日本房地产泡沫原因及过程

1、日本房地产泡沫原因及过程日本地产神话自1991 年破灭以来，地价持续下跌，直至今年虽然略有起色， 但长达十多年来房地产低迷不振的阴影依然挥之不去。回顾日本地产神话破灭的历程，对于中国目前水涨船高的房地产市场或许有较大的启示。（一）地产神话破灭的伤痛至今仍未痊愈日本国土交通省在2005 年 1 月 1 日的“公示地价”中，尽管东京、名古屋、大阪等大城市部分区域的地价出现了上涨的势头，但日本的平均地价依然在继续下跌。其中，住宅用地价格同比下跌了4.5%，商业用地价格同比下跌了5.6%，连续14年下跌。与1991 年相比， 住宅地价已经下跌了46%， 基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平；商业

2、用地下跌了约70%，为1974年以来的最低水平。在今年 3 月 23 日发表的全国“公示地价”显示中，虽然东京、名古屋、大阪等大城市的部分核心地区地价大幅上升，但北海道、四国、 九州部分城市乃至东京的部分地价依然继续下跌，跌幅最大地区达到了28.9，土地价格下跌前十名地区的跌幅依然在15以上，在东京的2100多个地价观察点中还有661 个处于下跌状态。对于“公示地价”出现的某些反转迹象，尽管有关人士认为，东京地价已经摆脱严峻的下跌局面开始回升，而东京地价的回升将逐步波及到周边地区，地价有望继续走高,但日本国土交通省的官员还是比较谨慎。（二）泡沫经济巅峰时期的地产神话从 1985 年开始的日本泡

3、沫经济时代，同时是日本创造地产神话的时期。据日本国土厅公布的调查统计数据，1985 年，东京都的商业用地价格指数为120 1（ 1980 年为100） ，但到了1988 年就暴涨到了334 2，在短短的3 年间暴涨了近两倍。东京都中央区的地价上涨了3 倍。 1990 年， 仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。同时同于日元的急速升值极大地提高了日元的购买力，日本国内地产的不断飙升使海外的房地产相对日本人购买力来说相当便宜，日本人开始在美国和欧洲大量进行房地产投资。继日本索尼公司以48亿美元买下美国哥伦比亚公司之后，象征美国

4、国办巅峰之作的洛克菲勒中心易主。克菲勒中心是由美国著名的洛克菲勒家族于1939 年耗资 1.5亿美元在曼哈顿建成，但是日本三菱不动产公司以8.48亿美元取得了该股权的51。据不完全统计，日本在美国购买不动产金额高达 5589.16亿日元，占日本全世界不动产总投资的64.8%，而且主要集中在纽约、夏威夷和洛杉矶。更有甚者，一些日本人建议把美国的加州卖给日本以偿还美国对日本的巨额债务。（三）地产神话破灭造成经济十年萧条1991 年，日本泡沫经济破灭，股价和房地产价格同时开始暴跌，并一直持续到现在。不动产泡沫破灭给日本经济留下了严重的后遗症，导致日本经济十多年来一蹶不振。泡沫经济期间，除房地产和建筑

5、公司之外，日本几乎所有的大企业都不同程度地介入了房地产行业，房地产价格的暴跌和经济的长期低迷导致日本一些涉足房地产业较深的大企业纷纷倒闭。据统计， 在破产企业中，房地产商和建筑公司的比例最大，仅2000 年，日本包括房地产商在内的建筑行业就有6000 多家公司破产，占当年全体破产企业的33 6。2002 年，日本有28 家上市公司倒闭，其中有1 3 以上是房地产公司，均创战后上市企业倒闭的最高记录。房地产价格的暴跌还重创了日本金融业，演变成了日本经济衰退的“罪魁祸首”。房地产价格持续暴跌致使许多房地产商和建筑公司在房地产领域的投资彻底失败，根本无力偿还银行的贷款，不得不宣布破产。 房地产公司以

6、及个人在向银行贷款时虽然都有房地产等资产作担保，但随着土地价格的不断下跌，担保的价值日益下降，致使日本金融机构不良债权不断增长，资本充足率大幅下降。不良债权大量增加导致金融机构的财务体质十分脆弱，抗风险能力低下。 部分金融机构甚至还出现了资金周转失灵等问题，并导致日本十大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行以及北海道拓殖银行相继倒闭。中小金融机构的破产更是接连不断，日本金融体系发生剧烈动荡，险些引发一场严重的金融危机，日本银行的各项机能3均遭到重创。日本海外不动产投资也快速萎缩下来，1993 年的海外不动产投资规模只有1989 年顶峰时的9.6%。根据专业人士估计，日本向美国不动产投资的

7、损失率在50%以上。以洛克菲勒中心为例。按当时1美元兑 160 日元的汇率计算，三菱土地公司的投资额为2,188亿日元，成为拥有80%股权的控股股东。收购完成后，由于曼哈顿地产不景气，三菱土地公司一直没有利润。当时做收购计划时，三菱公司的预测是5 年后， 每平方英尺的租金将达到75 美元， 2000 年将达到100 美元，依照这一预测数据，三菱公司认为这是一项非常好的投资项目。但实际上的租金只有原先设想的一半水平，即每平方英尺38 美元 -40 美元。如果再考虑其间日元继续大幅度升值，加上汇兑损失，三菱土地公司的这一收购项目总计亏损高达880 亿日元。（四）造就神话并导致神话破灭原因之一：投资

8、理念失去理性追逐泡沫在日本泡沫经济形成过程当中，投资理念失去理性追逐泡沫。首先是日本金融机构对房地产泡沫的危害认识不足，也没有能够及时对房地产市场现状做出正确的评估，纷纷给房地产公司和建筑公司发放贷款，形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环，泡沫越吹越大。各金融机构为了追求高额利润，将房地产贷款作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，助长了泡沫的形成。就在泡沫即将破灭的1991 年， 日本 12 家大型银行向房地产业发放了总额为 50 万亿日元贷款，占贷款总额的1 4。其次，投资者普遍相信人多地少的矛盾导致土地的价格只会继续走高，地价不会下跌。只能买进，否则以后只能买更高的地价。因此

9、即使毫无用处的土地，各个公司也全力争夺，导致房地价越走越高。反过来由于投资投机过度，造成房地产业虚假繁荣，房地产价格暴涨导致企业和个人都纷纷投资和投机房地产。人们从银行贷款购买房地产， 然后再用房地产做抵押再去购买房地产，造成了大量的重复抵押和贷款，并加剧了房地产价格的暴涨。追溯日本市场投资理念为何失去理性，除了金融政策失当以外，不能不说当时日元大幅升值导致其购买力确实大幅增加，日本经济崛起给日本国民带来极为乐观的心态。20 世纪 80 年代，日本在经济增长率、劳动生产率等方面均已远远超过美国，美元开始衰落。1980-1985年，美国劳动生产率平均约为0.4，日本约为3；美国经济增长率平均约为

10、1.5%，日本约为4.8%。 1980-1984 年，美国对日本的贸易赤字从150 亿美元增加到1130 亿美元，与此同时，日本对美贸易顺差从76.6亿美元增加到461.5亿美元。 巨大的贸易差额在使美国成为世界最大债务国的同时，也使日本成为世界最大的债权国。 1985 年，日本对外净资产为1298 亿美元；美国对外债务为1114亿美元。（五）造就神话并导致神话破灭原因之二：宏观金融政策连连失误20 世纪 80 年代后期，日本经济出现了历史上少有的繁荣期，出现了大量的剩余资金。日本中央银行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策，但这些资金没有合适的投资项目，结果基本上都流入房地产以及

11、股票市场，致使房地产价格暴涨。随后日本中央银行升息力度太大，挑破泡沫，日本股市和楼市同时崩溃，价格直线下降跌入低谷，进入连续十多年的地价持续低迷时期。日本金融政策具体体现在以下三次失误：1986 年，日本出现了短暂的经济衰退，史称“日元升值萧条”。实际上， “日元升值萧条”的时间很短，仅仅是日元升值后市场的自动调整，当年年底日本经济便恢复增长。但是，出于对日元升值的恐惧，日本政府对“日元升值萧条”做出了错误的判断，采取了错误的政策，再加上其他国际因素的影响，从1986年 1 月到 1987年 2月，日本银行连续五次降低利率，把中央银行贴现率从5%降低到2.5%，不仅为日本历史之最低，也为当时世

12、界主要国家之最低。而过度扩张的货币政策，造成了大量过剩资金。在市场缺乏有利投资机会的情况下， 过剩资金通过各种渠道流入股票市场和房地产市场，造成资产价格大幅上涨。这是日本货币政策的第一次失误。1987 年 10 月 19 日，被称作“黑色星期一”的“纽约股灾”爆发。在西方国家的联合干预下， “黑色星期一”仅表现为一种市场恐慌，此后不久，各国经济均出现了强劲增长。但日本经济的灾难却由此开始。日本银行继续实行扩张性货币政策，造成日本“经济体系内到处充斥着廉价的资金”，长期的超低利率又将这些资金推入股票市场和房地产市场。1985-1989 年，日经平均股价上升了2.7 倍；1986-1990 年，东

13、京、大阪等六大城市的价格指数平均增长了三倍以上。这是日本货币政策的第二次失误，也是一次“致命的失误”。1989 年，日本政府感受到了压力，日本银行决定改变货币政策方向。1989年 5月至 1990年 8月，日本银行五次上调中央银行贴现率从2.5%至6%.同时，日本大藏省要求所有金融机构控制不动产贷款，日本银行要求所有商业银行大幅削减贷款，到1991 年，日本商业银行实际上已经停止了对不动产业的贷款。货币政策的突然转向首先挑破了日本股票市场的泡沫，1990 年，日本股票价格开始大幅下跌， 跌幅达40%以上，股价暴跌几乎使所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。紧跟其后，日本地价也开始剧烈下跌，跌幅

14、超过46%，房地产市场泡沫随之破灭。货币政策突然收缩，中央银行刻意挑破泡沫， 这是日本货币政策的第三次失误。泡沫经济破灭后日本经济出现了长达 10 年之久的经济衰退。（六）金融政策为何出现误判金融是现代经济的核心，金融环境的监测、金融政策的制定，都牵一发而动全身。那么为什么汇集日本大量金融专家的日本大藏省会连连出现金融政策失误呢？尤其是1987 年纽约股灾以后，在西方其它各国都提高利率以后，日本为什么会依然实行扩张性的货币政策，造成致命性的政策失当呢？当时美国政府担心，如果日本银行提高利率，资金不能及时向欧美市场回流，可能再次引起国际市场动荡，因此建议日本政府暂缓升息。日本政府也担心，提高利率

15、可能使更多的国际资本流入日本，推动日元升值，引起经济衰退。并且当时日本正在实施扩大内需战略，需要以较低的利率来增加国内投资，减少储蓄，缩小经常项目顺差。在这种情况下，日本银行决定继续实行扩张性货币政策，维持贴现率在 2.5%的超低水平上不变，一直到 1989年 5月日本银行才提高利率，这时距离“黑色星期一”已经 19 个月，距离日本实施超低利率政策已经 27 个月。为什么日本会出现这些类似的政策处置失当呢？有关人士认为，这不能不说到日本泡沫经济的起点1985 年。因为在这个极具特殊意义的年份，这一年日本发生了许多足以影响日本历史、改变日本命运的大事。第一，日本经济、金融自由化和国际化步伐加快。

16、战后日本的经济和金融都有着浓厚的“封闭”和“管制”色彩。 20 世纪 70 年代，日本开始了经济、金融自由化和国际化进程。20 世纪 80 年代，这一进程迅速加快。1985 年，日本政府发表了关于金融自由化、日元国际化的现状与展望公告，揭开了日本经济、金融全面自由化、国际化的序幕。第二，日本政治国际化进程加速。20 世纪 80年代初，日本政府提出，日本要从一个“经济大国”走向“政治大国”，而日美关系将成为 “政治大国”的基石。 在 1985年的 “广场会议”和 1986年的 “卢浮宫会议”中，日本均成为美国最坚定的盟友。第三，日本经济增长模式的转变。从1980 年起，国际社会要求日本开放国内市

17、场、改变出口导向型经济增长模式的呼声越来越高。1985 年的日本经济白皮书指出：出口导向型的经济增长模式已经不可持续，日本必须扩大内需，以缓和与国际社会的关系。也就是说，1985年的日本，同时面临着三个重大的战略转变： 由“管制经济”向“开放经济”转变；由“经济大国”向“政治大国” 转变；由“外需主导型经济”向“内需主导型经济”转变。如此重大 而深刻的变革集中在如此短的时间内，有可能使宏观政策失去回旋的 空间。当内部均衡与外部均衡、国内政策协调与国际政策协调等问题 等交织在一起时，宏观政策的权衡、选择和调整会变得非常困难，可 能会因失去平衡而出现严重失误。19、有的人与人之间的相遇就像是流星，

18、瞬间迸发出令人羡慕的火花，却注定只是匆匆而过。20、凡世的喧嚣和明亮，世俗的快乐和幸福，如同清亮的溪涧，在风里，在我眼前，汨汨而过，温暖如同泉水一样涌出来，我没有奢望，我只要你快乐，不要哀伤。21、在绝望的时刻，与某个人一同怀抱着一个渺茫的希望，并竭力让对方相信终有实现的一天，这种痛楚的喜乐，唯在爱情中才会发生。22、你永远也看不到我最寂寞时候的样子，因为只有你不在我身边的时候，我才最寂寞。23、因为记忆中的曾经太美好了，美好到即便是再狠心的人也舍不得去忘记。不是爱情不肯放过你，不是回忆不肯放过你，不是宿命不肯放过你，而是你自己不肯放过你自 己。24、承诺本来就是男人与女人的一场角力，有时皆大

19、欢喜，大部分的情况却两败俱伤。25、爱上一个人容易，等平淡了后，还坚守那份诺言，就不容易了。36、爱情不是花荫下的甜言，不是桃花源中的密语，不是轻绵的眼泪，更不是死硬的强迫，爱情是建立在共同的基础上的。37、成熟的爱情，敬意、忠心并不轻易表现出来，它的声音是低的，它是谦逊的、退让的、潜伏的，等待了又等待。38、男人应该找个他爱的人做妻子，女人应该找一个爱她的人做老公。39、如若有开始，没有结果，我还是希望会遇见，即使到最后才明白你盛开在我触不可及的彼岸。个中滋味，都不及你出现在我生命中。40、为什么要那么痛苦地忘记一个人，时间自然会使你忘记。如果时间不可以让你忘记不应该记住的人，我们失去的岁月

20、又有什么意义？41、有人说恋爱要找自己喜欢的人，结婚要找喜欢自己的人，都是片面的。恋人不喜欢自己有什么可恋的？老婆自己不喜欢怎么过一辈子？42、女人家十有八九都是心里有一分爱，表面上就流露两分。43、流星划破长空那一刹那好美！也好短暂，可是美中的痛苦只有长空自己知道，因为它没有能力留住那美丽而短暂的流星！流星永远是长空短暂的拥有，只有不变的恒星 才是长空中永远的最美！44、爱一个人，对方也爱你，甜的居多；爱一个人，对方不知道，酸的居多；爱一个人，对方不爱你，苦的居多。45、因为爱情，就是抛却世事烦琐，倾听花开的声音，没有任何声音比它美比它动人只一瞬，便是永恒。是生生不息的诱惑，世间无人可抵挡而

21、过。51、恋爱中的女人要求她的情人是英雄、巨人，一个半神的人，又要求自己不全属于他，所以只有完全占有了他，她才会快乐。52、爱，永远是没有永恒的定义因为每个人的体会和感悟不同，爱很美，却也有褪去的时候，就如一场烟火，只留下短暂的美丽。53、两个相爱的人在一起是一种快乐，幸福。因为不易所以才应该更加去珍惜，不要到失去的时候才懂得。同样，爱需要包容，彼此相爱的人，他们的心是彼此最温暖的。54、人总是仰望和羡慕着别人的幸福，一回头，却发现自己正被仰望和羡慕着。要珍惜和感知自己真正拥有的幸福。不要让你的幸福，只是在别人眼里。55、所有爱的苦都要自己承担，那是你自己种下的因种下的果，和别人没有关系，别人

22、来关心来问，也只是隔靴搔痒。56、如果你想被别人爱，你首先必须使自己值得爱，不是一天，一个星期，而是永远。57- 一个女人必须了解和牢记，男人一一只要他是是男人，无论老幼，他都爱漂亮的女人。58、每一次恋爱的时候，都要全心投入，即使受过伤害，也别有所保留；只是你要变得聪明，但不是功利，这样，在结束的时候，你才不会有遗憾。65、缘起缘灭，缘浓缘淡，不是我们能控制的，我们能做到的，是在因缘际会的时候好好的珍惜那短暂的时光。66、爱情需要合理的内容，正像熊熊烈火要油来维持一样；爱情是两个相似的天性在无限感觉中的和谐的交融。67、太阳的位置在天，松树的位置在山。爱情是一种位置，适合你的位置，才会使你感到牢固和香甜。68、只有爱情没有婚姻会像泡沫一样容易破灭；只有婚姻没有爱情也会像白开水一样容