房屋及设备维修养护管理方案

1、房屋及设备维修养护管理方案:楼宇的维护质量目标共分十项，以表格的形式在下列项中概述以及保障各项质量目标完成的实施措施序 号指标名称国家标准管理标准测算依据管理主要措施1房屋及配套设施完好率98%98%以上完好房建筑面 积+基本完好房 建筑面积/房屋 总建筑面积建立日常检查制度；定期 进行全面分项检修；严格 日常管理，无人为损坏事 件。2房屋零修、急修及时率100%100%及时维修次数/ 应计报维修次 数建立严格的修缮制度，维 修人员接到维修通知 单后需带工具 10 分钟 内到现场，小修 8 小时内 元成，并建立回访制度和 回访记录。3维修工程质 量合格率99%99%以上维修合格工程 项次/维修

2、工程 项次建立合理有效的工作质 量监督机制和回访制度、 考核制度和奖罚制度。回访率25%25%以上维修工程回访 次数/维修工程 项次照明灯及疏散灯完好率95%98%以上完好照明灯、疏 散灯数量/照明 灯、 疏散灯总数 量4主要机电设 备完好率99%99%以上完好的大型及 重要机电设备/ 大型及重要机电设备总计完善机电设备的运作制 度和维护保养制度，配备 专业工程技术人员，所有 机电保养维修人员全部 持证上岗；实施 24 小时专人值班；出现故障及时 排除。5消防设备完 好率100%100%完好消防设备/大学城消防设备总数实行巡查制度，建档记 录。6火灾发生率1 %。以下（年）1%。以 下（年）发

3、生火灾面积/大学城内物业使用大学城管理部经理为责 任消防员下属全体员工 均为义务消防员；落实防 火安全三级检查制度；消 防中心 24 小时值班，统 一调动人员。7有效投诉率2 %。以下（年）2%。以 下（年）有效投诉次数 /使用人总数做好做细日常工作，采取 措施，加强与使用人的沟 通，定期走访使用人，征 求管理意见，强化服务意 识，提咼员工素质； 投诉 处理有结果、有记录、有 回访。有效投诉处 理率95%100%处理的有效投 诉数量/有效投诉总计8管理人员专业培训合格率100%100%培训合格人员/培训人员总计人员培训自学与培训相 结合；抓好上岗培训、在 职培训、特殊岗位人员培 训；培训考核制

4、度与奖罚 相结合；强化培训结果。9服务回访率25%25%以上回访次数/服务 次数建立健全回访制度，做好 服务回访记录，加强服务 队伍服务意识。10使用人满意 率95%以上96%以上对管理满意人 数+基本满意人 数/使用人总人 数采用现代化的科学管理 手段，努力完善服务体 系，在日常工作中广泛收 集使用人意见，加强双方 交流及沟通。二：设施的维护一、设备的定期维护保养方案和标准（一）、每日巡视保养项目。1、电力变压器（干式）序号部位内容要求1、查低压连接母线；低压母线不发热、无变色，外1外壳2、检查壳体。壳清洁、无杂物、无放电痕迹1、检查是否完好；显示正常、无损坏、温度不超2温度计2、观察温度指

5、示。过 140 C3声响监听变压器声响发出均匀的“嗡嗡”声无异常杂音1、检查门窗、地面、四壁；无杂物、不漏水、能防止小动4变压器2、检查通风道、通风设施；物进入、干净整洁、功能正常、室通风良好、无锈蚀、开关灯具3、检查室内照明设施；功能正常、消防设施功能正常4、检查室内消防设施2、低压开关柜序号部位内容要求1柜正面1、清扫（擦拭）柜正面；无灰尘、污迹，仪表工作正常，2、 检查仪表指示及运行参数；电流、电压在正常范围，工作状况符合运行要求，指示灯指3、 检查空气开关示正常4、 检查闸刀开关、操作机构；5、 检查分闸、合闸指示灯。2柜背面1、观察母线、连接点、引出线；连接良好、接点无发热变色，2、

6、 检查电度表电度表铝盘转动正常3、电容器柜序号部位内容要求1柜正面1、清扫（擦拭）柜正面；2、检查仪表指示及运行参数；3、检查自动补偿器；无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流电压在正常范围，补偿器功能正常，指示灯完好4、检查各组电容指示灯；2柜内1、观察电容器壳体、套管；2、检查导线及其连接点；3、检查柜内温度。电容器无膨胀、无渗漏油，连 接导线无过热变色，无焦熔现 象，柜内温度不超过 45 C4、柴油发电机序号部位内容要求1机身清扫机身及周围地面无灰尘、杂物2控制屏1、检查信号指示；2、检查各控制形式、状态。机组处于正常备用状态，符合运行规程要求3蓄电池1、检查浮充电压、电流值；2、检查蓄电池液

7、比重及液位。浮充电压 26 V，浮充电流 12A （观察充电电流表），电池液比重 1.261.30 （采用吸式比重计），液位不低于极板4冷却水箱检杳水位水位在正常刻度范围5储油箱检杳油位保证储油至少能供机组运行24 小时6润滑油检查润滑油位润滑油位咼度应在油尺有效刻度范围内7通风检查机房通风设施风机运行正常、室内通风良好。5、强电井序号部位内容要求1插接箱1、清扫外表面；2、检查空气开关；3、检查内部接线；无灰尘、污迹，状况符合运行要 求，无过热变色现象，连接无松 动。2强电井室1、检查房顶、四壁、地面、门；2、检查室内照明设施；3、检查电缆、母线槽无损坏、无杂物、无漏水，能防止小动物进入，干

8、净整洁，开关、灯具功能正常，无损伤、无放电 痕迹、无过热。（二）、每周保养项目1、电力变压器序号部位内容要求1完成每日巡视保养项目无灰尘、污迹2接地线1、检查接地线无断股，无锈蚀，接触良好。2、检查连接点2、低压开关柜序号部位内容要求1完成每日巡视保养项目检查闸刀开关不过热变色，三相闸夹到位，检查自动开关灭弧罩牢固不松动，接线桩头无发热变色，无焦糊异味柜背面检查保险丝具无发热，容量符合规定，固定检查电缆及电缆头可靠，不过热，固定可靠，无检查母线支撑固定装置破损，无松动3地线检查接地线，接线头接地线无锈蚀断股，接线桩头紧固4地下电缆室检杳室内环境检查电缆托盘检杳电缆无杂物、垃圾，无积水，电缆 排

9、列有序，整洁无杂物，固定 可靠，无损坏，无放电痕迹3、电容器柜序号部位内容要求1完成每日巡视项目2柜正面手动（用转换开关）逐组投切电容器控制正常功能良好，指示仪表及信号正确3接地检查接地线无松动，无断股4柜内检查熔断器、接触器、热继电器及其接线接触良好，无过热，无损坏4、柴油发电机序号部位内容要求1完成每日巡视保养项目2冷却水系统检杳冷却水箱水位检查各管路及连接部位水位距注水口约 50mm 连接良好，无渗漏燃油系检查油箱油位油位正常（保证 24 小时运行）3统检查各管路及连接部位联接良好，无渗漏检查油尺、油位油位咼度应在油尺有效刻度范4润滑系统检查机油油质围内油质应清洁、无杂质，连接良好无渗漏

10、检查润滑系统各接头空气流色标应为绿色5阻指示检查空气流阻指示器器手动空载试运行启动迅速，开关正常，运转无1、按操作规程要求手动启动机异常声响控制系组电压、频率正常，信号灯指示6统2、检查发电机控制屏上各类仪正常表及信号指示灯。油压、水压正常，油温、水温正常（三）、年度保养项目1、电力变压器序号部位内容要求1完成每日巡视保养项目1、全面清扫、擦拭清扫，无油垢2、全面紧固螺栓连接部分牢固无松动3、测量绕组直流电阻三相电阻应平衡（相间差别不2变压器4、测量线圈绝缘电阻大于三相平均值之 4%，线间差别不大于三相平均值之5、相间绝缘电阻2%）采用 2.5KV 兆欧表，阻值符合有关规疋1、调压联接片调压联

11、接片联接良好，电缆接3电气联接2、一次电缆接头头及母线槽接口紧固、良好3、二次母线槽接口变压器全面清扫清洁，无蛛网、积尘4室清扫、检查咼压负荷开关清洁，动作正常，安装牢固，检查修理室内照明、通风、消防设施无损坏缺失功能正常，无故障2、低压开关柜序号部位内容要求1完成每日巡视保养项目2仪表校验仪表、校验电度表3全面清扫灰尘无灰尘、油质、杂物、整齐、整理二次线美观、清晰补齐、更换二次线接线号三相同期到位、接触面（线）柜内大于 2/3 以上，刀片夹座接触检修闸刀开关压力合适触头不烧损，动作可检修自动开关靠灵活无缺损件牛固，无松动，全面检查紧固螺栓连接点颜色符合规定补刷相位漆4地下电缆室全面清扫、整理

12、无垃圾、杂物、电缆排列整齐3、电容器柜序号部位内容要求1完成每日巡视保养项目2全面清扫灰尘无灰尘、油垢、杂物、整齐、美整理二次线，更换字迹不清观、清晰柜内晰的接线号完好无缺损、动作可靠检修控制元器件3检查电容器壳体及瓷瓶壳体无凹凸，无破损，绝缘电阻电容器测量电容器二极对外壳及二值不作规定，使用 1000V 摇表级间绝缘电阻，测量电容器用微法表测量或用电压流表法容量，更换失效的电容器测量，容量不超过额定值土 10%4、柴油发电机序号内容要求1完成每日巡视保养项目检查紧固各连接部螺栓无松动2检查连接导线连接完好更换冷却水手动试机，观察各种参数是否符更换机油滤清器，检查机油油质，老 泥浊变黑，应更换

13、机油，清洗或更换 油水分离器，更换或清洗柴油滤清器合运行规程5、供配电接地系统序号部位内容要求1接地线检查接地线螺栓及连接情况紧固良好2接地体检查接地体焊接头焊接良好、无锈蚀3接地电用接地电阻测量仪测量接地系统的接地电阻小于 4Q阻电阻6、防雷接地系统序号部位内容要求1接地体各金属管网的防雷接地焊接无松动、焊点无锈蚀2接地电用接地电阻测量仪测量接地接地系统的接地电阻小于 10阻电阻Q二、供电系统应急抢修、处理方案（一）、供电系统抢修限时规定：为了保证供电系统发生意外事故后，能及时抢修，特制定本抢修限时规定：1、 变压器发生故障后，运行值班人员 5 分钟内到达现场，按变压器环网柜 急停按钮并及时

14、通知维修人员前来排除故障， 在零配件齐全情况下故障排除时间 不得超过 3小时。2、 变压器在 3 小时不能排除故障的，向供电局申请更换备用变压器，并在 最短时间更换备用变压器。3、 配电室内的配电柜发生故障后，运行人员 5 分钟内赶到现场，排除故障。4、 配电柜单一抽屉柜发生故障时，维修人员及时修理，若60 分钟内不能 排除故障，尽快更换备用抽屉柜。5、 楼层配电箱发生故障时，维修人员在 5 分钟内赶到事故现场，30 分钟排 除故障。6、 公用设备、设施、电器发生线路故障时，维修人员在10 分钟内到达故 障现场，排除故障。7、 对所有设备设施故障抢修情况都要进行详细记录，包括故障发现时间、 故

15、障部位、故障原因、抢修措施、零配件更换，材料耗用情况、抢修人员名单、 修复时间等。（二）、停电应急处理措施1、对于供电局提前通知，检修高压线路计划停电时，技术科应及时通知管 理部，由管理部告知校方停电原因及时间，并做好停电准备工作。2、对于突发事件停电时，技术科应与供电局联系，问明停电原因及时间后，及时通知管理部及校方，同时保证备用发电机在 5 分钟内启动并接入应急电网， 相关人员检查应急供电线路是否正常。3、当维修和保养电气设备需要计划停电时，技术科应提前通知管理部及校方停电范围、时间，值班员应按要求做好保证安全的组织措施和技术措施，维修负责人应向维修人员进行技术交底和安全交底后，方可开始工

16、作。4、为供电内部出现突发事故时，值班员应立即通知技术科，技术科接到通 知后，迅速组织人力抢修，必要时通知管理部，由管理部通知校方停电时间及原 因。5、当发生火灾时，值班员应按校园区灭火应急规程处理，停止动力设备供 电，启用备用电源以供灭火。、消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期消1各类指示灯直观目测指示灯指示正1 个月（含电源、信常号）防2各类开关直观目测处于开启或自1 个月动状态控3各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨触点完好，无烧损半年制4各电器元件接用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢半年线端子及端子固无烧损排端子台5各电源、信号如有轻微破损或烧

17、导线无破损、半年线焦现象，用绝缘胶烧焦现象带包扎，严重时更换6控制台内部除用小毛刷、皮老虎无尘半年尘除尘7控制台表面除用干擦布、毛刷除无尘每日尘去表面灰尘设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期区 域报 警器1指示灯直观目测Ac Power ”（绿色）扌曰示亮其余扌曰示灯不亮2电源电压在按下内部电源电压/后备电压切（或外部Battery Test 键）换键前后，目测指示灯疋否正常指针指示+24V (+5V)1 个月3报警功能按下 Fire Test ”键Zo neAlarm 指示 灯和 Switch Care指示灯 亮几十秒后， 蜂呜器警铃响1 个月4内部各接线端子用螺丝刀逐个紧固各端连接牢固

18、，不松动5信号（电源）线如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换导线无破损、老化半年6表面及内部除尘用小毛刷、皮老虎除尘无尘半年7击碎玻璃按钮盒直观目测按钮盒完好，无松动1 个月设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期集1指示灯直观目测Ac Power ”(绿色)扌曰示灯亮，其余指 示灯不亮1 个月中报2电源电压在按下内部电源切换键或外部键Batterry Test ”前后，目测指针指示疋否正常扌曰针扌曰示+24V(+5V)1 个月警器3报警功能按下 Fire Test ”键Zone Alarm ”指示灯和Switch Care ”扌曰示灯亮，几十秒后蜂呜器 和警铃响1 个月4内部各

19、接线端子用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢固、不松动半年5信号（电源）线如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换导线无破损、老化半年6表面及内部除尘表面及内部除尘无尘半年设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期1烟感探头用力吸一口香烟，在红色指示灯亮半年烟距探测器 20CM 处感喷向探头探2温感探头用 750W 电吹风，区域报警器上半年头在距探测器 500MM相应位置的报处，向探测器吹热风警指示灯亮设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期防1控制箱内部各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨触点完好，无烧损半年火2控制箱内部各 电器元件接线 端子及端子排 端子用螺丝刀逐个紧固端子无烧损或松

20、动半年卷3机械部分（齿如有锈损用煤油清无锈损且表面1 年轮、锋条）洗，然后加润滑油涂有润滑油帘4卷帘门门体用煤油清洗锈损部无锈损1 年分门5电机接线端子用螺丝刀紧固端子无松动半年6击碎玻璃按钮直观目测完好无损1 个月盒设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期防 火 门1防火门门体直观目测完好无损、无变形半年2防火门弹簧铰键有损坏、更换备件；若无损，加机油完好，弹性适度半年3消防通道、防火门直观目测，并开关防火门消防通道通畅，防火门开闭自如1 周1排烟风机表面除尘用擦布、毛刷除尘无尘1 个月排2控制柜内部各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨，或更换触点完好，控制启停正常半年烟3控制柜内各接线

21、端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固端子无烧损或松动半年系4控制柜电源指示灯如不亮，更换指示灯灯泡电源指示灯指示正常1 个月统5排烟阀（1 ）微动开关及内部接线端子用螺丝刀紧固各固定螺钉及各接线端子端子无松动、微动开关固定良好1 个月（2）复位按钮、导轮、钢丝、转轴用油壶给导轮、钢丝、转轴加油复位按钮控制无误、排烟窗开启灵活1 年设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期加1加压送风机除尘用擦布、毛刷除尘无尘1 个月压送风系统2控制柜内部各电器触点如有烧损，拆下后用砂纸打磨触点完好，控制启停正常半年3控制柜内各接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固端子无烧损或松动半年4各送风口百叶窗直观目测送风口百叶位置正确3 个月5控制柜电源指示灯如不亮，更换指示灯灯炮电源扌曰示灯亮1 个月消防系统控制柜1控制柜上电源指示灯及各类开关直观目测电源指示正常，开关处于开启或自动状态1 个月2控制柜内部各电器触点如有烧损，拆下后用砂纸打磨触点完好、无松动半年3各电器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢固、无烧损半年4电源（信号）线如有破损，用绝缘胶带包扌L导线无破损或老化半年5控制柜除尘用毛刷、皮老虎除尘无尘每日设备序号维护保养项目检查保养方法标准周期消 防指 示