08年青岛房地产场回顾与09年预测报告

1、2008 青岛房地产市场年终回顾与2009 年预测中国指数研究院中国房地产指数系统搜房网一、宏观经济环境分析2008 年以来，在中国经历了年初雪灾、汶川地震、金融危机等的考验，在面对国内外复杂多变的形势下，青岛市上 下深入贯彻科学发展观，认真落实党中央、国务院一系列宏 观调控措施，全市经济继续保持平稳、协调的发展态势。2000-2007 年青岛实现了 GDP年均15.7%的增长幅 度，其中20032005年增幅均超过了 16% 分别为16.3%, 16.7%, 16.9%, 2007 年 GDP曾幅达到了 16.0%。2008 年前三 季度全市实现生产总值(GDP)3246.5 亿元，增长14

2、.5%，增幅同比回落1.7 个百分点。其中，第一产业增加值156.2 亿元，下降1.4%；第二产业增加值1729.6 亿元，增长13%，回落 3.5 个百分点；第三产业增加值1360.7 亿元，增长18.2%，加快0.4 个百分点。三次产业比例关系由上年同期的 4.7 ： 54.1 ： 41.2 调整为 4.8： 53.3 ： 41.9 。图1:青岛市历年GDP变化情况GD GDP 一 增幅%8642o1111186420数据来源：青岛市统计局青岛城市人均可支配收入近年保持良好增长态势，近十年来人均可支配收入保持年均12.62%的上涨速度（考虑价格指数影响）。2008年前三季度，青岛市城市居民

3、家庭人均可 支配收入为 15254.83元，比去年同期增加2084.05元，同比增长15.8%,扣除价格因素实际增长9.9%。城市居民家庭人均消费性支由11103.22元，比去年同期增加1061.55元,同比增长10.6%,扣除价格因素实际增长4.9%。前三季度城镇失业人员就业14.02万人，同比增长 13.9%; 9月末城镇 登记失业率2.91%,同比下降0.07个百分点。图2:青岛市历年城镇人均收入变化情况图z城镇人均可支配收入 一一增幅数据来源：青岛市统计局2000年以来青岛规模以上固定资产投资年均增长幅度 保持在20蛆上，其中2003-2005年达到40%Z上，受宏观 调控影响，于20

4、06年一度下降到5.87%,之后又开始缓慢增 长。2000-2007青岛规模以上固定资产投资占GDP勺比重（即投资率，表示一个经济体的总产生中有多少份额用于投资。 一般而言，高的投资率往往伴随高的经济增长率。）可分为三个变化阶段：2000-2003保持平稳，保持在 20-30%; 2004-2005年所占比重大幅提升，在 2005年达到52.05%之 后便开始下降，到 2007年已降为43.19%。这表明青岛经济 增长在经历了投资拉动期之后，已开始逐渐向消费带动期转 化。2008年以来全市投资结构继续改善。前三季度青岛市完成固定资产投资 1578.3亿元，增长 22.4%,增速同比回落1.8个

5、百分点。三次产业投资分别增长 69.2%、15.1%和29.9%,其中，第一产业投资增长同比加快67.7个百分点，第三产业投资增长加快2个百分点。三次产业投资结构由上年的1.6:55.2 : 43.2调整为2.2 : 51.9 : 45.9。“双高”行业投资下降，其中电力投资下降48.5%,石油加工、炼焦业投资下降35.1%,黑色金属冶炼及压延业投资下降12.8%,纺织业投资下降12.2%。图3:青岛历年固定资产投资变化 趋势图元亿：位单规模以上固定资产投资增幅t占GDPL重数据来源：青岛市统计局二、商品房市场分析1、商品房价格分析图4青岛历年商品房销售价格变 化图=1商品房销售价格增幅%畋6

6、 6 0505050 433221150元亿：位单数据来源：青岛市统 计局、中国房地产指数系统（CREIS）2000-2002年，青岛市商品房价格呈稳步上升趋势，2002年达到2186元/平方米；2003-2007年房价高速上涨，年均 增速17.6%, 2007年达到5192元/平方米，同比上涨22.1%。 2008年以来，商品房价有所回落，1-11月商品房销售价格 为5205元/平方米，同比增长0.26%,涨幅比1-10月下降了 1.9个百分点。2、房价收入比分析图5:青岛历年房价收入比变化趋势图12数据来源：青岛市统计局、中国房地产指数系统（ CRE。近年来，青岛房价收入比稳定上升，增幅变

7、化不大，2007年比2000年上升2个点，其中 2000-2004年持续在 8点左 右徘徊，2005年与2006年均维持在9点，受物价上涨因素 影响，2007年达到9.4。2008年前三季度青岛市房价收入比 达到10.7%。房价收入比的持续上扬表明相对于居民可支配 收入青岛的商品住宅价格上涨依然过快。表1:房价收入比试算表标200020012002200320042005200620C2007 一三N均可收入）8016873187211007511089129201532817856152宅价1831197421862406296636044253519251支配入接.1算）24849.627

8、066.127035.131232.534375.94005247516.855353.6 472宅套扬00算）183100197400218600240600296600360400425300519200 51(入比7.47.387.78.69.09.09.41(据来源：青岛市统计局3、成交情况分析11月份全市住宅成交面积为 23.94万平方米，环比下跌26% 成交套数环比下降24.1%。其中政策性住房成交 364套，成交占比 达到15.7%,比上月下降22.63个百分点；非政策性住房成交1948 套，比上月增加120套。从以上成交数据来看，本月商品住宅成 交大幅下降，主要是由政策性住房成

9、交显著下滑所致。虽然 16日 青岛市由台关于支持居民购买住房的意见，提生了多项刺激居民购房的相关政策，但短时期内对于刺激楼市成交的效果并不显 著，青岛楼市将持续低迷。图6: 2008年以来青岛商品住宅市场月度成 交情况.01.02.03.04.05.06.07.08.09.10.11:cC8C8080808c8C8C80808c82。20202020202020202020I1成交面积 T-成交面积环比% %o O 6 4%,%200%侬050505054 3 3 2 2 1 1米方平万：位单0o Q 4 6 - -80%数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）从 11 月各区域住宅成交量来

10、看，由于受整体环境低迷的影响，四方区、黄岛区、崂山区、胶南区和莱西区住宅成交量均呈环比下降趋势；其他各区县由于政策性住房的上市或者是降价促销、政策刺激等因素的影响，住宅成交量有所上涨；其中市南区表现最为明显，由于政策性住房项目金湖路专家公寓的热销直接拉升了总成交套数和总成交面积，促使市南区本月住宅成交量涨幅度跃居全市第一，涨幅达到293.88%。 11 月户型成交相对比较集中，面积在 80-100 平方米的户型共计成交8.23 万平方米，占成交总面积的39%；而户型在180 平方米以上、60 平方米以下的户型成交相对都较小，占比分别为3%和 4%。可见，市场需求仍以中等户型为主。在价格分布上，

11、11 月青岛住宅成交价格占比变化趋势相对于10 月有显著变化。总体仍向中低价位倾斜，6000 元以下占72%。其中 3000-5000 元 /平方米价格段成交比重从上月的56%下降到本月的28%；主要是因为10 月份大量上市的保障性住房直接拉低了总体价格，本月成交以商品房为主；8000 元 /平方米以上的住宅成交占11%， 比上月提高了3 个百分点。从总体上看，目前青岛购房者所能承受的价格有限，大部分消费者都无法承受目前高昂的房价。从区域看，11 月市南均价跌至今年以来的最低点，仅为7990元，主要受两大政策房项目影响所致，其中成交130 套的金湖路专家公寓，均价不到6000， 成交 8 套的

12、康佳花园，均价不到2000；市北区自2008 年以来销售均价走势一直相对比较平稳，枕海山庄项目（均价为5109 元 / 平方米）的热销将市北区的整体销售均价拉低至 6668 元；四方区住宅成交价格表现小幅上涨，环比上涨12.51 个百分点，主要是因为该区域本月销售项目主要为商品房；李沧区本月政策性住房销售与上月持平，销售均价为5480 元 /平方米，环比下降4.1%。7： 2008 年 11 月份市内四区商品住宅成交均价对比米方平/元：位单数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）4、价格指数分析表2: 2008年11月青岛城市综合指数及各分物业指数变化表城巾综合指数#住宅 指数Hedonic

13、指数#写字楼 指数#商铺 指数指数值1220110553017111348环比变化T 3T4T 2T 1T 1环比幅度T 0.24%T0.32%T 0.3%T 0.07%T0.07%图8:青岛房地产指数图 11月 ，10月 ，9月8月数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）2008年11月，青岛楼市成交总体呈现平稳上升趋势。11月城市综合指数、住宅指数、Hedonic指数、写字楼指数、商铺指数均小幅上涨，其中综合指数为1220点，比10月提高3个点，环比涨幅为0.24%;住宅指数为1105点，比10月提高4 个点，环比涨幅为0.32%; Hedonic指数为530点，比10月提高 2个点，环

14、比涨幅为 0.3%。与住宅指数趋势相似，写字楼指数和商铺指数分别为1711点和1348点，比10月均提高1个点，环比涨幅均为 0.07%。 由于本月写字楼和商铺项目的报价与上月相比变化不大，因此，指数变化不大，仅提高了 1个点。三、房地产开发经营情况1、房地产开发投资分析19972007年青岛房地产业高速发展，房地产投资额保持了年均22%勺增长速度。从青岛历年房地产投资额变化图中可 以看由房地产投资额增长率波动较明显，其中1999、2001和2005年分别达到43.7%、37郊口 37.6%的高增长率；2006年开始， 国家连续由台一系列紧缩楼市政策，房地产投资额增长率 2007年下降到8.7

15、%。2008年1-11月，青岛市完成房地产开发投资 335.11亿元，较去年同期上涨14.94%,增幅较1-10个月下降了 2.95个百分点。图9:青岛历年房地产开发投资变化 情况图房地产开发投资-1增幅oyoyoy%3 2 10元亿：位单数据来源：青岛统计局2、需求分析2000年以来青岛商品房销售面积总体保持了持续增长的势头,在2000年实现35.2%的增长速度后，20022004年增长率以年均8.3%的速度平稳增长，2005年跳跃式增长达到最大值 43.3%,全年实现销售面积 739.95万平方米，2006-2008年持 续急速回落，2006年商品房销售面积首次由现负增长，尤其是2008年

16、下降趋势较明显。2008年1-11月，实现商品房销售面 积626.65万平方米，同比下降4.31%,增幅较1-10月提高1.3 个百分点。销售面积的持续回落彰显了国家宏观调控政策的效 果，整体市场观望气氛浓厚。图10:青岛历年商品房销售面积变化趋 势图8 2 6 0 4 8 24 4 3 3 2 1 1%6%6o米方平万：位单商品房销售面积 增幅与销售面积相对应，青岛商品房销售额近年来稳定增长，2007年已达到433.36亿元，增长率为8.5%。2000年以来青岛商品房销售额保持了年均 30.9%的增长速度，其中2005年达到了 74.2%局增长率，之后增幅开始逐渐回落。2008年1-11月，

17、青岛市完成商品房销售额 326.19亿元，同比下降了 4.06%,增 幅较1-10月下降了 0.49个百分点。图11:青岛历年商品房销售额变化趋势元亿：位单商品房销售额增幅3、供应分析2000以来，青岛市商品房新开工面积增幅波动较大，呈现跳跃式发展，整体趋势逐步放缓。2002年增幅由现负增长（为-0.6%）,达到历史低位，2003年一度上升至 37.24%,之后又由 现下降-上升-下降的变化趋势，2007年降幅为0.18%。2008年 1-11月，商品房新开工面积1027.75万平方米，同比下降14.31%,较1-10月下降6.82个百分点。施工面积增幅自2002年降至 3.2%后，2003年

18、提高至23.3%,之后开始缓慢回落。2008年1-11月，商品房施工面积为3582.17万平方米，同比增长15.27%,预计未来施工面积还可能继续加大。竣工面积近年来受宏观调控政策影响大幅下滑，2006-2007年连续由现负增长， 分别下降19.6%和1.8%。2008年1-11月， 全市商品房竣工面积为 499.26万平方米，同比上涨 21.08%, 增幅较1-10月下降12.26个百分点。数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（4、供求分析CREI01999-2005年，青岛商品房市场都表现由供大于销的不平衡局面。从2006年开始，销竣比均大于 1,由现了供不应求的 局面，2008年1-

19、11月销供比达到1.26,供需矛盾得到了初步缓解图13:青岛历年销竣比变化趋势图销售面积1竣在面积 T一 销供比米平万：位单5、土地市场分析近些年，青岛土地开发面积波动明显，2006年受政策影响由现反弹达到948.95万平方米的高峰，比2005年增长626.05 万平方米，同比增长 193.9%。2008年1-11月，青岛市土地开 发面积99.55万平方米，同比上涨2.94%,增幅较1-10月下降 19.73个百分点。土地购置面积经历了两个增长阶段，19992003年以50.17%年均增长率逐年增加，在2004年受宏观调控影响回落到 低于2000年的水平，之后持续平稳增长，到 2006年反弹到

20、 747.74万平方米的水平，仅次于最高水平 2003年的776.94万 平方米。2007年受一系列宏观调控政策，青岛市土地开发面积 与购置面积均大幅下降，降幅分别为55.1%和21.2%。2008年 1-11月，土地购置面积 295.89万平方米，同比回落 44.53%,增幅较1-10月提图1.55个百分点。图14 :青岛历年土地开发和购置面积变化 趋势图250%200%150%100%50%0%-50%-100%199乖 2000 2001年 200绿 200/ 200忤 200驿 200弹 2007年 200乖1-11 月I1开发面积购置面积 开发面积变化 购置面积变化100090080

21、0米平万：位单7006005004003002001000四、房地产企业运行分析进入2008年以来，青岛房地产企业的日子都不好过，资金紧张、产品滞销、行业分化现象明显，等等，这些都是其在低 迷形势下的真实表现。1 、销售不畅，行业分化明显2008年1-10月，青岛市实现商品房销售面积548.71万平方米，同比下降5.62%。自2008年以来，各大房地产企业都面 临着销售难的问题。销售量的下降必然导致存货上升，必然为 后续发展造成压力。销售不畅，一方面是由于整体环境严峻， 市场低迷；另一方面主要是因为企业产品不能够很好地适应市 场需求。一些资金压力不大的企业相对而言，他们的产品就能够较好地适应市场，满足社会需要。在低迷的形势下，更加容易形成“大鱼吃小鱼”的行业分化现象，如果谁能够熬过这个冬天，那么它就可能成为行业的 “地产航母”， 反之， 则可能退出行业舞台。因此， 建议房地产企业在2009 年， 一方面可以在保证利润的基础上适度降价，以拯救当前的市场信心；另一方面就要从自身做起，不断提高企业产品品质，使之能够较好地适应市场需求。2、开发速度和规模有所降低，企业拿地速度放缓2008 年以来，大部分青岛房地产重点企业对于当前的国内国际形势都有深入的了解，虽然对市场长期持有看好态度，但同时也认识到了短期内房地产市场的发展并不会很乐观，纷纷下调了开发速度和规模，放缓了