百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法及结果

1、个人收集整理-ZQ蓬勃开展地商业物业市场需要一个反映商铺租金价格水平、波动幅度和变动趋势地指标工具,为商铺投资者、经营者及各类投资人提供决策及参考地依据.房地产指数使投资者、经营者和治理者能够及时了解影响房地产变化地因素及其程度；透析房地产现状,预测未来开展形势.尤其是地方性地房地产指数其优势在于能够深入到具体区域、业态类型中及时准确地获得新数据从而减小了预测误差,使指数更具有借鉴意义.房地产指数地细分化是房地产市场开展地需要.、样本地选择与替换样本地选择及调查方法调查工程规模地界定：商铺工程平方米以上.商铺租金指数采取判断抽样地方法,即根据专家地判断或调查人员地主观决定抽取样本地方法样本商铺

2、地调整：当基期距计算期地时间较远或样本商铺不再具有代表性时对样本进行替换调整、计算标准指数地计算频率：由房地产地特点商铺租金指数每季度计算一次权数地确定：计算商铺租金指数地权数以商铺地营业面积为权数、计算公式理论根底运用加权综合平均法,选择质量指标指数,其公计算结果说明复杂现象总体质量指标综合变动地方向和程度,也就是价格变动对销售额地影响.拉氏指数：拉氏指数将同度量因素固定在基期水平上,又被称为基期加权综合指数,拉氏公式实质上是一个变化了地算术平均数地算法拉氏价格指数公式为：其中、报告期地质量和物量值,表示、基期质量和物量值.拉氏价格指数以基期商品地销售量作为同度量因素,这说明它是在基期地销售

3、数量和销售结构地根底上来考察各种商品地价格地综合变动程度地帕氏指数：帕氏指数将同度量因素固定在报告期水平上,又被称为报告期加权综合指数,帕氏公式实际上是一个调和平均数地算法.帕氏价格指数地公式为：其中、报告期地质量和物量值,表示、基期质量和物量值.帕氏价格指数以计算期商品销售量作为同度量因素,这说明它是在计算期地销售数量和销售结构地根底上来考察各种商品价格地综合变动程度地费雪指数：它是对拉氏指数和帕氏指数直接进行平均地结果,又被称为理想指数费雪指数地公式为：利用交叉指数公式得到地计算结果比拟适中,能够调和不同权数所引起地偏差.费雪指数公式实质上是一个几何平均算法,几何平均数地结果大于调和平均数

4、又小于算术平均数,所以还可以消除指数偏高或偏低地现象指数地选择在指数地选择方面,指数偏误是影响指数准确度地重要原因,能够消除这种偏误地指数公式,无疑是科学地,但由于费雪公式计算复杂,在实际计算中缺乏具体经济含义,在结果上得到地准确性地改良要远小于它在计算中所带来地繁琐.考虑到商铺租金指数同质性地特点,我们选择以基期物量作为同度量因素地拉氏指数计算.其根本计算公式如下所示：个人收集整理-ZQ即该种店型报告期相对于基期地价格水平地变化商铺租金平均价格地计算步骤各类型楼层商铺地平均价格该商圈租金地比拟价格将该商圈地该期商铺租金平均价格与基期北京商铺租金比拟价格相比即可得到该商圈该期地商铺租金价格指数

5、基期地选择：北京商铺租金指数以年第四季度地北京商铺租金总水平比拟价格为基准,定为计算期租金成交价格地推算在实际地租金价格地计算中,会出现没有成交价格地商铺租金地情况,我们采用一元线形回归地方法对同一层样本进行回归推算,折算出相应地成交价具体方法如下：在同一层中,根据一些样本地实际成交价分别为、.对应地报价分别是：、.拟合直线为,由最小二乘法可以得出：由此可以根据计算期地报价得到该期地成交价.:本指数体系处于试行阶段,如有不妥之处请读者指出,使之能不断完善由于百货商场、购物中央商铺地占有率最高.经过一个多月地实地调研,我们根本上掌握了本市地大型百货商场、购物中央地情况,经过认真选择样本,本期内刊

6、率先推出百货商场、购物中央商铺租金指数样本选择由于百货商场、购物中央商铺面向地客群是全市居们,根据其特殊性我们选择王府井、朝外、亚运村、西单、这五个较为成熟地商圈.在普查地根底上,在各商圈中选择不同档次有代表特征地商场,最终挑选了个商场作为样本.表为我们进行普查地局部商场地名称.表：北京各商圈内商场一览表所属商圈朝外商圈商圈王府井商圈西单商圈亚运村商圈燕莎商圈阜成门复兴门商圈百货商场购物中心北京篮岛大厦丰联广场商场太平洋百货盈科店国贸商城贵友大厦东方新天地东安市场世都百货王府井女子百货西单华威商场西单赛特商城中友百货首都时代广场安贞华联商厦北辰购物中央华堂商场飘亮购物中央北京燕莎友谊商城北京友

7、谊商店华堂商场燕莎奥特莱斯北与白盛购物中北京新世界中央阜成门华联商厦指数计算结果以及分析年第二季度北京百货商场、购物中央商铺租金总体及各商圈情况,如表所示：表：北京百货商场、购物中央商铺平均租金和指数比拟图单位：元平方米x天文档来自于网络搜索个人收集整理-ZQ商圈北京平均王府井商圈朝外商圈亚运村商圈西单商圈中关村商圈商圈商铺租金平均价格指数值商圈横向比照分析区域是经营者和投资者首要考虑地因素.就各区域商铺指数,本期不同区域作横向比照分析.从分析中使投资者了解不同区域商铺租金水平总体情况分析北京百货商场、购物中央商铺地平均租金为：元平方米x天从本期数据可以看出：年,北京地商业地产市场较为红火王府

8、井、西单商圈商业物业现状分析位于王府井、西单等传统商业区地商铺平均租金高居各类店铺之榜首,指数值也高于其它商圈近百点,且继续呈稳中有升地走势.随着金宝街大型综合性工程地兴建以及东单银街地改造,大面积商铺将被推出.而另有报道说王府井将兴建规模达数十万平米地地下商城,届时可将丹耀大厦、新东安市场等商业物业连通起来.加之现有地大型独立商业设施东方广场、老东安市场等其商圈内地商业气氛将更加浓厚商圈商业物业现状分析以商务概念地朝阳商圈强调办公功能和地区主题地特点,商圈内呈现各行业百花齐放地现象,理想地商业气氛更加受到投资商和经营商地认可.其商场租金指数值已经紧随传统地商业中央区.目前该区域内地商业开展情

9、况较好,大型商业中央有国贸商城、嘉里中央商场等都具有很高地知名度.近三年内区域将有超过万平方米地新增商业面积,区域未来商业业态将以建筑综合体中地连锁小经营店和休闲新概念型店、小规模精品型地为主流.亚运村商圈商业物业现状分析以餐饮、娱乐、超市等生活配套行业为主形成了亚运村独特地商圈气氛,并且规模正在日益壮大.本指数显示该商圈百货商场、购物中央地租金水平较低,这与商圈内住宅工程地租售水平并不相益.究其原因：虽然该商圈内商业气氛较好,但对于百货商场、购物中央这种面向全市消费者地店型,在该商圈内地承受水平还显薄弱,尽管商圈内有北辰购物中央、飘亮购物中央、安贞华联等大型商业设施,但其对全市居民地吸引力还稍显薄弱朝外商圈商业物业现状分析朝外商业街作为北京地门户,连通东二环和东三环路,是北京市总体规划中五个市级商业中央之一.朝外大街规划面积是万平方米,现在已经建成了万平方米.其中商业占三分之一,商务占三分之二,商业为商务铺垫,目地是为了未来向北京平缓过渡.朝外商圈地飞速开展也使其商业物业租金