安徽铜陵项目投资分析报告--tany2000

1、研究报告第C200805号安徽铜陵项目投资分析报告北孚地产研究所2008年4月目录铜陵简介 1一、城市规划解读 2（一）建设大铜陵城市空间新体系 2（二）确定顺安、钟鸣成为铜陵的东大门 3（三）钟鸣镇服务于铜陵市东部城区 4二、社会经济发展 5（一）GDP 、人均 GDP 及全省地级市排名 5（二）人均可支配收入及全省地级市排名 6（三）房地产业发展情况 6三、东部城区内部格局比较分析 8（一）东部城区开发现状分析及进度预判 8（二）顺安、钟鸣典型房地产项目调查 9（三）顺安、钟鸣投资环境比较分析 10（四）钟鸣镇项目比较 12四、项目投资选择建议 14五、钟鸣新区项目 SWOT 分析及发展策

2、略 15（一） SWOT 分析 15（二）发展策略 16六、钟鸣新区项目投资收益估算 19结 论 22铜陵简介铜陵辖三区（铜官山区、狮子山区、郊区） 一县（铜陵县）；铜陵县下设“四乡四镇”， 钟鸣镇、顺安镇位于铜陵东部，其中钟鸣 镇与芜湖铜南县相接。? 位于安徽省南部、长江下游南岸，东距芜湖市80公里左右，距省会合全市土地面积1113平方公里，其中市区面 积227平方公里，铜陵县地域面积占全市 78.71%左右；全市总人口 81.35万人，其 中市区人口 43.43万人。肥市120公里，徐（州）黄（山）公路线在铜陵长江大桥过江。? 处“武汉一上海长江经济带”上，是长三角区域重要的资源型城市、“

3、两山一湖”旅游区的北大门、皖中南中心城市以及芜马铜经济圈的骨干城市。? 铜的储量占全省70%以上，硫铁矿储量位居华东第一、全国第二，石灰石、黄金和白银的储量均居全省之首-、城市规划解读（一）建设大铜陵城市空间新体系按照铜陵新版城市规划，铜陵城市发展定位于:? 全国铜产业基地? 电子材料产业基地? 长江中下游重要的工贸港口城市? 皖中南中心城市铜陵市城市建设按照“北扩、东进、南整、西 跨”的思路，主要向北、 东、南三个方向发展，形 成“一城三区，一主两副 的组团式布局。其中，东部城区成为 新一轮开发的重点区域，铜陵县政府于 2008年4月在此正式设立建设指挥部（二）确定顺安、钟鸣成为铜陵的东大门

4、铜陵市东部城区分区规划亦燥划圮构團铜陵市总体规划确定，东部城区以顺安、钟鸣为基础，集中发展生活居住功 能；以沿江快速通道为发展轴，构建以工业为主的综合性新城区； 围绕顺安老镇 建设东部城区商业服务中心，商业服务业应考虑为城区居民和周围农村居民提供 生产和生活服务。到2010年，东部城区人口 4万人，力争到2012年城区人口达 10万人以上，建成区面积控制在6平方公里。作为全国综合改革试点镇、安徽省重点中心镇一一顺安镇有着丰富的金、银、 铜、铁、硫等资源，山川秀丽；区位优越，宁铜铁路、沿江快速、沿江高速穿镇 而过；城镇基础设施日臻完善，小城镇建设发展迅速，已建立建材、轻纺、化工、 矿业采掘、房地

5、产开发、商贸流通等主导产业。钟鸣镇紧邻顺安镇，大力发展纺 织、服装、电子、制造四大支柱产业，同时围绕城镇建设和城市化进程，加强房 地产开发和经营。两镇的变化为东部城区的跨越式发展积聚了巨大的能量。（三）钟鸣镇服务于铜陵市东部城区钟鸣镇规划以便捷的道路交通系统为骨架，建立现代的市政基础设施系统；以合理的功能和布局，服务于铜陵市东部城区，为金桥工业园做好生活服务区和 物流园区的职能。镇区总体用地布局结构城镇用地向西紧凑发展，同时在铜南公路南侧结合现状工业，布置工业组团， 远期向南拓展，形成“一主一副二区”的布局结构：一主，以现状老城为依托， 向西拓展，形成主城区，功能以居住和综合服务为主，面积2.

6、8平方公里；一副， 龙泉路向南延伸，跨过铜芜高速公路，为远期发展用地，功能主要是居住生活为 主，面积0.53平方公里；二区，牡陵规划为传统优势产业发展区，面积0.73平方公里，狮子山及其周围缓冲地带规划为旅游休闲区，面积1.3平方公里。镇主城区用地功能划分二条商业带：（1）丰泉路向西延伸到花园路，规划为商业街，长度 1500 米, 用地面积约8公顷，主要布置大型商业服务设施；（2）龙泉路商业街，向南到狮 峰路（新区D地块，参见下文），向北到站前路，长度860米，用地面积约4.5公 顷，主要布置中小型商业设施和生活服务设施。一个物流园区：位于丰泉路以南、胜利路以东、施冲路以西，铜南公路以北。一个

7、行政中心：位于马中路以南，清泉路以西，面积3.6公顷，包括约0.9公顷的市政广场。（新区A地块，参见下文）一个山地住宅区：将荣伟水泥厂更新为山地住宅区，因坡就势建设低层住宅。、社会经济发展（一）GDP、人均GDP及全省地级市排名近年来铜陵市经济处于快速发展阶段，十五期间，GDP增速一度达到30%以上，2000-2007年间年均增长20%左右。2007年铜陵市GDP总量达到286.83亿，人均GDP为39838元，比上年增长19.63%。截至2007年铜陵 市人均GDP已经突破 4000美元，标志着铜 陵市房地产市场进入 高速发展期。40000 /300002000010000398383330

8、023633249452004年2005年2006年2007年GDP（亿元） LJ人均GDP（人民币）排名城市GDP1合肥市13002安庆市6003芜湖市5804马鞍山5405阜阳市4506滁州市4387宿州市4308六安市4309蚌埠市41010巢湖市41011淮南市35512亳州市34513宣城市35014铜陵市29015淮北市25816黄山市21517池州市158排名城市人均GDP1马鞍山424132铜陵市398383合肥市281254芜湖市252945淮南市151976黄山市145607宣城市130518淮北市126759蚌埠市1164510池州市1151511滁州市995412巢湖市

9、980913安庆市973914六安市722215宿州市704916毫州市638817阜阳市5000（二）人均可支配收入及全省地级市排名随着全市经济发展进入快车道，铜陵市人民 生活水平不断提高。2000-2007年间城镇人均可 支配收入从5591.5元迅速上涨到13266元，增 幅达137.25%。同时，铜陵市城镇人均可支配收 入在全省排名名列前茅。收入水平的不断提高， 居民消费支出也同步增长，住宅消费能力大幅度 提高，推动了铜陵市房地产市场的较快发展。省及地市人均可支配收入增幅安徽省1147417.4马鞍山1613717.7合肥市1342621.9铜陵市1326617.6芜湖市1323422.

10、1淮南市1200312.6淮北市1164418.7蚌埠市1144012.4黄山市1136216.9巢湖市1133119.7亳州市1128824.8池州市1101722.2滁州市1090414.4阜阳市1086323.2安庆市1071011.7宿州市1056218.1六安市1045916.9宣城市1043615.4（三）房地产业发展情况1. 供求形势良好近几年来，铜陵市房地产业发展较快,房地产投资额呈梯状增长，2000-2007年间占全社会投资总额比重平均为 20%，其中65%为住宅投资。2007年铜陵房排名城市名称商品房销售均价其中住宅1铜陵358732342合肥332631723芜湖3208

11、3074地产市场的供销关系保持活跃态势，全市商品房批准预售面积为39.64万平方米, 比上年减少30.82%,同时商品房备案销售面积达到 41.46万平方米，全年供求比为0.95:1。铜陵市住宅市场供求比呈现总体下降态势，2005-2007年分别为1.09:1、1.14:1、1.05:1,在未来供应增量减少与需求量持续增加情况下，铜陵市商品住宅 市场呈现出供求基本平衡态势。2. 商品房价格居全省首位随着铜陵市经济发展加快， 人民收入不断提高，购买力不断 增强，对住房条件改善的需求日 益迫切，并且在全国房地产市场 热度的带动下，近年来铜陵市商 品房价格一路上扬。2007年铜陵市商品房销售均价跃至

12、全省 首位，达到3587元/平方米， 比上年增长10.51%，其中住宅销售均价为3234元/平方米，市区中高档商品住 宅平均售价已超过5000元/平方米。3. 东部城区铜陵乡镇商品房市场多为空白。其中，东部城区顺安、钟鸣房地产市场较为领先，但也仅属于刚刚起步阶段。目前，顺安镇在售楼盘不过寥寥几家，均价在2200元/平方米左右；钟鸣镇商品房楼盘仅 1处，均价在1400元/平方米左右。三、东部城区内部格局比较分析（一）东部城区开发现状分析及进度预判东部城区建设目前已经启动，呈现“多管齐下”的格局1顺安镇2008年4月，铜陵县成立了以县委、县政 府主要领导亲自挂帅的 东部城区建设指挥部， 进驻顺安镇

13、开展工作。目前，控制性详细规划 正在调整，修建性详细规划也正在同步着手制 定，预计下半年可完成报批，之后将进入土地 上市（招、拍、挂）进程。指挥部提出“三年 大变样”的目标，即利用三年时间将东部城区 顺安镇核心区建成目前县城规模。2. 金桥工业园位于顺安、钟鸣之间的金桥工业园，规划面积 35平方公里，起步区5平方 公里，于2003年启动筹建，2006年2月被省政府批准为省级开发区；2007年, 进入该工业园区项目约30个，环评执行率达100%。3. 钟鸣镇钟鸣镇首批上市地块（钟鸣镇新区）已基本完成准备工作，是东部城区建设 启动以来，最早确定详细性控制规划的区域；钟鸣镇将来会以此为中心进行改造、

14、 重新建设，镇政府也将迁入该首批上市地块之中。目前，该地块招商以乡镇为主、 铜陵县配合的模式进行，与顺安镇等建设区域统一纳入东部城区规划， 招商组设 立在当前镇政府办公地。(二) 顺安、钟鸣典型房地产项目调查顺安：牡丹新村基本资料住宅单价：一层和六层 I960元二至五层2260元商铺单价：4900元建筑形态：多层(共 6层)主力房型：两房(79m2)、三房(103/110m2)，有少量一房(39/66m2)外立面：面砖建筑结构：砖混购买人群：本镇居民、公务员、外来小业主付款方式：现房需一次性付款。开发商：津塔房业开发公司 销售情况：07年中开盘，目前已基本售罄，项目分析：小区档次不高，体量不大

15、，外立面尚可，基本无景观和商业配套。仅剩少量底楼和顶楼及商铺出售钟鸣：龙苑小区基本资料项目分析：位置：紧邻万象项目地块均价：一层和五层 1358元（阁楼43m2,单价780元）二层至四层1488元车库单价1200元建筑形态：多层（共 5层）体 量：共16幢主力房型：两室一厅（100m2）、三房一厅（113-132m2）外立面：普通涂料建筑结构：砖混配 套：钟鸣集镇商业购买人群：本镇居民、乡村百姓付款方式：需一次性付款目前可优惠10元/m2 销售情况：03年开盘，1期已售罄，2期也基 本售罄，仅剩少量底楼和顶楼出售，小 区最后2幢楼预计今年6月开盘档次较低，小区内仅有一幼儿园，其他区内配 套基本

16、无。位于老镇中心，且紧邻镇政府，因此目 前来看地段不错。（三）顺安、钟鸣投资环境比较分析1. 区位比较钟鸣是铜陵的“东大门”，而顺安则比钟鸣更靠近铜陵市中心，事实上顺安镇基本位于铜陵市中心与钟鸣镇的中间位置。 另外，根据东部城区规划，未来东部城区的核心区域将位于金桥开发区， 也包括顺安镇的大部分，而钟鸣镇则位于东部城区辐射区域的外围。因此，从区位来说，顺安优于钟鸣。2. 政府搬迁目前，东部城区指挥部已落户顺安，未来县政府办公地将搬迁至顺安。 从这 个角度出发，钟鸣逊于顺安。3. 建设进展顺安和钟鸣同属于东部城区规划，原则上也无先后发展之分。从实际进度上 看，钟鸣镇首批地块启动时间略占先机。目前

17、，顺安镇详规正在调整，钟鸣则基 本完成，且土地拆迁工作进展顺利，土地随时可上市交易。4. 发展潜力顺安、钟鸣同为乡镇地区，都具备一定发展潜力，特别是顺安镇在发展现状、 区位等条件方面略优，且享有东部城区建设指挥部落脚地的优势， 因此其发展前 景更加明朗、明确。相比而言，钟鸣镇在房地产开发方面则具有低成本、 后发优势，房价上涨空间亦相对较大，目前市区房价居高，顺安房价也比钟鸣高出800元、近60%左右。（四）钟鸣镇项目比较万象项目钟鸣镇新区项目地理位置邻近目前镇政府所在地距东部城区核心、市区更近沿江高速以北、金榔路以东、龙泉路以西马中路以南规划前景项目偏离未来钟鸣镇中心区域镇政府将迁入 A地块，

18、项目将处于钟鸣镇中心区域地块面积约 90 亩(60000m2)扣除50亩政府用地和 90亩公共设施用地，实际用地 360亩（240000 m2）地块属性商业（待定，并可能转变性质）商住地块现状毛地，有7/8户需拆迁接近净地或净地转让方式整体出让挂牌，分为 A/B/C/D四个地块，项目中 有部分将被政府回购用于动迁安置；可整体出让转让单价目前报价约20-22万预计15-18万/亩道路交通沿江高速、铜芜高速沿江高速、铜芜高速周围配套钟鸣中学钟鸣中学、县二中现状及位置示意图四、项目投资选择建议地区或项目顺安镇钟鸣镇评价指标得分新区项目万象项目区域成熟度757070规划利好807570规划确定性807

19、570启动及时性758070发展潜力758075成本优势707575风险控制807570总分值535530500根据对东部城区重点地段的考察，我们认为：1、顺安镇地处东部城区核心位置，且是未来县政府所在地，确定性相对更高，投资机会相对较好，评价分值略高于钟鸣镇新区项目；2、鉴于目前顺安镇正处于详规调整、 土地控制阶段，预计2007下半年才有 地块上市，因此建议先期着手钟鸣镇新区项目进行接触或落实。3、建议保持对顺安镇地区开发的关注，择优选择其中地块。五、钟鸣新区项目 SWOT 分析及发展策略（一） SWOT 分析 优势规划与区位优势： 先天规划为铜陵东大门咽喉，占尽市政规划地利； 项目位 于未

20、来镇政府所在地，且距金桥开发区仅 6.5公里，区位优势十分明显。价格与后发优势： 相比铜陵市、顺安镇，钟鸣镇起点较低，后发优势明显， 较低的价格也是项目的最大优势之一。动迁回购优势： 项目有部分未来将被政府回购用于动迁安置， 这既为项目带 来一定的人气，也降低项目销售风险。环境规模优势： 地块具有绝佳的生态山脉与绿化环境，面积 360亩，具有一 定的规模优势，有利于提高市场竞争力和抗风险能力。 劣势经济发展不足： 钟鸣镇经济发展不足，镇区居民目前收入和消费水平不高， 基础设施建设滞后，城镇风貌特色不明显。社会发展落后： 城镇体系发展不充分，社会服务系统不健全， 公共设施明显 不足，缺乏投资吸引

21、力。地块布局零乱： 城镇用地没有明显的功能分区，布局较零乱。居住氛围一般： 目前项目周边居住氛围一般，生活、商业配套设施贫乏，交 通线路少，道路状况较差，出行不便。 机遇东部城区规划： 强劲的城市基础设施建设投资预期、 开发区招商引资及大铜 陵和东部城区规划带来巨大机遇地产价值洼地：钟鸣房地产市场供应量极少，对项目开发成功有先机条件;且目前铜陵市区房价较高，顺安房价也比钟鸣高出近 60%，钟鸣凸现价值洼地， 基数低，房价上涨空间较大，将带来较高投资回报。政府卖地心切：政府要求有关部门做足土地文章，多渠道筹集建设资金，年内完成投资3亿元以上，土地主管部门出让土地有迫切的压力和动力，与政府谈 判处

22、于主动位置，回旋余地较大。挑战宏观政策风险：国家对房地产市场的宏观调控正在向纵深发展，房地产行业发展面临转型，市场形势的微妙，消费、投资谨慎；规划落实程度：东部城区虽是城市规划的重要区域之一，但规划的兑现时间 和落实程度具有一定的不可测因素。周期无法对应：项目开发周期（3-5年）短于东部城区总体规划及金桥开发区初 具规模所需时间（5-8年），难以充分享受到土地和房价的增值溢价。潜在竞争压力：未来几年政府对该区域土地放量较大，同期推出的项目较多， 将给项目带来潜在竞争压力。地价抬高可能：政府更倾向于引进竞争对手，从而抬高土地出让价格。（二）发展策略针对项目面临的优势、劣势和机遇、挑战，初步建议采

23、取以下项目发展策略， 以抓住机遇，扬长避短，迎接挑战。1.拿地环节当前，东部城区包括顺安镇、钟鸣镇在内，土地交易市场几乎未成型；仅有 的个别在售项目多是以前协议方式获得。 因此，土地市场化价格的确定正处于探 索阶段，可比对象缺乏，主观定价的倾向明显。抓住政府急于招商引资的心理，可在谈判和沟通中尽量争取更多优惠； 镇区 现状、规划落实的不可预测性等能成为与政府讨价还价的砝码之一。2.开发环节鉴于对钟鸣目前状况的判断，建议在统一规划的基础上，分批次、有节奏的 进行开发，适当拉长开发周期，并加强宏观、行业与市场研究，随时观察未来房 地产市场形势，积极应对市场变化，努力“借势”，充分享受因规划落实和基

24、础 设施完善等带来的增值收益。整合当地的政府、教育、医疗资源，增加项目附加值，形成项目的独特竞争 优势；同时，有针对性的设计户型，创新项目户型，提升形象设计，做到不同产 品既能相对独立又能互为补充。建议一期产品类型建议以传统的多层形态和普通 中等户型为主；二、三期产品依发展情况，可尝试复式、跃层、花园洋房等新型 产品，做到同类户型的领先优势。3销售环节分期：建议一期（占总面积20%左右）在2-3年后（正常开发周期）开盘；随着 规划的落实和基础设施完善，钟鸣房产价格会有一个比较可观的涨幅， 鉴于先进 的开发模式和优质的品质，楼盘应会受到追捧，二期（占总面积40%左右）在3年后开盘；预计5年后金桥

25、开发区已初具规模，建议三期（占总面积 40%左右） 在5年后实现销售。客户：一期主要定位于动迁户居民、镇政府机关人员、镇上部分改善型需求 者以及部分农村进镇者；二期适度扩大客户区域范围，可定位于钟鸣、金桥和顺安政府机关人员、开发区管理人员、小业主和部分因市区房价过高而选择远郊的居民；5年后以工业为主形成多种功能协调发展的综合性新城区日益完善，这为项目提供了非常优质的潜在购买者，因此建议目标客户定位于开发区新近管理人 员、私营业主、市区及芜湖等中高收入群体。价格：综合铜陵社会经济发展速度，结合钟鸣镇（铜陵东部城区）现状及未 来发展进程，预计未来2年，钟鸣房价将以平均每年10%的速度上涨，未来3-

26、5年 将进入平均每年15-20%的较快上涨期，据此初测一期（2年后，年增幅10%）： 1700元二期（3年后，年增幅18%）： 2000元三期（5年后，年增幅15%）： 2650元按照一期、二期、三期体量之比2:4:4计算，整个项目均价在2200元左右。六、钟鸣新区项目投资收益估算1.以容积率1.0、平均成交单价2000元估算序内容合计规模单价'说明（万742.44（万平方米!4.00（元/平方28）.94（一）土地费用6480.0024.00270.002土地出让价262.4424.0010.94暂走18万兀/亩契税及印花税等2160.0024.0090.00'土地出让价X

27、4.05%（二）前期开发费用108.0024.004.50建安工程费10%2可行性研究费432.0024.0018.00建安丄程费X 0.5%3规划设计费756.0024.0031.50建安工程费X 2%4场地平整费108.0024.004.50建安丄程费X 3.5%一、投资成本5勘测费用432.0024.0018.00建安丄程费X 0.5%6筹建开办费用324.0024.0013.50建安工程费X 2%其它费用21600.0024.00900.00建安丄程费X 1.5%（二）丄程建造费960.0024.0040.00（四）配套费用1440.0024.0060.00（五）销售费用943.872

28、4.0039.33销售额X 3%（六）管理费432.0024.0018.00一一四项的3%左右（七）不可预见费1828.7724.0076.20'建安费用旳2%左右（八）财务费用3144.0024.00131.00'银行贷款额按一三项旳30%，假设均匀发生（九）营业税及增值税39251.0924.001635.46销售额X 6.55%投资总额48000.0024.002000.00二、销售总额8748.9124.00364.54二、利润额22.29%2.以容积率1.0、平均成交单价2200元估算序内容合计规模单价'说明一、投资成本（万元2.44（万平方也4.00（元 /

29、 平方28）.94（一）土地费用r ra » r» > t ，人6480.0024.00270.002土地出让价262.4424.0010.94暂定18万元/田契税及印花税等2160.0024.0090.00土地出让价 X 4.05%（二）前期开发费用108.0024.004.50建安丄程费X 10%2可仃性研究费432.0024.0018.00建安丄程费X 0.5%3规划设计费756.0024.0031.50建安丄程费X 2%4场地平整费108.0024.004.50建安丄程费X 3.5%5勘测费用432.0024.0018.00建安工程费X 0.5%6筹建开办费用324.0024.0013.50建安丄程费X 2%其它费用21600.0024.00900.00建安丄程费X 1.5%（二）丄程建造费960.0024.0040.00四配套费用1584.0024.0066.00（五）销售费用943.8724.0039.33'销售额X 3%（六）管理费432.0024.0018.00'一一四项旳3%左右（七）不可预见费1828.7724.0076.20建安