房地产公司内审报告模版

1、房地产公司内审报告模版XXXX 业有限公司成立于2 006年，现注册资本金人民币5 0 0 0万元，公司主营房地产开 发经营业务。目前开发的“xx项目”项目位于安徽省XX市政务新区XX山路与XX路交界 处，东临xx路，西侧是x x路。项目宗地总面积:9 1 7 00平方米，约137亩，代征地块约3 1.77亩。项目建筑规划而积132636平方米，貝中：商业而积约1 946 9平方米，住宅面积 约11 2 7 57平方米，社区服务而积约350平方米，公厠而积约6 0平方米。xx项目多层住宅一期共12栋楼（42 4套）、二期共X栋楼（3 5 6套）均已全部售罄，分 别于20 0 9年20月、201

2、0年12月全部交付使用°小髙层住共6栋楼（住宅320套、门而 房178间），最后一批房源于2012年12月交付使用。由于x X项目已进入工程决算收尾阶段，所以本次内审侧重在于以下几个方而：通过对楼盘的 已销售及待售物业的梳理，进而对项目整体经济效益进行一次测算：通过对项目主要税种的 测算，进而计算公司尚需缴纳的主要税款;其他一些需要关注的事项。一、xx项目整体经济效益测算1、销售收入xx项目整个楼盘可销售而积1 316 13o 6 8平米（不含小区配套物业74 4。61平米及地 下人防4 34 4. 32平米），其中：住宅107 1 33. 6平米、沿街商业14071.07平米、储藏

3、室 及地下车位1040 9 . 02平米。截止内审日，已实现销售而积共计113564。4 6平米，其中： 住宅1 0 4729. 4 6平米，沿街商业157 5.6平米，储藏室及车库7259. 39平米。尚余待售物 业共计180 4 9。2 2平米，待售物业主要是小髙层沿街商业门面房共if' 124 9 5.4 7平米及 部分车库储藏室，住宅除小高层尚余1 3套大户型外已全部售罄。结合已售及剩余房源进行 测算，该项目预计可实现总销售额44894. 0 5万元，详见下表。x x项目销售完成情况及待售物业一览表 单位：万元房良可洪请咎全部房源已笔卷惜况待售房源參均价全炎套茴税均价金顼套面积

4、均价多层怪宅77073795.58246818210. 377073795.58246818210.3000小高 层住 宅32033338. 023617120583073C933. 883617111831324C4. 143500S41.45裔业17814071. 07924913014311575.609249145714712495.47927611591有产权小计1268121204.6743282.31108106305.0730856.316014899.612432.45储藏室5936576. 851000657.694014848. 1710004S4.B1921728.68

5、1350233.4人防 车位1763832.162300881.41122411.222300554.6641420. 942340332.5小计76910409.011539. 095137259. 391039-42563149. 62565.92037131613.68044821. 391621113564.4631895. 741618049.2212998.35附：配套物业表內咨位養面績间删厲层捌业用房8栋275.852社区用房9栋354. 942生牙泵房39. 581公厕20榇54. 911消昉控制室门栋19. 331地下人防21栋4344. 32合计50SS.932、项目工程总

6、投资预算XX项目工程投资成本预算约2 9360. 94万元（不含资本化利息1 00 3万元），其中:上地 价款5024万元、建筑安装工程成本1 9681.8万元，单方可售而积工程成本为2 3 07元/平 米.截止2012年1 2月下旬已账而实际支付各项工程款2682 0万元，尚需支付各项工程尾 款约2500多万元.主要集中是浙江长城、舜杰建设两家公司，浙江长城约78 5万元，舜杰建 设约1 25 0万元（最终以决算为准），见下表：xx项目项目成本估算表=序科目塔称计算依据单价总价备注号单佼数星（万元）1土地CE用及拆迁补偿费917735S7. 105388.042土地成本元佃5024. 003

7、4契税万元200. 965拆迁补偿元曲146. 736其他费用16. 357前期工程费12077858.44705.848躱划设计费9施工国设计费元血S26. 0310蔑他设计贸元伍11抿建费用元肝349. 0612元血11. 0213三週一平费元佃19. 7114其他费用15建筑安装工s赞TC/nf1207781629. 5819681.8016房用建筑工程赞jg/db11207781534.5318533. 7517高层元如18小高层325608756.91T9多层737969776. S420商滝1442321筑下宝22地下人防元/丘23工程24设备安装工程费12Q77895.05114

8、8.052526机檢车位工程27申兴主萌工程28迂风设冬工程29其他设皋工程元他30基减设施费元/打12O77S20S.5G25 IS. 9931供水工察元畑654.6232供电工程元仙573.4233宙致辕（tH程元畑515.6934电韋工思236. S335驾镂比工程元伍140.0036有线电应工程元畑27.0037元/E38供气工理元/就255. 1939其池工察元畑116. 1840丈套设施费7G/nf1207784fr. 70564.0741幼托园设施费元佃4243其他设施吏元/b564. Q744其他开笈费用5e/nf12077841.58502.2045错教费用元/nf46预算泊

9、制熒元佃47监理费元/nf105.634&土地歿用税元血157. 204950其他费用元佃239.37515253合计1207782430. 98Z9360.943、xx名称项目整体效益测算如下表,XX项目整个项目净利润约5528. 9 4万元，项目成本净利率18. 2%,销售净利率12. 3 %。 以上测算是将所有物业视同全部出售处理，不考虑物业出租等因素的影响收入.成本、费用及利润情况一览表顷目行 号金额（万元）、主营业务收入144894.0&咸：主营业努成本230363. 94资本化利息1003万元主营业等税金及附加3392& 19其中；营业稅金玻盼加42491.

10、 59主直"言业程全决附孔蔻小土地増值稅51436.60此后时土迪増蛍裁计3£衰11二、主营业努利祠（亏损以“ -"号填列）&10601. 92加：其他业势利闻（亏损以“"号填列）70咸：营业费用8720.00管理费用&17S0.00财务贵用106S0. 00三、营业利列（亏损以“-”号填列）11742L. 92加：投资收益（亏损以“号:填列）12补贴收入13营业外收入14减；营业外支出1550. 00四、利闰总额（亏损总额以“”号填列）167371. 92减：所得稅171842. 93五、净利闻（净亏损以“”号填列）18552S.94从

11、目前来看，销售物业回笼资金已基本收回投入工程成本，但不能产生利润.该楼盘利润空间 主要来取决于后期沿街商业房的销售情况，沿街商业门而房可售而积1 4072。07平米，已 销售1 5 7 5.6平米，尚余1 2 495.47平米待售,估计尚可实现销售额2.161亿元。所以，加 大对商业房的销售力度、缩短销售周期、加速资金回笼是降低资金成本、节省管理费用从而 使公司效益最大化的关键所在小区剩余车库、储藏室尽管产值较小（合计约5 6 5万元），但 对整个项目利润还是有一定影响的。二、主要税种及税收情况1、主营业务税金及附加根据以上测算的销售额及现行的税率，x X项目项目应缴纳营业税及附加税共1|-2

12、 4 91» 5 9万元,其中：多层住宅1099o 8万元,小高层及商业1 39 1. 79万元见下表：营业税金及附加表单位；万元号项目台计多层住宅6栋小咼层1可誚售额44894. 0 5L9S15. 625078. 452核定增加额003台计44894. 05L9315.625078. 454营业稅5%2244. 70990.31253.95城建税7%157. 169.487. 76教肓费附加4%89. 7S39.650. 19营业税金及附加合计2491. 5*91099.81391. 792、上地增值税XX名称的上地增值税淸算，从理论上讲如果将多层住宅与6栋小高层住宅（包括底层商

13、业）作 为两个独立体进行淸算,税负应该是最低的，但xx项目开发分期的实际情况不一左支持这种 清算办法。如何使该项目的丄地增值税降到最低、尽可能降低税负.待下一步咨询税务部门 及税务师所后相关人士后再进行一次测算。为测算该项目整体经济效益提供数据，现将XX 项目作为一个开发主体整体进行测算，该项目应缴纳增值税14 360 6万元。土地增值税计算表单位:万元行次项目混台法1、转让房地产所取得的收入44894.052二减：扣除顷目金额台计40105. 533其中：A、取得土地使用权所支付的金额5388.044其中：（1）支付的地价歎5024. CO5按国家统一规定缴纳的有矣夷用364. 046开岌成

14、本23972. 97其中：（1）前期工程费705. 848<2）建筑安装工程勇1961. 809（3）基础设施费2518. 9910凱套设施费564. 0711C5）其它开岌弱（不含利息）502. 20120与转让房地庐有关的税金2491. 5913其中：（1）营业我2244. 714（2）城建税157.115<3）教育费附加S9. 7916D>准予扣除房地产开发费用2471. 0017其中：（1）管理费用1033. 518（2）诸售夷用434.519（3）财务藝用100320其中：银行利息100321E房地产开岌企业加计扣除5782. 0022三房地产增值额4788.522

15、3四x增值率1為24五x适用稅率3®25六x速算瓣余黍数26七x应交土地増值稅1436. 63、各项税金实际缴纳情况XX项目项目于20 0 7年开始缴纳各种税款，截止2 012年12月，xxxxB业有限公司已 向国家累计缴纳税款共计264 5。59万元,其中：营业税1626。45万元，上地增值税292. 5 7万元，企业所得税460。8 8万元.详见下表。公司历年税款缴纳情况一览表稅种2007 年2008 年2009 年2010 年2011 年2012 年累计营业税247. 17500.16293. 0S347. 73238.3LL 626. 45城翟稅21.5016. 683S.

16、18敎育费附加9.227. 1516. 37土地増值税29. 663Q. 0143. 61115. 2274.07292.57企业所得稅135.8188 9566. 0396. 6473.45460.88土地使用税26. 4S52. 6836. 462L. 7914. 07S. 5716Q. 05印花稅3. S26. 762,933.432. 3S19. 37水利基金2. 976. 003一 524. 172.9419. 60房产稅0. 530一 440.440. 441. 85地方缎育附加5. 494. 771-0. 26合计26. 4S472. 10668.88431. 40617. 96

17、428- 772,64:5. 594、公司尚需缴纳主要税收XX名称项目至全部销售完毕淸盘，尚需缴纳营业税等主要税种金额共计3336" 72万元, 其中:营业税618.25万元：土地增值税M4 4万元；企业所得税1382.1万元，见下表：公司尚需缴纳的主要膨单位：万元稅种应交金额已交金额尚需上缴税熬备注营址税2244.701, 626. 45618.25城逢税157. 1033. 18118.92敎育费附加89. 7916. 3773. 42土地増值稅1436.60292. 571144. 03企业所得稅1842.98460. 881382. 1舍计5771.172434. 45333

18、6. 72三、其他需要关注的事项1、关于营业收入确认的时点问题 截止内审日，XX XX置业有限公司账而历年累计确认营业收入H140万元（其中：2010年 确认收入10 94 1万元），账而预收账款（房款）余额为214 7 1万元。从xx冬称工程实际进 度来看，楼盘已竣工验收且已交付使用,这些预收的房款应该具备收入确认条件，按规左应 在当年报表确认营业收入，反映项目实际利润并上缴企业所得税。但报表确认收入、利润后， 上缴税款可能会给公司年末年初资金带来一泄的压力。xx公司在确认收入时适当提高销售 成本，待所得税淸算时再作调整以缓解资金压力，以免税务部门认为延迟纳税等带来不必要 的麻烦.2、内部单位走账形成的长期挂账不能得到处理xxxx置业公司“其他应付款”科目下涉及内部单位有近2 0家，英中有借方有贷方,这些挂 账的往来款与对方单位未形成及时对账、相互独立.建议对集团内部各公司之间的往来业务 进行一次涓理，应收、应付款能并的就合