房地产开发——规划设计阶段流程最细最全房地产开发各阶段开发流程

1、房地产开发一一规划设计阶段流程规 划 设 计 阶 段区域 市场 调研房地产市场调查项目所在地房地产市场的总体 供求现状、价格水平等对项目区域内及周 边进行市场分析、客 户需求分析、产品分 析、已成交客户分 析、竞争楼盘分析等研发部销售部 项目部竞争性楼盘调查项目周边竞争性楼盘详细调查项目所在商圈或临 近商圈现状调研 （商业部分）项目周边商圈主要商业业态分 布状况、经营状况、经营特 点、预期发展方向等针对重点商家，进行 专向访谈，同时组织 相关专业人士进行 专业论证。商业 运营部研发部 销售部 项目部同期操作商业地产 项目调查（商业部分）竞争项目开发规模、定位种 类、操作方式、开发周期等； 提取

2、数据库相关数据进行重点 分析、竞争项目实地调研了解 相关信息重点访谈了解重点 商家对竞争项目的 相关看法、同时了解 投资客户对竞争项 目的投资意向。项目7E位公建部分拟选业态 种类确定、所选业 念数量确TE通过行业发展分析、消费需求 分析，确定可开发公建部分业 态种类。结合市场相关类型物 业供求状况，确定所选业态开 发数量商业运营部：配合完 成公建部分业态选 择与数量确定研发部商业 运营部销售部市场定位 客户定位 产品定位 价格定位依据控规指标，提出产品类型 建议，完成项目定位工作商业运营部：配合完 成公建类配套定位总经理各部门经济测算逐步细化成本测算及利润率分 析，进行现金流测算财务总监各部

3、门项目发展报告开发计划： 研发、销售：根据宗地状况、市场条件和公司回款 要求，初步制定土地开发计划和销售计划； 研发、商业：结合市场现状完成项目公建部分开 发不同业态产品开发顺序建议； 工程：按营销计划和工程情况排定工期。项目考核指标初定：组织讨论，初步拟定的项目开发排期和总体经济 指标要求及各阶段经济指标要求资金流：工程：根据工期制定工程款支付计划；项目：制订配套费及土地款支付计划。节 点工作 阶段主要，作内容工作部门备注主 项分项主办 部门主办 岗位协办 部门小小类说明规 划 设设计 前期 工作明确产品设计思路根据区域市场内客户需求状况 和在销楼盘热销产品分析，对户 型设计、户型配比、面积

4、区间、研发部 销售部成本 控制部工程部商业计 阶 段景观规划、建筑风格、配套标准 等规划设计提出改善性意见。运营部设计院初步选择明确设计单位选择标准，了解 相关设计院的价格行情。必要时，对设计单位 进行实地考察制定设计组织计划力杀 设计 组织方案、规划设计院 选择与合同签订法务：合同文本审核 成本：设计费用审核设计任务书与相关技人指标初订制订规划、景观及建筑单体的设 计任务书、交工标准，及规划指 标、环境指标的初订研发：依据建筑规 戈心景观规划及交工 标准初步确定建安、 环境等成本指标； 工程：参与制定交工 标准，对主要部位做 法、结构方案、设备 方案等提出建设性 意见。规划方案结合成本 测算

5、的研讨及确定对于初步测算的成本指标逐步 细化、结合市场调整售价，确保 预期利润率。营销：结合项目地块 的基本素质、成本测 算情况和预期销售 情况，对项目规划设 计提出建议； 工程：从施工角度， 对主要部位做法提 出建设性意见； 项目：提供各项配套 费用标准。彩色总平面图方案送规划预审彩色总平面图（含经济指标）研发：负责提供图纸修建性详规成果各部：提供参考意 见详细性规划方案的报建及确定（含配套场站点）报市政府研发：负责提供图纸建筑平、立面功能 效果及成本测算的 研讨及确定各部门共同商讨成本指标，逐 步深化、细化。各部门结合项目实 际，从不同角度提出 合理化建议。彩色立面效果图送 规划预审及审批

6、（上报市政府）研发：负责提供图纸建筑方案报建图研发：提供报建图纸景观概念方案设计 及确定各部门结合项目实际，从不同角 度对客户景观需求、景观规划设 计方案提出合理化建议。节 点工作 阶段主要，作内容工作部门备注主 项分项主办 部门主办 岗位协办 部门小类说明规项目项目成本指标确定营销、企划：对销售费用指标，进行讨论确定；商业运营部：结合不同业态经营客户需求，提供有划 设 计 阶 段指标 确认关配套设备设施种类、数量建议；项目、研发、工程、财务、成本等部：项目前期、 工程、配套、费用等指标落实。项目考核指标确定营销：结合公司战略要求和项目自身状况， 协调其 他各部门制定项目的考核指标体系；工程：

7、制定工期。年度考核指标调整营销：根据集团发展战略的要求和公司库存、新 增、新开资源的数量制定公司年度考核指标体系；工程：制定工期考核标准。施工图 设计 组织施工图、建筑设计 院选择与合同签定 成本控制部：配合研发进行设计招投标； 工程部：对结构方案、设备选型进行评估； 法务：合同的审核。制定建筑、综合管 网、景观施工图设 计任务书（交工标 准确定、建筑、景 观限额指标确定）按产品型式不同，提供建筑设计限额指标、景观限额设计指标：营销：结合项目定位和客户需求及经验判断，参 与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定；工程：提供工程技术专业建议。结构方案及设备选 型研讨及确定成本：针对不同结构方案进行经

8、济测算，选优；工程：参与结构方案及设备选型研讨。地质勘察报告组织现场勘察，并提供地质勘察报告研发：负责提供规划总平面图施工图成果总平面图放线图桩位图施工图报建图消防、人防报建图施工图审查全图及计算书编制典型楼座建安预算施工图会审成本控制：参与施工图会审，审核对成本影响较 大的项目，提出优化意见；工程：对施工图的完整性、设计选材、选型的合 理性、经济性及施工的可行性进行审核。施工图全图编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化： 销售：根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不同施工方案的成本情况，讨论并加以优化； 研发：负责图纸优化变更； 工程：对设计选材、选型的合理性、经济性及施工 的可行性进行审核。节 点工作 阶段主要，作内容工作部门备注主 项分项主办主办协办小小类说明部门岗位部门规 划 设 计 阶 段施工图 设计 组织综合管网方案设