物业工程管理行为中的核心内容

1、文档为网上收集整理,如涉及侵权请联系删除物业工程治理行为中的核心内容物业配套设备趋于物联网与智能化、现代化,设备的治理也将成为物业工程治理行为中的核心内容.设施设备的综合治理水平上下,直接决定了物业公司的整体水平,值得我们花时间去探讨,如何科学高效的进行.以下方面将是工程部治理的重点：一、物业设备台账治理：1 1、概念：物业设备台账全面、完整地反映了物业的全部设备设施的原始情况和动态变化情况,是设备运行治理和系统保养工作结果的完整记录.应该从建筑物所配套的设备按 7070 年使用寿命的目标治理出发.2 2、要求：A A、专人治理：工程部主管全面负责其设备台账的建立、填写、变更记录及治理工作；B

2、 B、及时性：设备出现故障维修、技术改造及变更时,应及时记录；C C 完整性：设备定期保养、维修、技术改造、变更即运行、报废等记录,必须详尽、完整、及时发现问题,解决问题,并记录闭环.D D 科学性： 由于现代化治理要求,物业设备治理人员应该尽可能利用计算机信息治理系统,进行台账治理.3 3、内容：包括设备原始技术参数、设备的检修、系统保养、技术改造、变更运行等记录,应详尽、准确.4 4、收集：Word 文档文档为网上收集整理,如涉及侵权请联系删除设备台账的建立、记录、治理,必须持之以恒,为日后设备治理提供有价值的原始数据,才能更有效地到达设备治理目标.物业前期介入治理过程中,尽可能地详细地熟

3、悉各设备系统设计技术参数、技术性能参数,以及平安经济运行的状态参数等.做好详细记录,并建立完善的前期技术资料档案.对于隐蔽设备,在了解其施工质量情况的同时,还要求图像存档,在物业设备验收前,还需收集各设备系统的安装验收阶段、运行资料.也可在现场设备故障报告,设备维修记录等.二、物业设备的档案治理：1 1、设备档案的建立：A A、工程部在接管物业后一周内,应将管辖范围内的所有设备建立台账并存档；B B、工程部应在接管后一周内将所辖设备进行设备标识及编号按单机单台或功能系统进行标识；C C 所有设备应建立设备卡；D D 设备台账应保持与现行状态一致,相关封存、停用、报废等情况,必须及时登记；E E

4、、设备台账和出厂原件合格证、说明书、保修协议等,应存档.2 2、设备状态标识治理：工程部应对设备状态进行标识,以预防因设备误操作造成人员伤害或损坏.设备状态分为：运行、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合闸等.正常运行中的设备可以不予标识.3,3,设备档案的综合治理：Word 文档文档为网上收集整理,如涉及侵权请联系删除A,A,各种大型设备、关键性设备、技术性复杂的设备,均应建立设备登记卡,记录其根本参数及信息；B,B,工程部应保存一套设备台账,所有工程设备档案由工程部负责治理；C,C,各类档案应按系统分类,并贴标签、编制目录；D,D,应该不断丰富设备档案内容,使之成为设备治理的重要财富.档案

5、治理作业程序分为：点数、登记、整理、分类、立案、编目、典藏、防护、应用、定期清理十个步骤进行；E.E.档案及图样是工程维修保养的重要依据,应妥善保存；F.F.维修档案的治理：由工程部统一治理；应按设备的各专业系统分类；必须每天填写维修档案记录表并保存,并与发出/返回的工程部“维修单进行核对；维修档案保存期限为 1 12 2 年.三、物业设备的运行治理：1 1、治理标准：A A、设备操作人员必须进行岗前培训,持证上岗,在进行高、低压设备等操作时,需执行“工作票制度；B B、各类设备运行符合标准要求,运行人员须做好设备的运行记录,领班每周不少于两次巡查,并记录情况；C C 设备机房应随时上锁,外来

6、人员如需进入机房工作,须报工程部主管批准后,在专业人员陪同下方可进入,并做好详细登记.2 2、日常巡检：A A、工程部日常巡检由值班人员进行,并填写巡检记录表,;Word 文档文档为网上收集整理,如涉及侵权请联系删除B B、发现问题及时与主管汇报,应增强对手动档运行的设备和有异常、不稳定的设备增强监控,发现缺陷及时处理；C C 领班须每周一次抽查,发现问题追查原因,责任到人.D D 值班/交班制度落实：事故未解决,不得交班离岗.3 3、机电设备房出入制度：A A、工程部机电设备房包括：高/低压配电房、变压器房、楼层电气间、空调机房、水泵房、总机房、楼宇自控机房、监控室、电梯机房；B B、非工程

7、部工作人员,未经许可不得进入以上机房；C C 外来人员检查需要进入者,当班领班须陪同进出,并登记；D D 由于检修需要进入者,须事先办理相关施工许可,凭有效证件,到当值领班处办理登记.在工作中不得随意操作和触动与自己工作无关设备、结束后办理离场手续,工完场清.4 4、设备平安运行制度：A A、机电设备治理以平安、正常、经济运行为标准.设备的操作、保养、维修由工程技术部专业人员实施,且须持证上岗；B B、工程部须组织进行平安操作培训、制订机房平安治理制度、岗位操作规程,制订保养、检修、维护方案；C C 智能限制、消防、电梯、供电供水设备实行 24H24H 值班制度；D D 维修设备时,应采取相应

8、平安举措和技术举措,预防触电及设备事故发生；E E、在电源干线、低压配电柜上工作时,须有专人监护,并使用绝缘工具、悬挂标识牌；Word 文档文档为网上收集整理,如涉及侵权请联系删除F F、设备运行、维修、记录完善,发现隐患及时整改、报告.5 5、设备故障/ /事故处理：A A、故障处理：重大问题事故,现场立即断电,断煤气等危险源,保护现场,工程部立即找出原因后,进行抢修、汇报情况；B B、运行事故分析与处理：设备非正常原因,造成停运,应立即上报工程部,重大事故三不放过,直至追责到人、处置教育.6 6、 设备运行治理表格： 包括工程部值班工作日志、 运行班/ /交接班记录表、巡检记录表、设备定时

9、检查记录表等.四、设备的维修保养治理：工程部负责设备的大中修,及设备更新改造方案的制订、方案审核、人员调配、工程监督、设备申购/招标、合同初审/会签等.1.1.设备分类：分为三级风机类、泵类、机组类,均含相应发电机、电气限制柜；2.2.设备维保等级：日常维护保养、一级保养清洁、调整、二级保养局部修理、更换易损件、中修定期全面检修、局部解体维修 、大修全面解体,更换主要部件、设备更新和技术改造.又可分为事后维修故障维修与状态维修检测参数异常；3.3.维保模式：三级保养、三级维修；4.4.设备维保方案的制订与实施：按有关制度,对设备进行维保,发现不属于工程人员负责维修范围,应开具故障转呈单,到相关单位,对于重大维修,应派专业工程师进行现场督导,有时可委托外部专业公司或厂家维保.Word 文档文档为网上收集整理,如涉及侵权请联系删除5.5.设备保养工作流程及标准参考：不同的工程设备,具保养周期、检查标准、检