：定期修剪，施肥，更新3）安全管理：全天候保安人员每天24小时巡逻4）公用水箱维护：公共蓄水池应定期清洗消毒5）水电管理：设备配送，水泵和公共水电设施的日常管理和维护6）污水设备管理：污水管，化粪池清洗保养7）高层建筑附加服务：配备全职电

4、梯管理人员，做电梯维修工作8）根据需要添加其他服务（2）特别服务 这是一些租户团体的服务。例如，高层居民24小时打开电梯，高层次的供水泵，消防设备，发电房维修等，专项服务的收费按各住户的建筑面积合理负担。（3）特别服务 这是为满足家庭的特殊需要而提供的个人服务。如护送房，定期家庭清洁室内卫生、收洗衣物、代办购物、购火车、飞机票等、代请保姆，照顾病人，代送孩子上学，委托家庭服务。这些服务的范围是相当广泛的，收费标准以成本加劳务费结算。这些服务是物业管理公司根据管理范围内的条件为基础、以住户为对象所进行的经济活动，是物业管理满足市场需求必须具备的功能。由于条件不同，物业管理公司的业务项目不尽相同，

5、但一般来说，物业管理公司的基本业务项目有住房及配套设施维修改造，室内设计施工，家电，车辆及各种日用品维修服务，还可以根据健身，餐饮，娱乐等业务活动的实际需要。1.1.3物业管理的地位和作用（1）物业管理的社会和政治地位 人民安全生活是以国家繁荣的迹象为基础。根据马斯洛的需求层次理论，就业和住房是一个人最基本的需求。这也是两大事件。就业才能生存，安居才能乐业，人的生命周期中，除了工作和学习，70-80的时间住在住宅区。可以看出，物业管理是人民生活最基本，最重要的保障。而安居物业管理的社会责任。物业管理上涉及国家的兴旺、社会的和谐，下涉及民心的安宁、老百姓的稳定。从目前的深圳，广州，上海等物业管理

6、水平来看，几大城市的物业管理已经由政府实施了70的职能，已经参与社会保障，管理，环保，市政设施管理，供水，精神文明，属于政府的工作职能。有专家预测，物业管理的未来发展趋势可能会取代政府的基层政权，我们可以看到，社区物业管理在社会中较为重要的政治地位。（2）物业管理的社会经济地位 据不完全统计，中国房地产投资占全国投资所占比例已经超过40%，投资比例可能超过任何其他行业投资。因此，延长财产使用寿命，提高利用率，加强物业的维护保养、降低维修成本，无论从产权角度出发，还是从拯救社会资源的角度来看，其经济意义非常大。根据物业管理发展的历史和这些年的成果，物业管理的成功延长了物业的使用寿命，充分发挥物业

7、的使用价值，使物业保值增值都起到不可磨灭的功效。拯救社会劳动力，为业主，为社会创造巨大的社会财富，占有重要的经济地位。（3）物业管理在社会精神文明建设中的作用 除了工作8小时，70%80%的时间是生活在住宅区内，人们把紧张和严肃的办公室放回住宅区，需要放松自己的约束和心情。所以住宅区有着温馨安宁的气氛，和谐的生活环境和文明秩序，需要精神文明建设去完成，这个任务又将是物业管理者去承担。 住宅小区是社会的缩影，是一个小社会，聚集了各种各样、天南地北、五湖四海的居民，不同的风俗习惯、文化修养、思维方式、性格理念，营造住宅小区人际关系的复杂性;个人，单位可能要严格要求，表现良好，遵守规章制度，可以回到

8、住宅区，却换了一个人，为所欲为，甚至破坏该区的公共秩序。因此，要团结这些不同类型的居民，营造良好的社区氛围，需要物业管理人员组织居民进行各种社区文化活动，加强文化宣传，动员集体意识，强化公共道德，相互监督和遵守，产生一种类似于家庭一样社区凝聚力，提高居民的精神文明素质。才能创造一个温暖，和平，和平的生活环境。 从物业管理行业的运行规律来看，物业管理公司为了使自己的服务有日益激烈的市场竞争力，采取社区文化等精神文明建设工作，使物业管理做得更富有特色。因此，通过数千名财产管理人员的不懈努力，物业管理的社区文化建设对社会主义精神文明建设起到了巨大的推动作用。（4）物业管理有利于房地产的发展 房地产业

9、的发展是城市发展的最明显和直接的迹象。物业管理作为房地产业的延伸，对促进房地产业的发展起了非常好的作用。实行专业化、社会化的物业管理，使房地产开发，管理和服务有机结合，蓬勃发展，增强房地产市场的作用;通过专业，优质，连续的物业管理服务，可以发挥物业设施和环境效益的整体功能，促进生活环境的改善，这将有助于和谐人际关系免除业主的后顾之忧，增强他们对房地产开发企业的信心，建立房地产开发企业在公众中建立良好的企业形象，本身是最实惠的广告形象，具有提升房地产开发企业声誉的作用。2.城市住宅小区物业管理的现状  随着城市化进程的快速发展，越来越多的人选择居住在城市社区，房地产管理行业的发展也在蓬

10、勃发展，但房地产企业在城市社区管理和服务方面，物业管理存在诸多问题 行业的兴起。 这些问题的出现和城市房地产管理行业的发展与现状有一定的关系。 2.1城市物业管理的发展  改革开放以来，城市住房建设快速发展，大量城市居民区投入使用，吸引了更多人口选择在城市定居，也导致物业管理变化。在物业管理行业发展过程中，引进国外专业管理经验，取得了良好的效果，同时推动了国家物业管理的发展，并通过国内物业管理行业的发展来探索经验，管理行业进入快速发展阶段。中国物业管理30多年来，现在已有百万的物业大军，但物业管理的发展也具有区域和层次上的差异。从区域角度来看，东南沿海城市和一线城市物业管理

11、发展相对较快，但也更完善，二，三线城市和中西部地区的物业管理业也快速发展是因为开放程度和经济发展程度不同，但在不平衡发展的过程中也出现了许多不同的问题。 2.2城市住宅小区物业管理的现状  2009年底，国家统计局公布了第二次全国人口普查结果的主要数据。 从人口普查数据看，2008年物业服务企业处理住房建设12546.32万平方米，比2004年增长335，增长44.4。 物业管理发展非常迅速，在推进城市工业化进程中发挥了重要作用。2.2.1物业管理企业数量情况 2008年底，中国房地产服务业企业58,406户，比2004年末增加26,724户，同比增长84。 从区域发展来看

12、，东部地区共31231个，占全国53.47%;西部地区11110家，占19.02; 中部地区9761家，占比16.71。 东北地区6304户，占10.79。 从区域企业增长速度来看，中西部地区和东北部发展较快，东部增长率分别为129.44，91.93，91.11和58.75。  图21 区域物业管理企业占比 图22 区域物业管理企业增长情况2.2.2物业管理从业人员情况 2008年末，物业服务企业雇用人员250115人，比2004年末增加106.7万人，增长74。 从区域发展来看，东部地区15363628人，占全国的61; 西部地区441431人，占18; 中部地区3104

13、78人，占12; 东北215658人，占9。 西部、中部最快，东部、东北增速较慢，分别为97.67，92.44，61.83，60.91。图23 区域物业管理从业人员分布情况 图24 区域物业管理从业人员增长情况2.2.3物业管理主营业务收入情况 2008年末，物业管理业务主营业务收入为2076.7亿元，比2004年末增加1394.7亿元，增长204.5。从区域发展来看，东部地区1486.6亿元，占全国72%；西部地区231.1亿元，占11。 东北212.7亿元，占10%；中部地区为142.4亿元，占7。物业管理人均产值东北、东部、西部和中部地区分别为9.86万元、9.69万元、5.32万元和4

14、.59万元。 图25 区域物业管理从业人员分布图26 区域物业管理从业人员分布（1）物业管理业加快发展态势四年来，业务增长了84，企业职工增长了74，住房建筑面积增长了335。企业平均管理面积从2004年的9.1万平方米增加到2008年的218.8万平方米。数据显示，行业增长较快，势头普遍较好。（二）国民经济状况正在增长2008年底，物业业务主营业务收入207.77亿元，略高于旅游饭店的2071.5亿元和文化、体育和娱乐业的1956亿元。北京，上海，深圳等城市物业管理的主营业务收入占当地GDP的2.48和2.14，如果加上服务收入的增长，这一比例将会更高。这突显了物业管理行业扩大居民

15、消费支出，刺激经济增长突出贡献，社区将进一步提升行业意识。（3）物业管理行业劳动密集型特征明显2008年末，物业服务企业雇用员工250115人，其中大部分为维修人员，清洁工，维修人员，车辆管理人员，绿色环保人员，其他手工艺品等一线经营者。虽然人均产值从2004年的47,600元增加到2008年的8.3万元，但仍处于较低水平，劳动密集型特色将继续在扩大就业方面发挥积极作用。（4）行业发展之间的地理差距非常明显随着近几年东部经济的发展，物业管理的发展远远领先于其他地区，占企业数量的53.47，员工占主营业务收入的61，可以预见，随着国家继续实施西部大开发，东北地区老工业基地振兴和中部地区兴起，东部

16、下一阶段总体战略物业管理地区将继续保持快速发展的步伐。中西部和东北地区将呈现行业发展的巨大空间和不可阻挡的加速发展态势。3.现阶段郑州市物业管理发展中存在的问题3.1人力资源队伍建设滞后于物业管理发展水平目前，郑州市相当数量的物业管理业务人力资源队伍的专业结构，知识结构等方面的物业管理发展有更大的差距。房地产开发企业转移人员，传统住房委员会在一定程度上充满了物业管理市场，一般管理质量低，服务不到位。 “物业管理条例”第33条规定，从事物业管理的人员应当按照国家有关规定获得职业资格证书。但物业管理人员实际获得专业资格的人员不多，具有高级管理资格（如物业管理业务经理，部门经理的人员更是凤毛麟角，人

17、才短缺严重阻碍物业高度发达。原因是物业管理行业是低利润的行业，对员工进行必要的培训是不切实际的，员工的工资跟不上社会发展水平，员工的劳动价值没有体现，导致从业人员不断流失。物业管理行业发展时间较短也是其中一个原因。 大多数财产经理来自其他专业人员的转移，缺乏专业知识和制度培训，单一一般岗位工作人才多，就业岗位人才复杂;初级管理人才，高级管理人员少;特别是那些能够掌握上述职位的人才少。我们逐渐意识到物业管理除了专业技术知识外，还需要学习法律，管理，心理学等学科，为行业的高质量发展，人才的培训和培养势在必行。 3.2业主的物业管理知识普遍匮乏由于物业管理起步较晚，受传统公房管理模式和“各

18、人自扫门前雪”观念的影响，一方面物业管理理念还没有形成，一些商业房屋业主一直缺乏保养意识，另一方面是业主现在认为现在小区实行物业管理和之前的管理并没有多大的改变。业主的法律意识薄弱。业主的财产管理法律概念，意识尚未完全建立。一些业主想获得最好的物业管理，但只愿意付出很少的物业管理费，一些业主对物业管理问题知之甚少，缺乏自我保护意识。他们只注意房子的质量，房子的价格往往被忽视;只知道注意房子的质量、价格，往往忽视了物业管理问题；甚至不了解房地产公司的权利和义务。3.3物业管理法规、体制仍需进一步完善3.3.1物业管理法律法规不健全随着中国住房制度改革，从福利住房到个体买家，导致物业管理问题越来越

19、多，但由于中国的法律制度尚未出台，造成许多集体纠纷。虽然国务院2003年颁布了物业管理条例，相关部门又陆续颁布了城市住宅小区物业服务收费暂行办法、城市新建小区管理办法和前期物业管理招标投标管理暂行办法等行政规章制度，但总体而言，在物业管理法律法规方面较为分散，缺乏系统性。这些问题还没有解决，我们不能从根本上建立正确，公正和切实的物业管理法律关系，不能使我们的物业管理健康发展。另一方面是制定的法律法规与现实有差距，虽然国家颁布有物业管理条例，但只有从宏观到把握，全国各地都制定了当地的法律法规，法规和实际物业管理企业在业务上存在一些差距，例如郑州市物业管理法规中规定一级资质的物业管理服务费为1.1

20、元/平方米（含电梯），实际上是大部分新兴高层住宅物业管理费为1.5元/平方米-2元/平方米之间的波动，规定不匹配，而对于这个值得回顾的是，很多公司要采取变相的收费方式。3.3.2物业管理企业体制、运行机制尚有欠缺目前，全市大部分物业管理企业都是运作不规范的现象。物业管理是一个低利润的行业，只收到微薄的物业成本难以维持企业的日常开支，一些物业管理公司为了节约成本，违法经营，如区域设施和设备不时维护; 在正常的物业费收取之后又违规收取各种所谓的公摊费用； 因业主欠缴物业费而强行中止用户的正常供水、供电等。3.3.3物业管理市场建设不完善近年来，物业管理公司已经出现，但物业管理的市场化程度仍然很低，

21、产业之间市场竞争不公平。 一方面，有实力的物业管理企业难以找到项目，只有在原有的经营规模上支持; 另一方面，公司想要聘请自己的物业管理公司是没有办法满足的。 虽然有些公开招标，但有虚假承诺，黑盒手术等不公平竞争手段，已经影响到物业管理的健康发展。3.4业主与开发商及物业管理企业之间的法律关系不明确自2003年9月1日起，“物业管理条例”正式实施，过去十年，虽然条例对物业和业主的责、权、利有了一定的明确，但没有此类诉讼。据最新数据显示，物业管理诉讼是一个新特征，流行物管告业主，原告多为物业管理企业，被告多为业主。区内一些业主拒绝支付管理费的，违约装修，非法建筑是新兴区域管理慢性病。开发商与物业管

22、理公司及业主之间的矛盾与争议主要是由于物业管理公司或开发商对物业管理中的法律关系不清楚，如业主与业主之间的合同问题规定不清楚，并缺乏相应的行业管理服务标准，这方面的法律、法规立法相对滞后，极易导致纠纷。物业管理公司和开发商的职责界定不明确：随着城市物业管理业建立，物业管理公司一般与开发商不可分割。最明显的例子是物业管理公司通常是开发商的子公司。在这种情况下，物业管理公司代表开发商而不是业主。当业主和开发商有争议时，物业管理公司倾向于保护开发商的利益，而不是业主。中国新的物业管理条例已明确界定，物业管理公司由业主大会决定。在开发商开发过程中，开发商可以暂时由物业管理公司委托物业管理，一旦会议业主

23、重新确定物业管理公司。但事实上，由于法律意识薄弱，管理不善，两项任务仍然没有明确分离。物业管理公司缺乏规范和监督：缺乏有效的法律法规和相应的管理制度，物业管理公司和业主之间的权力和责任之间缺乏明确的关系，往往是反驳，业主有各种矛盾。例如，某些物业公司作为该地区的业主，对小区内的公用设施进行出租收费，对小区内的任何变动，都可以完全不征求居民的意见。一些物业公司在住宅楼，电梯，绿地等场所获取更多利润，影响到区域环境。3.5物业管理企业规模小、资金不足，缺乏市场竞争力目前，物业服务企业总体规模小，管理状况差，创新能力不足，相互模仿严重，既不利于自身发展，也不利于抵御港澳台地区及外国同行的入侵。初期阶

24、段，整体抗风险能力差。许多房地产公司正在亏损或只是为了打破平衡。目前，大多数物业管理公司仍然存在缺乏发展潜力的问题。加上过分强调服务，使企业无视业务，企业员工自身建设，既不经常进行专业技术培训，也不建立各级严格责任和考核标准，使管理服务的内容、质量很难必到。随着市场化步伐的加快，物业管理公司强调管理或服务不能满足市场发展的需要。物业管理要注意经济利益和资金的良性运作，这意味着物业管理的来源应该得到实施，有保证，但大多数现有物业管理公司都有困难。主要在以下几个方面：一方面由开发商支付的管理基金不能全面实施;另一方面，管理费用不规范，部分区域管理费低，特别是政府指导价格10年无调整。正常管理支出没

25、有着落。还有接管物业时的验收费、质量保证金以及城市维护补贴费等经济项目不能落实。4.针对郑州市物业管理发展中存在问题的对策与建议4.1提高物业管理人员的素质，实现管理手段现代化物业管理行业一般来说仍然属于新兴行业，相对缺乏各种专业人才，因此，管理者改变了旧观念，从长远的企业建设积极引进大学毕业生，把他们放在工作实践中，进一步丰富经验。为了为他们创造良好的工作环境，及时提拔到领导职位。以人为本，发挥优势，从根本上提高物业管理人员素质。另外还要加强物业管理从业人员的再教育，企业要积极鼓励员工自主学习，鼓励员工取得物业管理从业资格，条件是对应高等院校的进一步学习，获得适当资格。提高物业管理人员的知识

26、结构和专业知识。同时加强内部培训，学习新的政策法规，掌握新的办公工具，大幅度提高员工管理服务。据调查显示，超过三分之二的物业管理公司来自房地产开发企业，物业管理企业克服复杂管理，员工人数众多，管理成本高的缺点，放弃落后就业概念建立科学人力资源管理机制，加大专业培训力度，素质高，能力强，作风好，品格优秀的团队是物业公司参与竞争。加强宣传教育，提高管理人员服务质量，建立严格的物业管理人员素质制度，提高物业管理人员素质，建立物业管理市场意识和服务理念。4.2做好物业管理必要的宣传工作政府部门，物业管理行业协会和物业管理公司应共同努力，进一步加强物业管理宣传，有效的途径是利用报刊广播等物业管理政策，大

27、力宣传服务的功能和手段。形成物业管理的立体宣传网络，通过媒体的积极指导，使社区充分意识到物业管理本质上是一个巨大的社会效益，经济和环境效益，使公众对这个新兴行业有正确的、更高层次上的认识，使每个消费者和社区都积极参与。要创建一个社会来了解物业管理，接受物业管理，关心物业管理，支持物业管理良好的氛围，为物业管理的健康发展奠定良好的社会环境。4.3加快立法，健全物业管理法律、法规与市场机制4.3.1法律体系仍须完善不管什么行业，必须有法律来确保整个行业的健康，中国物业管理法律法规的快速发展在这方面略有不足：到目前为止，关于物业管理的最高法律法规就是2003年才颁布的物业管理条例，由此可见法律体系的

28、建构还需要时日。 市场经济是一个合法的经济体系。物业管理公司只涉及政府，物业管理部门，上级管理部门，供水，供电，供暖，燃气，价格，市政，卫生，交通，警察等关系。这些关系需要规范法律法规。同时，物业管理法律法规不完善，也导致物业管理公司和业主在管理和服务过程中的问题，纠纷不能有效正确解决，造成了物业管理企业与业主很难和谐相处。因此，政府通过自己的权威加快建立物业管理和监管制度，为物业管理持续健康发展保驾护航。4.3.2建立现代物业管理企业的经营机制注意操作规范，尽快引进更完善，更多操作程序和实施细节，加强对房地产行政管理的监督，明确政府部门，企业发展，物业管理企业和各方责任人义务，以加

29、强业主对物业管理企业的监督。物业管理企业应紧紧围绕“整合资源、拓展功能、培养队伍、建立机制”的思路，建立现代企业制度。在建立现代物业管理的过程中，物业管理企业要按照“现代企业制度建设”的原则，建立现代物业管理企业的管理机制，如“明确产权，明确权力，政企分离，管理科学“加快物业管理行业健康有序发展。4.3.3物业管理市场必须建立公平的市场竞争机制完善投标管理机制。招标要求公平竞争，企业之间比管理、比服务、比成本、比效益，最终比品牌，优胜劣汰。这就要求行业摆脱保护主义，建立公平的财产管理机制。在物业管理的早期，为了实现投标机制，人们仍然不能满足市场选择，虽然政府已经采取措施推动公有制投标制度的实施

30、，但力度不大。因此，政府应加大工作力度，首先是规范住宅小区试点业务，组织相应的招标活动，通过选择物业管理公司进行广泛宣传。同时合理的招标机制，政府不仅要创造竞争环境，而且要保持竞争秩序。4.4严格实施分业经营、规范物业管理行业4.4.1严格实施分业经营物业管理应当完成住宅建设投入使用，但在早期发展的大部分物业管理开发商中都建立了自己的物业管理公司来管理。这种模式继续到现在。这是许多物业管理纠纷的主要原因。因此，新的物业管理条例明确提出了业主自主权和财产管理独立性的原则。是解决物业管理纠纷，维护业主利益，规范物业和物业管理公司的发展具有积极意义。例如深圳的一些开发商，他们不再设立物业管理公司，而

31、是从社会选择出发。事实上，在分配之后，形成一个控制关系，物业管理公司的品牌将能够对未来的业主负责，负责开发商的行为监督，。4.4.2规范物业服务合同规范物业服务合同，明确物业管理业主和业主在物业管理活动中的权利义务，加快建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。物业管理公司委托业主应按照合同进行专业维修、养护，对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务；同时，委员会也要加强管理，严格按照规章制度，加强监督委员会维护自身利益。4.5走品牌化发展之路，增强物业服务企业的核心竞争力品牌是产品或企业区别于其他产品或企业的标志，品牌代表潜在的竞争力和盈利

32、能力，因此，物业管理公司必须走以品牌为中心的发展之路。物业管理企业应根据不同目标客户，不同类型的物业，选择适当的媒体来开展自主品牌，逐步形成员工品牌，结合房地产品牌的管理，创造自己的特色管理理念和模式，主动积极参与房地产市场竞争，全面提升企业的知名度，走出一条适合自身的良性循环的品牌化发展之路。 当然，物业管理公司为了形成自己的核心竞争力，必须大力支持大企业。众所周知，物业管理被政府确定为微利行业，形不成规模化的经营，就不可能赢得可观的利润，而没有经济作基础，一切都将会是空谈。因此，在这个新世纪，物业管理公司必须走并购之路，扩大企业规模，形成物业管理规模。结语 随着中国社会主义市场经济的飞速发展，人民群众的收入不断提高，人们对生活质量的追求越来越激烈，物业管理作为中国服务业的一部分，与人们生活质量的高低有着密切的关系，所以面对中国目前的物业管理问题，加强立法加强物业公司资质管理，加大宣传力度，成立专项维修基