建设工程的代建制度是国际上通常采用的一种工程项目管理模式

1、建设工程的代建制度是国际上通常采用的一种工程工程治理模式.在我国,代建制是指政府投资主管部门对政府投资根本建设工程,根据建设(使用)单位提出的使用与功能要求,采用招投标方式选定专业工程工程治理单位(代建人),委托其进行工程建设,建成竣工验收后移交给建设(使用)单位的工程治理制度.在各省市大力推行代建制度的同时,由于国家还没有统一的关于代建制的治理方法或 法规,根据各省、市的政府投资省属非经营性工程代建治理方法一般规定,代建机构一般必须具备以下条件:(1)具有独立的事业或企业法人资格;(2)具有与从事工程建设治理相匹配的组织机构、治理水平、专业技术人员和治理人 员；(3)具有与代建工程规模相应的

2、设计、监理、工程咨询、施工总承包、房地产开发一项或多项资质；(4 )具有与开展工程代建工作相适应的资产.由于在工程建设中代建人具有法人地位,拥有法人的权利,同时承当相应的责任. 选择什么类型或选择具有什么资质类别的法人机构来作代建机构,现在还没有统一的熟悉和相关的政策规定.根据国家目前可从事类似代建工作的法人机构来看,根本上分为三大类： 一是治理咨询类公司.包括工程治理公司、工程监理咨询、造价治理、招标公司、具有咨询资质 的设计院等；二是工程施工总包类公司.例如,施工总包单位；三是房地产开发公司、投融 资公司等.那么,在具体的工程代建单位发包过程中,选择什么样的代建单位是发包人直接面临的问题.

3、如何选择代建机构,要结合政府投资工程的特点考虑,首先以满足使用人的合理需求为目的,兼顾资金来源、归还及治理,综合各项因素使投资和建设的风险降到最小.同时,应充分考虑目前代建单位根据代建合同需承当的工作内容和主要责任.现阶段代建单位的工作内容和主要责任主要分为工程建设前期阶段、工程的实施阶段以及工程竣工验收阶段:(1)工程建设前期阶段,依据批准的工程建议书组织开展工程可行性研究报告编制及报批工作；组织开展工程勘察、 设计等招标工作,并将招标、投标情况和中标通知书报省代 建工程治理部门备案；组织开展工程初步设计及概算的编制及报批工作；办理方案、规划、土地、拆迁、施工、环保、消防、水电、园林、绿化和

4、市政等有关报批手续；(2)工程的实施阶段,组织施工图设计文件的编制及报审工作；组织工程施工、监理和设备、材料采购招标, 并将招标、投标情况和中标通知书报省代建工程治理部门备案；负责工程合同的洽谈与签订； 编制工程年度投资方案和年度基建支出预算,报送省代建工程管理部门和使用单位；向省建设行政主管等有关主管部门报告工程质量平安情况；(3)竣工验收交付阶段,组织工程中间验收和竣工验收,并将验收结果报告省代建项目治理部门；编制工程竣工财务决算报告, 经省代建工程治理部门审查后报省财政部门审批.负责将工程竣工及有关工程建设的技术资料完整地整理汇编移交,并按批准的资产价值向使用单位办理资产交付手续.随着国

5、家投资体制改革的进行,现阶段以房地产企业公司作为代建机构比其他企业具有 优势,更为可行.1、房地产企业作为代建人的组织优势房地产企业作为独立运营的企业,有自己完整的企业组织机构,最重要的是其组织机构的职能同同代建人的工作内容和主要责任根本相吻合.房地产企业除了领导者外, 会设立前期筹划、规划设计、预算合同、物资采购、工程治理、法规财务、营销等职能部门,这些职 能部门恰好同代建人在工程建设前期阶段、工程的实施阶段以及竣工验收交付阶段各专项工作相匹配,各部门人员各自对自己承当的工程建设角色相对应,在承当代建工程时不存在角色转换,更加便捷地开展各项工作. 并且,在现阶段成熟的房地产企业均采取工程治理

6、制度, 在实行代建工程的治理过程中,不需要调整自己的原有组织机构, 而仅仅利用现有组织模式,根据承当代建工程的具体情况成立一个新的工程治理部即可.2、房地产企业作为代建人的技术优势房地产行业本身是一个资金密集型和技术密集型行业.首先,在其自身开展的过程中, 聚集了从事筹划、工程治理、工程技术、预决算、合同治理、财务、法律等各方面的专业人才.这些专业人员在工程代建实施的不同阶段,发挥各自的作用.工程前期：对规划方案从实施可行性方面提出意见,参与勘测、设计、监理、施工单位的招标工作并从技术和施工角度把关,协助工程安质监的报批工作；工程实施阶段：主持各类施工技术专题方案会议,各类施工阶段性验收,配合

7、各专业分包的招标,主持日常生产例会, 协调各参建商及后期配套单位关系,严格执行公司的各项指令；后期效劳阶段：支持各类专业验收、竣工验收、资料 的交验、房屋交验及交房后维修效劳等.其次,房地产企业在自身开展过程中会进行不断的技术创新工作.为适应市场竞争需求,在推动其产品不断更新换代的同时,对新技术、新材料、新工艺等会广泛的关注和采纳, 有的已经形成了自己的专利技术.这些已经在房地产企业自己产品中应用的成熟技术,会在其承当的代建工程中成功的复制而不再需要论证和检验.另外,基于市场竞争的需要,大型的房地产企业会有自己的设计院和监理公司,加大了房地产企业作为代建人的技术优势.3、房地产企业作为代建人的

8、资金优势虽然作为代建人不需要雄厚的资金作为必要的条件,但从履约水平和抗风险水平考虑, 房地产企业作为代建人的资金优势是其他企业作为代建人所不具有的.目前,大多数代建项目为降低自身的风险,要求代建人提供履约保证金, 而相关政策制定的履约保证金数额偏高. 如根据?北京市政府投资建设工程代建制治理方法?规定,代建单位需在?工程代建合同? 生效前,提供工程概算 10%30%的银行履约保函.即使按 10%的低限,一个1亿元的 工程代建人就要提供 1,000万元履约保函.而如果这个工程出现一些问题,这对监理单位、工程治理公司、设计单位作为代建人的影响更将是致命的.另外,一旦代建工程出现资金困难,房地产公司

9、可以和出资单位协商,把代建工程直接转换为BT工程,这样政府仅需在支付既定代建额后另外支付代建单位的投资利息,保证了代建工程的正常交付使用,降低了代建工程的风险.4、房地产企业作为代建人的治理优势房地产企业作为代建人的治理优势主要表达在工程治理、资金治理、风险治理等方面. 房地产代建工程治理是工程工程治理的一个分类,是代建工程的治理者运用系统工程的观 点、理论和方法,对代建工程的建设和使用进行全过程和全方位的综合治理.在代建工程中,由于工程本身的复杂性和庞大性,它往往涉及到许多专业部门,不仅仅是工程代建单位及项目投资单位,更多的会涉及到政府各职能部门、设计单位、监理单位、施工单位等.在工程 的建

10、设过程中,各参与者及其工作任务共同构成了代建工程治理的完整体系.房地产公司在代建工程治理过程中,可以根据原有开发过程中的工程治理模式,对自己代建工程进行治理,由于代建工程治理是全过程、 全方位的,包括工程实施阶段的各个环节,主要有：组织协调,合同治理,信息治理,投资、质量、进度三大目标限制,人们把它通俗地概括为乙协调、二治理、三限制或土限制、二治理、一协调房地产公司在自己开发工程建设过程中积累了一套成功的包括前期开发工作、招投标确定设计、监理、施工单位、合同治理、进度造价质量限制、竣工验交等完整的经验,可以直接应用于代建工程.房地产开发工程本身是一种资金密集的治理工程,在房地产企业的财务活动中

11、,资金始终是一项值得高度重视的、 高流动性的资产,资金治理更是房地产企业财务治理的核心内容. 房地产企业在对资金的治理使用上有着其他代建企业不具备的优势.房地产企业大都有自己的资金预算治理制度、资金风险治理举措、资金的监督治理方法等,因此政府投资的决策者 把工程交给房地产企业代建应该是最为放心的.在现代市场经济的进程中, 每个企业在经营中都有发生风险的可能性.对于房地产企业来说,其经常会遇到的风险主要有：政策风险,指因政府法律、法规、政策、规划的变动, 税率、利率变化或行业专项整治带来的风险；由于市场因素变化导致的风险；资金链风险； 人事风险.因此,房地产企业在工程开始前期,就要为每个已经识别

12、的风险做好准备.这些风险的准备包括制度、人力、资金上的准备.在制度上,要建立风险治理体系,制定风险 治理流程,落实到岗位,并做好风险预算.在完善风险治理举措、 提升企业抗风险水平方面, 大多数房地产企业都能够做到提升风险意识,将风险治理纳入企业的经营治理之中,为了使风险治理成为企业持续不断的治理活动,建立相应的风险治理机构,建立科学的风险治理机制.这些治理体制和机制以及房地产企业在开发建设活动中取得的经验均可以提升其代建项目的抗风险水平.综上所述,在现阶段,房地产企业作为代建单位具有明显的比拟优势.由于专业的工程公司正在处于培育成长阶段,其资金治理、工程治理、技术治理等各方面还需完善和开展；

13、监理单位、工程咨询企业等作为代建企业虽然具有一定的技术优势和施工阶段的现场治理经 验,但其对于资金治理、工程的前期治理、竣工验交等缺乏经验；设计单位作为代建者,更 具有工程治理的局限性, 其对工程的资金治理、施工现场的技术治理、工程的前期治理、项目的竣工验收交付等都没有成功经验,并且从资金的保证等方面, 无论设计单位、还是监理单位、咨询企业等均没有可靠的资金担保来源；施工总承包方作为代建单位,容易给人造成既是代建人又是承包方的误解,并且在实际实施过程中如何进行其角色的转换是至为重要也是最为困难的,并且施工方作为代建人对代建工程的前期治理、组织委托设计、监理、 施工 等方面的水平有待检验；投资公

14、司作为代建单位的缺乏之处更为明显,其除了有资金优势外,并不具备作为代建人的技术治理水平、工程治理水平以及前期工作水平.现阶段,房地产企业作为代建人虽然具有比拟优势,但影响和制约房地产企业承当代建工作的因素仍然不少,主要集中在以下方面：(1)代建费用低,缺乏有效的鼓励机制,代建企业收益难以同风险匹配是最突出的问题；(2)代建单位的法律地位不明确,由于国家层面没有相应的代建制度或法律法规,在 各省市制定的代建治理方法中,有的地方治理方法中根本没有允许房地产企业作为代建人；(3)效劳观念有待改善,对于房地产企业的自有开发工程,房地产企业有自由的开发 自主空间,但对于代建工程,应增强效劳意识；(4)使用人及代建工程治理机构对房地产企业存在偏见,认为房地产企业仅仅是一个 投资企业,缺乏治理工程的水平；(5)房地产企业作为代建人的自身缺陷.由于房地产企业所涉及的范围根本上为民用 及商业的房屋建筑工程,对政府资金所投资的水利、电力、公路、铁路、隧道等专业范围不太熟悉