2018年上海房地产场总体情况

1、10.12021年上海市房地产市场总体情况2021年,在全国房地产调控从紧基调不变的背景下,本市增强市场监管, 实施了标准企业购置商品住房等精细化调控举措,投资投机性购房需求得到有效 抑制,楼市预期进一步回归理性,市场运行总体平稳.房地产市场呈现开发投资 低位增长、房屋新开工面积小幅增加、销售面积略有上升的态势.1. 房地产开发建设总体平稳1房地产开发投资低位增长2021年,本市房地产开发投资低位增长,完成投资亿元,比上年增长 .从 全年走势看,房地产开发投资呈现总体平稳、低位波动态势.1-2月的投资增速% 为全年最高点,此后总体保持平稳, 增速在区间波动见图1.2021年,本 市房地产开发投

2、资占全市固定资产投资的 ,比重同比下降个白分点.投资额亿元450040003500300025002000150010005000 1-2月 L3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月房地产开发投资额图1 2021年本市房地产开发投资情况从房屋类型看,住宅和办公楼投资小幅增长,商业营业用房投资下降.2021 年,本市住宅投资亿元,比上年增长 ,占房地产开发投资的,比重下降个白 分点;办公楼投资亿元,增长,占;商业用房投资亿元,下降,占.从投资结构看,土地购置费快速增长、占比提升,建安工程投资下降.2021年,本市房地产开发投资中的土地购置费亿元,比上年增长,占全部房地产开发投资的,

3、比重提升个白分点；建安工程投资亿元,下降,占.(2) 房屋在建规模略有下降2021年,房屋在建规模略有下降,本市房屋施工面积万平方米,比上年下 降.其中,住宅施工面积万平方米,下降 .2021年,本市房屋新开工面积万平方米,比上年增长 .其中,住宅新开工 面积万平方米,增长；商办新开工面积万平方米,下降 ,连续两年出现两位数 下降.2021年,本市房屋竣工面积万平方米,比上年下降 .其中,住宅竣工面积 万平方米,下降贝表1).表1 2021年本市房屋新开工和竣工面积情况指标竣工面积zjy 1 7 1 由L| /| 八(力半方米)比上年增长(%)(力半方米)比上年增长(%)全部房屋#住宅办公楼商

4、业营业用房(3) 到位资金更加依赖企业自筹资金2021年,本市房地产开发工程本年到位资金亿元,比上年下降.从资金来源渠道看,受新建房屋销售面积持续低位以及房地产行业金融监管严格、房企融资渠道收窄影响,工程建设资金更加依赖丁企业自筹资金.开发工程本年到位资金中仅自筹资金保持增长、且增幅超两成,其他各类到位资金那么均呈下降态势(见 表2).表2 2021年本市房地产开发工程本年到位资金情况指标资金(亿元)比上年增长(%)比重(%)本年到位资金#国内贷款自筹资金其他资金#定金及预付款另据人民银行上海总部统计,截至 2021年底,本市中外资金融机构本外币商业性房地产贷款余额亿元,比上年增长 .其中,房

5、地产开发贷款余额亿元, 土曾长 ;个人购房贷款余额亿元,土曾长.本市公积金贷款余额亿元,比上年增l长.2. 房地产市场销售略有上升2021年,本市房地产市场保持调控政策的连续性和稳定性,从限购、限贷、 价格监管到标准企业购房、增强摇号监管,充分表达了中央“房住不炒的调控决心.在中央决定果断遏制房价上涨后, 市场短期预期有所转变,观望情绪有所 增强.但在经历了 2021年的楼市交易低迷、成交量大幅萎缩后,销售略有上升.(1) 新建房屋销售面积小幅增长2021年,本市新建房屋销售面积万平方米,比上年增长 .其中,住宅销售 面积万平方米,下降(%图2).随着本市对“类住宅工程分类施策、活理整顿 工作

6、的推进落实,商办销售逐步恢复正常化.全市办公楼销售面积万平方米,比 上年增长商业营业用房销售面积万平方米,增长.面积(万平方米)20001800160014001200100080060040020001-2 月 1-3 月 1-4 月 1-5 月 1-6 月 1-7 月 1-8 月 1-9 月 1-新建房屋销售面积新建房屋销售面积增速新建往新建住图2 2021年本市新建商品房及住宅销售情况(2) 存量房销售低位盘整据市房地产交易中央统计,2021年本市存量房网签面积万平方米,比上年 增长.其中,存量住宅网签面积万平方米,增长 .伴随新房市场供给明显增加、交易量的上升,带动了局部置换型需求“卖

7、旧买新,存量房市场成交量小 幅增长.但成交水平依然处丁历年低位,甚至低丁楼市较为低迷的2021年和2021 年(见图3).图3 2021年-2021年本市存量住宅网签月均成交量(3) 楼盘销售出现分化2021年,市场化新建住宅销售出现了 “冷热不均的现象.中央城区工程 多以改善为主,因其兼具了地段、配套、价格等多方面的优势,且综合性价比高, 受到购房者宵睐,认筹率较高.而郊区尤其是一些地理位置偏远的工程那么少人问 津,楼盘呈现销售疲软状态,去化速度较慢.随着下半年供给量的持续上升,购 房者可选范围扩大,前期积压需求得到释放,工程销售分化情况日趋加剧,下半 年起市中央工程的销售情况也开始出现一定分化.3. 新建住宅销售均价为每平方米28981元2021年,本市新建住宅销售均价28981元/平方米.从区域均价看：内环线 以内107730元/平方米,内外环线之间54150元