北京市-顺义站前西街项目可行性汇报

1、顺义站前西街项目顺义站前西街项目可行性汇报可行性汇报2008.102008.10目录目录 项目位于顺义区站前西街南侧，处于顺义新城中心区，区位优越，是顺项目位于顺义区站前西街南侧，处于顺义新城中心区，区位优越，是顺义新城发展的核心区域义新城发展的核心区域东六环东六环 n顺义新城城市定位顺义新城城市定位l顺义区为北京东部发展带重点发展的新城之一，是北京面向国际的首都枢首都枢纽空港纽空港，是带动区域发展的临空产业临空产业中心和先进制造业基地中心和先进制造业基地l利用首都国际机场优势，积极发展现代制造业、国际会展、商务物流等临空产业，成为现代国际空港、区域产现代国际空港、区域产业引擎和绿色宜居新城业

2、引擎和绿色宜居新城l2020年顺义新城规划城镇人口规模控制在9090万人万人左右，城镇建设用地规模控制在103.9103.9平方公里平方公里以内（不含首都机场及临空经济核心区）n新城空间总体布局：新城空间总体布局：“一港、两河、三区、四镇一港、两河、三区、四镇”l一港一港：首都国际机场及临空经济核心区，是新城发展的枢纽核心，成为洲际枢纽港洲际枢纽港，带动周临空经济的规模化和区域的整体发展l两河两河：潮白河和温榆河潮白河和温榆河绿色生态走廊，可成为城市发展的重要生态屏障和市民生活居住、休闲度假、体育健身的重要区域l三区三区：中心区、空港区、河东新中心区、空港区、河东新区区三城区，是新城发展载体l

3、四镇四镇：杨镇、高丽营、李遂、赵杨镇、高丽营、李遂、赵全营四个重点发展城镇全营四个重点发展城镇，是新城发展的统筹桥梁距离首都机场较近，车程距离小于20分钟；于08年年底开工、2012年建成的M15号线在项目北侧的府前街有站，从而可连接中关村科技园区、朝阳奥运功能区两大园区。机场轻轨L1号线规划延伸24公里，从T3航站楼穿过国门商务区，进入顺义城区。 机场高速、京承高速、机场北线高速、六环路、京密路、顺平路四通八达顺义站顺义站l本次出让宗地原属北京温德拉房地产开发有限公司、北京化学工业集团有限责任公司使用工业用地。l现该宗地内西南侧一间配电室、一处高压塔座未迁移，地上树木及电线杆未伐移，其它地上

4、建构筑物已拆除基本达到场地平整。l该宗地西侧为顺义火车站以及京承铁路，与铁路线距离较近。指标指标数额数额规划用途规划用途住宅、商业金融可兼容公寓住宅、商业金融可兼容公寓 现状现状三通一平三通一平项目总占地项目总占地108784.5108784.5平米平米 建设用地面积88667.9平米 代征用地20116.6平米建筑规模建筑规模202991.34202991.34平米平米 商品住宅建筑面积50000平米 双限房建筑面积100000平米 商业金融建筑面积49000平米 托幼建筑面积2000平米容积率1.9地区公共地区公共停车场停车场地区地区商业金融商业金融居住用地居住用地l竞拍起始价：33687

5、万元，竞拍保证金：4000万元 其中：土地补偿开发费：29067.76万元，政府出让收益：4619.24万元。l根据北京市土地整理储备中心在2008年10月31日的公告，延长顺义区站前西街居住项目用地(原北京橡胶二厂)的挂牌交易时间，即竞买申请截止时间调整为2008年11月7日11：00时，竞价截止时间调整为2008年11月7日15：00时。 根据顺义站前东街南侧居住小区控制性详细规划及各专业主管部门提供的条件，各市政专业接口位置见附图所示，说明如下：l1、污水市政接口位置：目前站前南街有污水管D600、建新西街有污水管D400均可以排入污水。l2、雨水市政接口位置：站前南街有雨水管D900、

6、建新西街有雨水管D800均可以排入雨水，但根据水务局意见，小区内应建设雨水收集、利用设施。l3、给水市政接口位置：建新西街有给水管DN250，站前南街有给水管DN300可供使用。l4、燃气市政接口位置：建新西街预留有低压燃气315、250两个接口可供使用，气源来自怡馨家园调压站。l5、热力市政接口位置：站前东街已建热力管DN400已给该地块预留接口，热源来自项目用地西侧城西供热中心。l6、有线电视市政接口位置：建新西街有现状有线电视预留接口可以接入。l7、电信市政接口位置：建新西街有现状电信预留接口可以接入。l8、电力市政接口位置：电力由西辛变电站引出一路主供电源至项目用地内开闭站，南侧怡馨开

7、闭站引出一路备用电源至项目用地内开闭站。市政市政热力热力市政市政给水给水市政市政污水污水市政市政雨水雨水市政市政雨水雨水市政市政污水污水市政市政给水给水市政市政电力电力市政市政燃气燃气市政市政有线有线市政市政电信电信市政市政燃气燃气 根据挂牌文件的说明，该宗地西南侧有配电室一间、高压线塔一座，上空有高压线穿过，该架空线为预留城东仓上110KV变电站，城西西辛110KV变电站的10KV联络线路由，目前未启用，日后将随电力工程和市政规划进行入地改造。 华北电网有限公司北京电力公司顺义供电公司可以根据竞得人提出的申请，调整该供电线路，将上述高压线塔、配电室及上空线路拆除。路由改前工程费用估算为800

8、万元，须由竞得人承担。n区位优越区位优越n交通便捷交通便捷n新城产业人足气新城产业人足气n配套比较成熟配套比较成熟n距离铁路较近距离铁路较近n宗地仅具备宗地仅具备“三通一平三通一平”的条件的条件一、一、20082008年前三季度顺义年前三季度顺义区土地市场分析区土地市场分析1. 1. 土地市场整体分析土地市场整体分析已成交土地已成交土地（1 1）纵向对比）纵向对比土地成交量增长土地成交量增长 08年前三季度成交89宗土地，成交土地面积1726万平方米，规划建面1996万平方米。其中，住宅及含住宅用地成交37宗，成交面积584万平米，占比34；规划建面760万平米。工业用地放量加大，成交面积共2

9、43万平米，占比14。土地成交价格增长土地成交价格增长 住宅及含住宅性质的土地平均楼面价为平均楼面价为40974097元元/ /平方米平方米，环比增长增长43%43%（07年同期2848元/平方米）。（2 2）横向对比）横向对比 08年前三季度成交的54宗住宅土地中，朝阳区共成交8宗土地，成交面积占比26；顺义区共成交7宗土地，成交面积占比25%，其次为通州区、大兴及丰台区。可见新城土地成为供应主力，随着“两轴、两带、多中心”的城市格局日益形成，顺义、大兴、通州三个重点新城迎来了巨大的发展机遇。LOCAL MARKETLOCAL MARKET区域市场分析区域市场分析l成交住宅用地多布局于马坡镇

10、、后沙峪镇，用地规模均较大，基本为14万平米35万平米；l成交均价逐步走高，成交楼面均价基本为40007000元/平米左右，同比上涨220%。l新城开发受到品牌开发商追捧。其中中粮地产在顺义以26亿元一次性获得39万平米用地，其次为顺义新城开发公司，以25亿元获得约45万平米用地。l中粮竞得的后沙峪地块总用地面积约39万平米中，配建9230平方米限价房，售价为5500元/平米，限价房占比较小，仅为2.5%；2007200720082008年顺义区前三季度土地交易成交一览表年顺义区前三季度土地交易成交一览表序号序号宗地名称宗地名称宗地位置宗地位置竞价起始时竞价起始时间间起始价起始价土地面积土地面

11、积( (平平方米方米) )规划建筑规划建筑面积面积( (平平方米方米) )交易交易方式方式规划用途规划用途成交日期成交日期成交价成交价受让单位受让单位开发程度开发程度平均地价平均地价楼面地价楼面地价( (万元万元) )合计合计( (万元万元) )（万元（万元/ /亩）亩） 元元/ /平方米平方米1顺义区后沙峪居住及商业金融项目 顺义区后沙峪镇2008年1月9日20741135327147060挂牌住宅、商业金融2008 年1 月23日65000北京景旭房地产开发公司六通一平320 320 4420 4420 2顺义区马坡镇编号07085-1 顺义区马坡镇2008年1月16日3393221717

12、2.6221914挂牌居住、公共服务设施、商业金融2008 年1 月30日83600重庆市君兆房地产开发公司七通一平257 257 3767 3767 3顺义区马坡镇编号07085-2 顺义区马坡镇2008年1月16日37042238056268132挂牌居住、公共服务设施、商业金融2008 年1 月30日114200七通一平320 320 4259 4259 4北京市顺义区马坡镇住宅及配套设施项目用地（新城2号地） 北京市顺义区马坡2008年1月17日59442450154.79356736挂牌住宅2008 年1 月31日252000北京顺义新城建设开发公司六通一平373 373 7064

13、7064 5北京市顺义区后沙峪镇吉祥庄村商业金融、居住（C-03地块）C-03地块-顺义区后沙峪镇吉祥庄村2008年5月5日32328115422169952挂牌商业金融、居住2008 年5 月19日68600中粮地产八通一平396 396 4036 4036 6北京市顺义区后沙峪镇吉祥庄村居住（A-10地块）A-10地块-顺义区后沙峪镇吉祥庄村2008年5月5日36576180029.1197046挂牌住宅及居住公共设施2008 年5 月19日128000八通一平474 474 6496 6496 7北京市顺义区吉祥庄村商业金融（C-06）C-06地块顺义区后沙峪镇吉祥庄村2008年5月5日

14、2926095175.4153824挂牌商业金融、居住2008 年5 月19日62800八通一平440 440 4083 4083 1顺义区后沙峪镇住宅项目用地 顺义区后沙峪镇2007年8月6日1700(招标底价)9600.910013招标住宅兼容商业服务业2007 年8 月6日3000北京嘉轩房地产开发有限公司三通一平208208299629962顺义区李桥镇机场东路商业及住宅用地项目用地 顺义李桥镇三四营村西侧2007年8月6日19000(招标底价)172409.4134264招标 商业及住宅2007 年8 月6日19468.28北京城市开发集团有限责任公司三通一平757514501450

15、2. 2. 顺义区土地市场分析顺义区土地市场分析已成交土地已成交土地LOCAL MARKETLOCAL MARKET区域市场分析区域市场分析成交土地布局图成交土地布局图顺义顺义中心区中心区空空港港城城物流物流基地基地LOCAL MARKETLOCAL MARKET区域市场分析区域市场分析l近年来区域土地成交放量较大，住宅项目新供应较大，主要布局于交通较为便利或者居住氛围较为成熟的顺义城区。在建项目共4个，规模较大。l随着顺义新城物流空港等项目的启动，顺义老城区作为交通设施完善、商业繁荣，必定成为中高档社区聚集地，成为日趋完善的成熟居住区，吸引更多的新人群入住。l区域目前房地产形势整体良好，普通

16、新房现时销售均价为55007500元/平米，二手房均价为5000元/平米，价格保持平稳。l从未来发展来看，顺义新城的建设及空港、物流基地的大跨步必定带动区域房地产价值攀升 。二二. 区域住宅市场分析区域住宅市场分析LOCAL MARKETLOCAL MARKET区域市场分析区域市场分析 项目住宅规模项目住宅规模住宅成交统计住宅成交统计序号项目名称物业类型 规划面积批准预售面积预售剩余面积竣工项目/在建项目/未建项目成交面积销售率成交均价 销售均价1 万科四季花城住宅307.856.8222.151.0313.12%971475002怡馨家园住宅21-82003金汉绿港住宅6426.48 18.

17、72 37.52 7.75 29%770479004前进花园住宅208.2 0.0 11.8 1.1 14%661655005博雅世家住宅22022100%55005500合计合计13713744.53 44.53 25.54 25.54 73.47 73.47 11.91 11.91 9%9%区域住宅布局图区域住宅布局图万科四季花城万科四季花城怡馨家园怡馨家园博雅世家博雅世家规规 模模 占地面积:20万平米 总建筑面积:30万平米其中：住宅29万平方米，商业1万平方米 位位 置置顺西路益麒麟家居建材广场对面（顺义二中南侧）容积率容积率1.56总户数总户数2500户，411层板楼，一期16栋板

18、楼二期4-15层17栋板楼，三期7栋户型户型90133平米为主，少量70平米一居类型类型普通住宅 花园洋房建筑形式建筑形式板楼,多层,小高层装修程度装修程度毛坯入市时间入市时间2006-10-2成交均价成交均价三期价格7500元/平方米二期情景洋房均价11500元/平方米（一期开盘4600元）物业费物业费不带电梯1.2元/平方米/月,带电梯1.8元/平方米/月是否在售是否在售在售配配 套套 社区底商（10000平米，价格待定，09年开始销售）开发商开发商北京万科集团n现有竞争项目现有竞争项目1 1：万科四季花城：万科四季花城二二. 项目住宅市场分析项目住宅市场分析LOCAL MARKETLOC

19、AL MARKET区域市场分析区域市场分析规规 模模 占地面积:9万平米 总建筑面积:20万平米位位 置置顺义城区中心(新顺南大街西侧)容积率容积率2.2总户数总户数 商业楼1栋，板式住宅楼10栋，幼儿园1栋户型户型90150平米为主，少量70平米一居类型类型普通住宅建筑形式建筑形式板楼,多层,小高层装修程度装修程度毛坯入市时间入市时间2005-7-26成交均价成交均价三期价格7200元/平方米（一期开盘4500元）物业费物业费1.38元/平方米/月是否在售是否在售在售配配 套套 开发商开发商北京渔阳新顺开发公司n现有竞争项目现有竞争项目2 2：怡馨家园：怡馨家园二二. 项目住宅市场分析项目住

20、宅市场分析LOCAL MARKETLOCAL MARKET区域市场分析区域市场分析二二. 项目住宅市场分析项目住宅市场分析LOCAL MARKETLOCAL MARKET区域市场分析区域市场分析60客户为空港机场的企业客户或空姐、地勤；30客户为市中心的年轻人或二次置业者，受到五环内房价大幅上扬而选择置业交通优越、发展潜力巨大、性价比较高的顺义区；10客户为顺义区的年轻人或二次置业者，选购环境优美、居住品质较高的新盘；n客户构成客户构成l目前商业主要集中于顺义老城区，基本以西单商场、沿街商业底铺为主，相对较为成熟。新增商业以社区商业为主，位于新建成社区及老城区外围。l区域目前商业租售价格都不高

21、，以出售为主，售价基本为1.5万元/平方米。l随着顺义新城的启动，新建住宅的不断增加、写字楼市场的不断成熟，必定需要发展中高档的商务型与社区型、综合型配套商业，满足区域新居民、企业集团的餐饮、休闲娱乐业态的需求。三三. 区域商业市场分析区域商业市场分析LOCAL MARKETLOCAL MARKET区域市场分析区域市场分析SWOTSWOT分析分析成熟居住区圈层内 土地流拍造成一定负面影响便利的交通 商业体量占比较大（25%）规模适中配套齐全未来顺义核心发展区域 区域内部竞争项目较多目前区域房地产保持相对平稳 万科四季花城为最大体量的对手 项目之间差异化不明显 优势优势 劣势劣势机会机会 威胁威胁一、项目定位一、项目定位指标数量（平米）1.住宅1500001.1保障性住房1000001.2高档住宅500002.公寓及配套商业49000