房地产工程合同管理

1、房地产工程合同管理房地产工程合同管理篇一：万科地产工程合同管理程序篇二：房地产工程合同管理程序合同管理程序1. 目的为加强房地产项目的合同管理，规范工作流程，维护公司权益，以工程合同管理为例，制定本公司合同管理办法。2. 范围本管理办法适用于地产公司的工程类合同。勘测、监理合同参照本管理办法执行。3. 职责总经办负责对本管理办法的制订、修改、解释、指导、监督检查。地产公司负责签订、履行工程合同的人员（包括经办、审批、资料管理等）贯彻执行本管理办法。4. 方法与过程控制（包括一般规定、合同订立的管理、合同履行的管 理、合同档案的管理与其他规定）一般规定本管理办法适用于项目开发通过工程施工形成实体

2、产品（如土建、 安装、装饰、园林环境等） 的合同； 勘测、监理合同参照本管理办法执行； 土地、材料设备采购、设计类合同则另按有关管理办法执行。地产的工程合同管理必须遵循以下原则：合法性原则：工程合同管理必须全面符合有关法律法规与行业规定， 使得公司的权益能够依法受到保护。合同书原则：工程施工必须正式签署合同书以明确双方的权利、义 务和责任，但金额在一万元以下且能与时结清的零星工程与工程类合同中 已经界定清楚归属的变更签证事项可另行办理。事前签订原则：工程合同应在经济事项发生前签署，禁止工程类业务未签署合同即先行施工招标原则本原则包括以下两方面含义：采用招标方式确定合作方。除下列情况外的所有合同

3、的合作方均应通过招标方式确定： （ 1）某项工程、产品已经过审批确定了长期合作伙伴 关系；（ 2 ）某些政府垄断工程；合同随附招标文件。拟签合同正文与其补充协议（包括设计变更与 现场签证协议、工程保修协议、廉洁合作协议） ，应作为招标文件之附件 一并发给投标单位，投标单位需对其进行确认。利益明晰原则：合同应清楚地界定、描述各方的权利和义务，以杜 绝模糊、歧义、推诿、扯皮现象；合同中尤其应有明确的、可以界定清楚 的合同价款、结算办法与付款方式；如果合同价款可能调整，则应明确调 整依据、调整方式（如何计价、总价如何最后确定等） ，并就设计变更与 现场签证的有效性、可控性作出明确规定。合同订立的管理

4、 标准示范合同：在招标（招标文件附件）与合同签署时，工程合同应尽量应用合同标准文本。公司根据业务发展，逐步建立统一的合同标准文本。合同标准文本内容分为协议条款、通用条款、补充条款和附件，其 中协议条款根据具体业务、对象的不同而定，通用条款适用于所有的同类 合同，补充条款则由经办人在具体经办合同时补充加入协议条款、通用条 款中未尽事宜；如当地政府部门有强制性规定，可按当地政府部门标准合同执行， 但必须通过补充条款等方式充分补充与公司合同标准文本之间存在差异 的内容。如公司尚未制定合同标准文本，可以延用以往的合同，但经办部门 应联系总经办尽快制定相应的标准合同。当客观条件发生重大变化、原有合同标准

5、文本不再适用时，业务部 门应与时提出与相关部门共同修改。合同的经济条款应包括但不限于以下内容：合同价款：采用招标方式选择合作方的，应以双方确定的最终报价作为合同金额；提倡在有标底的情况下进行招标并确定合同价款，如果是 采用费率折扣方式确定合同价款，合同中应明确费用计取的依据、主材价 格计取办法，并规定合同双方如何尽快核实施工图预算确定合同价款，以 与就确定后的合同价款签署补充协议。计价依据：工程类合同应将施工图、预算书作为合同的组成附属部 分，合同附属文件一般还包括：招标文件、投标文件、答疑文件等，并应在合同条款中明确以下问题：包干形式、定额标准、取费方法；发包单位分包工程、甲供（发包单位）材

6、料设备、（发包单位）限价的范围和种类；人工、材料、机械台班的价格与其价差的结算办法；总分包的关系、配合的范围以与总包管理费和总包配合费的计取方 法等； 开办费、施工组织措施费、扰民费、文明现场施工费、赶工费等费用的取舍、计取办法与其包括的具体范围。设计变更与现场签证：合同中应规定设计变更与现场签证的认定依 据、结算核价办法，对于承包单位，可依据地产设计变更和现场签证管 理办法的规定与其另外订立关于设计变更、现场签证的协议 。总价结算办法：工程类合同可在合同中明确规定按 “结算 =合同价（或 预算造价） + 材料价差 +设计变更 + 现场签证 +增加项目 -减少项目 + 奖励- 罚款”确定结算总

7、价。结算和付款办法：合同应明确规定验收与付款办法、保修维护办法 与保修金处理办法；进度款的支付一般按形象进度分阶段确定付款金额， 不采用分月审核进度款的方法；各期进度款累计不应超过总造价的 80% ； 无准确施工图预算或无准确合同总价时，应充分考虑付款风险，尤其在施 工中后期更应有效地控制好进度款，以防超付。廉洁合作约定：为维护公司利益、防止黑幕、保护职员，在工程或 其他高金额的合同中，应与承包单位另外签署廉洁合作协议作合同的 补充协议。保修协议：对施工合同，为保证工程质量，保护公司利益，应与承 包单位另外签署工程质量保修协议作合同的补充协议。合同起草、谈判与签署的主要职能部门：工程部负责工期

8、、质量等 技术部分的起草、谈判；预算员负责其中的合同价款、计价方式、付款方 式等经济部分工程的起草和谈判；总经办负责对付款方式、合同有效果性 的审核。合同审批流程：通过招标确定合作方后，由工程部经理填写合同审 批表，在征得有关职能部门同意（会签）后上报分管副总、总经理审批。为提高合同审批的效率，公司领导、职能部门经理可根据实际情况 需要，在自身职能范围内，对于某些类别、一定金额以下的工程合同，在 不违反有关规定的前提下，可对下级部门或人员作一定的授权，但授权人 仍为责任人。合同履行的管理合同的交底：在合同签订之后，一般要求至少就主体合同填写地 产公司工程合同摘要表 ，发至各部门，并向工程、成本

9、、采购等有关人 员进行合同讲解交底，说明工期、质量、工程范围、付款方式、发包单位 职责（即甲供材料设备、 甲方限价、 甲方分包等范围） 、总分包的关系等， 以便各岗位人员协调、配合；金额较小的合同交底，可只填写地产公司 工程合同摘要表发送到相关部门的有关人员，以便执行。合同款支付项目的工程管理人员负责合同款支付的经办，填写付款申请单、工 程付款审批表等，经相关职能部门审核、公司领导审批后支付。对保修金等余款的支付办法应作明确规定，除一般保修金外，可在 合同中约定发包单位在工程竣工后一定时间内扣押承包单位一定数额的 渗漏保证金。合同变更的管理合同订立后，因客观条件发生变化需要变更合同内容的，或者

10、承包单 位提出变更要求的，经办人员应与时向工程管理副总请示报告，工程管理 副总同意变更的，经办人员在与对方协商一致后起草变更后的条款，再按 照合同订立的有关程序办理，严禁擅自变更合同。合同结算当合同中约定的承包单位的责任和义务已全部完成，并且通过验收、 达到了工程结算条件，由主办工程师协助合作方收集整理结算资料，填写工程结算申请表如工程存在质量问题或履约过程中承包单位存在违约情况等，主办 工程师应在结算申请表中作出详细说明与处理意见。由成本管理人员负责按合同确定的结算方式办理结算，并特别注意： 奖罚条款的执行（如工期奖罚、质量奖罚、安全奖罚等） 、承包方承诺让 利、各项费用的计取或扣除（如水电

11、费、扣款项目、保修金等） 、承包单 位多报领的甲供材料、变更签证未如实实施的部分、钢材实际用量、主材价格等。工程结算要注意结算资料的与时整理、分类、归档、保存。合同执行情况的评估主体合同等金额较大的合同执行完后，应由合同主办部门对发包单位 的合同管理（工期、质量、成本、配合等） 、承包单位的工期、质量、成 本、配合等进行总结。合同档案的管理合同文本保管应遵循与时整理、分类、归档、保存，以便复查。合同文本原件（包括合同文本、相关补充协议、合同审批表等）应 由办公室专人妥善保管；工程部、成本管理人员、财务部应备有合同文本 等资料的复印件。公司办公室设立合同管理台帐，系统地填报合同的签定、履行、付

12、款、结算等动态情况。公司合同专用章为“公司公章”由总经理管理，经法人代表或其授 权人签署同意后，合同文本才能加盖专用印章，并作相应的用章登记；同 时要求承包单位盖有有效印章的同时，其法人代表或法人代表授权人还需 签字；每份合同原件由发包单位至少盖两个以上骑缝章。工程合同编号合同应该办公室连续统一编号；因主合同的变更、解除等订立的补 充协议，按主合同类别编号（因补充合同中可能涉与其他类别的内容） 合同有关部门皆应采用统一编号。以公司为买方，房地产项目合同按内容可分为六大类：土地合同;前期合同（包括规划、设计、勘察、监理、造价咨询）；施工合同（包括建筑、安装、装饰、市政）；材料设备采购合同 （包括

13、材料采购、 甲方付款乙方收货的三方合同、设备购买与安装） ；园林环境合同（包括室外环境的设计、施工） ；营销包装合同（包括样板间装修、 户外广告牌制安、 媒介广告设计、制作、宣篇三：房地产项目合同管理第一章 概述房地产开发、建设与经营活动中有关各方的相互关系与其性质一、房地产开发、建设与经营活动中有关各方的相互关系房地产项目的开发、建设与经营是一项复杂的、综合性很强的活动，包括土地开发、工程勘察设计、工程施工等等，仅靠房地产开发商自身的 能力不可能完成所有的任务，因此必然需要其他单位与组织的参与和协作， 才能完成整个项目的开发活动。从房地产项目的开发前期、工程建设到经营阶段，房地产开发商所要

14、面对的参与、协作的单位和组织机构是非常多的，比如政府、咨询机构、 勘察设计单位、 施工企业、 监理公司、物业管理企业、 房地产购买者等等， 除此之外，因房地产开发需要投入大量的资金，因此通常房地产开发商还 需要向银行贷款，从而银行（金融机构）也要介入到房地产项目的开发建 设过程中去。在过去的计划经济条件下，工程的投资主体是单一的，即由政府负责 投资，其建设也主要靠行政手段执行。随着市场经济体制的建立，项目投 资主体的多元化，项目的建设也逐步由市场来进行，即由房地产开发商从 市场上选择满意的承包商来完成工程建设任务。在这种情况下，为了有效 地保障双方的利益，一般当事人之间要订立合同，通过合同的法

15、律约束力 约束双方的行为，从而最终达到各自的目的。因此，在房地产项目开发过 程中，房地产开发商需要和各个参与单位签订合同，可以说，整个项目的 开发建设就是一个不断签订合同的过程。 图反映了在房地产项目的开发 过程中（最常见的分散平行发包模式下） ，房地产开发商所要涉与到的主 要参与方，以与各方之间的相互关系。注：双向箭头表示直接的合同关系、单向箭头表示间接的合同关系二、房地产开发、建设与经营活动中有关各方之间的相互关系的性质 房地产开发、建设与经营活动中有关各方之间的相互关系的基本形式是合 同关系，包括直接的合同关系和间接的合同关系，即建立在法律基础上的 权利义务关系（债权债务关系） 。特别要

16、注意的是监理方与咨询单位、勘察设计单位、施工方、材料设 备供应商不签订合同，不存在直接的合同关系，但作为房地产开发商授权 的工程监督管理者有权对这几方（主要是施工方与材料设备供应单位）进 行监督管理，我们把它们之间的关系称为间接的合同关系。这一间接的合 同关系是通过两类合同形成的，一是房地产开发商与监理方签订的建设工程委托监理合同，在此 合同中明确赋予监理方监督管理的权限；一是房地产开发商与咨询单位、 勘察设计单位、施工方、材料设备供应商签订的合同，在此类合同中规定 承包方有义务接受监理方的监督管理。这两类合同中监理工程师的权利应 具一致性，这是监理工程师对项目进行有效管理的前提条件。合同管理

17、在房地产开发、建设与经营活动中的主要职能由于房地产开发商在项目的开发建设过程中需要和众多的组织机构和单位签订合同，因而如何签订完善的合同、更好地履行合同，如何处理 各个合同之间错综复杂的关系， 以保障自身的最大利益， 就显得非常重要。 为此，房地产开发商应设立专门的合同管理部门，组织专业的合同管理人 员进行有效的合同管理。合同管理的具体职能主要表现在以下几个方面：1 、合同确立了房地产开发、 建设与经营活动中有关各方之间在技术、 管理、组织方面的协作关系，房地产商品生产、土地使用权、房地产商品 买卖与服务方面的交易关系，并将这些关系建立在法律的基础上。通过合 同管理能够有效地维系这些关系并将其

18、更加坚实地建立在法律基础上。2、合同有助于明确房地产开发、建设与经营活动中有关各方之间的 权利、义务与责任界面。如：政府、土地所有者、土地使用权所有者、房 地产投资者 / 开发商、房地产商品购买 /租赁方、房地产商品销售代理商、 银行/ 其它金融机构、专业物业管理、工程监理、工程建设（勘察、设计、 施工）等各方之间的权利、义务与责任界面。3、合同管理有助于有效地处理房地产开发、建设与经营活动过程中 有关各方所发生的纠纷，特别是房地产商品销售、租赁与物业管理过程中 所发生的纠纷。第二章 房地产项目所涉与的主要合同类型与其特点房地产开发项目所涉与的主要合同类型房地产开发、建设与经营过程中涉与到的合

19、同是非常多的，根据各个 合同的性质大致可以分为四种类型：地产类合同、建设工程类合同、房产 类合同、物业管理类合同。一、地产类合同地产类合同是指因土地的出让、转让、租赁、抵押等行为而签订的合同。主要包括以下几种合同：1、国有土地使用权出让合同2、国有土地使用权转让合同3、国有土地使用权租赁合同此外，地产类合同还包括国有土地使用权抵押合同、国有土地使用权 赠与合同、集体土地征用安置补偿协议等等。二、建设工程类合同 建设工程类合同在工程项目的设计与实施阶段订立，主要包括下列 3 种合同：1、建设工程勘察、设计合同2 、建设工程施工合同3、建设工程委托监理合同 此外，建设工程类合同还包括建设工程装修合

20、同。三、房产类合同 房产类合同主要在项目建设完成后签订，房屋拆迁安置补偿合同虽然是在项目的土地开发阶段订立的，但由于其具有和其它房产类合同相似的性质，因而也将其归为一类。房产类合同主要包括以下 4 种合同：1、商品房预售合同2、商品房买卖合同3、房屋租赁合同4、房屋拆迁安置补偿合同房产类合同还包括房屋抵押合同、房屋赠与合同、房屋保险合同、房屋修缮合同等等。四、物业管理类合同物业管理类合同是在房地产经营阶段签订的， 主要包括以下 3 种合同：1 、物业管理委托合同2 、业主公约3、业主委员会章程以上为房地产开发商在项目的开发、建设与经营过程中所涉与到的主要合同类型，除此之外房地产开发商还可能会签

21、订其他合同，如房地产项目合作开发合同、房地产项目转让合同、房地产估价合同、房地产代理销售合同、房地产开发物资购销合同、房地产项目借款合同等等，由于这些合同很难归为以上四种合同类型中，因此统称为综合性合同。房地产开发项目所涉与的地产类合同的特点一、国有土地使用权出让合同（一）概念国有土地使用权出让合同是指市、县人民政府土地管理部门代表国家 与土地使用者之间就出让城市国有土地使用权所达成的确立 （变更、终止） 双方权利义务关系的协议。国有土地使用权出让合同具体分为三种类型： 国有土地使用权 （宗地） 出让合同，国有土地使用权（成片开发土地）出让合同和划拨土地使用权 补办出让合同。（二）特点1、国有

22、土地使用权出让合同的出让方是地方人民政府，具体由人民 政府的土地管理部门作为合同的出让方。2、地方人民政府通过国有土地使用权出让合同出让的只是城市国有土地使用权。通过该合同出让的城市国有土地的地下资源、埋藏物、隐藏物与市政共用设施均不包括在出让范围内。3、土地使用权出让合同的标的是城市国有土地。农民集体所有的土 地必须依法征用为国有土地后，才能出让。4 、通过国有土地使用权出让合同出让的一般是未进行开发和未进行基础设施建设，不能直接作为建设用地的城市国有土地。5、国有土地使用权出让合同中对土地使用者的限制条件为强制性法律规范，土地使用者对这些限制条件没有讨价还价的余地，必须遵守。6、国有土地使

23、用权出让合同必须采用书面形式。二、国有土地使用权转让合同（一）概念国有土地使用权转让合同是土地使用者与国有土地使用权受让人就 国有土地使用权的转移（含出售、交换和赠与等）所达成的确立（变更、 终止）双方权利义务关系的协议。根据国有土地使用权转让的形式不同，国有土地使用权转让合同具体 可以分为：国有土地使用权出售合同、国有土地使用权交换合同和国有土 地使用权赠与合同。（二）特点1、国有土地使用权转让合同所确立的是平等主体之间的民事法律关 系。2、国有土地使用权转让合同的订立必须以同一国有土地的出让合同 的有效成立为前提。3、通过国有土地使用权转让合同进行土地使用权转让时，原土地使用权者与国家订立

24、的国有土地使用权出让合同与附件中所确立的权利义 务关系将全部转移给新的国有土地受让人。4、国有土地使用者通过国有土地使用权转让合同进行土地使用权转 让时，其地上建筑物、其它附着物所有权随之转让。国有土地使用者转让 地上建设物、附着物所有权时，国有土地使用权也随之转让。国有土地使 用者将该国有土地上的建筑物分层、分套转让所有权时，该建筑物占用范 围内的国有土地使用权整体不可分割，而房地产受让人则以分层、分套建 筑物的建筑面积取得相应比例的土地使用权。因此，通过国有土地使用权 转让合同转让国有土地使用权，具体可分为国有土地使用权单独转让和连 带转让。【根据物权法定原则，物权的设定、内容、转让方式等

25、应根据法律规 定进行，根据物权法 第一百四十六条规定： 建设用地使用权转让、 互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物与其附属设施 一并处分。根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条 例（国务院令第 55 号）第二十三条： 土地使用权转让时，其地上建筑 物、其他附着物所有权随之转让。当事人违背物权法定原则与上述规定， 自行约定单独转让土地使用权的，该约定无效，实践中，也无法在土地管 理部门办理过户登记。 】5、国有土地使用权转让合同的期限受法律严格约束。6、国有土地使用权出让合同必须采用书面形式。三、国有土地使用权租赁合同（一）概念国有土地使用权租赁合同是国有土地使用权

26、人与国有土地使用权承 租人就国有土地使用权随同地上建筑物、其它附着物在特定期限内使用、收益、租金支付等事宜所达成的确立（变更、终止）双方权利义务关系的 协议。（二）特点3、国有土地使用权租赁合同所确立的合同关系，并不导致出租人 （国有土地使用权人） 国有土地使用权的转移。 国有土地使用权出租期间， 出租人仍必须履行国有土地使用权出让合同中规定的出租人的义务。通过 国有土地使用权租赁合同出租其使用权的国有土地一般仅限于通过有偿 方式获得的。通过非有偿方式（如：划拨）获得其使用权的国有土地如果 需要出租，则需要办理相关的手续（经国家土地管理部门批准或向其缴纳 土地出让金）。4、通过国有土地使用权租

27、赁合同出租国有土地必须满足一定的条件， 如合同应采用书面形式，不得违反国家法律、法规和土地使用权出让合同 的规定。房地产开发项目所涉与的建设工程类合同的特点一、建设工程勘察、设计合同一）概念建设工程勘察、设计合同是发包人与承包人（勘察人、设计人）为完 成特定的勘察、设计任务而确立（变更、终止）双方之间权利义务关系的 协议，属于工作性合同，标的是具有知识产权性质的智力劳动成果。（二）特点1、建设工程勘察、设计合同的承包人必须是具有国家有关部门颁发 的工程勘察证书 、工程设计证书以与与拟承揽其勘察、设计任务相 适应的资质等级的勘察设计单位。2、建设工程勘察、设计合同的承包人拟承揽的勘察、设计任务所

28、涉 与的专业领域、性质必须与其工程勘察证书 、工程设计证书中规定 的承揽工程勘察、设计任务的专业范围、性质领域相适应。我国建设工程 按专业性质、领域不同，分为：石油、钢铁、建材、机械等 23 类。3、建设工程勘察、设计合同的订立必须遵守国家规定的建设程序。 如中华人民共和国合同法 规定：国家重大建设项目的建设工程合同 （包 括工程勘察设计合同） ，应当按照国家规定的程序（建设程序）和国家批 准的投资计划、可行性研究报告等文件订立。4、建设工程勘查、设计合同的承包商将承担较大的质量风险责任。根据中华人民共和国合同法 、建设工程质量管理条例的有关规定，工程勘察、设计合同的承包人对工程勘察、设计质量

29、不符合要求，造成发 包人损失的，承包人（勘察人、设计人）除继续完成勘察、设计，减收或 免收勘察、设计费用外，必须赔偿发包人的损失。二、建设工程施工合同（一）概念建设工程施工合同是发包人与承包人（施工人）为完成特定的建设项 目的建造任务确立（变更、终止）双方之间权利义务关系的协议，属于工 作性合同。（二）特点1、建设工程施工合同的承包人必须是具有与拟承揽其工程建造任务 相适应的资质等级证书和安全生产能力。篇四：房地产建设工程项目合同管理要点分析房地产建设工程项目合同管理要点分析摘要：合同管理贯穿房地产建设工程项目管理的始终，是实现房地产 项目投资、进度、质量、安全等控制目标的基础，是项目管理的灵

30、魂。通 过合同的规范、调整、保护和制约，可以维持项目建设各方的良好合作关 系，保证各方合法权益，促进房地产项目建设顺利进行。另外，由于目前 房地产工程项目合同管理中存在诸多问题，制约了合同作用的发挥，影响 了工程项目的综合效益。因此，非常有必要进一步理清房地产工程项目合 同管理的要点，并针对合同管理存在的问题，提出相应的改进对策。关健词：建设工程；工程项目；合同管理一、房地产工程项目合同概述房地产建设工程合同属于经济合同，是发包单位和承包单位为了完成 其所商定的工程建设目标，明确双方相互权利、义务关系的协议。合同管 理则是建设行政主管部门、工商行政部门、建设单位、监理单位、承包单 位等依照法律

31、、行政法规与规章制度，采取法律的、行政的手段，对合同 关系进行组织指导、协调和监督，从而保护合同当事人的合法权益，处理 合同纠纷防止、制裁违法违规行为，确保合同条款实施的一系列活动。合同管理直接为工程总目标和建筑企业总目标服务，保证工程总目标 和建筑企业总目标的双重实现。 具体而言， 大致包括以下几个方面的内容： 第一，保证工程三大目标的实现，即确保整个工程所预期的成本目标、工期目标与工程质量目标的全面实现。通过科学篇五：房地产开发工程合同管理问题与对策研究房地产开发工程合同管理问题与对策研究【摘 要】完善和健全法律法规是确保房地产开发市场正常运行的首 要前提，是地产开发工程项目合同管理的基础

32、依据。是从项目可行性研究 至工程交工验收全过程的一系列法律法规，对于规范建筑市场主体行为、 维护建筑市场秩序、增强各方主体的法制观念具有重要意义。针对当前开 发市场中的信用缺失、合同履约率等问题要与时进行研究和探索制度创新， 制定新的更规范的法律法规， 矫正市场运行中的种种偏差， 遏制消极因素， 规范各方行为，能够促进地产开发市场的健康和可持续发展，为建设工程 项目合同管理创造更好的宏观环境。由于目前房地产工程项目合同管理中 存在诸多问题，制约了合同作用的发挥，影响了工程项目的综合效益。因 此，非常有必要进一步理清房地产工程项目合同管理的要点，并针对合同 管理存在的问题，提出相应的改进对策。【关健词】建设工程；工程项目；合同管理一、房地产工程项目合同概述房地产建设工程合同属于经济合同，是发包单位和承包单位为了完成其所商定的工程建设目标，明确双方相互权利、义务关系的协议。合同管 理则是建设行政主管部门、工商行政部门、建设单位、监理单位、承包单 位等依照法律、行政法规与规章制度，采取法律的、行政的手段，对合同 关系进行组织指导、协调和监督，从而保护合同当事