厂房物业管理方案

1、治理目标一年内达市优标准 二至三年内达省优标准 四至五年内力争到达国 优标准拟采用的物业治理模式根据*制衣工程特点,我公司拟设治理处作为公司的外派 机构,全面负责该工程的日常治理运作,统管整个内外事务,公司与治理处每年签订治理目标责任书和经济指标责任书.为表达以客户为尊的效劳理念,深化保安、保洁的内涵,我们提出全新的酒店式服务的治理模式,全员、全程、全效为业主提供放心物业治理效劳.(1)方案目标治理：根据*物业治理条例和工程的实际要求,制定各项治理制度；针对物业治理的各项具体工作,推行目标治理,把软任务变成硬指标,全部落实到班组和个人,进行指标分析.(2)督导治理：治理处在现场治理采用督导治理

2、方式,对各班组实施治理,保证治理正常运作,具体采用以下四种方法：A、经济手段：与员工签订劳动合同,明确员工权责,制定绩效考核方法,以此来调发动工的工作积极性；B、法规治理：由公司统一制定一套完整标准化的规章制度和工作流程,以此来指导标准员工的言行,提升工作效率和工作质量.C、行政治理：物业治理坚持按月、按周制定详细的工作方案,检查 每天工作完成情况,分析工作中存在的问题,提出解决方法；D、培训教育：通过各种教育手段培养员工敬业精神、责任意识,增强对员工的各种培训,不断提升员工的自身素质和业务水平.(3) ISO9001治理体系：物业治理处根据ISO9001治理体制和物业治理行业的效劳要求,依照

3、公司制定的?作业指导书?、?程序文件?、?质量手册?和?质量记录?等工作文件,使治理处各项治理 活动都纳入标准,实行标准化治理.(4)协调治理A、用协调治理的方法解决各类矛盾或冲突；B、鼓励员工、业主对物业治理效劳工作提出合理化建议或投诉,增 加效劳意识和治理凝聚力,把存在的问题逐一解决与消化；C、对员工效劳态度、效劳质量等造成业主不满意的现象,采取批评 教育、行政处分等手段加以解决.(5)限制方式A、严格的岗位责任制和完善的治理规章, 实行责任、目标限制；B、采用量化考核方法,以严格的考核制度和淘汰制度实行限制；C、由物业部对物业治理的各项工作进行考核、检查、监督、催办、使管 理处的运作限制

4、更为严谨;D、标准、标准、流畅、严密的运作流程、环环相扣；E、24小时值班制度,保证各项工作及时完成；F、设立物业主任信箱,公示24小时监督投诉 ；G、日检、月检与抽查相结合,对各项效劳工作进行检查与催促.6 鼓励机制A、实施日常治理目标责任制,增强治理处的工作主动性.我公司将参照全国物业治理优秀大厦的标准制订各项治理指标,治理处将按此标准严格做好每项工作,明确奖惩.B、实施奖励、破格提升制度,调动全体员工的工作热情.治理处员 工将实施奖惩制度与绩效考核治理方法,竞争竞聘上岗,以形成竞争 鼓励机制,提升员工工作的积极性.C、人性化治理.公司尊重每一位员工,关心每一个员工,使其保持 良好的工作心

5、态,为业主提供优质的效劳.(7)监督机制监督机制是实现物业治理各项工作顺利开展必要的外在约束条件,防止或纠正工作中出现的偏差, 保证治理处和工作人员依法办事, 一是 公司对治理处人员进行监督,二是联亚公司对治理处及工作人员是否 依法进行物业治理活动进行广泛的监督,形成多方面综合的监督体系,同时,通过实行监督、反应监督等各种手段,实现监督治理的闭环机制,以保证物业治理监督机制的有效实现.我们将严格根据国家、政府及上级主管部门的有关法律、法规的要求开展工作,并适时地宣传物业治理有关法规、政策、定期向联亚公司汇报物业治理运作事务.分解量化目标进行考核,具体做法:A、公开监督制度,公布治理处监督投诉

6、, 设立治理处主任信箱,24小时受理投诉；B、评议制度,治理处对各项治理活动实行监督、跟踪、反应,对联 亚公司或其它业源的信息做到有分析、有处理、有跟踪、有反应,征询对物业治理效劳的意见,了解联亚公司对物业治理工作的评价,了解联亚公司的要求,不断地持续改良, 提升效劳质量,为联亚公司提供满意物业治理效劳.C、定期报告制度,治理处定期向联亚公司分管领导报告工作,汇报 物业治理事宜,保证实现效劳承诺.物业治理方案现场工程治理组织架构示意图物业治理方案现场物管处工作职能组织运行图信息反应收集人员选聘、劳资治理、培训二人员的选聘及治理企业只有管好人,才能管好事.所以从这层意义上来说,经营企业其实就是做

7、人的工作.而做人的工作,应在自我培养与开发的同时, 积 极由外部招聘引进,为公司培养一支过硬的员工队伍. 我公司人员管 理的宗旨是以人为本,善待员工,标准治理,人尽其才.我们的人员 治理体系由以下几局部组成：确定标准、严格招聘治理处为保证物业治理效劳过程的质量,对人员选用标准将确定以下 几项硬性指标：1、知识层次：为了符合高品质物业治理的要求,治理层人员除要求100%的高中以上文化程度以外,局部岗位引进专业技术人才.2、录用考核：所以治理层人员,均经过正常的笔试、面试等录用考核,成绩合格者可录用；作业层人员要通过技能测试.3、工作经验：所以治理层员工除必须具有物业治理经验外,还需有 其它相关治

8、理工作经历.；.量才适用、合理配置为最大限度地发挥人员的主动性和积极性,充分挖掘潜能,我公司对企业的人力资源进行有效配置,合理设计各工作岗位的工作内容和职 责范围,目的是使人适合于职务,使职务适合于人,充分表达会用人,用好人的思路.我公司规定新员工录用后,须由有经验的治理人员带着, 到基层进行试用实习,并在实习过程中,全面测定和验证新员工的个 人工作水平,对不合岗位要求的而又有其它专长的, 实行调岗安排使 用.尤其是在一专多能的问题上,更要注意观察,充分发挥个人专长.标准治理,分层实施1、组织落实,制度标准：我公司的人员组织治理靠的是可见的、具 体的企业标准,如制订治理规章,明确各级人员的岗位

9、责任和权力； 建立一套合理公正的奖励制度.通过标准企业运作,约束员工行为.2、分工协作,层级治理：由于物业治理中,存在着许多不确定因素, 所以在治理中我公司对治理层及操作层员工采取不同的治理方法.如：对治理层员工实施授权治理, 既在一定的工作范围内让他们自己 治理自己,增强治理人员的责任意识.3、标准言行,注重仪表：我公司将员工的言行举止、仪容、仪表等 软性因素纳入标准化治理范畴,制订了详细的员工守那么、效劳手册.同时我公司还将拟定每一岗位、每一工种详细的工作流程、岗位责任、 效劳质量执行标准,标准企业和员工的运作,保证治理和效劳质量.素质评价,绩效考核1、量化考核,客观评价：人员治理中的绩效

10、考核是充分发挥人员素质效能的内在保证.对考核出的佼佼者,我公司将采用让最明白的人最有权,让最有责任心的人最有权通过实践我公司总结出包括考核评鉴、行为测评、专项测试等三种评价方法在内的治理人员素质 体系,对员工的德、能、勤、绩进行全面客观的评鉴.制订科学合理的工作效劳台标准和量化考核标准,并推出一整套突出绩效与完全测评相结合的考 核实施方案.考核不走过场,不讲形式.各级人员均有详细的绩效考 核指标,业绩的好坏、质效的上下、综合素质的优劣决定了该被考核 人的奖励.使考核起到奖励先进、鞭策后进的良好作用,同时也使员工有压力感、责任感和紧迫感.2、末位淘汰,吐故纳新：为使联亚公司物业治理队伍更有战斗力

11、和生命力,在保持队伍相对稳定的同时,根据情况及时优化队伍结构,结合考核,实行末位淘汰制,淘汰率在 5%左右,这样做既留住了企 业所需的人才,同时又吸纳了新生力量.危机、压力、目标、信念是 铸造内聚力的秘密武器.三人员的劳资治理人员的劳资治理根据公司集中治理, 各工程治理处具体实施的原那么办理.1、人员的劳资治理具体由公司办公室负责.2、治理处劳资员每月按时将审核、审批完的工资表交到公司办公室 劳资员处.3、公司办公室劳资员每月按国家有关规定及时准确计算和上缴员工 养老保险、失业保险、医疗保险、工伤事故保险、个人负担局部由单 位垫付的,按月在工资中扣回.4、公司办公室劳资员根据国家政策办理技术工

12、人培训、晋级手续,并兑现工资.5、公司办公室劳资员接到新报到大中专毕业生的档案,及时为其办 理工资核定、养老保险、失业保险、医疗保险、工伤事故保险.报到 之日起核算工资,并兑现工资.四治理人员的培训持续有效的员工培训是人力资源开发最重要的根底工作, 是企业保持 竞争力的重要手段.治理处大多数的治理障碍, 可以通过有效的培训 得到解决.员工培训是企业治理升级的重要环节.我公司高度重视员工培训工作,把员工培训作为人力资源开发的根底 工作,每年安排周密的员工培训、考核方案.1、培训体质培训体系2、培训原那么因需施教、培考结合、观念在先、注重实效3、培训目标品德优良、观念到位、胜任岗位4、培训内容(1

13、)观念培训(针对全体人员)道德观念、效劳观念、竞争观念、质量观念、创新观念、效率观念、本钱观念、平安观念以及公司的企业文化体系.(2)治理培训(针对各级骨干)员工鼓励、客户沟通技巧、法律法规、本钱核算、计算机应用、质量 体系、环境美学、突发事件处理、治理理论.(3)岗位技术培训(针对操作层)根本技能、物业治理根本概念和主要内容、设备维护和使用、办公室自动化治理、消防及治安治理、房地产治理.(4)根底培训(针对新入职员工)行为标准、物业治理概论、员工守那么、职业道德教育、治理制度、岗 位责任、企业治理目标等.5、年度培训方案我公司拟将首年度员工培训分为两个阶段,第一阶段入驻前期培训, 采用集中、

14、封闭、强化培训,重点为根底培训和观念培训,配合两轮 培训考核；第二阶段为入驻后培训,采用定期、实操、教练式 1 + 1 模式培训,激发潜能,启导信心,配合业务考核与业绩评估,稳固培 训效果.6培训方式7、培训效果：通过业务考核和业绩评估检验培训效果培训前安排测试,了解员工根底和培训需求,培训上稳固培训效果, 培训后保证胜任岗位,并对员工业绩进行跟踪评估.内部治理制度一、治理处主任岗位责任1、全面负责对所管辖的物业实施一体化综合治理,完成与公司签订 的年度治理目标和经济指标；2、制定治理处年度、月度工作方案并组织实施,业务上接受总公司 和上级部门的指导和监督；3、负责检查、监督各项制度的执行情况

15、；4、合理调配人员,协调各岗位的分工协作,责任到人,同时关心员工生活,保证治理处员工有良好的精神面貌和积极的工作态度；5、负责所管辖的物业的装修审批,协调违章和投诉的处理工作,落实平安、防火工作；6、协调本部门与供水、供电、工商等和物业治理有关的部门的关系, 便于开展各项工作；7、认真完成治理处其他工作责任内容和公司安排或委托的其他工作 任务.二、治理处主管岗位责任1、协助治理处主任完成治理处的各项工作；2、认真完成所分管的各项工作；3、接待来访住户,对住户的投诉及时处理；投诉处理率99%;4、熟悉楼宇结构、单元数、户数；管线的走向；各种设备操作方法,公共设施养护方法和常见故障、 常用维修方法

16、；催促本中央工作人员及时收缴治理费,收缴率达预定目标；5、熟悉有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等治理规定；6、每日巡查小区,检查各部门工作,发现潜在问题及时安排处理,并加以改良；7、负责指导、监督健全档案治理,并抽查工作情况；三、物业治理员岗位责任1、在物业治理部经理领导下,具体行使治理、监督、协调效劳的职2、负责治理物业治理区域内清洁、绿化、治安、维修、接待、回访 等项效劳工作.3、全面掌握治理区域内物业公共设施、设备的使用工程.4、协调各部门送发物业治理方面的文件.5、参加治理处例会,总结当月工作,制定下月方案.6、负责发现运作中不合格的效劳工程,进行跟踪、验证,处理业户 投诉.7、收

17、集有价值的物业信息,为推动公司物业治理工作的开展出谋划 策.8、完成领导交办的各项任务.四、维修工岗位责任1、执行治理处制定的有关技术标准、规定,熟练掌握设施、设备的 结构、性能、特点和维修、保养方法,负责对小区内机电设备的运行 值班,处理一般性故障,参与协助设施、设备的维修、保养工作,对 发生的问题及时想上级领导或治理处汇报.2、定期清洁所治理的设备和设备房,保证设备、设施、设备机房的 整洁.3、严格遵守平安操作规程,预防发生平安事故.4、发生突发情况,应迅速赶往现场,及时采取应急举措,保证设施、 设备的正常、完好.5、定期对设施、设备进行全面巡视、检查,发现问题及时处理.6、积极完成上级交

18、办的各项临时任务.五、清洁员岗位责任1、负责本辖区的清洁卫生工作.2、负责公司及治理处业户的效劳工作.3、负责小区各区域的垃圾收集工作.4、完成领导交办的其他工作.六、保安岗位责任1、服从领导,听从指挥,以军人的风度处事.2、负责本辖区车辆进出、停放治理,遇事要向上级报告3、负责本辖区人员的进出治理.4、模范遵守国家法令、法规,做到依法办事.5、熟悉本岗位责任和工作程序,掌握本辖区内每一个角落,圆满完 成工作任务.6、熟悉有关消防器械的使用.7、负责小区平安、防火防盗、防破坏的防范工作.8、负责小区应急处理的抢救工作.9、负责大厦物业、工程、清洁、咨询等各项效劳工作.10完成上级交办的各项任务

19、.七、绿化员岗位责任1、负责园区绿化植物的定期浇水、 施肥、除杂草、防治病虫害,培育、 种植花苗木并及时对绿篱、花球的修剪选型.2、负责清理绿化草地内的垃圾杂物和枯枝落叶 ,做好日常的保洁工作.3、负责定期对办公室、会所的阴生植物进行养护、更换.4、负责对各责任区绿化进行治理,劝阻、纠正一切破坏绿化的行为.5、熟记治理住宅区内的绿化面积和布局,熟悉园区花草树木的名称、 习性、生长规律以及相应的养护治理程序.6、保护公共财物,能熟练操作各种园林器械,熟知农药、化肥的性能及 使用标准.7、认真学习专业知识,努力提升治理质量和工作效率.8、服从主管安排,遵守工作纪律,认真按时完成上级交给的工作任务.

20、效劳的具体内容和治理举措委托治理内容1、厂区内公共通道、门厅、办公区、内壁墙面、厂区外围装饰地面保洁;2、厂区内治安、防盗、消防、交通秩序维护;3、联亚公司交办的其他任务.拟采取的主要治理举措1、清洁、卫生A、根据厂区治理面积和保洁内容,合理配置保洁人员.B、厂区内公共部位及厂区治理区域的道路、地面、露天停车场、绿 化带和楼道内公共部位、公共设施,包括门外立面,实行8小时清洁.C、生活垃圾日产日清,定期消杀.D、建立健全环境卫生保洁日常检查制度, 通过划分卫生责任区、 分 片包干,责任到人,监督检查等治理方式,使厂区的卫生到达规定的 标准,做到厂区内公共场所和相关场地、楼梯间地面、墙壁、门厅外

21、 立面等整洁、无卫生死角,保证厂区清爽,干净舒服.E、治理人员随时引导使用人注意保护环境卫生,共同提升厂区环境 标准3、平安防范治理A、配备一支政治可靠、纪律严明、练习有素、值勤文明的专职保安队伍,维护好小区的公共秩序.B、采取技防、人防双管齐下的方法,利用监控系统、通讯联络系统、 保安监督巡查系统和门岗值勤检查系统,进行 24小时全天候、全方 位平安防范.C、所有保安人员必须做到能熟练掌握操作监控系统,24小时全 方位监控.巡视人员必须做到每天根据指定的路线定时巡视.D、当班人员配备对讲机保持高效联络,一旦发现问题在第一时间到 达现场并采取有效防范举措, 必要时及时报警,协助公安机关处理好

22、事态.E、厂区入口实行24小时门岗执勤,建立询问、登记、联系 制度.F、坚持查岗制度和报告制度.保安队长、治理处主任、公司 安管部、公司领导进行不定期夜间查岗,并根据查岗情况给予通报, 漏岗、偷懒者按公司规定处分4、消防治理A、采取预防为主、防消结合的积极方针,贯彻平安责任制 度和消 防工作社会化原那么,形成B、组织专业人员定期检查各种消防器材,消防设施设备是否功 能 齐全,灵敏可靠.发现问题及时处理,保证正常便用.C、增强对消防通道的治理,做到无乱堆、乱放、乱占用,保证 消 防通道畅通无阻.D、果断制止易燃、易爆品进入厂区,消除平安隐患.E、增强对厂区内部平安隐患重点部位电梯、监控设备房、水

23、泵房、 配电房等的治理,严禁在机房内吸烟,堆放杂物和化学物.F、所有治理效劳人员必须具有掌握正确使用各种消防器材的能 力,从根 本上保证厂区无消防隐患.G、保安人员每年组织一次消防演习,把扑救初期火灾任务落实到全体治理效劳人员的身上,不失时机的扑灭初期火灾. 小区建立动用明 火报告审批制度.5、厂区外车辆停放秩序的治理A、各种车辆实行标准行驶,遵守厂区外车辆治理规定.B、外来车辆按指定的规定区域停放.6、品质治理A、科学治理手段与温馨效劳相结合,制造无盲点的治理网络.B、治理处实行窗口效劳承诺制.C、强化治理效劳人员的敬业精神,持续改良工作,增强业主的满意度.7、建立物业治理报告制度,沟通与联

24、亚公司的联系,全面推动物业治理方面的各项工作.物业公司在厂区的物业治理效劳工作实行公开报告制度接受联亚公司全体员工的监督治理.8、建立、健全厂区档案、资料治理制度9、大力开展公共关系建立与合肥市房产局、工商、税务、物价、公安、市容、水电气治理部门和街道等行政业务主管部门的公共业务关系,建立一套单位互通信息网络,随时掌握这些部门的各种政策、法规信息,以便治理.物业治理效劳标准一、根本标准1、制订较完善的物业治理方案,并按规定签订物业效劳合同.2、治理效劳人员着装整洁、佩戴标志、行为标准,效劳主动热情.3、治理处主任具备二年以上专业物业治理经验.4、治理员应90%持有物业治理工作上岗证书,特种作业

25、员工应100% 持政府或专业部门颁发的有效证书上岗.5、一线效劳人员每年体检一次,合格上岗.6、公司多方面运用计算机治理业主档案、收费治理等.7、采取多种形式如走访、恳谈会、 沟通、问卷调查等,每年与5%以上员工作有效沟通,每年有效投诉处理率大于100%,每年进行一次满意度测评,有效样本覆盖大于20%,并对薄弱环节持续改 进,满意率达90%以上8、建立较完善的档案治理制度.二、公共秩序维护内容与标准1、厂区治理区域出入口 24小时值班2、保安对小区治理区域每小时巡逻2次3、引导汽车有序停放,非机动车辆按规定停放区有序停放4、进出厂区治理区域的外来人员实行登记制度.5、对火灾、治安、水浸等突发事

26、件有应急处理预案.三、保洁效劳内容与标准厂区保洁效劳标准1、门厅全天擦拭2、公共通道全天擦拭3、办公区全天擦拭4、仓库全天擦拭5、内壁墙面1次/每周清扫6、厂区外围装饰地面2次/每天 清扫垃圾的处理与收集1、根据厂区实际合理布设果壳箱、垃圾实行袋装化,并逐步实施垃 圾 分类收集.2、垃圾每日收集2次,生活垃圾做到日产日清.3、根据厂区实际需要进行消杀,有效限制蝇、蚊等害虫滋生及异味 产 生.4、室外垃圾箱每日清理、定期清洗、保持洁净.紧急事件应对预案1、火警应急处理方案1.1 当值保安员接到有关的火警报告时, 应立即通报主管部门并至报 警现场核复火警情况并做好救火启动准备.有关人员应记录火警时

27、间,搜寻事发现场异常情况及做好记录；1.2 如属误报情况,现场保安员确认现场区域平安后,报呼叫中央记录并消除火警警报；1.3 如现场发现火情,保安员应立即采取如下应急举措：现场保安员立即将火警情况以 、对讲机或其他方式向呼叫中 心或其他岗位保安员通报；保安员在报告火情同时,拿取最近位置的灭火器材并投入救火工 作.保安员在救火时,应大声通报相关区域的人员,并警告周围人员 撤离危险区域或协助补救；监控中央监控员按应急方案通报各岗位保安员赴现场增援；当值保安在安排火场扑救同时,应及时设置火场警戒.并在火势 限制后安排现场保护工作.1.4 员工在听倒呼叫中央发布危机敏戒命令后,自动进行应急人力组 织,

28、并实施火警现场增援、重要部位职守工作；1.5 岗位上的保安员必须按方案内容做好各岗位警戒工作；1.6 当值最高级别人员负责成立临时指挥小组,协调火情处置应急工 作；1.7 有关清洁等后勤人员根据指示进行现场减少器械搬运、现场秩序 维护等协调工作；1.8 同时按规定通报治理员、物业主管及公司有关人员,通报顺序如 下：治理员及物业主管公司主管人员如喷淋泵、消防泵有启动动作,需报告消防部门.1.9 火警受限制后,由公司人员和物业主管、治理员组成专案组进行 事故调查及善后工作；1.10 进行事故起因调查,并制订整改举措,追究责任者失职行为；1.11 对火警造成的损失进行拍照取证,并记录损失情况；1.1

29、2 治理员完成事故经过情况报告,由物业主管总结情况并上报公 司；1.13 由公司协助向保险商申请索赔事项,并跟进办理以上工作.1.14 考前须知当有关消防重点防范部位或易燃易爆危险品发生火情时,保安员应及时拨打“ 119火警 向消防部门报告,做好自身平安防范工作；保安员应保持稳定情绪,安抚受惊吓人员,减少火警对正常秩序的影响；发生电器类火灾时,严禁使用水或水性减灭器械进行扑救；保安员在扑救火情时,应随时与监控中央联系并通报火情,并寻求支援,以免不可见因素导致火势失控.1.15 处理流程：2、盗、抢等刑事案件应急处理方案2.1 发生盗窃案件时,保安员应立即报警,紧急情况拨打“11唬警;2.2 治

30、理人员在接到报警同时,应立即采取应急程序如下：各岗实施应急方案,增强对进出通道的人员和车辆、物品进出管理,必要时对重点区域予以封锁,预防罪犯逃逸.安排保安员驻守于被盗区域户外,用隔离绳、栏将事发区域分隔,做好现场保护工作,禁止无关人员进入现场.治理处安排人员对主要通道、事发区域进行平安检查,以便能及 时发现可能藏匿的罪犯或犯罪索如：侵入部位、隐匿场所、赃物等.封锁有关案件的任何消息,预防扩散及惊动传媒人士,从严限制 人员进出,谢绝采访,并注意任何情况泄露而造成阻碍警方侦破案件.2.3 治理员在实施应急方案同时,按规定通报物业主管及公司有关人员,报顺序如下：物业主管；公司主管部门负责人.2.4 治理处在警方到场或罪犯限制后,应采取善后举措如下:治理处尽量向警方提供帮助,按警方要求召集当值员工陈述案情经过,并提供相关工作报告、记录、录像资料等；配合警方、公司认真对事件进行调查,查找起因和平安隐患,制 整改举措,追究肇事者及责