吉安酒店式公寓写字楼调查报告

1、赛达富，不仅仅是做网络营销策划 天意生活网吉安酒店式公寓及写字楼市场调查报告调查人：刘少卿随着吉安市房地产市场竞争的日益激烈，各开发商纷纷进行战略调整，进行产品差异化经营，对市场进行细分。在市场结构性剩余的背景下，各开发商纷纷看好小户型的市场，小户型以它的低总价、低首付受到中等收入，事业起步人群的欢迎。在房地产结构性调整，部分开发商纷纷看好小户型的市场的前提下，部分有远瞻性的开发商进而提出酒店式公寓的市场概念，将眼光瞄准了流动性较大的商务人士和经济实力有限的年轻人群。那么究竟什么是酒店式公寓，对酒店式公寓进行经营是否具有可行性呢？下面我们就来进行逐一分析。酒店式公寓是指位于大型商圈内，保持统一

2、装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，定位成为服务高端市场的产品，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种

3、既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。因此，酒店式公寓更多地被称为“酒店式服务公寓”。酒店式公寓大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，给住户的生活带来很大便利，星级服务品质完全满足了这些客户的需求。同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。酒店式公寓按用途可分为以下三大类：（1）商务酒店式公寓；（2）商住酒店式公寓；（3）新生代酒店式公寓。 商务酒店式公寓与商住酒店式公寓相比，有更好的商务氛围。大城市CBD

4、及周边地带中大中小型企业聚集，便利的交通、优越的地理位置、齐全的配套设施，从而形成了浓郁的商务氛围。 目前在许多大型中心城市中，很多项目定在商务酒店式公寓上。因为商务酒店式公寓面对的客户主要是中小型公司。而中小型公司过去都住在办公楼里办公，办公的租金的水平较高，而如果购买商务酒店式公寓的话，大约办公楼七八年的租金足以买下一百多平米的商务酒店式公寓，这些公司就认为买比租更合算。所以目前酒店式公寓一般都以商务酒店式公寓为主。 商住酒店式公寓基本上具有住的功能，但是由于地处繁华商业地段，因此具备了既可居住、又可商住的价值。虽然商住酒店式公寓商务环境还不错，但却没有写字楼、商务酒店式公寓的那种商务气氛

5、。商住混合在一座楼中，办公环境就大打折扣。它只在特定区域内存在，其物业功能模糊，办公、居住混合，环境杂乱。办公的人经常能闻到邻居住户家里飘出的炒菜味；而住户则要面对川流不息的陌生面孔。通讯、网络、物业管理、消防、安全、停车等难以让商、住在这里的客户满意。但由于商住酒店式公寓投入少、成本低、资金回收快、风险相对较低，以中小户型为主，房款总价不高，使其在市场上具有一定的竞争力，甚至从中低档写字楼中抢了一部分市场，这说明商住酒店式公寓受人青睐是有其独特的背景与生存空间的。一种集酒店、公寓、写字楼三类物业于一体的公寓新品种，即“三合一”的新生代酒店式公寓 。新生代酒店式公寓比商住更有氛围比商务更便捷，

6、同时，在同样品质的环境与氛围中，新生代酒店式公寓在生活与工作上又比商务酒店式公寓更便捷。在生活上，新生代酒店式公寓有一般商住酒店式公寓所没有的精装修，全套的品牌家具、电器，再加上商务酒店式公寓所没有的与之相匹配的酒店式高档、体贴、细致的服务项目和全天候商务服务，它可以作为老板或高级员工的日常居住场所，为人们赢得了较多的工作与休息时间。酒店式公寓的硬件设施和服务内容决定于酒店式公寓的定位，而酒店式公寓的定位则决定于购买或租赁这类物业的使用者的需求。1、海内外常驻当地的商务机构和其它机构；2、国内及海外常来当地的商务人员；3、当地企业；4、SOHO族；5、个人或家庭居住生活者；上述群体的需求差别较

7、大，一个酒店式公寓项目难以同时满足所有群体的需求，若以满足某一类或相追认的某几类群体需求为目标，则可以为提供更适宜的产品和服务。几年来的发展已分化出两大类，一类为侧重居住功能，主要为居家生活者提供酒店式服务的酒店式公寓；另一类为侧重办公功能，为各类机构或个人提供办公场所和简单居住条件的酒店式商务公寓。用于居家生活的酒店式公寓又有中大户型和小户型两种，各类群体的需求不同，面向不同的群体，就有不同的功能设置、硬件设施和服务内容。区位的选择对酒店式公寓的成败影响很大。侧重于居住功能的酒店式公寓，主要是为商人及企业高级职员提供居所，要位于高级写字楼附近，交通方便，有较好的居住环境和景观，并有完善的生活

8、配套设施。为常驻的海内外商务机构及海内外商务人员提供办公和居住场所的酒店式公寓，要位于酒店密集的繁华市区，以吸引酒店的常客。还要求周围写字楼多，交通便利，有良好的商业、餐饮及娱乐设施，便于开展业务和生活居住。为小企业及个人提供办公和居住场所和酒店式公寓，对位置的要求不如前两类严格，但也要交通方便，邻近写字楼，周围有较完善的商业、文化及娱乐设施。某个区位，地段是否适宜建酒店式公寓，建哪一种酒店式公寓，根据该地段周围的物业及配套情况而定，但一般都要满足交通方便、周围有较完善的商业、文化及娱乐设施等要求。酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。面积小的酒店式公寓中，居住空间同时是办公空间。而面积大的酒

9、店式公寓中，居住空间和办公空间分离。不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，如厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的偏重于办公，只有卫生间，无厨房，提供一些办公设施和通讯条件。在户型方面，早期开发以中户型为主，含少量大户型。后期开发的酒店式公寓都以小户型为主，含少量中户型，极少大户型单位。目前市场以40-90的酒店式公寓为主。  吉安新世界广场项目位于吉安市广场北路1号，雄踞城市中央绝版地段，是由浙商投资江西庐陵实业集团投巨资8亿元人民币投资建设的城市综合体CBD核心商业旗舰，总面积13余万平方米，总楼层32层，其中地下2层，裙楼4层，塔楼26层，总建筑高度为128米。负二层为地下停

10、车场，负一层是世界500强沃尔玛超市进驻。主体建筑规划为双子塔造型，商业共五层，地下停车位近500个，商业经营面积达6万平方米，西塔楼为星级酒店及写字楼，酒店以准五星级标准规划建设，拥有200多间标准客房，写字楼为5A甲级写字楼，专为企业、公司、金融、保险等机构量身打造；东塔楼为酒店式公寓，投资商务自用三相宜。东西两塔楼的户型是一室一厅，建筑面积分别约55.61平方米/套，57.19平方米/套、72.52平方米/套、93.72平方米/套。其层高为3.25米，公摊面积约占37.23%，商业综合体用地产权为50年。目前本案东塔楼为精装公寓第7层至第17层最低售价10288元/平方米, 最高售价12

11、568元/平方米，其均价约1.2万/平方米。第18层至第32层楼还未对外销售，也许是希望今年9月份负一层至6层楼商铺开业后，本案市场呈现旺势之后，再提高第18层至第32层楼的销售价格。负一层至6层楼商铺仅对外招租，不对外销售。本案西塔楼第23层至第26层为商务写字楼，其建筑面积分别为55.95平方米/套、72.83平方米/套，目前此段楼层最低售价8760元/平方米, 最高售价10560元/平方米，其均价约1.02万/平方米左右。天都国际公馆是吉安市方大市政建设有限公司继文山步行街、井冈山天街等现代商业精品之后，鼎献给吉安城市的又一时代钜作。项目北邻人民广场、西接井冈山大道、南靠阳明路、东临广场

12、中路，周边簇拥着文山步街街、阳明步行街、阳明商城、文山国际大酒店、白鹭宾馆、井冈山大学附属医院、财政局、文化馆、各大银行等吉安最成熟的商业、金融、休闲、行政、文化、居住配套，是公认的吉安城市CBD核心区，绝版位置不可复制。天都国际公馆占地面积约2900平米，总建筑面积约26000平米，建筑共26层，总高度逾百米，以20世纪以来便风靡全球的ARTDECO为其建筑风格，气宇轩昂，在市中心重新塑造出吉安的城市天际线。项目以全球流行的HOPSCA城市复合体为理念，完美整合商业、酒店、soho式商务写字楼、主题精装公寓四大业态于一体，形成“四位一体”的国际精英生活区，其中项目的12F为项目的黄金商业部分

13、，36F为酒店部分，721F为SOHO式商务写字楼部分，22-25F为主题式精装公寓部分，在统一有序的运营管理下，四大业态之间能形成相互联动与资源共享，从而实现各种业态的价值裂变。 其户型是二室二厅和一室一厅，二室二厅的建筑面积约为69.83平方米/套、81.55平方米/套；一室一厅的建筑面积约为31.58平方米/套、43.7平方米/套、49.44平方米/套。其层高为3.6米，公摊面积约占25%，商业综合体用地产权为50年。4月26日起全城限量发售VIP卡，存1万抵2万，至今总共发售304张VIP卡。从5月15日至19日为天都国际公馆VIP客户公开选房日。其楼盘目前商务写字楼最低售价7888元

14、/平方米, 最高售价9193元/平方米，至今此商务写字楼已销售出95%；精装户型公寓最低售价8498元/平方米, 最高售价9876元/平方米，另加精装费按2200元/平方米，其均价约1.1万/平方米左右。如果购房者银行按揭付款首付50%，享受优惠折扣99折；一次性付款，享受优惠折扣98折。精装酒店式公寓每间含有以下家具：品牌液晶电视机、品牌柜式或挂式空调、品牌衣柜、品牌床（2m*1.5m）及床上用品、品牌床头柜、品牌餐桌（1.2m*0.8m），品牌沙发，品牌吸油烟机及配套灶具，其数量各为1。至今已订购21套精装公寓，只销售出30%左右的公寓。“海联五星公馆”是由海联国际饭店重金打造的高端住宅项

15、目。海联五星公馆位于城南老井冈山大道(古南大道)海联国际饭店内。总建筑面积约27000平米，由海联国际饭店（五星级酒店）、两栋高层住宅（1#楼20层、2#楼18层），一栋综合写字楼（15层）和一栋三层3000平米商铺精心打造。项目本次主推98优雅两房、127和130豪阔三房，纯板式结构，两梯两户。综合写字楼（15层）预计今年10月份开盘。同昇mini空间同昇国际花园位于吉州大道与阳明西路交汇处，拥有繁华想静谧，以宽阔的景观视野、便捷的交通，无可比拟的区位价值、自由分割的户型空间、成熟的生活配套等优势自然形成了一种优越高尚的生活氛围，以现代都市的生活方式成为倍受青睐的生活领域。吉安市作为核心城区

16、的高尚住宅，同昇国际花园建筑面积约8万平方米，11栋多层，2栋小高层，融合中国人文情怀和欧式建筑的独特风格于一体，尊重地域文化，以吉安城市繁华为背景，与社区景观园林交相辉映，与周边高尚住宅毗邻而居，城市中心的稀缺多层，以国际化的视野，务实的态度，将人居、园林、空间、氛围有特色地融合到社区里，专为在成功人士量身定做高尚品质生活。A栋的户型为一室一厅和二室二厅，建筑面积分别约为43和82；B栋的户型为一室二厅，建筑面积分别约为39、58、76。其层高3米，公摊面积约17%，有地下停车场，方便小轿车停放。目前销售价格为5400-5700元/平方米，开盘时均价5200元/平方米。东方巴黎位于吉州区城北

17、大转盘处，2005年由吉安市名人置业发展有限公司开发建设的，总规划占地面积5255平方米，总建筑面积30658.46平方米，规划套数528套。房型配比：一室A：32，258套，占49%；B：52，254套，占42%。二室：94，16套，占3%。2006年3月开盘，销售价格是2300-3700元/，销售率为98%（余2%：是关系户，员工保留房等）。交房标准：A毛坯房 B 简装（500元/，墙面刷白灰，地面地砖，卫生间：蹲式）C精装（800元/，墙面墙纸，地面是地砖，卫生间：坐式，建材品质相对于简装会高档一些）。物业管理费为1元/月，目前出租价格：800-1200元/月。底楼三层商铺，其优势：1、

18、当时推盘时是属吉安首个公寓式住宅产品推向市场，面积小，总价低投资风险小，主要的购买力是80后的小年轻从而解决自住问题，投资户，总价低风队险小；2、地理位置优越，周边配套完善，交通便利，购物便利；3、有地下停车场，方便小轿车停放。东都银座精装公寓写字楼位于阳明东路与文山步行街交叉路口，是当地有一位商人于九十年代初购地自建的商业楼。由于这栋商业楼设计的缺陷，没有地下停车场。2006年以精装公寓写字楼的销售理念对外租售，目前出租价格25元/平方米/月，销售价格750010000元元/平方米。天立外滩3号由中国天立伟业集团下属的天立房地产开发有限公司开发，项目位于吉安市青原区较中心地段（胡栓路与青原大

19、道交叉处，占地面积27935，地上总建筑面积89461.4）。本项目毗邻青原区区政府，青原大道将是未来区域内主要交通要道。该项目具有4000多平方米的商业建筑面积和两大酒店配套，并有规划引进大型主力品牌进驻，拉动项目周边商业和居住氛围。在高端物管公司的管理和服务下，力为业主打造尊崇、完美的星级生活，成为该区域居住、商务、娱乐一体化的核心地块。本案8号和9号住宅楼于2013年元月份开盘，其公摊面积约占10%，开盘均价4200元/平方米，现销售最低价4200元/平方米，最高售价5200元/平方米，其均价4500元/平方米。其户型是一室一厅，其建筑面积约为30平方米77平方米，套间房建筑面积分别约为

20、77.54平方米/套、74.81平方米/套；单间房建筑面积分别约为31.54平方米/套、37.42平方米/套、37.95平方米/套，其层高为2.9米，公摊面积约占25.22%，商业用地产权为40年。5月1日起全城限量发售VIP卡，单间存1万抵1.5万，套间存1万抵2万，至今已发售30多张VIP卡。此VIP卡在开盘时经客户认购后进行合约上条款享受优惠，目前该开发商正在研究两个不同销售方案：其一，以两年返租百分之几的比例给认购客户；其二，该公寓毛坯房，其第16层以下的楼层都承租给专业经营品牌酒店公司管理，第17层至20层对外销售。酒店式公寓楼预计明年元月份开盘。青原财富广场（暂定名）位于青原区火车

21、站旁边，火车站广场右侧，正气路与广场北路交叉口，本案距离青原汽车站不到200米，离井冈山大学步行不超过8分钟，2路公交车经过本案，往返县里有多路客车经过本案，交通相当便利，四通八达，人流量相当大。青原财富广场是由吉水县城关房地产投巨资开发建设的城市综合体高端物业，项目由二栋塔楼和四层商业裙楼构成。总占地面积1万方,总建筑面积约7.8万平米,绿化率30%,容积率6.0。本项目底层有四层商业，面积约1.5万平方米，其中一层商业面积3250平米，二至四层商业，每层面积为3860平米。一层商业层高5米，二层至四层商业层高4.5米。2栋塔楼中1#楼24层，2#楼28层，总建筑高度90米，层高3.1米。它

22、建成后将成为青原区的地标建筑。本案去年10月份开始开土动工，目前还在建设负一、二层楼，还未对外做营销广告宣传，预计今年10月份开盘。可诺丹婷·时尚大厦地处吉安城市中轴井冈山大道沿线，金鹏花园东侧;优享市中心成熟配套，距人民广场及文山步行街仅300米路程，周边更有银行、医院、沃尔玛、天虹等大型超市环环围绕。足不出户即可优享便捷城市配套。可诺丹婷·时尚大厦共32层，一至三层裙楼商业部分。将建成4500平米大型商业中心。届时将作为可诺丹婷吉安区总部，同时针对大型商业进行招商。四层至十三层作为高档写字楼；将是吉安唯一具有70年产权的写字楼，双倍的营业年限，超高性价比撼动全城！ 14

23、-32层将作为70年产权的稀缺精装修小户型进行限量出售。让您一份投资，双重回报！超五星级入户大堂，全品牌豪华装修，4部国际品牌西子奥蒂斯电梯上下，届时将打造成吉安精装修小户型标杆！其户型是二室一厅和一室一厅，二室一厅的建筑面积约为97.08平方米/套；一室一厅的建筑面积约为37.67平方米/套、37.92平方米/套、42.91平方米/套、44.19平方米/套、49.61平方米/套、51.79平方米/套、59.02平方米/套。其层高为3.0米，公摊面积约占27%，住宅用地产权为70年。其营销方式采用绑定拼业主销售法，分别为2人拼售/楼层、3人拼售/楼层、4人拼售/楼层、5人拼售/楼层。第一批房源

24、开盘时销售格价为8000-8500元/平方米，其均售价8300元/平方米，第二批房源开盘时间计划为10月份，目前正在给准客户办理VIP卡。印象城位于吉安市吉州区吉州大道与鹭洲路交叉口西南角，北侧有凯震建材市场，东为江报·枫丹白露，南为鼎盛时代广场、同昇国际花园。印象城作为该区域内少有的城市综合体项目其自身的规划相对而言就尽善尽美了。它涵盖了高层住宅、SOHO公寓、商业街、写字楼、星级酒店，这般全面的规划势必拉动周边经济的发展，便利业主乃至周边居民的生活。其户型是三室二厅和二室一厅，三室二厅的建筑面积约为104.49平方米/套、106.19平方米/套、122.63平方米/套、123.7

25、9平方米/套。其层高为3.0米，公摊面积约占17%，住宅用地产权为70年。8月31日认筹2万抵3万的VIP优惠卡。于9月21日正式开盘，均售价5200元/平方米。同升·圣世一品位于韶山西路与吉州大道交汇处，由江西同昇房地产开发有限公司开发建设。其户型是三室二厅和二室一厅，三室二厅的建筑面积约为118.23平方米/套、119.91平方米/套、122.93平方米/套、123.71平方米/套。其层高为2.9米，公摊面积约占15%，住宅用地产权为70年，五星级商务酒店式公寓的用地产权为40年。拥有一层地下停车场，于9月15日正式开盘，均售价5300元/平方米。豪德星城·雅典娜城市精

26、品酒店占地地处吉安市青原区核心地段，位于吉安南北黄金通道青原大道上，交通极为便利。项目位于青原核心地段，北邻吉安市火车站、青原汽车站、井冈山大学；南接贸易广场、青原区行政中心;距离吉安市火车站2分钟车程，其日人流量可达3万人次；吉安贸易广场占地2000余亩,建有商铺3403套，有来自全国各地的经营业主3000多户，年成交额150亿元以上；强大的客流资源，为酒店的经营提供有效的保障。项目类型隶属于城市精品酒店，相比一般的酒店有更大的发展前景。占地1735平米，建筑面积13360平米，采用五星级装修标准，目前为吉安地区唯一城市精品酒店，具有标准间、豪华标间、套间(一室一厅)、两室一厅等多种房型。一

27、层为黄金商铺，二层为高品位咖啡厅，银行、超市、休闲会所等配套设施一应齐全。 其户型是二室一厅和一室一厅，一室一厅的建筑面积约为43.23平方米/套、48.91平方米/套，二室一厅的建筑面积约为86.03平方米/套，其层高为3.3米，公摊面积约占28%，商业用地产权为50年，五星级商务酒店式公寓的用地产权为40年。开发商各投资业主返租12年，前3年回报率为6%，后5年回报率为9%，拥有一层地下停车场，目前开发商以办理酒店VIP财富钻卡，购房者交8万元人民币，可享受9.6折，同时赠送2000元消费卡；办理酒店VIP财富金卡，购房者交2万元人民币，可享受9.8折，同时赠送500元消费卡；于10月3日

28、正式开盘，售价区间在5200-5500元/平方米，均售价5300元/平方米。“万象广场”项目位于吉州区阳明东路吉安大桥旁，其占地约1万平方米，总建筑面积约7.5万平方米（总套数约432户），一栋24层的酒店公寓、一栋23层的住宅和5层的商业裙楼组成，总共约5.9万平方米。地下总共有三层，负三层和负二层是双层地下停车场。负一层是地下商业街区。地上一至三层引进了世界零售巨头、中国连锁超市第一位的“华润万家”超市。面积约1.4万平方米，是吉安当地规模最大的超市。四五层是时代金球影城大力打造的吉安规模最大、档次最高的IMAX3D国际影城，带来身临境般的视听盛宴。 五层楼顶是3000平方米的空中“森”态

29、花园。2号楼6-21层是酒店式公寓，面积从38-220平方米不等，可分可合，宜商宜住，得房率高达79%。22-24层是空中会所，打造高端商务办公空间，而且还有最佳的江景资源。3号楼是纯住宅，户型面积有80、98、130平方米等三种户型，得房率83.5%。“万象广场”的建筑商是中国铁建，它是世界五百强企业，中国最大的建筑承包商。整个项目是采用框架剪力墙结构，外墙保温材料以及LOW-E中空玻璃，起到保温、隔热、降低噪音和紫外线等效果。另外还有5.5米挑空的五星奢装入户大堂，国际知名品牌观光电梯，让每一次回家都是一种享受。2-2号楼，采用精装修交付，基本可以达到拎包即住的交房条件。自住、投资都非常方便。物业管理公司是润邦物业，将提供全天候、五星级、全方位的专业物业服务。预计11月份开盘。吉安酒店式公寓的户型比较多样化，户型面积也从40平方米到90平方米不等。其中一室一厅的户型是在市场上最受欢迎的。 一室一厅的户型，其建筑面积在3060/套之间，类似于酒店的标准房间，适合酒店经营管理公司统一经营管理。在总价控制上比较低廉，颇受投资者欢迎。二室二厅的户型，其建筑面积在6090/套之间，比较适合中长期的小规模家庭租赁使用。从长远来看，吉安酒店式公寓的市场需求还是很大的，但目前酒店式公寓多集中在交通配套发达、便捷的吉州区人民广场、阳明东路等重点商业圈，并在建造、销