00158自考资产评价房地产评价学习笔记

1、第四章 房地产评估第一节房地产评估概述一、房地产的概念房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物.房地产有三种存在形态：单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合成一体的房地产.房地产是实物、权益和区位三者的结合.1 .实物是房地产中看得见、摸得着的局部.2 .权益是房地产中无形的、不可触摸的局部.使用权、所有权、租赁权、抵押权、等等3 .区位是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系.区位因素是房地产评估过程中需考虑的很主要的局部.二、房地产的特征1 .位置固定性房地产属于不动产,它的空间位置是固定的. 位置的固定性使得区位环境因素在房地产 评估中变得格外重要.2 .耐用性从某种意义

2、上讲,土地的使用具有永续性.建筑物一经建造完成,其寿命是相当长的. 值得注意的是：国家对土地使用权是有期限规定的,居住用地70年,工业用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年等.土地使用权的剩余使用年限是影响房地产价值的重要因素.3 .影响因素多样性房地产效用的发挥以及其价值的实现,要受到诸多因素的制约.除了房地产自身的自然的、物理的、化学的因素以外,社会因素以及周边环境等都会对房地产效用的发挥及其价值 的实现起到非常大的影响作用.4 .投资大量性不管是房地产中的土地还是建筑物,其投资数额都是可观的, 不管是国家投资者、 企业投资者还是个人投资者,投资房地产都需要较大数额的资金.5 .保值增值趋

3、势在社会经济开展正常的情况下,随着人口社会生产力的开展,社会对土地的需求与日俱增.房地产具有保值、增值的趋势.三、房地产的评估程序房地产的评估程序是从评估开始到评估结束的各个步骤.房地产评估的每一步骤主要内容如下：1 .明确评估根本领项评估机构在接受房地产评估委托后,应对评估协议书中约定的一些条件进行调查、了解.如：评估收费、违约责任、评估对象、评估目的、评估时点、评估具体工作时间等等.2 .拟定评估工作方案在明确了评估的根本领项的根底上, 应当对评估工程进行充分分析, 拟定评估作业方案. 围绕资产评估的特定目的进行, 具体包括：根据评估对象和评估目的, 以及可能收集到的数 据资料,初选评估方

4、法和评估的技术路线, 确定评估人员及分工,拟定作业步骤和作业时间 表,初算评估本钱等.3 .实地勘查搜集资料房地产评估人员必须到评估现场实地勘查,对房地产的根本情况进行了解,弄清房地产的位置和周围环境、 自然和人文景观、公共设施和根底设施,以及评估对象的物质状况.并对已收集到的资料进行核实、验证.4 .选用评估方法评定估算在房地产评估中,除了使用其他资产评估常用的市场法、收益法和本钱法外, 还可以根据具体情况运用假设开发法、剩余估价法、路线价估价法、基准地价修正法等.一般选取两 种或两种以上的方法进行评估.5 .确定评估结果,撰写评估说明和报告选取两种或两种以上的方法进行评估,会得到几个初步评

5、估结果.评估人员应对几个结果充分论证以便得到最终结果,并撰写评估说明和报告. 它是整个资产评估工作中重要的总结.最后形成的资产评估报告书,经过评估机构的负责人审核后,递交给委托方.第二节土地使用权评估的特点一、土地使用权及其实质土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利.土地使用权属于无形资产范畴,是无形资产中的对物产权,对土地使用 权的评估应根据土地的位置、用途、周围环境等因素进行.它可单独评估,也可与地上建筑物一起评估,还可作为企业整体资产的构成要素随整体企业一并评估.二、土地资产的分类及其特性一土地资产及其分类1 .按社会经济用途重点土

6、地可分为工业用地、商业用地、交通运输用地、公用事业用地、生活住宅用地及其它用地等等.在明确它的经济特性后确定它的经济用途分类.2 .按经济地理位置土地可分为市中央区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区等等.根据经济地理位 置,越接近城中央的地理位置土地的价值、经济特性表现的越明显,价值量就越高.3 .按所有权归属重点土地可分为国家所有土地和集体所有土地. 我国城市土地属国家所有； 除城市以外的土 地属集体所有.但有些集体所有土地经过开发等原因也属于国家所有土地.要注意所有权归属时应如何划分.4 .按利用程度土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未使用土地或空地和使用不当土地.5 .

7、按开发程度与开发趋势土地可分为已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地.二土地资产的特性1 .自然特性是土地本身具有的不以人的意志为转移的自然属性表现在：（1） 土地面积的有限性（2） 土地空间位置的固定性（3） 土地使用价值的永续性和增值性（4） 土地的不可替代性2 .经济特性(是人们在利用土地的过程中,出现的有关生产力和生产关系的特征),表现在：(1)用途多样性.(2)经济地理位置的可变性.(3)可垄断性.三、土地资产价格体系(土地资产即地产,准确说是土地使用权资产)(一)土地资产的价格类型1 .基准地价(“面价、“平均价)基准地价是指城镇国有土地的根本标准价格.是各城镇按不同的

8、土地级别、 不同地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格.从定义中可以看到：(1)它是政府行为,是政府制定出来的；(2)它是区域内的平均价格；(3)是各类用地的平均地价,即用地条件相近区域中商业用地、住宅用地、工业用地 的平均地价；(4)它表示的是单位土地面积的地价.2 .标定地价(“点价、“具体价)标定地价是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中,在正常经营治理条件和政策作用下,具体宗地在一定使用年限内的价格.从定义中可以看到：(1)它是政府行为；是政府评估的具体地块的地价,即宗地地价；(2)在一般情况下,标定地价不进行大面积的评估,只是在进行土地使用权出让、转

9、让、抵押、出租等市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估；(3)标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据.3 .土地使用权出让底价(政府出让,企业等受让)土地使用权出让底价是政府根据正常市场状况下宗地或地块应到达的地价水平确定的 某一宗地或地块出让时的最低限制价格标准.它是土地使用权出让时政府首先出示的待出让土地或地块的最低地价的依据.4 .转让价格地产转让价格是使用者将已取得的土地使用权转让给第三者,由第三者向转让者所支付的一种价格.其价格形成由交易双方来决定.5 .出租价格地产出租价格亦称土地使用权租金价格,其价格表现为两种形态.(1) 土地使用者之间所形成的租金价格(2)国家与

10、土地使用者之间形成的租金价格6 .其他价格(土地交易成交价格、抵押价格)了解价格体系后,就会发现,基准地价、标定地价、土地使用权出让底价都是政府行为, 转让价格和出租价格都是市场行为.这样形成了两个级别的土地,一级市场(即政府批租市场)和二级市场(是土地使用权的转让、出租、抵押市场的总和).一级市场的评估是评估事务所不能进行的.(二)土地资产价格的特点1 .土地价格不是土地价值的货币表现,其价格不由生产本钱决定土地价格不是由它的生产本钱决定,它是自然资源,它的形成就无所谓生产本钱.2 .土地价格主要由土地的需求决定经济开展速度加快,经济规模扩张时,土地的需求会迅速增加, 从而土地价格随之上涨.

11、3 .土地价格具有明显的区域性处在不同地域的土地,尽管其地质条件完全相同,但其价格会有很大的差异.4 .土地价格的上涨性这是根据土地的需求和自然特性而决定的.土地价格是随着经济的开展,边际收益率是下降的,地租不变时,边际收益率下降,土地的价格就会上升.另一个重要原因是由于土地的不可再生性.四、影响地产价格的因素(一)一般因素一般因素是指对土地价格上下及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响的因素,有：1 .行政因素行政因素主要是指国家对土地价格的干预.影响地产评估的主要行政因素有：土地制度、住房制度、城市规划、土地出让方式、地 价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等.2 .社会因素社会开展状

12、况和安定状况对地价有很大的影响.这些社会因素包括政治安定状况、社会治安程度、房地产投机和城市化等四个方面.3 .经济因素(1)经济开展状况(2)居民收入和消费水平(3)物价变动.物价上涨率越高,房地产价格也越高,二者成轮番上涨趋势.(4)储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、利率水平的变化都对房地产市场产生一 定的影响.4.其他一般因素如人口因素、心理因素、国际因素等也都对房地产市场产生一定的影响.(二)区域因素区域因素是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素.也就是说,土地所在地区的自然条件与社会经济、行政因素相结合所形成的地区特点而影响地价的因素.有：1 .影响商业用地价格的区域因素(1)商

13、业繁华程度(2)交通便捷度(3)环境优劣度.包括：一是人文环境,即商业区周围人口密度、收入水平等；二是 自然环境,即商业区的地质状况、土地承压力、地形和有无洪水淹没威胁等.(4)规划限制(5)其他因素.主要指不在以上影响因素中,但又确实对商业区土地价格产生重大影 响的因素.2 .影响住宅用地价格的区域因素11)位置(2)交通便捷度(3)根底设施保证度(4)公用设施完备度(5)环境质量度.包括人文环境和自然环境.(6)规划限制(7)其他因素3 .影响工业用地价格的区域因素1交通便捷度2根底设施完善度3产业集聚规模4环境质量5规划限制.主要指城市规划对工业用地的有关要求,包括建筑物的高度、密度、

14、消防间距以及土地使用的开展前景等.6其他因素三个别因素个别因素是指地产所表现的个别特殊的如位置、面积、地形、地质、宽度、进深等对地 产价格产生影响的因素.1 .位置因素2 .地形地质因素.直接影响土地的使用情况3 .面积因素4 .地块形状因素.主要从深度与宽度的比例进行,如果比例不合理,会影响土地的限制 条件.5 .土地利用因素.主要包括容积率和土地用途例题：标定地价是.2022.7A. 土地使用权出让底价B.政府评估的具体地块的出让价格C政府出租土地的价格D.政府评估的具体地块的价格【答案】D例题：农村宅基地、自留地、自留山等属于.2022.7A.国家所有B.农户所有C集体所有D.乡镇企业所

15、有【答案】C例题：导致土地价格具有明显的区域性的原因是.2022.4A. 土地的稀缺性B. 土地用途的多样性C土地空间位置的固定性D. 土地的可垄断性【答案】C例题：基准地价是.2022.7A.一个区域性的平均地价B.各类用地的平均地价C具体宗地在一定年限内的价格D.政府评估的土地使用权价格E单位土地面积的地价【答案】ABE例题：在影响房地产价格的因素中,属于一般因素的有.2022.7A.行政因素B.社会因素C区域因素D.个别因素E.经济因素【答案】ABE例题：越来越多的城市边沿土地被用于房地产开发建设,这说明了.2022.7A. 土地的面积有限性B. 土地的使用价值永续性C土地的空间位置固定

16、性D. 土地的经济地理位置的可变性【答案】D例题：标定地价是.2022.4A.省政府公告的具体宗地在一定使用年限内的价格B.市、县政府公告的具体宗地在一定使用年限内的价格C省政府在一定时期内评估的覆盖全市县的土地使用权价格D.市、县政府在一定时期内评估的覆盖全市县的土地使用权价格【答案】B例题：交通条件、商业网点、住宅建设等的变化,会改变土地的价值,这说明.2022.7A. 土地用途的多样性B. 土地经济地理位置的可变性C土地价值影响因素的多样性D. 土地的不可替代性【答案】A例题：对于商业房地产来说,决定其价格的根本区域因素是.2022.7A.风景好坏B.交通设施条件C地段D.居民的职业构成

17、【答案】C例题：城镇土地的基准地价是.2022.10A.某时点城镇土地的单位价格B.某时期城镇土地的单位价格C某时点城镇区域性土地平均价D.某时期城镇土地区域性平均价【答案】D例题：土地的经济地理位置具有.2022.10A.不可位移性B.可垄断性C可变性D.多样性【答案】C五、土地使用权评估的原那么掌握一替代原那么如同一区域内、同一地段,各地块土地价格近似,可相互替代；二最有效使用原那么对于土地,用途的多样性,决定了人们对它的利用情况,或者从使用情况来说,一定要获得更多的收益.以这个满足目的为前提,土地的价格应与地块的效用发挥具有直接的关系. 应用这个原那么时,应注意：1 .应根据城镇规划中的

18、最适宜用途来确定.如城市闹市区中央的街角地,其最正确用途应 该为商业用地.2 .土地的最有效使用原那么还包括地块使用强度,如建筑密度、容积率等.1建筑密度：建筑基地面积与占地面积比例2容积率：建筑面积/占地面积即地块总面积3.应用这一原那么,必须符合国家法律、法规和政策的规定.三变动原那么一般商品的价格,是伴随着构成价格的因素的变化而变化的.土地价格也有同样情形, 它是各种地价形成因素相互作用的结果.土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的.在土地估价时,必须分析该土地的效用、 稀缺性、个别性及有效需求, 以及使用这些因 素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素.四供需原那么在完

19、全的自由市场中, 一般商品的价格取决于需求与供应关系的均衡点.土地价格也受市场供求关系的影响.除此,土地还具有价格独占性和替代有限性.土地不能仅根据均衡法那么来决定价格.同时,在我国,城市土地属国家所有,市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权,土地供方主要由国家限制, 这一因素对地价具有至关重要的影响.在进行土地估价时,应充分了解土地市场的上述特征.五奉献原那么按经济学边际收益原那么, 衡量各生产要素的价值大小,可依据其对总收益的奉献大小来决定.对于土地估价,这一原那么是指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用 的结果,其某一局部带来的收益,对总收益而言是局部与整体之间的关系.估价

20、时,可以根据收益现值分别估算土地、 建筑物价格,进而评估整个不动产价格, 也可根据整个不动产价 格及其他构成局部的价格,扣除建筑物价格来估算土地价格.第三节土地权属及其处置一、土地权属的类型一土地所有权1 .城市土地一一国家所有城市人民政府代表行使所有权2 .农村土地一一集体所有集体组织代表行使所有权.注意,宅基地、自留山等也属于集体所有.二划拨土地使用权1 .国家向特定单位、组织划拨,用于特定用途,如机关、教育、医疗卫生等公益性用途.2 .通过国家划拨方式获得的土地使用权,一般无使用期限限制,但限定用途,也不得转 让和设定抵押.3 .特定组织和用途获得划拨土地使用权熟悉前三种1国家机关用地、

21、军事用地2城市根底设施建设用地、公益事业用地3国家重点扶持的能源、交通、水利等用地三出让土地使用权1 .出让土地使用权是国家将国有土地使用权在一定年限内出让给使用者,向使用者收取土地使用权出让金的行为.2 .出让土地使用权出让方式：1对商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,必须采用招标、拍卖、挂牌方式2没有条件,可以采用协议出让方式,但协议出让价不得低于按国家规定所确定的 最低价3 .土地使用权转让的条件1支付全部出让金,取得土地使用权证；2房屋建设用地的,完成投资总额25%以上；3成片开发的,需形成工业用地或其他建设用地条件.转让土地使用年限=原出让年限-已使用年限4 .出让土地使用权期限最高年限

22、1居住用地70年；现行法律规定：居住用地使用期满自动续期2工业用地50年；3教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年；4商业、旅游、娱乐用地 40年；5综合用地或其他用地 50年；四集体土地所有权了解1 .农村集体土地属于农民集体所有2 .农村村民建房等占用耕地,需向县级人民政府申请3 .还需熟悉有关各种用途使用农村集体土地审批规定4 .了解集体用地转为建设用地,需办理土地征收国有手续.二、企业资产重组与改制中土地权属的处置了解一土地权属处置的制度规定评估后的土地资产处置有以下几种方式：1 .企业依法办理出让,取得土地使用权,在签订土地使用权出让合同、交纳土地使用权 出让金后,其出让土地使用权

23、可以转让、出租或作价入股.土地使用权的取得必须交纳土地出让金.2 .国家土地租赁是指土地使用者与县级以上人民政府国土治理部门签订一定年期的土 地租赁合同并支付租金的行为.3 .国家以土地使用权作价出资入股,是指国家以一定年限的国有土地使用权作价,作为出资投入改组后的新设企业.4 .授权经营是指国家根据需要,可以将一定年限的国有土地使用权作价后授权给经国务 院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营治理.二土地权属处置方式有三种处置方式：1 .出让方式企业缴纳土地出让金,办理土地使用权出让手续；即由划拨取得转为出让取得；2 .直接投资入股方式国家以土地使用权作价出

24、资入股3 .租赁方式国有土地使用权租赁；例题：以下关于国家规定的土地使用权出让最高年限的表述,正确的选项是().(2022.4)A.旅游业用地30年B.商业用地40年C居住用地50年D.教育用地70年【答案】B第四节土地使用权评估的方法一'、市场法(一)市场法及其适用条件1 .理论依据：替代原理,即用类似土地的价格,经过相关因素修正得到待估土地价 格.2 .思路(1)市场法也称市场比拟法,是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比 较,从已进行交易的类似土地的价格,修正得出待估土地价格的一种评估方法.其公式为：(2)比拟案例修正后价值=比拟案例交易价格M正常交易情况指数M比拟案例

25、交易情况指数待估土地区域因素指数父待估土地个别因素指数父待估土地基准日物价指 数 比拟案例区域因素指数 父比拟案例个别因素指数M比拟案例交易日物价指 数(3)最后,对修正后比拟案例(三个及以上)价格,按算术平均或加权平均等方法, 计算得到待估土地价格.(二)市场法应用的步骤与过程1 .广泛搜集交易资料,确定比拟案例.应搜集大量案例,查阅一些国家有关部门对房地产交易的规章制度、房地产的价格信息公布、查阅同行业的交易资料、走访一些土地治理部门得到一些价格信息,为之后的评估打下根底.搜集资产包括两个方面：首先是被评估土地的资料；在市场上土地评估相关的一些 交易案例(参照物)的资料.这里需要掌握搜集案

26、例的要求：(1)与待估土地用途相同(2)与待估土地交易类型相同(3)案例交易情况为正常或可修正为正常交易情况(4)与待估土地在区域因素、个别因素等方面相近(5)案例交易时间与待估土地交易时间接近；2 .进行交易情况的修正.交易情况的修正实际上是要剔除比拟案例的交易价格中包含的 一些特殊因素.这些特殊因素主要有以下几个方面：(1)有一定利害关系的主体之间的交易.如亲戚关系等.(2)交易时有特别动机,如急于出售或购置.(3)买方或卖方不了解市场行情.如市场信息不灵.(4)其他特殊交易情形.3 .进行交易时间的修正.比拟案例成交时间与评估土地交易时间不一致,因此,需要将修正两者交易时间不同对土地价格

27、的影响;交易时间修正系数估价基准日物价指数比拟案例交易日物价指低4 .进行区域因素修正.比拟案例区域因素与评估土地不一致,需要对其进行修正.这里需注意区域因素包括:(1)繁华程度；(2)交通状况(3)根底设施状况(4)环境质量等5 .进行个别因素修正.(即具体宗地因素)这里注意个别因素包括：(1) 土地(剩余)使用年限；(2)容积率；(3)临街宽深度；(4)占地面积；(5)形状；(6)地形、地质等.其中,土地使用年限修正系数:可如/反七少将待估对象容积率系数谷积率修正系数比拟案例容积率系数上述修正系数说明：上述 m、n分别表示待估土地使用权剩余年限、比拟案 例土地使用权剩余年限,r表示复原率(

28、折现率)；容积率=建筑面积+占地面积；建筑面 积是建筑物平面投影面积之和.6 .确定待估土地评估值.根据前面修正计算得到的案例价格(一般不少于三个案例),采用算术平均法、加权平均法、中位数法、众数法,以此确定待估土地价格.补充：(1)总地价=土地单价x占地面积；(2)单位建筑面积地价 =总地价+建筑面积=(土地单价X占地面积)+建筑面积=土地单价+容积率例题：用市场法进行土地评估时,选择的比拟案例不得少于().(2022.7)A.1个B.2个C.3个D.5个【答案】C例题：现有甲、乙、丙、丁四宗土地,土地单价分别为2900元/m2、2800元/m2、2300元/m2、1500元/m2 ,其容积

29、率分别是 3.0、2.5、2.0、1.5.如果四宗土地其他条件完全相同,那么在正常的市场交易行为中最容易售出的宗地是.2022.4A.甲B.乙C丙D. 丁【答案】A建筑单价=土地单价/容积率例题：某企业拟购置 2500平米土地建房,以下选项中较经济的一宗是.A.单价3000元/平米,容积率4B.单价4000元/平米,容积率5C单彳3 3500元/平米,容积率4.5D.单价3800元/平米,容积率 4.6【答案】A【解析】建筑单价=土地单价* 土地总面积/建筑总面积=土地单价/容积率例题：被评估土地使用权年限为50年,参照物土地使用权年限为 40年,折现率为10%,那么土地使用年限修正系数为.A

30、.0.968B.0.986C.1.014D.1.033【答案】C【解析】土地使用年限修正系数：K = h-1一501+11- 1一行1+10%L 1 + 10%_三市场法案例【例题】有一待估宗地,剩余使用年限为45年,土地复原利率为 7%,现搜集到3个比 较案例,具体情况如表.表中交易情况、区域因素、个别因素是比拟案例与待估土地比拟,以待估土地为基准确定的.容积率每增加0.1,宗地地价比容积率为 1.5时增加3%,该地区从2000年至2022年每年地价上升 1%,评估待估土地在 2022年1月的价格？ 2022年4 月成交价兀 /平方米宗地交易时间交易情况容积率区域因素个别因素剩余年限待估土地

31、-2022.101.70045年A21502022.1-1%1.60-1%40年B24002022.101.82%045年C21002022.1-2%1.60-1%40年1、各因素修正系数表:成交价兀 /平方米宗地交易时间交易情况容积率区域因素个别因素剩余年限待估土地-11001061001001A21501.0199103100991.0206B24001.011001091021001C21001.020198103100991.0206交易时间修正系数计算过程：A案例：,、4(1+1%) 4+(1+1%)3=1.01B案例：(1+1%) 4+(1+1%)3=1.01C案例：,、4(1+1

32、%) +(1+1%)2=1.0201剩余年限修正系数计算过程：A力柔1-(1+7%)-45 + 1-(1+7%)-40=1.0206剩余年限修正系数计算过程：B方案1-(1+7%)-45+ 1-(1+7%)-45=12、所有因素修正系数计算表：宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素剩余年限修正系数待估土地11001061001001A21501.01100/99106/103100/100100/991.02061.0824B24001.01100/100106/109100/102100/10010.963C21001.012100/98106/103100/100100/991.

33、02061.1014A案例修正后价格：1.0824*2150=2327元/平方米B案例修正后价格：0.963*2400=2311元/平方米C案例修正后价格：2100*1.1014=2313元/平方米三个价格相接近,采用算数平均数作为待估宗地价格：(2327+2311+2313) /3=2319 元/平方米例题：某宗土地,土地单价为3000元/m2 ,该宗地容积率为2,建筑面积为150平方米, 那么楼面地价为().(2022.4)A.20 元/m2B.150 元/m2C.300 元/m2D.1500 元/m2【答案】D(四)基准地价系数修正法1 .含义及计算形式基准地价法是市场法的一种特殊状态.

34、它依据政府制定公布的基准地价作为参照物(比较案例),对其各种因素进行系数修正,以求得估价土地价格的方法.公式为：待估土地使用权评估值 =基准地价X基准地价时间因素系数X个别因素修正系数X市场转让因素修正系数2 .基准地价法相关系数修正3 )时间因素修正基准地价一般对应的是某类土地使用权法定最高年限；.1-1K 1- I - 11 (1+r)m| (1 +)1说明：上述 m、n分别表示待估土地使用年限、基准地价土地使用年限最高出让年限;r表示复原利率；2)个别因素修正主要指容积率、土地形状、地形、地质等宗地因素.说明：(1)基准地价一般是当地政府定期更新、公布,是数值；(2)基准地价是一定时期内

35、的、一定区域的、某类用途的土地的平均价格;(3)区别于标定地价(具体某宗地价格)；例题：运用基准地价修正法评估土地价值时,可能需要修正的因素：A. 土地使用权年限B.容积率C基准地价时间因素D.区域因素【答案】ABC例题：以下评估方法中,本质上属于市场法的评估方法是().(2022.10)A.基准地价修正系数法B.假设开发法C剩余估价法D.割差法【答案】A二、收益法(一)收益法的含义及使用范围收益法,又称收益复原法, 是通过测算土地未来年限内预期净收益,以一定收益复原率折算到估价时点的价值之和,即为评估价值.公式为：土地使用权评价价值 =A|1-'j1=A匕(P/A,r,n) r _

36、(1 r)n式中：A一土地收益r一复原利率n一土地收益年限说明：(1)收益法是用土地在未来剩余使用年限内产生收益计算；(2)是将收益折现到估价时点价值合计；(3)上式如果每期收益相同( A),那么可以用年金现值形式表示：A 1土地使用权评价价值 =-|1- l=Ax(P/A,r,n)r _ (1 r)n(二)土地收益额及其估算一、土地收益的分类1 .实际收益、客观收益一一估价中采用客观收益2 .有形收益、无形收益估价中两者都要考虑二、土地收益确实定方法指土地纯收益一以房地产出租为例1 .计算房地产总收入.如房屋租金收入2 .计算房地产总费用.包括：税金房产税、营业税等、折旧费、维修费、治理费、

37、保险费、租金损失空置3 .计算房地产总收益.=总收入-总费用4 .计算房屋的纯收益.=房屋现值X房屋复原率5 .计算土地纯收益.=房地产总收益-房屋的纯收益三土地复原率及其估算1 .利用收益复原法公式法了解复原利率=纯收益/价格,然后算术平均求得此法需要抽取多宗土地,一般4项以上,求得其纯收益与价格之比的平均值2 .完全利率加风险调整值法土地复原率=平安利率+风险调整值后面 第章讲3 .按投资与风险,按收益率排序插入法；将社会各种类型投资的收益率排序,然后将本案例投资类型插入该排序,以求得其复原率了解四土地收益年限土地使用权收益年限为其剩余使用年限,剩余收益年限=出让年限-已使用年限例题：一宗

38、工业用地,出让年限为法定最高年限,已使用 30年,折现率为10%,预期 该土地未来每年纯收益 15万元,那么该宗土地价值.【解析】本例关键是要确定土地剩余使用年限；再用年金现值公式：工业用地法定最高年限 50年,所以,剩余使用年限 20年；评价价值 上11-=5_ 1-1Jr 1 1+rn_| 10% 1+10%201例题：某住宅占地面积 200平米,建筑面积120平米,月租金3000元,取得年租金收 入的年总本钱10000元,房屋重置本钱 20万元,贬值率40% 三种,房屋复原率为 8%. 计算该土地每年纯收益？【解析】房地年纯收益 =3000*12-10000=26000元房屋纯收益=房屋

39、现值*复原率=200000* 1-40% *8%=9600元土地纯收益=26000-9600=16400三、本钱法一本钱法及其适用范围本钱法亦称本钱逼近法,是以开发土地所消耗的各项费用之和为依据,再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法.其计算公式为：评估值土地价格=土地取得费+ 土地开发费+税费+利息+利润+ 土地增值收益该方法适合新开发土 地的评估.二本钱法评估的步骤1 .估算土地取得费.1征用集体土地.土地取得本钱包括： 土地补偿费、安置补助费、附着物和青苗费补偿费、新菜地开发基 金等；(以赔偿文件依据)(2)购置和征用城市旧有土地.(拆迁)土地取得本钱：

40、拆迁补偿费、迁拆安置补偿费；2 .估算土地开发费.包括：(1)根底设施配套费.(2)公共事业建设配套费.(3)小区开发配套费.3 .估算税费.税费主要包括耕地占用税、土地治理费和土地增值税等.4 .估算利息.利息计算公式为：利息=土地取得费X 土地开发期X相应利息率+土地开发费X 土地开发期X相应利息率X50%5 .估算利润.投资开发土地所应获得的利润6 .估算土地增值收益.土地经开发而获得的增值收益(含用途改变)计算方法有三种：(1)按补交出让金的 40%计算确定(2)直接采用土地使用权出让金标准确定(3)按“ 1 5合计为根底计算土地增值收益=(土地取得费+ 土地开发费+税费+利息+利润)

41、X增值收益率7 .估算土地使用权评估值.两步：(1)将前述“16项合计,计算得到无限年期下土地使用权价格(P')(2)再将无限年期下土地价格转化为规定评估年限的价格(P)1 1P -P'je；1.q1!(1+亡例题：某宗土地取得费2000万元,全部为开发商投入,开发期 2年,开发费3000万元,其中2000万元向银行借入,利息率为10%,那么用本钱法评估工地时的利息为().(2022.7)A.200万元B.400万元C.700万元D.1000万元【答案】C【解析】土地取得费和开发费都需计息,总利息：2000 X 10%X 2+3000 X 10% X 2 X (1/2)=700

42、万元(三)本钱法案例例题：某企业占用一块土地,面积为 15000平方米,土地使用权年限为50年,已到达三通一平(通水、通路、通电和土地平整),由于该地区土地交易较少,决定采用本钱法估价.相关资料如下：(1) 土地取得费包括征地补偿费和土地治理费在内为500元/平方米,其中土地补偿费已包括地上附着物补偿费、青苗补偿费、安置补偿费等；(2) 土地开发费为80元/平方米,土地开发期 2年,开发费均匀投入；(3) 税费主要为耕地占用税,按5元/平方米计征,其他税费不计；(4) 二年期贷款利息为10%;(5) 禾1J润率为20%;(6) 土地所有权的增值收益为土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润之和

43、的25%.要求：估算以下两种情况的土地单价和总价.(1)无限年期土地使用权价格；(2) 50年期土地使用权价格(假设折现率为10%).(2022.4)土地取得费为500元/平方米；土地开发费为80元/平方米；税费为5元/平方米利息=(土地取得费+税费)X 10%X2+土地开发费X 10%X 2X1/2 (单利计息)=(500+5) X 10%X 2+80X 10%X 2 X 1/2=109 (元/平方米)利润=(土地取得费+ 土地开发费+税费)X 20%= (500+80+5) X 20%=117(元/平方米) (计算基数不含利息)土地所有权增值收益 =(500+80+5+109+117) *

44、25%=202.75 (元/平方米)估算土地价格：(1)无限年期土地使用权价格为：土地单价为：500+80+5+109+117+202.75=1013.75 (元/ 平方米)土地总价为：1013.75*15000=15206250 元(2) 50年期土地使用权价格(假设折现率为10%;土地单价为：1013.75*1-1 / (1 + 10%) 50=1013.75*0.9915=1005.13 (元/平方米)；土地 总价为 1005.13*15000=15076950 (元/平方米)四、假设开发法(一)假设开发法及其适用条件假设开发法,亦称剩余法.这种方法是在评估待估土地价格时,将待估土地预期

45、开发后的价值,扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润,从而估算待估土地价格的一种方法.(二)假设开发法计算方法(两种方法)1.假设开发法计算方法一一未来值法待估地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-租售税费-租售费用(1)楼价一指将待估土地开发成房屋后的价格,即楼价(售价)；(2)待估地价一指评估时点地价；(3)建筑费一即开发建造房屋所发生的本钱费用；(4)专业费用一指与房地产开发建设有关的设计费、勘察费等；专业费=建筑费X某百分比(5)利息一全部预付资本的利息：(一般按复利计息)1利息计算基数预付款：待估土地价格、建造费、专业费等；2计息期确定：待估地价在建造起点投入,以整个建造

46、期计息；建筑费、专业费在建 造期均匀投入,视为期中投入计息；6利润一以预付资本为计算根底,即“ 2-4项,注：不包含利息；7税费一指销售建造房地产发生的税费营业税等8租销售费用一出租或销售房地产发生的费用,如销售费用等2.假设开发法计算方法一一现值法待估地价=楼价折现一建筑费折现一专业费折现一利润折现一销售税费折现1楼价折现值：指将待估土地开发成房地产后的价格折现到评估时点；2建筑费折现值：即开发建造房地产所发生的本钱费用折现到评估时点；3专业费用折现值：指与房地产开发建设有关的设计费等折现到评估时点；专业费折现=建筑费折现值X某百分比4利息不考虑一由于已折现,不需折现；5利润一以预付资本现值

47、“2-3为计算根底；6税费一指销售建造房地产现值乘以税率等计算；主要指销售房地产的税金,如营业税、土地增值税等7租销售费用一指租售建造房地产现值乘以租售费率比例等三假设开发法评估的步骤1 .调查待评估土地的根本情况.2 .选择土地利用最正确方式.包括用途、使用强度、建筑样式等3 .估计建设期.即将土地开发为房地产整个过程；4 .预测土地开发价值楼价；5 .预测开发建设总本钱建筑费；6 .预测租售开发建造房地产所发生税金、租售费用；7 .计算地价四假设开发法案例待估土地为待开发建设的空地“七通一平,面积12000平方米,用途为住宅建设,容积率为6,覆盖率W 50%, 土地使用年限70年,有关数据

48、如下：预计建设期2年,第一年投入60%总建设费,第二年投入40%总建设费,总建设费预计 为1000万元.专业费用为总建设费用的6%,利息率10%,利润率20%,销售费用及税金等为售楼价的5%.假设该住宅建成后即可全部售出,楼价预计为3000元/平方米,折现率10%.要求：采用假设开发法计算待估土地价格？【解析】现值法1、预计待估土地开发完成后楼价现值：12000*3000* 1+10% -2=2975.21 万元；2、建造费用现值：1000*60%* 1+10% -0.5+1000*40%* 1+10% -1.5=918.79 万元3、专业费用：建造费用 *比例=918.79*6%=55.13

49、万元4、租售费用及税金：楼价 *税率=2975.21*5%=148.76万元；5、利润=地价+总建筑费+专业费*利润率=地价+918.79+55.13 *20%=地价 *20%+194.7846、地价=楼价-建筑费-专业费-利润-税费-租售费用=2975.21-918.79-55.13-地价 *20%-194.784-148.76通过上式计算,评估地价 =1381.46万元；【解析】未来值法(仅供参考)1、预计待估土地开发完成后楼价：12000*3000=3600万元2、建造费用：1000万元；3、专业费用：建造费用 *比例=1000*6%=60万元4、利息=地价 *( 1+10%) 2-1+

50、 (1000+60) *60%* (1+10%) 1.5-1+ (1000+60) *40%* (1 + 10%) 0 5一 一-1=0.21* 地价+162.915、禾1J润=(地价+ 建造费用+专业费用)*20%=地价*20%+2126、销售税费=楼价*5%=3600*5%=180万元地价=3600-1000-60-0.21* 地价-162.91-地价 *20%-212-180得至k (1+0.21+0.2) *地价=1985.09计算得：地价=1407.87万元；(2022年4月真题)待评估地块为一待开发建设的七通一平空地,面积2000平方米,允许用途为商住混合,允许建设容积率为7,覆盖

51、率小于等于 50%, 土地使用年限 50年.2022年8月出售,求取公平市场价格.估价方法采用假设开发法.设计建筑面积为14000平方米,共14层,12层为商用房,共2000平方米,34层共12000平方米用于住宅.预计共需2年时间完成(到2022年8月),第一年投入60%的总建筑费,第二年投入40 %的总建筑费.总建筑费 1000万元,专业费为总建筑费的6%,利润率为20%,租售费用及税金综合为售楼价的5%.假定该建筑物建成后即可全部出售,预计当时售价,商业楼4000元/平方米,住宅楼2000元/平方米,折现率10%.要求：(1)以评估基准日2022年8月为时间点,计算总楼价；(2)计算该时

52、点的总建筑费；(3)计算该时点的专业费；(4)计算该时点的税费；(5)计算该时点的利润和地价.(计算结果以“元为单位,取整)(提示公式：地价=楼价一建筑费一专业费一利润一税费)第五节 建筑物评估的特点一、建筑物及其分类建筑物是指与土地组合的建设成果, 总体上划分为房屋和构筑物两大类. 其中房屋是指 能够遮风避雨并供人们居住、工作、 娱乐等各种活动的场所；构筑物是相对房屋而言,是指 人们通常不能直接在内进行生产和生活活动的场所,如烟囱、水塔、道路等.(一)按建筑物承重结构分类建筑物的承重结构不同, 决定了其使用性能、 耐用年限和建造本钱具有明显的区别.建筑物按其结构承重形式不同,可分为以下四种.

53、1 .钢结构.2 .钢筋混凝土结构.3 .混合结构.(1)砖混结构.(2)砖木结构.二按建筑物使用功能分类建筑物按使用功能划分为两大类,一类为工业用建筑物；另一类为民用建筑.1 .工业用建筑物.是指工业生产部门作为根本生产资料使用的房屋、构筑物.2 .民用建筑.民用建筑可包括民用住宅和公共建筑.二、建筑物评估的特性一建筑物价值的内涵复杂性的特点建筑物作为与土地相结合的建设成果,是不可以脱离土地而独立存在的.二建筑物产权受土地使用权年限的制约我国的土地由国家所有,正常使用土地的企业或个人只能取得土地的使用权,这决定了地上的附着物、房屋建筑物所使用的年限受土地使用权的年限制约.三建筑物功能、用途及评估方法通常情况下,建筑物的评估方法确实定不仅要取决于其特定的评估目的,而且,常