房地产制度与政策第新六章

1、2013年2月管理工程学院房地产基本制度与政策李奇会2013年2月管理工程学院第6章 房地产交易法律制度目的要求如果说房地产权益是一种静态的法律制度，那么房地产交易则是一种动态的法律制度。本章对房地产交易的特征、形式和基本原则作了阐述，并着重对房地产交易中转让的法律规范进行了深入分析。探讨转让形式中几种特殊的合法转让形式，强调我国房地产转让的必备条件和禁止性条件，这对于准确地、全面地理解房地产转让的法律规范具有极其重要的现实意义。2013年2月管理工程学院房地产交易涉及的法律法规1、城市房地产转让管理规定（2001年8月15）2、城市房地产交易价格管理暂行办法（1994年）3、建设部、发改委、

2、工商总局关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知（2006年）4、房地产经纪管理办法（2011年）5、建设部、中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知6、住房和城乡建设部、发改委关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知（2011年）2013年2月管理工程学院7、商品房销售管理办法（2001年）8、城市商品房预售管理办法（2004年）9、建设部、工商总局关于印发房地产买卖合同示范文本的通知（2000年）10、商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）（1995年）11、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知（2

3、010年）12、发改委关于发布商品房销售明码标价规定的通知13、发改委办公厅关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知14、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年）2013年2月管理工程学院第一节 房地产交易管理的概念和原则一、房地产交易管理的概念和原则房地产交易管理是政府房地产管理部门及其他机构采取法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动进行指导和监督。关于加强房地产交易市场管理的通知：城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押，城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动，均属房地产交易活动管理的范围，其交易活动应通过

4、交易所进行2013年2月管理工程学院城市房地产管理法：房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁 1房地产本身具有不可移动性、地区性和个别性等特点。房地产交易与一般商品的交易有所不同，一般商品交易可以集中在一个固定场所看样定货而完成交易行为，而房地产交易必须对每宗房地产进行实地调查，可以说是一个没有柜台的市场。 2房地产交易是土地使用权和房屋所有权的转移。作为交易标的的房地产本身并不发生流通，而是房屋及其占用范围内的土地使用权在平等主体之间的流转。2013年2月管理工程学院 3房地产交易时权属的流通不是瞬时完成的。房地产交易不能做到“一手交钱、一手交货”，交易双方需在较长时期内保持相应的法

5、律关系。例如，以抵押贷款方式购买房屋，或者以租赁方式取得房屋的承租权。 4房地产交易环节的复杂而离不开中介服务。由于房地产个别差异性大，质量标准技术性强，交易手续复杂，因而房地产交易往往需要诸多的中介服务，即各种交易咨询、融资和估价等中介机构。总之，房地产交易中介机构起着重要的辅助作用。2013年2月管理工程学院二、房地产交易的一般规定 （一）房屋的所有权与其占用范围内的土地使用权同时交易在处理土地与建筑物的关系时我国的立法是采取相结合的原则，通常称为“房随地走，或地随房走”。房地产管理法第三十一条规定，“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”2013

6、年2月管理工程学院这条规定是为了避免因房屋和土地权利人不同而可能造成的矛盾，这可从两个方面加以理解：一是房屋转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须同时转让、抵押。二是土地使用权转让、抵押时，土地使用权范围内的土地上的房屋必须同时转让、抵押。2013年2月管理工程学院（二）房地产交易的基本制度房地产管理法规定了三项基本制度：房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度1、房地产价格申报制度：法律要求如实申报房地产成交价格的本意之一是加强契税等与房地产交易有关的税收征管。税务机关在接到价格申报后，如发现成交价格明显低于市场正常价格的，应当及时通知交易

7、双方，按不低于税收机关确认的价格缴纳有关税金后，房地产管理部门方可为其办理房地产交易手续，核发权属证书。2013年2月管理工程学院城市房地产管理法规定：国家实行房地产成交价格申报制度，房地产权利人转让房地产，应向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或作不实的申报。2001年城市房地产转让管理规定：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90天内持房地产权属证书，当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价的，以评估价格作为缴纳税费的依据。2013年2月管理工

8、程学院只要交易双方按照不低于正常市场价格交纳了税费，无论其合同价格为多少，都不影响办理房地产交易和权属登记的有关手续。房地产行政主管部门发现交易双方的成交价格明显低于市场正常价格时，并不是要求交易双方当事人更改成交价格，只是通知交易双方应当按市场评估交纳有关税费2013年2月管理工程学院2、房地产价格评估制度城市房地产管理法规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”“基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。

9、” 2013年2月管理工程学院”“基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。”基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是分用途的土地利用权区域平均价格。基准地价是目前区域平均价的最常见形式。 标定地价是政府根据管理需要，评估或认可的具体宗地在正常土地市场和正常经营管理条件下某一日期的土地使用权价格，标定地价是宗地价格的一种。2013年2月管理工程学院3、房地产价格评估人员资格认证制度城市房地产管理法规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”城市房地产中介服务管理规定进一步明确：“国家实行房

10、地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。”房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得房地产估价师执业资格证书，并经注册登记取得房地产估价师注册证的人员。未取得房地产估价师注册证的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。“2013年2月管理工程学院（三）房地产交易的依法登记房地产权属登记作为现代房地产法律制度的基础，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，依法获得土地使用权证书。 在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上

11、地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。 房地产转让或者变更时，应当申请房产变更登记和土地使用权变更登记。 房地产抵押时，也应当办理抵押登记。2013年2月管理工程学院三、房地产交易的管理（一）房地产交易市场1、一级市场：土地出让市场，政府垄断2、二级市场：房地产开发市场和房地产使用者之间的交易市场2、三级市场：房地产业主和他人之间的交易市场，二手房交易市场2013年2月管理工程学院 房地产交易的管理机构房地产交易的管理机构主要是指由国家设立的从事房地产交易管理的职能部门及其授权的机构。包括国务院建设行政主管部门即住房和城乡建设部，省级建设

12、行政主管部门即各省、自治区建设厅和直辖市房地产管理局，各市、县房地产管理部门以及房地产管理部门授权的房地产交易管理所（房地产市场管理处、房地产交易中心等）。2013年2月管理工程学院房地产交易管理机构职责：1、运用法律手段管理房地产市场2、执行国家规定，制定实施细则等2013年2月管理工程学院第二节 房地产转让管理一、房地产转让概述（一）房地产转让概念房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为其他合法方式的内容：1、房地产作价入股，与他人成立法人企业，权属变更2、一方提供土地使用权，另一方提供资金，合资、合作开发经营房地产，权属转移3、企业被收购、兼并或

13、合并，权属转移2013年2月管理工程学院4、以房地产抵债的5、其它实质是房地产权属发生转移城市房地产管理法规定：房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让2013年2月管理工程学院房屋登记办法1、买卖2、互换3、赠与4、继承、受遗赠5、房屋分割、合并，导致所有权转移的6、以房屋出资入股7、法人或其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的8、其他情形2013年2月管理工程学院（二）房地产转让的分类根据转让的对象地面上有建筑物的房地产转让地面上无建筑物的房地产转让土地使用权转让2013年2月管理工程学院根据土地使用权的获得方式以出让方式取得土地使用权的房地产转让以划拨方式取

14、得土地使用权的房地产转让根据转让的方式有偿转让买卖、作价入股等无偿转让房地产赠与、继承等2013年2月管理工程学院房地产买卖是指房地产所有权人（包括土地使用人）将其合法拥有的房地产以一定的价格转让给他人的行为。赠与是房地产所有权人（包括土地使用人）将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人的行为，不要求对方支付任何费用或为此承担任何义务的行为。买卖是双务合同，双方都承担一定义务，都享有一定的权利。赠与是单务行为，受让人不承担任何义务。二、房地产转让的条件2013年2月管理工程学院（一）房地产转让中土地使用权转让的条件1、以出让方式取得土地使用权的房地产转让2、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让，首先

15、是报批。准予转让的，一种情况是转让方补办土地使用权出让手续；另一种情况是不办理出让手续，但转让方按规定将转让收益中土地收益上缴（二）房地产转让的限制性规定 一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；2013年2月管理工程学院以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。2013年2月管理工程

16、学院国土资源部 住房城乡建设部关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知 国土资电发201287号房地产用地出让不能超过面积上限，不得捆绑出让、“毛地”出让。住宅用地容积率不得小于1。各类住房建设项目要在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。严格实施竞买人资格审查，落实不得使用银行贷款缴交土地出让价款的规定。土地出让竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。土地出让后，任何单位和个人无权擅

17、自更改规划和建设条件。2013年2月管理工程学院注：解释城市房地产对房地产转让的限制性规定属于行政性法律，规范政府对开发活动的管理，而不是直接调整民事法律关系的规范。在司法实践中着重用民事法律关系予以调解2013年2月管理工程学院二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；在权利受限制期间，不得转让三）依法收回土地使用权的；根据国家利益或社会公共利益需要，国家有权决定收回出让或划拨给他人使用的土地，任何单位和个人应当服从国家的规定；在国家依法作出收回土地使用权决定之后，原土地使用权人不得再行转让土地使用权。四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；五）权属有争议的，

18、2013年2月管理工程学院六）未依法登记领取权属证书的；登记是确权的法定手续，未履行，房地产权利人的权利不具有法律效力，不得转让七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。2013年2月管理工程学院房地产转让的必备条件房地产转让的必备条件 国国有有土土地地BACK出让出让划拨划拨1、已经支付出让金，、已经支付出让金，并取得土地使用权证书；并取得土地使用权证书；2、完成开发投资总额、完成开发投资总额的的25以上以上 。 1、补办土地使用权出让手续；、补办土地使用权出让手续；2、将转让房地产所获收益中的、将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理土地收益上缴国家或者作其他处理 2013年

19、2月管理工程学院三、房地产转让的程序房地产转让，应当按照下列程序办理：(一)房地产转让当事人签订书面转让合同；2013年2月管理工程学院(二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；(三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；(四)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；(五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；(六)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。

20、2013年2月管理工程学院四、房地产转让合同当事人之间签订的明确各方权利义务关系的协议。房地产转让合同应当载明下列主要内容：(一)双方当事人的姓名或者名称、住所；(二)房地产权属证书名称和编号；(三)房地产座落位置、面积、四至界限；(四)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；(五)房地产的用途或使用性质；。2013年2月管理工程学院 (六)成交价格及支付方式；(七)房地产交付使用的时间；(八)违约责任；(九)双方约定的其他事项2013年2月管理工程学院五、以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让以出让方式取得土地使用权的房地产转让时，受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人所原有

21、的权利和承担的义务范围相一致。以出让方式取得土地使用权，可以在不同土地使用者之间多次转让，但土地使用权出让合同约定的使用年限不变。2013年2月管理工程学院以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。例题：某宗土地使用权出让的法定最高年限为70年，土地使用

22、权出让合同约定的使用年限为50年，土地使用者使用该宗地15年后转让，受让人取得该宗土地的使用年限为A、15年B35年C55年D70年2013年2月管理工程学院六、以划拨方式取的建设用地使用权的房地产转让以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，除符合本规定第十二条所列的可以不办理土地使用权出让手续的情形外，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。第十二条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地

23、产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。2013年2月管理工程学院(一)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设中华人民共和国城市房地产管理法第二十三条规定的项目的；(二)私有住宅转让后仍用于居住的；(三)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；(四)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；(五)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；(六)根据城市规划土地使用权不宜出让的；(七)县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。依照前款规定缴纳土地收益或作其他处理的，应当在房

24、地产转让合同中注明。2013年2月管理工程学院第二十三条规定，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。2013年2月管理工程学院对于暂不办理土地使用权出让手续的，应当将土地收益上缴国家或做其他处理，并在合同中注明。土地收益征收办法，由房地产管理部门在办理房地产交易手续时收取土地收益交国家，对于转让的房地产再转让，需要办理出让手续，补交土地出让金的，应当扣除已缴纳的土地收益。2013年2月管理工程学院七、已购公有住房和经

25、济适用房上市的有关规定在取得完全产权前，经济适用住房购房人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。在取得完全产权前，经济适用住房购房人有与其申报收入明显不符的高消费行为时，应当主动向住房保障部门作出说明，并配合对其资产进行核查、公示。2013年2月管理工程学院已购买经济适用住房的家庭，再购买其他住房的，必须办理经济适用住房退出手续，或者通过补交土地收益等价款取得已购经济适用住房的完全产权。 经济适用住房上市交易，必须符合有关政策规定并取得完全产权。住房保障部门应当对个人是否已缴纳相应土地收益等价款取得完全产权、成交价格是否符合正常交易、政府是否行使优先购买权等情况出具

26、书面意见。 2013年2月管理工程学院房屋登记、租赁管理机构办理房屋权属登记、租赁备案登记时，要比对住房保障部门提供的有关信息。对已购经济适用住房的家庭，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房；房屋租赁备案管理机构应当暂停办理其经济适用住房的租赁备案，房屋登记机构应当暂停办理该家庭购买其他房屋的权属登记，并及时通报住房保障部门各地要结合实际情况完善经济适用住房上市交易分配机制，健全上市交易管理办法。要按照配售经济适用住房时承购人与政府的出资比例，确定上市所得价款的分配比例、政府优先购买权等管理事项。其中，政府出资额为土地出让金减让、税费减免等政策优惠

27、额之和。 2013年2月管理工程学院第八，房地产权属的转移1、动产所有权因交付而转移。物权法规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。”2、房地产权属因转移登记而转移物权法：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 也即是说，不动产物权登记，自登记机构将不动产物权有关事项记载于不动产登记簿时，始告完成。因赠与和其他方式转移房屋时，适用这一规定。 2013年2月管理工程学院第三节 其他房地产转让方式的法律规定一、合作开发经营房地产而使房地产权属发生转移04年11月23日最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（

28、以下简称解释）第14条规定“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”一方提供土地使用权，一方提供资金，联合开发2013年2月管理工程学院参建、联建 需要解决三个问题第一、经营开发的主体问题第二、一方提供的划拨土地应当符合房地产转让的相关法律 规定第三、合建房地产产权归属问题2013年2月管理工程学院第一：经营开发的主体问题市场准入限制土地使用权解释规定：合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。双方均不具备开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经

29、取得开发资质或者已经依法合作成立具有开发资质的开发企业的，应当认定合同有效2013年2月管理工程学院第二、一方提供的划拨土地应当符合房地产转让的相关法律 规定95年1月1日城市房地产管理法实施后，合建经营性房地产的，应当严格按照法律规定办理，纳入土地使用权出让范围如果提供划拨土地使用权，合建经营性房地产的，应当按照规定报有批准权的人民政府审批。准予转让的，应当办理土地使用权出让手续，并按规定缴纳土地使用权出让金。2013年2月管理工程学院第三、合建房地产产权归属问题 一方提供土地使用权，另一方提供资金，合作双方应当按照国家基本建设程序申请立项，共同办理建设用地规划许可证和建设用地手续；或者依法

30、设立房地产开发项目公司，开发建设的房地产属于双方按份共有的财产。 由提供土地使用权一方单独立项建设，接受其他方资金开发经营房产的，应当视作土地使用权转让；提供资金一方将所得房地产再行转让的，视作商品房销售。 依此规范开发才能确保房屋权属证书2013年2月管理工程学院二、房地产交换房产互换是房屋所有人或使用人之间，在相互自愿的基础上，采用等价或不等价加补偿的方式相互交换住房的行为。房屋所有权互换是指换房双方各自均拥有所换房屋的产权，当交换房屋的行为发生后，双方不仅各自占用了对方的房屋，同时双方的产权也发生了更换；目前法律规范，只允许房地产产权交换2013年2月管理工程学院房屋所有权之间的交换在这

31、里关键是掌握交换价值对等与否。按照我国管理法规，交换产权房屋如经评估审定，价格相等则免交契税。如若交换产权房屋双方价值不等，根据国家有关契税条例，交换双方房屋价值差额，即价值高房屋价格减去价值低房屋价格，应该上交契税及其他有关税收。 2013年2月管理工程学院针对“房屋交换是否缴纳契税？”的询问，国家税务总局纳税服务司日前刚刚给出的解答是“土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。”清华大学经管学院教授、清华大学中国财政税收研究所研究员刘玲玲向本报记者表示，这项免税条款存在较大暗箱操作空间，制定的目的性不强

32、，买入转出的差价会很大，税务机关要甄别比较困难。假设契税4%，2013年2月管理工程学院两家人请了个评估师估价，面积、新旧、地段、户型、朝向等因素综合打分下来，侯家房产价值68万元，朱家房产价值62.8万元，两套房的差价为5.2万元。如果侯先生是在二手房市场上购买朱先生的房产，他需要缴纳契税25120元（62.8万425120），由于侯先生选择了“换房”，他实际上只支付了契税2080元68万62.8万）42080。正是利用这样一条优惠，侯先生节省了23040元契税。为什么不都去换房呢？2013年2月管理工程学院第三节 商品房销售管理一、商品房预售城市商品房预售管理办法关于进一步加强房地产市场监

33、管完善商品住房预售制度有关问题的通知本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。从预售到竣工交付时间一般较长，具有较大的风险性和投机性，预售许可和预售登记备案制度2013年2月管理工程学院商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（四）商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商

34、品房预售许可证。2013年2月管理工程学院你好！ 商品房在申报预售许可证时，对预售商品房投入开发建设的资金计算，应不包括土地出让金（拿地的资金）。按照城市商品房预售管理办法第五条规定，商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2013年2月管理工程学院各地要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。3、商品房预售许

35、可加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。2013年2月管理工程学院房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。（1）开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：（一）商品房预售许可申请表；（二）开发企业的营业执照和资

36、质证书；（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；2013年2月管理工程学院（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；（六）商品房预售方案。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示。2013年2月管理工程学院暂定资质的房地产开发企业在申请商品住房预售许可时提交的预售方案，应当明确企业破产、解散等清算

37、情况发生后的商品住房质量责任承担主体，由质量责任承担主体提供担保函。质量责任承担主体必须具备独立的法人资格和相应的赔偿能力。各地要将房地产开发企业是否建立商品住房质量保证制度作为企业资质管理的重要内容。（2）商品房预售许可依下列程序办理：（一）受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书；材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。2013年2月管理工程学院（二）审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。（三）许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地

38、产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达商品房预售许可证。2013年2月管理工程学院经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章，商品房预售许可证应当加盖房地产管理部门的印章。（四）公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。2

39、013年2月管理工程学院4、商品房预售合同登记备案商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。2013年2月管理工程学院预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开

40、发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。2013年2月管理工程学院商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料2013年2月管理工程学院二、商品房现售商品房销售管理办法商品房现售，是指房地产

41、开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现售,应当符合以下条件： (一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；2013年2月管理工程学院(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(四)已通过竣工验收；(五)拆迁安置已经落实； (六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； (七)物业管理方案已经落实。2013年2月管理工程学院三、商品房销售代理房地产开发企业委托中介服务机构销售商品

42、房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。 2013年2月管理工程学院受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。2013年2月管理

43、工程学院商品房买卖合同纠纷案件审理的司法解释2013年2月管理工程学院第一节 房地产买卖概述最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释、商品房销售管理办法一、房地产买卖的形式（一）商品房销售：凡是自建或者委托建设自己使用的住宅、商业用房和其他建筑物，不属于商品房范围。2013年2月管理工程学院（二）二手房的销售自然人、法人之间转让拥有产权的房地产的法律行为。凡是个人购买拥有产权的商品房和在住房制度改革中以成本价购买的公有住房均属于私房范围（三）房地产项目的转让标的是出售方拥有的土地使用权和在该土地上尚未建成的房屋2013年2月管理工程学院二、房地产买卖合同的主要内容（示范

44、文本）1、标的物2、价格3、履行期限和履行方式4、保修责任5、解除合同退房的条件6、违约责任2013年2月管理工程学院三、房地产买卖程序1、订立合同2、成交价格申报3、缴纳税费4、办理房地产转移登记2013年2月管理工程学院第二节 商品房预售一、商品房预售的性质对于商品房预售的法律性质存在着不同的认识。有的认为，商品房预售是一种附期限的买卖行为。有的认为，商品房预售是一种委托建设行为，类似于加工承揽合同。比较一致的观点是把商品房预售合同看作为一种远期交付标的物的买卖行为。所以，商品房预售关系中双方当事人的权利义务应当有些特殊的规定。2013年2月管理工程学院二、商品房预售的条件 法律对预售商品

45、房应具备的条件及监管措施作了相应的规定，其条件是： 1已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。交付全部土地使用权出让金是取得土地使用权证书的前提。有了合法的土地使用权证书，才能保证在该土地上建设的商品房交易合法有效。 2持有建设工程规划许可证。房地产开发企业取得土地使用权后，还要符合建设规划并领取建设工程规划许可证后才能开工建设。 3按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2013年2月管理工程学院4向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。房地产开发企业取得商品房预售许可证后，方可进行预售商

46、品房的广告宣传并开始预售。广告中必须载明商品房预售许可证的批准文号，预售时应当向买受人出示商品房预售许可证。5商品房预售的监督管理。这方面的监督管理体现在两个方面：一是合同登记管理，商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。这种备案登记有利于房地产管理部门对不符合条件的预售行为予以纠正和查处，有利于商品房建成后的转移登记工作；2013年2月管理工程学院二是商品房预售款项的监管，即开发经营企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设，专款专用，不得挪作他用。P130例题2013年2月管理工程学院三、商品房预售的登记备案商品房预售合

47、同签订后，由商品房预售人按照法律的规定将预售合同向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请登记备案。但是，商品房预售登记备案不是预售合同生效的法定条件。四、预售商品房再转售的问题国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知：禁止商品房预购人将购买的未竣工预售商品房再行转让2013年2月管理工程学院第三节 常见的房地产买卖合同纠纷一、房地产买卖合同的效力按照合同效力的一般规定，房地产买卖合同的有效条件也是包含三个方面，一是双方当事人具有签约的主体资格；二是双方当事人的意思表示真实一致；三是不违反法律或损害社会公共利益。2013年2月管理工程学院关于合同成立后的生效又有两种情况：第一,依法成立

48、的合同，自成立时生效；第二，法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续的，依照其规定。2013年2月管理工程学院（一）房地产买卖合同的无效无效合同就是不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。导致房地产买卖合同无效的事由有： 1一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。 2恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； 3以合法形式掩盖非法目的； 4损害社会公共利益； 5违反法律、行政法规的有关房地产买卖的强制性规定。2013年2月管理工程学院（三）房地产买卖的合同撤销或变更与无效合同相比，可撤销的合同主要是当事人真实意思未能得到反映，其效力取决于当事人的意思，属于相对无效的合同。导致可撤销的合同的

49、事由有： 1因重大误解订立的合同。2在订立合同时显失公平的。 3一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，如果未损害国家利益，受欺诈、胁迫的一方可以请求变更或者撤销该合同。在房地产买卖中，运用撤销的方法更加有利于减少双方当事人的损失。2013年2月管理工程学院二、房地产买卖的格式合同 房地产买卖合同应当采用书面合同，而房地产买卖经常采用的是格式合同。所谓格式合同是指一方当事人为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方就拟订的条款进行协商的合同。格式有两种形式：一种是合同的部分条款为格式条款，也就是说格式条款只是合同的一部分内容；另一种是合同的所有条款都为

50、格式条款。2013年2月管理工程学院在房地产买卖的实务中，由政府部门或者行业协会拟定的合同文本，则称之为示范合同，这与合同法中由一方当事人拟订的格式合同是有区别的。三、预售商品房面积误差的处理按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。双方对面积误差有约定从约定；合同未作约定的，应按以下原则处理：1面积误差比绝对值在3以内（含3）的，据实结算房价款2013年2月管理工程学院 2面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不

51、退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3以内（含3）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。2013年2月管理工程学院四、商品房规划、设计的变更合同是双方当事人在自愿基础上订立的，任何一方当事人未经对方当事人同意，擅自变更合同的内容，将构成违约行为。商品房销售后变更规划、设计，导致变更后的商品房的套型、朝向、面积等不符合购房者决定购房时的意愿，实质上是对购房者权益的一种侵害。商品房销

52、售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。2013年2月管理工程学院五、商品房质量保修期限和保修的责任 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算，商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产开发企业出具的质量保修书约定保修期的存续期。2013年2月管理工程学院住宅质量保证书应当包括以下内容： 1工程质量监督部门核验的质量等级； 2地基基础和主体结构在合理使用寿命年限

53、内承担保修； 3正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；地面空鼓开裂、大面积起沙1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。 2013年2月管理工程学院六、商品房买卖的订购协议和定金定金是债的一种担保方式，是指合同当事人依照担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。 给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的

54、，应当双倍返还定金。 在购房协议中一般约定，购房人未能在认购协议约定的期限内交付购房款或签订正式商品房买卖合同的，开发商有权不返还定金。2013年2月管理工程学院在司法实践中，对于不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。2013年2月管理工程学院2013年2月管理工程学院第六章 房地产抵押权目的要求房地产抵押是房

55、地产开发、交易中资金融通的重要保障手段。在房地产管理法中抵押被归到了交易制度一章，其实质是一种担保制度，属于担保物权的范畴。物权法将抵押权列入担保物权。因此，本章通过分析担保物权中的抵押权，将其与质押权、典权区分，进一步阐述抵押权的法律特点，设定抵押权的法律规定，以及抵押权实现等法律制度。在房地产活动中只有准确地运用抵押合同，才能切实地维护抵押人和抵押权人双方的权利和义务。2013年2月管理工程学院2013年2月管理工程学院第一节 房地产抵押权概述一、房地产抵押的概念抵押权是一种担保物权。担保物权是债务人或第三人为了确保债权的实现而以自己所有的物或权利为标的所设定的限制物权。房地产就是一种主要

56、的抵押担保物。 2013年2月管理工程学院房地产抵押是指债务人或者第三人不转移对其合法的房地产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。在房地产抵押关系中，抵押物：作为担保财产的房地产就是抵押物，抵押人：提供抵押的房地产的债务人或第三人是抵押人；抵押权人：享有房地产抵押权的债权人为抵押权人。2013年2月管理工程学院例题P80页抵押权是以合法主债权成立为前提，从属于主债权的担保物权。主债权无效，抵押权人不能受到物权的保护除了担保的一般特征外，房地产抵押的特征是： (一)房地产抵押主体和客体的合法性 首先，房地产抵押人主体

57、资格必须符合法律规定，即抵押人必须是房地产的所有权人；其次，作为抵押物的房地产权属的合法性，即抵押人对房地产权利是无瑕疵的，其享有对抵押房地产完全的处分权。 2013年2月管理工程学院(二)抵押人不转移其对房地产的占有方式 抵押人提供的是对抵押物所拥有的权利，在抵押期间是其权利受到限制而不是使用功能受到限制。不转移占有也是抵押人所拥有的一种权利。 (三)抵押权人有权依法处分抵押的房地产而优先受偿债务履行期已届满以及债务人不能清偿债务，抵押权人可以行使抵押权。抵押权人不是直接的获得抵押房地产的所有权，而是以拍卖、变卖该房地产的价款优先受偿。2013年2月管理工程学院优先受偿的意义在于：一是抵押权

58、优先于普通债权，即抵押权人可以优先于债务人的其他普通债权人而受偿；如果出现同一抵押房地产上设有两项抵押权，则按抵押生效的先后顺序优先受偿。2013年2月管理工程学院三、抵押与按揭（一）按揭的概念按揭就是指预购商品房贷款抵押，即购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。（二）抵押与按揭的区别由于按揭一词在房地产贷款中使用甚广，以致绝大多数人都把按揭看作为抵押的同义词，但两者之间存在一定的区别：2013年2月管理工程学院 其一，按揭要转移物业的所有权，即以按揭受益人取得物业所有权作保障；抵押不转移物业的所有权，也不转移占有

59、，抵押权人是以取得物业的优先受偿权作为保障。 其二，按揭是在期房买卖中发生的法律行为，按揭受益人通常是银行；抵押既能在期房买卖中采用，也可在现房买卖中采用，在适用的范围上抵押大于按揭。 其三，在发生纠纷的诉讼时，按揭受益人是以所有权人的身份起诉，而在抵押中抵押权人是以债权人的身份行使受偿权。2013年2月管理工程学院2013年2月管理工程学院2013年2月管理工程学院2013年2月管理工程学院四、抵押与质押质押是指债务人或第三人将其动产的占有转移于债权人，作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权就该动产折价、变卖、拍卖的价款优先受偿的担保方式。除了动产质押外，还有权利质押，就是将票据、证

60、券、知识产权中的财产权利作为质押的标的物，权利质押也适用这种担保的优先受偿权。1质押与抵押一样也是一种担保物权，质押物的所有权人也可以为他人的借款进行质押担保。 2质押权与抵押权一样，质押权人和抵押权人都是获得优先受偿权，而不是直接取得标的物的所有权。2013年2月管理工程学院3质押与抵押不同的是，质押人要转移质押物的占有，而抵押人则不转移抵押物的占有。2013年2月管理工程学院2013年2月管理工程学院2013年2月管理工程学院2013年2月管理工程学院2013年2月管理工程学院第二节 房地产抵押权的设定一、抵押财产的范围 (一)可以设定抵押的财产抵押财产有下述三类：1不动产，主要指抵押人所