房地产估价师(A)收益法及其运用(二)

1、（A）收益法及其运用（二）（总分：13.00，做题时间：90分钟）一、B单项选择题/B（总题数：14,分数：13.00）1.某宗房地产的报酬率为 7%收益年限为40年条件下的市场价值为 5500元/m2;若报酬率为8%收益年 限为30年，则该房地产的市场价值为 元/m2。«A.4644«B.5192«C.5308«D.5500（分数：1.00）A.B.C.D.解析：V解析* =4644.402.某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2.4万元,该房地产的合理经营期限为 年。«A.10«&#

2、171;«（分数：1.00 ）A.B.C. VD.解析：解析令 A-（n-1）b=0，则有 30-（n- 1） X2.4=0,n=13.5 年。3. 已知一年期国债年利率为 3.31%,贷款年利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为1.32%,缺乏流动性补偿率为1.42%，投资带来的优惠率为 0.50%,利用累加法计算的报酬率为 。*（分数：1.00 ）A. VB.D.解析：解析报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优 惠率=3.31%+2.23%+1.32%+1.42%-0.50%=7.78%。4. 有效毛收入乘数法

3、没有考虑估价对象与类似房地产在 面的差异。A.房地产租金以外的收入« B.运营费用率« C.空置率D.可出租面积的比率(分数：1.00 )A.B. VC.D.解析：解析有效毛收入乘数法考虑了房地产的空置和租金损失情况。缺点是没有考虑运营费用差异。5. 某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨 20%报酬率为10%若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为 o««««(分数：1.00 )A.B. VC.D.解析：解析设该宗写字楼现在的价格为V则*其中 V=V(1+20%), V=(5

4、0/10%)X1 -1心+10%) 6+1.2V/(1+10%) 6。整理得：V=217.76+0.677V o解得：V=674.96 o若采用直接资本化法，则资本化率=年净收益/市场价值=50/674.96=7.41%。6. 某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时点至建成还需 2.5年，建成后的建筑面积为11000mf，年净收益为350万元，若报酬率为7%折现率为10%,建筑物经济寿命与土地使用 期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为 万元。«A.3752* B.3806* C.4128* D.4830(分数：1.00 )A. VB.C.D.解

5、析：解析*, A=350万元,n=50-5=45 年，t=2.5 年。V=(350/7%)X1 -1心+7%) 45/(1+10) 2.5 =3752.33 万元7. 某写字楼的建筑面积为 540m ,年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2,土地资本化率为10.8%。假设收益期限无限，该写字楼用地的价格为 万元。«A.500«B.750«C.800«D.1000(分数：1.00 )A.B.C. VD.解析：解析土地价格=(108-年运营费用-建筑物净收益)/10.8%=(108- 400X540/10000)/10.8%=

6、800 万元。8. 某宗房地产收益期限为 35年，判断其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来 4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万，报酬率为9%该类房地产的价格为 万元。«««(分数：1.00 )A.B. VC.D.解析：解析由公式*得：A=15.1/(1+9%)+16.3/(1+9%)2+15.5/(1+9%) 3+17.2/(1+9%) 4 X 9%K(1+9% )7(1+9%)4-1 =15.97 万元该类房地产的价格=*=15.97/9% X1-1/(1+9%) 35=168.75 万元9. 某估价报告中采用

7、收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是。* A.空置率偏小* B.运营费用偏大* C.收益期限偏短* D.报酬率偏高(分数：1.00 )A. VB.D.解析：解析除A项外，其他选项会导致估价结果偏低。10. 某宗房地产的收益期限和土地使用权都为40年，至今都已使用 5年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为 5%风险补偿率为安全利率的 60%该房地 产的收益价格为万元。««««(分数：1.00)A.B.C.D. V解析：解析该房地产的收益价格为：A=100-20=80万元，Y=5%+5%60%

8、=8% n=40-5=35年，35 V=80/8%X1 -1/(1+8%)=932.37 万元11. 某宗房地产32年土地使用权的价格为 4000元/m2，对应的报酬率为7%现假定报酬率为9%该宗房地产40年土地使用权条件下的价格接近 。一 2«A.3275 兀/m一 2«B.3287 兀/m一 2«C.3402 兀/m2* D.4375 元/m(分数：1.00 )A.B.C. VD.解析：解析该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于：V=VNX*=4000 X7%<(1+7%) 32 X(1+9%) 40-1 / 9%<(1+9%) 40 X(

9、1+7%) 32-1 =3402.46 元/m2。12. 某房地产在正常情况下， 每年可获得有效毛收入 30万元，运营费用需要10万元，该房地产的报酬率为10%该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点建设用地使用权剩余年限为40年，建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余年限结束，且出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回，则该宗房地产的收益价格为万元。* A.180* B.196* C.200* D.300(分数：1.00 )A.B. VC.D.解析：解析V=A/Y1-1心+Y)n=(30- 10)/10%X1 -1心+10%) 40|=195.58 万元13. 某商铺的收益年限为 30年，年有效毛收入为 6000元/m2。假设净收益率为7 铺目前的价值为元/m2。«A.14140«B.42421«C.56561«D.60000(分数：1.00 )A.B. VC.D.解析：解析该商铺目前的价值为：V=* , A=6000X75%=4500元/m2,302V=(4500/10%)X1 -1/(1+10%)=42421.12 元/m。14. 已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2;240年，报酬率为6%则其价格接