上海2021年下半年房地产估价师案例与分析：分享产权和独享产权考试试题

1、上海 2021 年下半年房地产估价师案例与分析：分享产权和独享产权考试试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分， 60 分及格。 一、 单项选择题共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题 意1、以 2021 年第 1 季度为基期，将某地区不同时间上房地产的销售价格数据进行比照分析和计算，得到 2021 年第 1、2 季度房屋销售定基价格指数分别为 107 7、110 18 这类指标为。A: 比拟相对指标B: 比例相对指标C: 结构相对指标D: 动态相对指标E: 执行层的组织协调2、某套住宅总价 30 万元，套内建筑面积 125

2、卅，套内墙体面积 20 卅，分摊的 共有建 筑面积 25 卅，那么该住宅每平方米建筑面积的价格为元。A: 1765B: 2000C: 2069D: 2400E: 工业用地的监测点评估价格3、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发工程，也可用来评价置业投资工程，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是 。A?本钱利润率B ? 动态投资回收期C ?投资利润率D ?财务内部收益率4、以下关于工程建设定额计价法，表述不正确的选项是。A : 工程建设定额计价法是我国工程造价计价中比拟传统的方法B: 其根本特征是“价格 =定额 +费用文件规定，并作为法定性依据强制执行C : 工程建设

3、定额计价法是依据建设行政主管部门颁发的各种工程预算定额来 计算工程 造价D: 工程建设定额计价法相对于工程量清单计价方法是一种新的计价模式E: 执行层的组织协调5、经济适用住房指导价是根据平均本钱加 _% 以内的利润确定的。A3B5C6D86、 从经济角度看，土地利用选择的一般顺序是_。A . 商业、办公、居住、工业、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地B. 商业、办公、工业、居住、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地C. 商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地D. 商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地7、工程建设的招标投标和的推行是建筑市场管理体制改革的

4、两个重要方面。A: 建设施工制度B: 建设投资规定C: 建设规划制度D: 建设监理制度E: 执行层的组织协调8、在实际估价中，要特别注意估价对象范围的界定 . 以下选项中，属于实物构 成范围 内的是。A: 是否包括特许经营权B: 是否包括债权债务C: 是否强制处分房地产D: 是否包括建筑物内的家具E: 工业用地的监测点评估价格9、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率的方法来分 析入住 率，这种调查方法属于。 2007 年试题 A: 观察法B: 实验法C: 讨论法D: 问卷调查法E: 借款合同10、以下不属于经营性用地的是 。A . 工业用地B. 旅游用地C. 娱乐用地D. 商

5、品住宅用地11、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同、面积相等、位置相邻，但由于 _ 不同， 价值会有所不同，而且差异可能很大。A . 区域规划B. 临街状况C. 周围环境D. 地形地势12、建筑施工许可证发证机关在收到建设单位报送的 ?建筑工程施工许可证申请 表? 和所附证明文件后， 对于符合条件的， 应当自收到申请之日起日内颁发施工 许可证。A: 15B: 30C: 45D: 60E: 执行层的组织协调13、以下关于全民和集体所有制企业同农村集体经济组织联营使用集体土地，表 述错误的选项是。A : 全民所有制企业、城镇集体所有制企业可以同农村集体经济组织共同投资 兴办联营企业，使用集体土地

6、须经有批准权的人民政府批准B : 经批准使用的土地，可以按照国家建设用地的规定实行征收，也可以由农 村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件C: 联营企业用地，可以不改变土地权属性质D: 农村集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条件的，必须计算土地补 偿费和各 种补助费E: 房地产估价机构必须加盖公章14、房地产估价机构的名称事项发生变更的， 房地产估价机构应当在工商行政管 理部 门办理变更手续后 30 日内，到资质许可机关办理资质证书手续。A : 延续B: 变更C: 注销D: 撤销E: 执行层的组织协调15、某宗房地产交易，约定由买方实际支付给卖方3700元/m2,买卖中涉及的全部税

7、费由卖方承当，在当地类似房地产交易卖方应承当的税费为正常价格的 5.5%，买方应承当的税费为4%，那么该宗房地产的正常价格为 元/m2。A3507B3592C3627D355816 、报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在 _。A ? 期初B?期中C?期末D 年末17、某类房地产 2001 年初至 2005 年初的价格分别为 2300 元/讥2450 元/讥2650 元/ 讥 2830 元/川和3000 元/川，其增减量的权重分别为 0.1、 0.3、 0.2和 0.4 ，按平均增减量趋势法估计，以 2001 年初为预测基期，那么该类房地产于 2006 年初的价格最接近于元 /卅。

8、A: 3100B: 3195C: 3285D: 3300E: 工业用地的监测点评估价格18、物业管理企业的资质管理实行制度。A : 备案B: 分级审批C: 分类审批D: 专业审批E: 执行层的组织协调19、a?规划设计条件通知书、b?建设用地规划许可证、c?选址规划意见通知 书和d.建设工程规划许可证，它们在房地产开发过程中的核发顺序为_。AabcdBacdbCcadbDcbad20、 编制工程进度方案的方法有横道图法和_。A ?网络图法B. 表格法C ?竣工图法D ?坐标图法21 、修建性详细规划应当符合 _规划。A .控制性详细B. 区域C. 近期建设D. 分区22、 房地产估价的要求是独

9、立、客观、公正，表达了房地产估价的_。A .根本准那么B. 最高行为准那么C. 根本行为准那么D. 重要准那么23、以下关于资金等效值概念的表述中，正确的选项是 。A .时值是资金运动起点的金额B. 终值是资金运动结束时与现值不等值的金额C. 资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值D. 不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值24、城市 _的主要任务是在总体规划的根底上， 对城市土地利用、 人口分布和公 共 设施、城市根底设施的配置作出进一步的安排。A .详细规划B. 控制规划C. 指标规划D. 分区规划25、?中华人民共和国宪法?规定，国家为了公共利益的需要，可以

10、依照法律规 定对 土地实行并给予补偿。A : 征收B: 征用C: 征收或者征用D: 征购E: 执行层的组织协调二、多项选择题共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2个以上符 合题 意，至少有 1 个错项。错选，此题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分1 、 以下房地产投资风险中，属于系统风险的是 。A. 比拟风险B. 通货膨胀风险C. 时间风险D. 资本价值风险2、以为标准，可将保险分为定值保险与不定值保险。A: 保险基金来源的不同B: 被保险标的的不同性质C: 保险的实施形式D: 保险标的的价值确定与否E: 执行层的组织协调3、以下关于抵押的说法不正确的选项是 _。

11、A ? 以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限B ? 以共有的房地产抵押时，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意C ? 预购商品房贷款抵押时，商品房开发工程必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证D. 订立合同时，可以在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时， 抵押物 的所有权转移为抵押权人所有的内容4、在以下房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法是_。A ? 随行就市定价法B ? 认知价值定价法C. 领导定价法D ? 挑战定价法E ? 目标定价法5、不属于开发商对房地产租售定价方法的是。

12、A: 本钱导向定价B: 销售导向定价C: 购置者导向定价D: 竞争导向定价E: 借款合同6、属于直接融资方式的有 _。A?抵押贷款B ? 赊销C ?发行股票D ?发行债券E ?分期付款7、以下关于建筑材料性质的表述中，正确的选项是 _。A ?材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比B?但凡内部有孔隙的材料，其密实度都大于1C ?材料的耐水性是指材料在饱和水作用下强度显著降低的性质D ?材料的弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质8、在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先

13、 受偿款 下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。 这些法定优先受偿 款通常包括。A : 拖欠建设工程价款B: 已抵押担保的债权数额C: 房地产变卖处置费用D: 诉讼费用E: 其他法定优先受偿款9、可贷资金利率理论认为。A : 可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求三个要素构成B: 可贷资金的供应由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄三个要素构成C: 利率不是由可贷资金的供求决定的D: 可贷资金的需求函数是利率的递增函数E: 可贷资金的供应函数是利率的递增函数10、根据房地产市场自然周期的理论， 商品房租金增长率上升是处于自然周期的 A ? 第一阶段初期B?第二阶段C. 第一阶段后期

14、D ?第三阶段E?第四阶段11、以下工程中，不需要实行监理的是 _。A . 大中型企业投资建设的工程B ?利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程C. 成片开发建设的住宅小区工程D. 大中型公用事业工程12、借贷记账法是以作为记账符号的一种复式记账方法。A :支B:出C: 借D: 贷E: 入13、以下属于房地产估价师的职业道德是 _A . 职业品德B. 职业理念C. 职业责任D. 职业情感、_亠产，发建E. 职业行为习惯14、对于有城市规划设计条件要求， 但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地 进行估价。A . 难以采用假设开发法B. 可以采用比拟法C. 难以采用本钱法D. 可以采用收益法

15、15、开发工程选址、 定点审批阶段主要针对以方式获得国有建设用地使用权的开 设工程。A : 无偿划拨B: 协议出让C: 挂牌D：拍卖E:招标16、 针对不同用途的收益性物业可分为。A?写字楼物业管理、商场物业管理 B ?承租人管理、租赁市场管理.C. 工业及货仓物业管理、人事管理D. 商场物业管理、财务、人事管理17、以下不属于根本报表的是 _。 A .资金来源与运用表B. 经营本钱估算表C. 资产负债表D .损益表18、影响房地产市场转变的社会经济力量有几个方面。A:金融业的开展B:经济开展状况C:生产和工作方式的转变D:人文环境的变化E:房地产产权与交易政策19、 以下情形中会导致房地产当

16、前需求增加的有。A .消费者的收入增加B. 作为替代品的房地产的价格上升C. 作为互补品的房地产的价格上升D. 消费者预期其未来的收入增加E. 消费者预期未来的房地产价格上升20、勘察设计的委托应遵守如下规定。A :委托方应当将工程勘察设计业务委托给具有相应工程勘察设计资质证书且与其证书规定的业务范围相符的承接方B:工程勘察设计业务的委托可以通过竞选委托方式进行，但不可通过直接委托的方式进行C :工程勘察设计业务的竞选委托可以采取公开竞选或邀请竞选的形式进行D:委托方原那么上应将整个建设工程工程的设计业务委托给一个承接方E:委托方将整个建设工程工程的设计业务分别委托给几个承接方时，必须选定其中

17、一个承接方作为主体承接方21、 某写字楼年出租净收益为 300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后 该写字楼价格为现在写字楼价格的 1.2倍，该类房地产的报酬率为 10%，那么该 宗写字 楼现在的价格为万元。A. 4580B. 5580C. 6580D. 758022、账簿包括A:转账账簿B:凭证账簿C:序时账簿 D:分类账簿E: 备查账簿23、下面 A 市房屋拆迁管理部门所介绍的其监督管理职责的说法正确的选项是。A : 作为拆迁人，接受拆迁委托B: 房屋拆迁许可证的审批C: 拆迁委托合同的备案管理D: 受理强制拆迁的申请E: 拆迁补偿安置资金使用的监督24、某房地产投资工程的总投资为 5000 万元