房地产项目投资分析报告

1、房地产工程投资分析报告一、说明：1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析,对该地块进行XX商 住综合开发.2、报告中有关本钱的明细换算科目根本参考永州市江华县市场行情及 有关国家地方收费标准并结合实践经验确定.工程面积参数表表11工程总占地(m2)6655.85总建筑面积(m2)47922.12沿街商业建筑(nV)住宅面积(m2)配套设施面积(nW)地下停车场(m2)二、工程开发本钱费用的估算:本项LI开发由土地本钱购置款,前期开发费用,建安工程本钱费, 根底设施费,房地产各项税费,治理、销售及财务费用,不可预见费 等构成.鉴于工程建设周期较长,本案采用动态分析法进行估算,各 项费用详见以以

2、下表：(一) 土地费用表22序号工程单价(元扁2)备注1上地使用权出让金3455.6 元/m22征地费3拆迁安置补偿费二前期开发费用估算表表33序号工程金额万元取费标准元/m21规划、设计、可研费47.001.1规划费20.001.2设计费25.001.3可研费2.002水文、地质勘察费3.502.1测绘费1.502.2勘探费2.003合计三建安工程费用表44序号建安工程单方造价元/m2总造价万元1沿街商业建筑上建2民用建筑3地下车库4水电设备5内部装修6合计四根底设施费表45序号工程单方造价元/m2总造价万元根底设施含道路、绿化、 配电房、化粪池、室外管网130五开发期税费估算表表46序号项

3、n金额万元估算说明元/m21固定资产投资方向调节税5%2配套费803质检资34建筑治理费1.25卫评费1.46环评费1.27增改基金128绿化费0.19白蚁防治费2.310土地使用费411再就业基金1012教育专项基金1013编标费214招标费115加划许可工本费0.516土地证工本费0.517施工许可证0.5合计六不可预见费表47序号工程金额万元说明1土地费2建安工程费3前期工程费一+二+三+四*3%4根底设施费总计七治理销售费用表48序号工程金额万元估算说明元/m1广告2售楼处3售楼许可6监理费7物业治理基金8公用设施维修基金9治理费合计八投资与本钱费用估算汇总表表49工程单方本钱元/m2

4、金额万元占总投资比例土地费用前期费用建安费用根底设施费开发间税费不可预见费治理销售费财务费合计三、投资方案与资金筹措:本工程开发投资的资金来源有三个渠道,一是企业自有资金,二是银行贷款,三是预售收入用于投资的局部.本案开发商自有资金“* *万元作为启动资金,需贷款*万元,总投资*元元,将工程投资进 程分为前期、中期和后期,投资方案与资金筹措详见表510.投资方案与资金筹措表410序号工程合计万元前中后1开发投资2资金筹措2.1自有资金2.2借贷资金2.3预告资金再投入四、工程销收入的测算本工程以*市同类"房可比案例,参照“市房地产物业平均价格水 平运用市场比拟分析法,并经实地调查确定

5、：沿街商业建筑13层商 铺连卖,其中12层,建议售价*元/n?,三层建议售价*元/n?,均 价元/m2 o地下停车场,建议售价万元/车位.表411工程面积m.建议单位平均售价元/m.销售收入万元沿街商铺住宅停车场个车位合计说明：以上销售收入都是在项日进展顺利,营销也同时取得成功, 房屋全部租售的条件下取得.但实际的销售进度,楼盘的销售率及出 租率存在不确定因素.特别是在目前市场条件下的沿街商业办公房的 出售,地下车位的租售有一定的风险,难以到达预期目标,所以在营 销时必须给予足够的重视.五、工程投资收益分析：根据估算的开发本钱费用以及销售收入,本案投资损益及静态投 资分析利润率的分析计算如下：

6、一销售税金及附加估算表412序号类别计算依据金额万元1营业税销传总收入*5.68%2教育费附加营业税额*11%3城建税4印花税销传总收入*0.05%5交易治理税销售总收入0.5%合计二土地增值税计算表表 4-13序号工程计算依据金额万元1销传收入2扣除工程金额以下4项和2.1开发费用2.2开发成木2.3销售税及附加2.4其他开发本钱R0%3增值额(1)(2)4增值率/5增值.税率(4)<50%6土地增值税增值额X30%三损益表表414序号工程计算金额万元1销售收入2总本钱费用3销告税金及附加4土地增值税5利润总额(1)-(2)-(3)-(4)6所得税(5)*33%7税后利润(5)-8公积

7、金(7)*10%9可分配利润(7)-(8)四全部投资的投资利润率=利润总额/投资总额*100%=自有资金的投资利润率=利润总额/自有资金总额*100%=六、不确定因素分析：有重点地增强对投资风险的防范和限制,保证工程的决策成功是开发商所追求的目标.房地产所追不确定因素较多,本案主要从本钱、 收入、单价等凡个方面,运用平衡分析法和敏感性分析法进行了不确 定因素的分析,详见下表：一盈亏平衡分析表415序号工程面积本钱收入平衡点销售面积经营平安率1沿街商业建筑2住宅3地下停车场二平安性判别标准表416平安率>30%25-30%15-25%10-15%<10%平安状态平安较平安有危险较危险危险说明：地下停车场由于存在人防工程的要求,所以财务上看 本钱高于收入,但为近邻的*节约了 "元/肝的人防 配套费,并产生了一定的社会效益.三投资利润率敏感性分析表表417工程变幅敏感度-10%-5%05%10%单价投资额说明：从敏感性分析表中看出,当销售单价提升5%时,投资利润率增长*%,即* X *%=*万元,当投资本钱降低5%是,投资利润率提升%,即* X *%=*万元,可见销售单价与投资额在本案中对投资效 益的影响还是较为明显的.在本工程实施过程中,限制本钱 和制定适宜的价格策略较为关键.七、结论与建议：1、本工程 W,按本项Q的测算依据和 方法、静态分析的投资利润