房地产估价师房地产估价文书写作(二)

1、房地产估价文书写作（二）（总分：168.00，做题时间：90分钟）一、单项选择题（总题数：6,分数：38.00）甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。（分数：8.00）（1）.甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款，下列表述中正确的是 。 A.甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款 B.甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保* C.该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款 D.该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款（分数：2.00 ）A.B. VC.D.解析：（2）.下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是 。A.该宗地为

2、出让土地使用权，可以单独办理抵押登记* B.该宗地无论是划拨还是岀让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证,即可单独办理抵押登记C.该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后，才能办理抵押登记手续 D.该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办 理抵押登记手续（分数：2.00 ）A. VB.C.D.解析：（3）.若该在建工程已整体抵押，在无法确定优先受偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为。* A.抵押价值* B.处分抵押物时的市场价值* C.抵押价值减去处分抵押物的费用及税费* D.处分抵押物时的市场价值减去处分抵押

3、物的费用及税费（分数：2.00 ）A.B.C.解析：（4）.若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款，则可 用作抵押物的住宅建筑面积应该是 。A. 土地岀让合同记载的建筑面积减去已售岀的房屋预售合同记载的建筑面积 B.建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售岀的房屋预售合同记载的建筑面积 C.施工许可证记载的建筑面积减去已售岀的房屋预售合同记载的建筑面积D.商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售岀的房屋预售合同记载的建筑面积（分数：2.00 ）A.B.C.D. V解析：卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合 同（以下

4、称合同1）和房屋装修合同（以下称合同2）,合同1规定甲必须于5月25 日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%勺购房款和10%勺装修费，5月25日付清剩余购房款和 60%勺装修费，7月25日付清剩余的30%勺装修费。按规定，在向当地房地产管 理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答 案。（分数：4.00 ）（1）.估价时点是。A.2002 年 4 月 25 日* B.2002 年 5 月 25 日C.2002 年 7 月 25 日* D.2002年7月25日以后的某一天（分数：2.00 ）A. VB.C.D.解

5、析：解析即估价时点是合同订立之日。理由如下：合同是有法律效力的文书，双方确定价格之时是签 订合同之日。实际交付房款也是依据合同进行的。估价时应是计算在双方确定价格之日时的房地产市场情 况下，估价对象的客观市场价值或价格，因此估价时点应是合同订立之日。（2）.估价的价值范围应是 。* A.合同1规定的房款* B.合同1规定的90%的购房款和合同2规定的装修费的10%* C.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%* D.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费（分数：2.00 ）B.C.D.解析：解析此例中的装修合同是个干扰项，因为乙完全可以与甲之外的人签订装修合同；装修合同只是 一种劳

6、务合同，不是买卖合同，装修费用不应计入买卖估价价值之中。某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其划拨土地上建成的两幢房屋 进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估 价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改 为办公楼用于出租。(分数：8.00)(1) .应根据用途对该两幢房屋进行估价。A.房屋所有权证上记载的用途进行估价* B.估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价 C.企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价 D.该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价(分数：2.00 )A. VB.C.D.解析：解析应根据合法原则确定，

7、不能依据房屋现实使用用途确定，最高最佳使用原则也要在合法原则 条件下适用。(2) .将该两幢房屋的用途由工业改为其他，应通过 途径。* A.自行改变* B.经上级主管部门批准改变C.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续* D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续(分数：2.00 )A.B.C.D. V解析：解析先办理规划变更手续，再依据规划手续去办理房产变更手续，因此最佳答案选Do(3) .该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为。A.该两幢房屋的抵押评估价格之和* B.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和扣除划拔土地改为出让土地时应补交的土地使用

8、权出 让金* C.该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格* D.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格（分数：2.00 ）A.B. VC.D.解析：解析划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得 价款中相当于应缴纳的土地使用权岀让金的款额。（4）.该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为 。A.该两幢房屋的非正常市场价值 B.该两幢房屋的重新购建价格* C.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值 D.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值加上土地的价值（分数：2.00 ）A.B.C. VD.解析：解析保

9、险估价只计算房屋价值，不计算土地价值。某公司拥有一栋旧写字楼，房屋所有权证记载的建筑面积为 460吊。因年久失修， 经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至6oom,该公司认为建6oom经济上不合算，擅自建成建筑面积iooom的写字楼。现该公 司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼 进行估价。（分数：4.oo ）（1）.能否翻建的最终批准权在。A.政府房地产管理部门* B.政府规划管理部门* C.政府土地管理部门* D. 上级总公司（分数：2.oo ）A.B. VC.D.解析：（2）.评估时依据的建筑面积应为 。2* A.46om2* B.

10、6oom2* C.iooomD.以上三个面积都不行（分数：2.oo ）A.B.C.解析：解析因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼， 没有经过政府规划部门批准， 不能办理房产证, 无法确定其合法建筑面积，故不能选1000mi;原房已灭失，也不能选 460m2。张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面，同时租出，租客是王某。 当时市场上类似店面的月租金是 200元/m2,张某与王某就该店面达成的月租金 是180元/m2,租期为5年，费用按法规各自承担。（分数：6.00）（1）.在2006年10月时，张某的权益价格为 。A.没有租赁条件下的正常市场价格 B.剩余3年租期的月租金为180元

11、/m2条件下的净收益与2006年10月的现值之和2006年10月的现值之和，再加上租赁期2006年10月的现值之和2006年10月的现值之和C.剩余3年租期的月租金为180元/m?条件下的净收益与 满后的正常市场价格在 2006年10月的现值D.张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格（分数:2.00 )A.B.D.解析：（2）.在2006年10月时，王某的权益价格为 A.剩余3年租期、月租金为 200元/m2条件下的净收益与B.剩余3年租期、月租金为180元/m2条件下的净收益与C.该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格* D.剩余3年租期、正常市场

12、租金与180元/m?条件下的差额与2006年10月的现值之和（分数：2.00 ）A.B.C.D. V解析：（3）.如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000元/m2，建筑面积为500ml，首付款比例为20%则该店面带债务转让的价格应为 。* A.20%的首付款，加上该首付款 2年的利息B.20%的首付款，加上该首付款 2年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值* C.该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和* D.2004年10月的购买价格，加上20%勺首付款的两年利息和已偿还月供在估价时点的本息值，减去2004年1

13、0月一2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该 店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和（分数：2.00 ）A.B.C. VD.解析：某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为 50万m的住宅用地。某房地产 开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开 发的模式进行房地产开发，具体计划详见下表。B具体计划表/B开发期开发面积开工时间完成时间开始销售时间第一期20万第1年6月第3年6月第3年1月第二期15万第4年6月第5年6月第5年1月第三期15万第5年6月第6年6月第6年1月由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，

14、预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m20目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用动态分析法进行测算。(分数：8.00)(1) .房地产估价师确定动态分析法技术路线，正确的做法是 OA.对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点B.对该宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点* C.对该宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点* D.对该宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点(分数：2

15、.00 )A.B.C. VD.解析：(2) .在确定开发完成后的房地产价值时，应采用 o* A.目前住宅市场价格* B.未来住宅市场价格，折现至估价时点C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点* D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点(分数：2.00 )A.B.C.D. V解析：(3) .在确定开发成本时，应采用 o A.该开发公司测算的开发成本 B.现时的客观开发成本 C.各期销售时的客观开发成本D. 各期开发时的客观开发成本（分数:2.00 ）A. VB.C.D.解析：（4）.在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括 。* A.销售费用、销售税费和开发利润B.

16、销售费用、销售税费和所得税C.销售费用、销售税费和购地税费D.销售费用、销售税费、投资利息和购地税费（分数：2.00 ）A.B.C. VD.解析：二、B问答题/B（ 总题数：2,分数：60.00）某市旧城改造需对某沿街房屋进行国有土地上房屋征收，房屋征收部门张贴了房 屋征收决定公告，房地产管理部门公示了有资质的房地产估价机构名单。某被征 收人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一 名注册房地产估价师，在接待该被征收人过程中了解到其房屋原为私有住房并于 5年前被改造为自营副食店。请问：（分数：20.00 ）（1）.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具国有土地

17、上房屋征收评估报告？（分数：10.00 ）正确答案：（可通过以下途径：1）房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内 协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签 等随机方式确定。2）房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不 正当手段承揽房屋征收评估业务。3）由房屋征收部门委托，岀具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。） 解析：（2）.你应如何确定该被征收房屋的用途 ？（分数：10.00 ）正确答案：（确定该被征收房屋用途的方法如下：1）对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面

18、积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明 房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。2）对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、 处理结果进行评估。）解析：甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营， 租期5年。估价机构现对该酒 楼进行国有土地上房屋征收评估，酒楼业主不配合征收工作，不允许估价人员进 入酒楼实地查勘。根据房屋征收部门提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐 全，用途合法，无违章搭建。请问： （分数： 40.00 ）（1）. 针对该类国有土地上房屋征收评估，在估价程序上应注意哪些环节?（分数： 10.00 ）正确答

19、案： （ 在估价程序上应特殊注意以下几点： 1） 被征收人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，应当由 房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。 2） 房地 产价格评估机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果 在征收范围内向被征收人公示。 3） 公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初 步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。4） 分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评 估报告。房屋征收部

20、门应当向被征收人转交分户评估报告。5） 整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签 字。） 解析：（2）. 装修补偿费用应如何确定 ?（分数： 10.00 ） 正确答案： （ 被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事人协商确定； 协商不成的， 可以委托房地产价格评估 机构通过评估确定。 ）解析：（3）. 对已存在的租赁关系，估价时应如何处理 ?（分数： 10.00 ） 正确答案： （ 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下， 由熟悉情况 的交易双方以公平交易的方式在评估时点自愿进

21、行交易的金额，不考虑被征收房屋租赁因素的影响，即是 指评估被征收房屋无租约限制的价值。 （ 或按完全产权评估 ）解析：（4）. 某城市规划建设一条环城公路， 经过某商品住宅小区南侧。 该小区已建成使用 3年，共有 15 幢多层住 宅楼，总建筑面积为14000m2。建设环城公路需占用该小区500绿地，并征收一幢面积为900的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?（分数： 10.00 ） 正确答案：（1）政府应对占用的小区500mi绿地进行赔偿。依据中华人民共和国物权法第七十三条之规 定“建筑区划内的绿地属于小区全体业主

22、所有”，即使是市政建设需要占用，也应给予小区全体业主绿地 损失赔偿费，同时，由于修建环城公路，给小区剩余 14幢住宅楼业主带来的噪声污染、出行不便等也应给 予相应赔偿。2）政府应对被征收的900m的住宅楼的业主（或产权人）依法进行补偿。中华人民共和国物权法 第四十二 条规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征 收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”理论上的补偿内容包含：被征收的住宅楼的房屋补偿 费（含被征收的住宅楼室内业主自行装修装饰的补偿费） 、搬迁费、临时安置费 （或过渡补助费 ）、补助和奖励等。）解析：三、指错题（总题数：3,分数

23、：60.00）1.xx酒店房地产抵押估价报告（ 封面及目录略 ） 致委托人函 （ 略） 注册房地产估价师声明 （ 略 ） 估价的假设和限制条件 （略）房地产估价结果报告一、委托人XX酒店有限公司，法定代表人：XXX，住所：市XX路XX号。二、估价机构XX房地产估价事务所，法定代表人：XXX，住所：XX市XX路XX号，房地产估价机构资质等级： 一级。三、估价对象1地理位置及概况 （ 略）2估价对象概况估价对象：酒店第1、2、1013、20层建筑面积： 11275m2 土地使用权年限： 40年（1988 年 8月 20 日起至 2028年 8月 19日止） 竣工日期： 1991 年 8 月估价对象

24、用途：酒店客房、餐饮、娱乐建筑结构：框架 建筑装修情况： （ 略）四、估价目的 为银行抵押贷款提供依据。五、估价时点1999 年 8 月 20 日六、估价依据 （ 略）七、估价原则 （ 略）八、估价方法将估价对象分为三部分进行估价， 与第 1、 2层同类的房地产在当地的交易实例较多， 故采用市场比较法进 行估价；第1013层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法进行估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法进行估价。九、估价结果估价对象的总价值为人民币 208521050 元（大写金额：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）。十、估价人员 （ 略 ）十一、估价报告应用的有效

25、期 （ 略）XX酒店房地产估价技术报告一、个别因素分析 （ 略）二、区域因素分析 （ 略）三、市场背景分析 （ 略 ）四、最高最佳使用分析 （ 略）五、估价方法选用将估价对象分为三部分进行估价， 与第 1、 2层同类的房地产在当地的交易实例较多， 故采用市场比较法进 行估价；第1013层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法进行估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法进行估价。六、估价测算过程（一）酒店第 1、 2 层估价酒店第1层为酒店大堂，第2层出租给某公司经营酒楼。第1、2层建筑面积均为2830m。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。

26、可比实例一，国际中心商场 1999年8月的市场售价为：1层45000元/m2，2层30000元mi。可比实例二，华强商厦 1999年8月的市场售价为：1层39000元/m2, 2层25000元/m2。可比实例三，世纪 广场商场1999年8月的市场售价为：1层38000元/m2,2层24000元/m2。确定可比实例修正系数的依据 （略）。 修正计算：1 层比准价格为：（34091+34392+34142）*3=34208（元 /m2）2 层比准价格为：(20979-1-21645-1-21563)*3=21396(元 /m2)第 1、2 层价值为：(34208+21396) X 2830=157

27、359320(元 )(二) 酒店第1013层估价酒店第1013层为客房，建筑面积4500m，因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。选用收益法公式：V=A/RX 1 -1/(1+R) n式中V房地产价格；A年净收益；R报酬率； n尚可使用年限。1尚可使用年限 n 的确定该酒店建筑物耐用年限为 50 年，已使用 8 年，故尚可使用年限为 42年，即 n=42。2. 年净收益A的确定酒店第1013层共有客房104间。根据该公司提供的1996 1998年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币 400元，一年365天，则：年总收入=104X400X365=15184000(元 )酒店

28、客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%年净收益 A=15184000X(1 -45%)=8351200( 元)3. 报酬率R的确定采用累加法求取报酬率，求得的报酬率为8%。酒店第 10 13 层价值：V=8351200/8%1 -1/(1+8%) 42=100270342(元)( 三 ) 酒店第 20 层估价酒店第20层为卡拉OK室、酒吧，建筑面积为 1125卅，现已出租经营，租期尚余5年。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。按租约规定，第 20 层的年租金收入在尚余的 5年租期内分别为 100、 110、 120、 130、 140万元，租赁税费 占租金收入的

29、20%。计算年净收益： A=100/(1+8%)+110/(1+8%) 2+120/(1+8%) 3+130/(1+8%) 4+140/(1+8%)5*5X(1 -20%) =756792( 元)酒店第 20 层价值： V=756792/8%X1 -1/(1+8%) 5 一 3021651(元)( 四) 估价对象的总价值157359320+100270342+3021651=260651313(元)( 五 ) 应扣折旧额的确定经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现价值为：260651313X 80%=208521050元)七、估价结果确定估价对象的总价值为人民币 208521050

30、元(大写金额：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)。(分数： 20.00 )正确答案： (1) 缺少房地产权属状况描述。 (2) 缺少价值定义。 (3) 酒店大堂采用市场比较法不当。 (4)2 层酒楼，用市场比较法时选用商场作可比实例不当。 (5) 酒店第 1、 2层市场比较法交易情况修正系数形式 错。 (6) 第 2 层估价交易案例综合修正超过了30%。 (7) 第 2 层为收益性物业，应选用收益法为其中一种方法。(8)第1013层尚可使用年限，应为土地使用权剩余年限，即为29年。(9)第1013层估价时未采用客观的、未来的收益水平。(10)对酒店大堂的估价有重复计算。(11)第1013

31、层估价求收益时未考虑入住率。 (12) 确定资本化率时安全利率选用不当。 (13) 第 20层估价时年净收益求取方法错误。 (14) 第20 层估价时未考虑 5 年以后的收益。 (15) 总价不应再扣除折旧。 (16) 缺少估价作业日期。 (17) 缺少 确定估价结果的理由。(18)第20层的资本化率应与第1013层有所不同。(19)应说明未来市场变化风 险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。 (20) 结果报告与技术报告中的建筑面积不吻合。 ) 解析：2.房地产估价结果报告（ 一 ） 委托人委托人名称：广州市XXX贸易公司法定代表人：XXX委托人地址：XX市XX区XX路XX号联系电话： 1

32、39XXXXXXXX（ 二 ） 估价机构估价机构名称：广东XX房地产评估有限公司资质级别：建设部一级法定代表人：XXX估价机构地址：广州市XX路XX号XX大厦联系人：XXX联系电话： （020）XXXXXXXX（ 三 ） 估价对象概况1估价对象区位状况估价对象位于广东省深圳市罗湖区XX村，距离XX路约700m邻近草埔公交总站、布吉检查站，有多路公交线路途经，交通便捷；周边有XX市场、深圳仁康医院、农村信用合作社、邮局、绿景山庄、比华利 山庄、翠山工业园等，超市众多，各项市政配套设施完善。2估价对象实物状况根据委托人的要求，本次估价范围为深圳市罗湖区XX路XX花园XX阁第20层A、C D、E、F

33、、H共6套住宅，建筑面积合计共555.40m2,共用土地面积为6254.6m2。经实地查勘，估价对象所在的XX花园XX 阁为一幢总层数 32 层的框剪结构住宅，建成于 1998年 3月。估价对象建筑物外墙贴小型方块砖，室内大 堂天花抹灰，墙面贴方块瓷片，地面铺抛光砖，配有三台电梯。室内装修基本一致：内墙、天花抹灰，厅 房、厨房、卫生间为水泥地面，厨房和卫生间的内墙、天花为水泥砂浆批荡，装木门、铝合金窗，水电煤 气设施齐备，经实地查勘为完好房。目前 6 套住宅均空置。3估价对象权益状况估价对象权属人为广州市XX贸易公司，6套住宅均已办理房地产证，土地用途为商业、住宅，已征收国有土地使用权出让金，

34、使用年限为 70 年，从 1996年2月18日起计。（四）估价目的为了解房地产市场价格提供价格参考依据。（五）估价时点2004 年 7 月 11 日（六）价值定义 本报告价值为估价对象在估价时点状况下法定用途剩余使用年限的市场价格。（七）估价依据 本次评估依据国务院、建设部、国土资源部、广东省、深圳市人民政府及其有关部门颁布的法律规定和政 策性文件以及评估房地产的具体资料，主要有：1中华人民共和国城市房地产管理法；2中华人民共和国土地管理法；3委托人提供的相关产权资料；4估价人员实地查看所得的资料；5估价机构及估价人员掌握的其他相关信息资料；6当地近期房地产市场交易资料及技术参数。（八）估价原

35、则1合法原则。以估价对象的合法取得、合法使用、合法处分为前提估价。 2最高最佳使用原则。以估价对象的最高最佳利用为前提估价。3替代原则。估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。4估价时点原则。估价结果是在估价时点的客观合理价格或价值。（ 九 ） 估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料，进行实地查看，对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调 查之后，结合估价对象的实际，决定选取市场法和收益法作为估价方法。市场法是将估价对象与在估价时点有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当 的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法是指运用适当的资本化率

36、，将预期的估价对象未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值之和 得出估价对象客观市场价格的方法。(十)估价结果 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，仔细考察估价对象的 建筑特征及使用和维护情况，经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素的分析，确定估价 对象在2004年7月11日的市场价值为平均单价 3517元/m正确答案： (1) 估价机构中缺房地产估价机构资质证书编号。 (2) 估价时点应说明确定的简要理由。 (3) 在估价对象权益状况介绍中缺估价对象是否设立了抵押权、租赁权等他项权利状况的说明。(4) 在估价对象权益状况介绍中缺是否有共有权

37、的说明。 (5) 估价依据中缺房地产估价规范。 (6) 缺所选估价方法 的理由。 (如果只用一种方法估价还应说明不采用其他方法的理由 )解析：3.厦门某工业综合楼房地产拍卖价值评估报告项目名称：XX市XX区XX路 66号综合楼(地下室及地上112层)房地产价值评估 估价委托方：XX人民法院估价机构：XX房地产评估有限公司注册房地产估价师：XXX估价作业日期：XXXXXX目录、致估价委托方函、注册房地产估价师声明(略)估价假设和限制条件一、估价假设条件 本次估价以参考公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格， 但考虑到短期强制处分 (快速变现 )等因 素的影响，其拍卖底价可能会低于其市场价值。

38、本次估价基于以下概念： 所称估价，是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，运用估价方法，并在综合分析影响房地产 价格因素的基础上，对估价对象的客观合理价格进行估算、制定的活动。所称客观合理价格，是指对应于某种估价目的特定条件下形成或成立的正常价格，它能够为当事人或社会 一般人所信服和接受，通常客观合理价格是指在公开市场上形成或成立的价格。公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度地追求经济利 益，并掌握必要的市场信息，有较为充裕的时间，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具 有排他性。同一估价对象，估价目的不同，估价依据及采用的价值标准会有

39、所不同，估价结果的客观合理价格也会有 所不同。本次价格评估，采用基于市场的价值标准，但报告使用者需考虑短期强制处置等因素，估价对象拍卖价格，总价Y 195.36万元，大写金额：人民币壹佰 玖拾伍万叁仟陆佰元整。( 十一 ) 估价人员XXX( 十二 ) 估价作业日期2004 年 7月 11 日至 2004年 8月 4日(十三)估价报告使用期限2004年8月 4日至 2005年8月 3日(分数： 20.00 )可能会低于其市场价格。二、估价限制条件(1) 本估价报告是为委托方拍卖估价对象提供价格参考，若改变估价目的及使用条件需向本评估机构咨询后再作必要修正甚至重新估价。(2) 房地产拍卖底价由法院

40、根据有关法规确定。(3) 本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签字后方可使用。(4) 按有关规定本估价报告自估价日期起半年内有效。随着时间推移，房地产市场状况场和估价对象自身情况发生变化，估价对象的市场价值将发生相应变化，估价结果也需进行相应调整。(5) 本次估价所依据的有关房地产权属、土地使用权面积及建筑面积资料由委托方提供，委托方对其所提供资料的真实性负责。由于委托方提供资料不实造成的失误，受托方不承担责任。(6) 估价人员对估价对象进行了现场勘察，并对估价对象现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但 评估人员对评估估价对象的勘察，限于估价对象的外观和使用状况。除非另有协议，评

41、估人员不承担对评 估估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对木质工程，其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部 分进行检视的责任。此外评估人员也没有组织对电子空调或其他设备等服务性设施进行测试的责任。(7) 遵循国际评估准则有关内容，估价报告仅按既定目的提供给委托方使用。评估人员对委托方负有这样的责任：作为一名称职的估价人员，他将熟练地运用专业技术，仔细、勤奋地编制估价报告。(8) 特殊说明事项。估价对象土地使用权类型原为划拨，根据委托方提供的厦地房证第XXX号，估价对象已办理国有土地 使用设定出让手续，土地使用权设定出让年限自1998年4月5日至2048年4月4日止，设定出让用途为工业，应缴

42、交的岀让金为 3585844.88元。本报告中有关土地岀让年限均以上述为准。另根据委托方提供的 厦门市国土资源与房产管理局于2002年4月22日出具的协助执行书回执载明：拍卖估价对象时，应从拍卖价款所得中优先扣除应补交的土地出让金人民币3585844.88元，土地用途仍为工业。三、估价对象(一)估价对象调查情况权属人XXXX 厂房地坐落XX区XX路66号综合楼土地使用权类型划拨房屋所有权性质国有房产产权来源1992年建造产权比例100%土地用途工业用地房屋用途工业图幅号XXX地籍号XXX权属人XXXX 厂土地使用没定出让期限自1998年4月5日至2048年4月4日止土地状况宗地总面积-4296

43、.32m2宗地四至东至见附图n西至见附图南至见附图北至见附图房屋状况建筑结构二钢混建筑面积17542.50m2楼层/层次共12层/地下1层、第112层建成年份1992 年楼层建筑面积/m产权证号地下1层1542.69x地房证第xxx号第1层（含夹层）二1353.23x地房证第xxx号第2层1295.48x地房证第xxx号第3层1295.48x地房证第xxx号第4层1295.48x地房证第xxx号第5层1295.48x地房证第xxx号第6层1292.96x地房证第xxx号第7层1292.96x地房证第xxx号第8层1292.96x地房证第xxx号第9层1292.96x地房证第xxx号第10层12

44、92.96x地房证第xxx号第11层1292.96x地房证第xxx号第12层（含屋顶、水箱层）I1706.90x地房证第xxx号总计17542.50（二）估价对象权利状况（1）估价对象为xxxx厂于1992年建造，土地用途为工业，土地使用权类型原为划拨，1998年办理房地产抵押登记，抵押期三年，2001年8月5日抵押合同到期后，又与抵押权人续期三年，1998年在办理房地产抵押登记时同时设定为出让，设定出让年限自1998年4月5日起至2048年4月4日止，至估价时点，其土地已使用4年（取整），尚剩余使用年限为 46年（取整）。（2）估价对象所处建筑物建成于1992年，为钢混结构，房屋经济寿命 6

45、0年，至估价时点，该建筑物已使用10年。（3）本次评估为委托估价方拍卖估价对象提供价格参考。（三）估价对象状况估价对象为坐落于XX区xx路西北侧xxxx厂所属的综合楼。估价对象紧临xx路，其西南距xx祠路及XX路不足50m,估价对象门前即有公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。估价对象所在 区域工业企业较少，沿xx路两侧分布较多商业小店面，商业繁华度已形成一定规模。估价对象所在宗地 总面积为4296.32m2，用途为工业，土地使用权类型原为划拨，设定出让年限自1998年4月5日至2048年4月4日，至估价时点，该宗地已使用了4年，土地剩余使用年限为 46年。估价对象建筑物为一幢地下1层、

46、地上12层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面积为17542.50m2。该建筑东南侧设有两部客用天津OTIS电梯、西北侧设有两部3t的货用天津OTIS电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为马赛克贴面。该建筑地下室层高约为3.3m，第1层层高为5m,第212层层高约为4m估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点，估价对象未按原规划用途使用，主要作为“xx酒店” 使用，具体使用与装修情况如下：底层用途为酒店大堂、xx餐馆、琴行及若干间待租店面。其中酒店大堂地面铺花岗岩，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶；其余店面地面大部分铺瓷砖，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。2层用途为xx餐厅，装修为地面

47、铺瓷砖，墙面及顸棚为乳胶漆粉刷，顶棚饰有木脚线。3层用途为健身房，装修为地面局部铺缸砖、 局部为木地板及地毯， 墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为油漆粉刷。4层用途为中餐厅，正在装修，内设有若干间包间。5层呈内走廊式布置，隔为若干间套房，无装修。6层内部无隔断，无装修。7层为三立（xx ）汽车配件有限公司办公场所，装修为地面铺地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊 顶。内局部用石膏板隔墙隔为若干间办公室。8层为英语休闲酒茶坊及酒店会议室，装修为地面铺地毯，其余装修与底层大致相同。912层为客房，装修为走廊地面铺地毯，客房为木门，地面铺花岗岩，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。地下室为设备层，无装修。根

48、据估价人员现场勘察，估价对象的使用与维护状况良好。四、估价目的（略）五、估价时点（略）六、价值定义（略）七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法因估价对象规划批准用途为工业厂房，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本 法评估其市场价格；另估价对象存在潜在的岀租收益，拟采用收益法评估其价格，然后综合两种方法的评 估结果来估价确定其最终价格。十、估价结果估价对象在估价时点2002年5月23日的价值为Y 3636.11万元（大写金额：人民币叁仟陆佰叁拾陆万壹仟 壹佰元整）估价人员、估价作业日期和估价报告使用期限（略）估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）

49、三、市场背景分析根据厦门市房地产交易权籍登记中心统计数据显示，该市的商品房及二手房的交易量在去年达到历史最高水平，合计为380万m。但厂房的交易量与去年持平，而且厂房销售均价为1097元/m2，比上年的1455元/m2下跌358元/m2，跌幅达24.6%。下跌的主要原因为市区规划布局的调整，新增工业项目近年全部安排在 新区，旧城区的工业企业也逐渐搬迁改造到新区，新区工业厂房价格较低。目前该市工业用地总体上是供 大于求的状况。但该市已基本形成外向型经济格局，每年引进外资的数量及增长速度都排在全国各大城市 前列，对工业厂房还存在有相当的需求。四、最高最佳使用分析估价对象规划批准用途为工业用途，根据

50、其所处的区位等级、区位条件及其所处城市内部经济地理位置、 城市建设和土地资源优化配置的长远发展来看，估价人员认为工业用途不是最佳用途。但本次评估从合法 的原则考虑，仍以原规划用途一一工业厂房进行评估。同时，由于估价对象处在市区，区域内工业厂房较 少，适合中小型的加工企业使用，作为工业厂房仍有较好的市场条件。五、估价方法适用性分析（略）六、估价测算过程评估思路：遵循合法原则，并同时考虑估价目的对价格的影响，本次仍以批准的合法用途估价，不考虑改变用途对价 格的影响。由于待估地下室不计地价，本次评估仅用成本法评估地下室的建造成本。 待估综合楼底层层高为 5m第2 12层层高为4m,第212层造价及使

51、用功能均较底层低。因此本次评估用收益法及成本法将底层与第212层分别计算，最后加总求得估价对象总价值。（一）地下室采用成本法估价。（1）计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物 折旧（2）计算过程：根据市场调查及有关规定，确定以下指标。序重置价格构成单价备注土地使用权价值0地下室不计地价建筑物价值1001.781+2+3+4+5-61建筑物开发成本二972a+b+ca建安工程造价900根据厦门市建设工程投资估算指标，地下室底 层层咼约3.3m，类似框架结构地下室建安工程造价为900元/

52、m2b勘察设计和前期工程费54包括勘察设计费，报建手续费，咨询、可行性 研究、策划、规划、设计等费用，按建安工程造价的 6% 计取C开发过程中的费用18包括工程监理费1%次要项目及其他费用1%2建筑物的管理费用29.16为建筑物开发成本的3%3建筑物的投资利息26.58(1+2) X利率X (开发周期/2)，利率取5.31%, 开发期为1年4建筑物的销售税费:100.77(1+2+3+5)/(1-税率)X税率，税率取 8.55% H5建筑物的投资利润:50.06(1+2) X 5%开发利润率取5%6建筑物折旧176.78(1+2+3+4+5) X折旧率，根据直线折旧及现场实 际观察确定成新率为

53、85%则折旧率为15%评估价格1001.78为土地使用权价值与建筑物价值之和注：本市土地使用税一直未执行，故不计。(3)计算结果：成本法评估地下室房产单价为1002元/m2(二)综合楼底层1 收益法(1) 计算公式：nV=A/RX1 -1/(1+R)式中V收益法评估价格；A房地产年纯收益；R报酬率；n房地产收益年期。(2) 具体计算过程如下表：序 号内容数量备注-一一年房地产总收益/(元 /m2)216.001月租金/(元/m2)18.00据调查周围房地产市场行情，待估底层层咼约 5m该地区类似结构、层高、带类似设备装修的工业 厂房租金约为18元/m2 月2年房地产总收益/（元/m）216.00二二二年总费用/（元/m2）68.451维修费/（元/m2）4.32指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费 用，按年房地产总收益的2%十2管理费/（元/m2）4.32指对出租房屋进行的必要管理所需的费用，按 年房地产总收益的2%十3房产税/（元/m2）25.92按年房地产总收益的12%十4营业税及附加/（元/m2）11.99营业税按年房地产总收益的5%计；社会