嵩山国际2012年营销推广报告2012-04-24

1、谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业嵩山国际嵩山国际20122012度营销推广报告度营销推广报告深圳泰辰置业顾问有限公司深圳泰辰置业顾问有限公司嵩山国际项目组嵩山国际项目组谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业市场环境分析市场环境分析项目本位分析项目本位分析项目面临的问题项目面临的问题项目营销策略项目营销策略 1 1 2 2 3 3 4 4谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业市场环境分析市场环境分析n调控政策环境调控政策环境n房地产房地产市场环境市场环境谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业调控政策环境分析调控政策环境分析 政策回顾政策回顾住宅受到影响住宅受到影响商业商务利好商业商务利好投资资金分流出

2、现行业性危机出现行业性危机市场信心缺乏商业商务受到波及商业商务受到波及20112011年市场调控，写字楼市场短期利好年市场调控，写字楼市场短期利好“限限”字当头、一步到位、行政干预和经济手段并用、细化实施字当头、一步到位、行政干预和经济手段并用、细化实施谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业调控政策环境分析调控政策环境分析 政策现状政策现状20122012年市场年市场政策环境调控毅然政策环境调控毅然“凌厉凌厉”，促进房地产市场进一步，促进房地产市场进一步的的“理性回归理性回归”，淡市下写字楼市场，淡市下写字楼市场“唇亡齿寒唇亡齿寒”；谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业郑州市写字楼市场环境分析郑州市写字楼市场环

3、境分析从以上图表可以看出，从以上图表可以看出，20112011年一季度写字楼市场需求较少，二季度需求出现井年一季度写字楼市场需求较少，二季度需求出现井喷，主要是受住宅限购影响，大量住宅投资客户开始追捧办公物业；随着客户的喷，主要是受住宅限购影响，大量住宅投资客户开始追捧办公物业；随着客户的需求增多，三季度众多写字楼物业纷纷入市，供应量加大，但下半年尤其是四季需求增多，三季度众多写字楼物业纷纷入市，供应量加大，但下半年尤其是四季度需求开始萎缩。市场已处于明显的度需求开始萎缩。市场已处于明显的供过于求供过于求状态，整体价格波动较大。状态，整体价格波动较大。20122012年前两个月，郑州写字楼市场

4、供应为年前两个月，郑州写字楼市场供应为0 0，销售面积均在，销售面积均在2 2万方上下，三月份万方上下，三月份受个案影响，预售和销售面积都有所增加。受个案影响，预售和销售面积都有所增加。谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业西区写字楼市场环境分析西区写字楼市场环境分析西区主要包含行政区域中的二七区和中原区，此片区并非写字楼的热点西区主要包含行政区域中的二七区和中原区，此片区并非写字楼的热点区域。从区域。从20112011年至今该片区的整体供应处于基本平衡的局面，但区域受年至今该片区的整体供应处于基本平衡的局面，但区域受客户分流的影响，成交价格偏低，价格多在客户分流的影响，成交价格偏低，价格多在7000-

5、80007000-8000元元/ /平米，自平米，自20112011年至今写字楼月去化速度为年至今写字楼月去化速度为1.0241.024万平米万平米/ /月，整体形势不容乐观。月，整体形势不容乐观。谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业区域竞争项目概况区域竞争项目概况21543在售项目：在售项目：1.1.升龙金中环升龙金中环2.2.西元国际广场西元国际广场3.3.锦艺国际中心锦艺国际中心4.4.升龙金茂广场升龙金茂广场5.5.二七万达二七万达sohosoho6.6.万隆广场万隆广场6 7谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业项目名称升龙金中环物业地址中原区陇海路与桐柏路交汇处开发商郑州元龙房地产开发有限公司占地面

6、积34538平方米建筑面积写字楼10万平方米容积率5.6开盘时间2011年5月入住时间2013年年底销售率50%预售面积44439平方米已售面积22061平方米销售均价8778元/平方米物业管理郑州升龙物业管理有限公司去化速度2206平米/月营销代理郑州同致行地产顾问有限公司升龙金中环升龙金中环谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业销售面积（） 318350732852756138425501732111131742379价格（元/）89349052870085859028863987278731868990256月7月8月9月10月11月12月1月2月3月83008400850086008700880

7、08900900091000500100015002000250030003500升龙金升龙金中环中环月去化量与月去化量与价格走势分析价格走势分析升龙金中环的月去化量在507-3285平米，月均去化速度为2206平米/月，价格在8500-9000元之间浮动，均价为8778元/平方米。谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业项目名称升龙金茂广场物业地址二七大学路与淮河路交叉口南200米开发商郑州尚锦房地产开发有限公司占地面积2668平方米建筑面积80000平方米容积率5.50开盘时间2011年12月入住时间2014年销售率约60%预售面积 50195平米销售面积6502平米销售均价7241元/平米物业管理郑

8、州升龙物业管理有限公司去化速度1626平米/月营销代理郑州深度地产升龙金茂广场升龙金茂广场谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业销售面积（）123413885993283价格（元）725473897335715812月1月2月3月70007050710071507200725073007350740074500500100015002000250030003500升龙金茂升龙金茂广场月去化量与价格走势分析广场月去化量与价格走势分析升龙金茂广场的月去化量在599-3283平米，月均去化速度为1626平米/月，价格在7158-7389元之间浮动，均价为7241元/平方米。谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业项目名称

9、西元国际广场物业地址中原区建设西路与秦岭路交汇处开发商河南西元置业有限公司占地面积25020平方米建筑面积110000平方米（写字楼4万平米）容积率4.5开盘时间2012年5月入住时间2012年底销售率50%（推出一栋楼，售罄）预售面积销售面积写字楼销售2万平米销售均价7800元/平米物业管理去化速度营销代理河南英德商业地产顾问有限公司西元国际广场西元国际广场谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业项目名称锦艺国际中心物业地址中原棉纺西路与桐柏路交叉口（原国棉一厂）开发商郑州翰园置业有限公司占地面积建筑面积5.6万平方米容积率开盘时间未开盘入住时间12年年底销售率销售其中一栋预售面积销售面积销售均价650

10、0物业管理郑州锦艺物业去化速度营销代理泰辰和上海盛励锦艺国际中心锦艺国际中心谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业项目名称二七万达广场物业地址大学路与航海路交汇处西南角开发商郑州二七万达广场有限公司占地面积113220平方米建筑面积8.6万平方米容积率4.5开盘时间2011-10-26入住时间2012年底销售率54%预售面积84640平方米销售面积45998平方米销售均价7164元/平米物业管理大连万达物业管理有限公司郑州分公司去化速度7666平米/月营销代理自售二七万达广场二七万达广场谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业二七万达SOHO的月去化量在2065-18241平米，月均去化速度为7666平米/月，价格

11、在6814-7308元之间浮动，均价为7164元/平方米。销售面积（）18241360313881206540014207价格（元）73087246717868966893681410月11月12月1月2月3月650066006700680069007000710072007300740002000400060008000100001200014000160001800020000月去化量二七万二七万达达sohosoho月去化量与价格走势分析月去化量与价格走势分析谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业项目名称万隆广场物业地址中原路与华山路交汇处西600米开发商河南万隆方正置业有限公司占地面积39446平

12、米建筑面积83534平米容积率2.3开盘时间2011年10月16日入住时间2012年12月01日销售率2%预售面积24573平米销售面积459平米 销售均价5416元/平米物业管理河南大地物业去化速度115平米/月营销代理自售万隆广场万隆广场谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业销售面积（）75.690294.5589.22价格（元）535105410549212月1月2月3月0100020003000400050006000050100150200250300350月去化量月去化量万隆广场万隆广场万隆广场的月去化量在0-295平米之间，月均去化速度为115平米/月，价格在5351-5492元之间浮动，

13、均价为5416元/平方米。谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业区域潜在项目概况区域潜在项目概况12待售项目：待售项目：1.1.中林国际中林国际2.2.中晟银泰国际广场中晟银泰国际广场谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业区域供应量区域供应量项目名称项目名称建筑面积（万建筑面积（万）剩余体量（万）剩余体量（万）入市时间入市时间升龙金中环107.7在售西元国际广场43在售升龙金茂广场54.4在售盛润国际广场18.918.92013年4月入市中晟银泰国际广场8.58.52013年5月入市本案本案 剩余体量总计剩余体量总计6464万万本片区虽不是写字楼供应的热点区域，但片区内项目的潜在供应量仍在本片区虽不是写字楼供应的

14、热点区域，但片区内项目的潜在供应量仍在6464万平方米，供应量充足，竞争较为激烈。万平方米，供应量充足，竞争较为激烈。谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业总结总结1、整体写字楼市场环境在2011年二三季度较为火热之后，由于客户对房地产信心不足，投资热情剧减，目前情况不容乐观。2、西区为非写字楼热点区域，供求基本平衡，去化速度较慢。3、周边竞争项目的均价范围在7000-9000元/平米，一般价格为8000元/平米左右；去化速度范围在1626-7666平米/月，多数项目速度为2000平米/月。谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业项目本位分析项目本位分析n区位环境分析区位环境分析n项目概况项目概况n项目定位项目定位

15、n目前进展情况目前进展情况谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业项目位于嵩山路汝河路交汇地带，嵩山路是贯穿郑州西区的南北主干道，连接金水路，农业路，中原路，陇海路等城市主干道,交通极为便利，具有很强的昭示性。项目周边生活配套及交通资源丰富，酒店、博物院、市政府、高校教育资源、医疗配套等，城市公交 1; 38支; 59; 63; 216; 521; k9; t5 58; 301 、84、B11、地铁一号线等交通配套齐全，区域价值极高。周边写字楼项目较少，非写字楼热点区域。项目位于新老商圈结合处，毗邻嵩山路，具有很强的昭示性，周边生活配套及交通资源丰富，但非写字楼热点区域。本案项目区位环境项目区位环境谨呈：

16、宏祥置业谨呈：宏祥置业项目概况项目概况整体规划整体规划主要综合技术经济指标主要综合技术经济指标名称名称数值数值单位单位总占地5543.96总建面62006.37 商业面积10477.7办公面积42016.72 建筑层数28层建筑高度99.95m建筑基底面积2693.53容积率9.45项目商务办公气质独特，规模适中，但容积率偏高,在西区处于中高档水平。昭昭示示强强昭昭示示差差项目临嵩山路部分昭示性较好，且视野开阔；东面临电力职工家属院且昭示性较差。整体的规划会造成项目东西部分差价较大，价格不均衡。谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业项目概况项目概况空间布局空间布局本案标准层平面图常规写字楼标准层平面图空

17、间分割较为琐碎，有较多柱子和切角，影响使用空间的分割和利用，与典型写字楼项目产品格局存在差距谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业项目概况项目概况产品配置产品配置项目名称项目名称办公面积办公面积（万平米）万平米） 面积段面积段（平米）（平米） 标准层标准层面积面积（平米）（平米） 层高层高电梯电梯建面比建面比停车位停车位（个）（个）中央空调中央空调升龙金中环4.44100-2961569.44 3.356343：11100有西元国际广场560-1901900.00 3.6米5556：1600无锦艺国际中心640-2001280.00 3.35米5600:11800有升龙金茂广场560-15020003.

18、5米8333:1800有二七万达SOHO（3栋）8.238-58一栋1271；另两栋12583.2米6000:1无本案4.266-1911904.00 3.3米7000:1210有项目产品配置在整体档次在西区处于中档水平。谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业项目定位项目定位项目定位为西区中高端商务体。项目定位为西区中高端商务体。产品定位66-191平方米形象定位时代商务体，成就中原地标定位语：政中心，城熟商务体推广语：唯远见，顶峰见谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业售楼处包装到位折页、户型图及相关物料设计基本完成销售团队组建完毕十九层项目进度项目推广目前进展情况目前进展情况项目施工进度已经达到销售条件，售楼

19、处包装和物料也基本到位。谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业项目面临问题项目面临问题谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业 面临问题： 土地证获取的时间不确定！ 土地证获取的时间直接关乎项目下阶段的营销策略，因此以下我们从两种可能情况对项目下阶段的营销推广提出计划。谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业营销策略营销策略谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业方案一方案一根据项目目前情况及计划：根据项目目前情况及计划：5 5月月1616日日项目入市项目入市谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业营销节点6月2012年5月16日推广阶段推广诉求推广渠道活动营销形象导入期区域及项目形象塑造认筹期开盘热销期项目价值提升期产品价值工程进度报纸、围墙、户外

20、、电台、软文、短信营销中心对外开放仪式及高峰论坛报纸、围墙。户外、电台、短信、派单户外、电台、短信、软文、营销活动产品说明酒会及项目封顶开盘仪式户外、电台、短信、营销活动样板间开放及老客户关系维护活动根据推售策略，安排相应的营销节点，在各个营销节点采用不同的推广渠道和诉求点。12月5月16日入市8月5日开盘6月2日认筹9月28日二批认筹10月28日二批开盘12月加推房源开盘热销及入驻企业10月1月各个营销节点划分各个营销节点划分持销期开盘热销及入驻企业户外、派单、短信、营销活动老客户关系维护活动2013年4月7月4月加推房源7月加推房源持销期开盘热销及入驻企业户外、派单、短信、营销活动老客户关

21、系维护活动8月谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业 原则一原则一价格较低入市价格较低入市从而实现：从而实现：一：撬动市场，尽快一：撬动市场，尽快打开销售局面，初步打开销售局面，初步形成项目的口碑传播形成项目的口碑传播效应效应二：以低价格先消化二：以低价格先消化较差楼层，更利于逐较差楼层，更利于逐步抬升价格，给市场步抬升价格，给市场信心。信心。原则二原则二高中低楼层的合理搭高中低楼层的合理搭配配从而实现：从而实现：一：满足不同层次客一：满足不同层次客户的需求户的需求二：测试市场对于项二：测试市场对于项目销售价格的承受能目销售价格的承受能力，便于后期实行相力，便于后期实行相应的价格策略应的价格策略 原则三

22、原则三把握节奏，控制推售房把握节奏，控制推售房源：源：从而实现：从而实现：一：尽量保留连续楼层一：尽量保留连续楼层，防止大客户购买时无，防止大客户购买时无相应供应相应供应二：防止同楼层房源被二：防止同楼层房源被打散，不利于后期销售打散，不利于后期销售。项目推售遵守的原则：项目推售遵守的原则：推售策略推售策略谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业因此建议项目推售的策略为：因此建议项目推售的策略为：一一、以较差楼层先期进入市场，、以较差楼层先期进入市场，在工程未达到预售条件时，以较在工程未达到预售条件时，以较低价格，快速销售，同时避免利低价格，快速销售，同时避免利润的大量损失；润的大量损失；二、根据客户意向

23、楼层，可二、根据客户意向楼层，可高中高中低楼层的合理搭配。低楼层的合理搭配。推售策略推售策略楼层号楼层号推售说明推售说明2828建议五批推售建议五批推售2727建议四批推售建议四批推售2626建议五批推售建议五批推售2525建议四批推售建议四批推售2424建议四批推售建议四批推售2323建议三批推售建议三批推售2222建议二批推售建议二批推售2121建议二批推售建议二批推售2020建议首批推售建议首批推售1919建议首批推售建议首批推售1818建议四批推售建议四批推售1717建议五批推售建议五批推售1616建议三批推售建议三批推售1515建议二批推售建议二批推售1414建议二批推售建议二批推售

24、1313建议首批推售建议首批推售1212建议首批推售建议首批推售1111建议首批推售建议首批推售1010建议五批推售建议五批推售9 9建议三批推售建议三批推售8 8建议二批推售建议二批推售7 7建议二批推售建议二批推售6 6建议首批推售建议首批推售5 5建议首批推售建议首批推售谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业价格建议价格建议市场比较法市场比较法通过市场比较法得出项目入市价格为79187918元元/ /平米平米。 项目名称 影响因素 本项目升龙金中环升龙金茂广场西元国际广场二七万达soho地理位置201818171818交通便捷201818171818整体规模1088888硬件配套201818161

25、616昭示性1088788物业服务1088978企业品牌1089978合计1008687838284实收均价(元平米)8778724278007164各竞品修正后价格Pi8677 7504 8180 7335 各竞品权重取值Wi100%50%15%30%5%项目应定价7918.26 7918.26 4338.55 1125.56 2454.15 366.73 谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业从以上图表可以看出，西区写字楼租金为：30-40元/平米/月，我们的项目为新型智能化商务写字楼，投入使用之后预计我们的租金可租到4045元/平米/月单价*面积=15年*12*（4045元/月/平米*面积）（按1

26、5年投资回收周期）单价=72008100元/平米综合以上两种方法，建议我们写字楼的入市价格为：80008000元元/ /平米平米281203630303042334585%90%95%100%105%020406080100120140凯旋门裕达国贸华城国际 慧丰大厦 鑫苑商务楼天龙大厦 泰隆大厦 金帝大厦富丽大厦 郑州西区写字楼租金水平郑州西区写字楼租金水平及入驻情况及入驻情况入住率/销售率（%）租金（元/月）价格建议价格建议租金反推法租金反推法谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业每个阶段的推广在充分利用线上及线下媒体外，每个阶段的推广在充分利用线上及线下媒体外，考虑到市场考虑到市场传播的传播的有效

27、性，有效性，我们还需要我们还需要“事件事件”来加大影响、产生传播。来加大影响、产生传播。推广手法推广手法：“媒介推广媒介推广+ +事件事件营销营销”建议在碧沙岗商圈和二七商圈人流量较大或高速公路口设置户外牌。形象导入期形象导入期媒介推广媒介推广工作重点一：户外工作重点二：围挡围挡设计已经完成，尽快施工。工作重点三：外围导视精神堡垒已经设计，与市政协调，完成制作。 (5-6 (5-6月份）月份）谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业u活动目的运用项目营销中心盛大的开放仪式来吸引市场客户注意力，轰动市场，引起大家对项目的关注，为后期项目的成功推广做铺垫。u活动主题和元素嵩山国际，政中心，城熟商务体！嵩山国际

28、，营销中心盛大开放仪式正式开启！u推广渠道营销中心包装，项目工地围墙；软文和报广炒作。形象导入期形象导入期事件营销事件营销售楼处开放仪式售楼处开放仪式唯远见，顶峰见，政中心城熟商务体卫冕价值王者。认筹期认筹期媒介推广媒介推广工作重点一：软文炒作工作重点二：派单扫楼对西区所有入驻写字楼进行派单。工作重点三：产品说明会及封顶仪式运用产品推介会及封顶仪式，树立客户信心，为项目的销售蓄势。 (6-8 (6-8月份）月份）谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业u活动目的 通过举办此大型活动，深刻的对嵩山国际项目的开发理念、产品规划做深入介绍！让更多的写字楼客户关注本项目，让更多的人发现项目的优质产品。然后通过大客

29、户签约仪式给予市场和客户信心，一举奠定项目的高端形象！u活动主题和元素 “嵩山国际大客户签约仪式暨产品说明会”，运用特殊的元素来布置会场，体现项目智能商务的办公理念，来打造与众不同的产品说明会；u推广渠道现场包装，围墙；报纸硬广系列广告（建议大河报）部分户外广告牌DM直投认筹期认筹期事件营销事件营销产品说明会产品说明会谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业u活动目的 通过举办本活动，让项目的客户集中选房，以营造抢购的现场氛围，彰显项目深受市场关注，从而更利于后续的销售！u活动主题和元素 “嵩山国际盛大开盘”；u推广渠道现场包装，围墙；报纸硬广系列广告（建议大河报）部分户外广告牌开盘热销期开盘热销期事件营

30、销事件营销 (8-10 (8-10月份）月份）谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业u活动目的 通过举办本活动，利用老客户在所处圈层进行口碑营销！u活动时间 项目于10月推出第二批房源后，已经积累了不少客户，此时实施老带新策略。u执行关键平时老客户维系到位逢佳节日发祝福短信给客户及举办客户维系活动价值提升期及持销期价值提升期及持销期事件营销事件营销老带新活动老带新活动 (10 (10月之后）月之后）谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业设置清水样板间-基本的吊顶加地面最能体现单位最原始的空间感觉。精装大堂和样板间-预计在10月份，在第二次开盘前完成大堂及样板间的装修；可以在16层设置半层清水样板间，半层精装修样板

31、间。精装大堂精装修样板间清水样板间价值提升期及持销期价值提升期及持销期事件营销事件营销样板间开放样板间开放谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业u活动目的 通过举办本活动，拓展新的客户资源！u活动时间 项目进入持效期，已经积累了不少客户，此时实施老带新策略，可以在维系好老客户关系的同时，挖掘新的客户。价值提升期及持销期价值提升期及持销期事件营销事件营销高端会所联谊会高端会所联谊会谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业客户渠道客户渠道渠道NO1：正常接待渠道NO2：泰辰客户资源渠道NO3：派单或者外拓人员寻找客户渠道NO4：营销活动吸引客户谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业嵩山国际2012年销售目标分解及计划阶段客户积累

32、期认筹期一批开盘期一批扫尾二批认筹期二批开盘二批扫尾加推三批 三批开盘合计时间5.16-6.26.28.58.5-9.289.28-10.2810.28-12.初12月初12.02-12.31（总销售面积）27260平方米客户积累认筹200组推出套数1129045销售套数8527702030实收均价800084008820价格涨幅0上浮5个点上浮5个点推出面积13332.1310446.525223.26一期销售面积10118.13 3214.00 二批销售面积8125.07 2321.45 三批销售面积3482.17 一批销售率76%100%二批销售率78%100%三批销售率67%销售金额（

33、万元）销售金额（万元）809525716825195030712251222512回款金额（万元）回款金额（万元）52612885443638271640916409项目回款计划项目回款计划按照营销节点及推售节奏，项目按照营销节点及推售节奏，项目20122012年总推售量约为年总推售量约为3 3万平米，总销售面积达万平米，总销售面积达2726027260平米，总销售额为平米，总销售额为2.22.2 个亿，回款达个亿，回款达1.61.6个亿。个亿。谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业方案二方案二众所周知，写字楼的最佳销售周期是项目封顶至外立面呈现的阶段，但为何目前市场众多项目纷纷“售卖图纸”，低价变现？

34、据不完全统计，郑州目前售卖图纸的写字楼项目不下据不完全统计，郑州目前售卖图纸的写字楼项目不下十个，上上国际、凯利大厦、传媒大厦、易元国际、十个，上上国际、凯利大厦、传媒大厦、易元国际、汇艺时代广场、楷林汇艺时代广场、楷林IFCIFC统统在列统统在列u以上项目状况：多数未取得土地证，仅有土地出让合同，项目未动工或刚奠基u 销售模式：分为四种1. 主动引进合作伙伴：如汇艺2. 采用合作开发模式，委托第三方：如凯利、传媒大厦3. 向市场广泛传播：如楷林、上上4. 内部消化：锦艺国际中心u 销售价格：10000-15000元/，低于市场同期水平5000-10000元/。 内部认购价格为市场价格的70%

35、-75%70%-75%。u 客户情况：以从事金融类行业的客户居多，主要为金融保险、证券投资、房地产、专业投资者，有成熟的投资经验u购买目的：绝大部分为短期转手，套现获利谨呈：宏祥置业谨呈：宏祥置业项目名称团购均价（元/平方米）市场价格（元/平方米）客户群体操作模式优惠方式团购效果锦艺国际华都65008000锦艺集团旗下员工推出西塔一栋写字楼，内部发公文直接优惠至团购价格两周之内清盘中科金座2100028000所有客户针对10、12层为散户销售，价格较高；14、15、16、20为整层销售一次性8折，按揭85折，若客户提高首付比例每提高10%，多优惠1%。相当一部分客户认为团购价格会远低于开盘价格，因此对于团购价格抗性较大，导致团购当天效果不佳。美盛中心2800032000所有客户1、在开盘价格基础上折扣形成团购价格；2、项目获得预售证，正常销售。1、开盘优惠9折2、付款优惠，一次性付款折后92折团购当天成交2各整层客户，都为公司高层关系户；未能积累足够客户而仓促开盘，开盘仅销售2套整层客户内部认购操作成功的关键在于：内部认购操作成功的关键在于：一：一：价格定位合理。价格定位合理。价格定位过低，影响项目利润，反之过高，客户不认可，达不到预价格定位过低，影响项目利润，反之过高，客户不认可，达不到预期目的。期目的。二：二：客户资源充足。客户资源充足。即使是内部认购也要积累和寻找足够的