(完整版)物业邀标文件

1、 住宅小区项目标文件2013 年 10 月物业管理邀标书 1物业邀标会组织活动方案 3物业邀标大会议程4物业管理邀标相关说明 5投标须知 9物业管理评标细则 10物业管理委托合同书（草本） 14附件：物业招标评分表评分汇总表物业管理邀标书物业管理有限公司，我公司开发的住宅小 区项目，按照政府有关文件，物业管理公司将提前介入，现特邀 清贵公司准备相关的物业管理资料、方案前来投标。1、邀标项目的简要说明：住宅小区用地总面积 31738.89其中有效用地面积 25896.2 m规划路幅4421.58 m绿化用地 1421.1肝，住宅小区由8栋住宅组成，层数均为13层，住宅总户 数374户。总建筑面积

2、约 79688.97 m2 ,其中地上 63042.69 m2 , 地下 16646.28 m2o2、项目开工日期：2012年10月29日。3、邀标地点：长沙市天心区新姚南路 198号华天苑9栋901 室4、邀标截止时间：2013年11月18日，逾期不到的或不符 合规定的投标文件不接受。5、开标时间：2013年11月22日上午10:00时。6、开标地点：长沙市房产协会7、凡对本次邀标提出询问，请在2013年11月21日前与润江置业有限公司联系。8、招标人名称：湖南»»置业有限公司9、招标人地址：长沙市天心区新姚南路198号华天苑9栋902 室 联系人：张明联系电话： 湖南

3、置业有限公司2013 年 11 月 1 日19物业邀标会组织活动方案为了组织安排好 住宅小区物业邀标大会活动，公司成立了邀标会组委会，并制定本方案。一、邀标会组委会组 长：尹剑平副组长：姚再兴成 员：秦利嘉、张 明、朱 雅二、活动安排1、 2013 年 11 月 1 日前发布邀标书；2、 2013 年 11 月 22 日上午 10:00 时公开开标，主持人：朱雅；3、 2013 年 11 月 25 日公布中标人。三、活动要求1、准备充分，确保各项工作有序进行；2、开标当天工作人员要求全部到位，着装整洁，仪表端庄大方。湖南 置业有限公司2013 年 11 月 1 日物业邀标大会议程一、宣布物业邀

4、标大会开始（开发商）；二、介绍到会的领导及专家（5人）；专家组成员：三、验证专家组成员的合法性；四、检查投标文件的完整性；五、由投标单位进行情况介绍；（每家单位限8分钟）六、评委当场打分、亮分，计分；七、公布评分结果，宣布大会结束；八、开发商对前三名进行复查，进入洽谈阶段；九、2013 年11 月25 日前按“递补原则”，择其一 中标单位，予以公布。湖南置业有限公司2013年11月1日物业管理邀标相关说明一、物业概况1、名称： 住宅小区2、地理位置：东临 ，南临 ，西临 ，北临 ，距省政府约 1 公里，距省厅约 1.4 公里。3、建筑设计：住宅总户数374 户（建筑面积约60755 m2 ）

5、，地上建筑面积包括住宅建筑面积、屋顶机房、社区用房、物业管理用房、 商铺和架空层； 地下建筑面积包括车位、 厨房、 配电间、消防泵房、空调热水设备用房。4、面积：小区总用地面积：31738.89m2 ,其中有效用地 面积： 25896.2 m2 ； 规划路幅： 4421.58 m2 ； 绿化用地： 1421.1 m2总建筑面积79983.46 m2,其中，地上建筑面积：63108.77 m2 （其中：物业管理用房 360 m2）,地下建筑面积：16874.69 m2 其中设备用房面积约1095 m2,人防面积6991.6 m2。5、车位：住宅小区地上停车位12 个，地下 382 个。6、设备及

6、其他配套设置： 智能化工程：* 高速信息通讯系统：该系统包含语音、数据网、有线电视网等系统设备。* 安保系统：该系统包含视频监控、红线报警、实时监控、电子巡更系统、可视楼宇对讲机等子系统。* 消防系统：该系统由消防泵房设备、喷淋系统、消火栓系统、消防通讯系统、防排烟及加压送风系统、消防联动等组成，消防控制室设在一层。* 远程传抄系统：采用表计户外计量，将每一住户的煤气、电量使用读数传输到户外计量端口，通过网络技术采集上述数据，免却上门抄表的不便。* 车库管理系统： 属机电一体化计算机集散控制系统。 由出入口票据验读器、电动栏杆、 自动计价收银机、 泊位调度控制器、车牌识别器以及管理终端组成，

7、对出入车辆从买票 （ 读卡 ） 、 放行、引导、停车及收费（ 读卡） 、放行实行自动化管理。 电梯：承载力）1000Kg客运电梯15台（兼作消防客梯）。 垃圾站：设有地埋式垃圾站一个。 出入口：车行出入口两个, 人行出入口一个。 水电系统：小区供电接入公变系统，由长沙市电业局统一管理； IC 卡 水表入户，一户一表由物业公司统一管理。绿化：绿地率40.1%，绿化面积10384.38m2。二、承包方式全权委托 ，独立经营、自负盈亏。三、物业管理总体要求具有物业管理资质企业，且达到三级物业管理及以上服务标准。四、物业服务与管理目标1、采用先进管理模式，体现“以人为本”的物业服务与管理理念， 在物业

8、内营造出高雅、 和谐、 亲近、 美好的办、 居环境，享受高品味的人文环境。2、标的物业服务和管理标准，应标企业按湖南省住宅物业管理服务标准竞标并承诺。五、物业服务与管理内容及要求1、对管理区域提供针对物业及其公共部位、共用设备、设施以及保洁、 安全护卫、 绿化、 报修为一体的全方位服务和管理。2、对管理区域提供车辆、环境、档案、社区文化的管理。3、政策法规及合同规定的其他事项。4、物业管理前期介入。六、前期物业管理内容和要求前期物业管理的内容包括参与设计图纸相关物业管理部分的会审、质量管理、选择关键设备、督促公建配套设施合理布局和如期实施。其它还有：* 加强对隐蔽工程的验收，促使物业建造质量和

9、验收效率的提高。* 收集技术档案， 熟悉管理区域环境及其他社区有关职能部门。* 帮助开发商制定“业主公约” ，了解业主情况。* 参加管理区域前期验收。 在接收物业前应提交住宅小区物业管理前期介入综合报告” 。1、基本管理：(1) 房屋建筑机器附属设备、 设施、 相关场地的维护和管理，使之完好率达到100%。(2) 物业资料的档案管理。2、专项管理：(1) 前期装潢施工管理;(2) 配合行业主管部门，协助成立本物业业主委员会;(3) 配合属施工单位合同维护期内的绿化、绿地管理;(4) 治安管理 ;(5) 车辆管理。3、 特色服务： 发挥自身的特点和强项， 实施特色服务并 “以业养业” 。投标须知

10、一 、投标文件的编制内容和要求1、投标文件的组成(1) 投标书 ( 加盖公章后密封) (2) 投标企业营业执照、资质证明、税务登记证复印件、法人委托书、法人身份证明、法人委托人证明、身份证复印件。 (3) 企业概况、业绩等简介( 4)投标承诺书 ( 5)联合调度中心及住宅小区物业管理方案2、投标书编制内容及要求(2) 公司简介、业绩，目前管理服务状况，财务状况 (前一年度财务年报) 。(3) 提供应标企业主要相关专业人员，技术人员资料。(4) 提出项目管理模式及经营理念，包括本标的项目经营的总体思想管理框架、管理理念等综合方案。(5) 符合有关物业管理法规政策的，对本标的项目物业管理的工作计划

11、以及具体制度和控制，物资装备。(6) 拟配备于本标的项目物业管理处、 出任各部门负责人的名单， 个人简历， 专业资格和物业管理人员培训， 持证上岗情况。(7) 编制物业管理前期介入费用 ( “附加应标价” ) 、开办费用 ( “附加应标价” )和前期物业管理收费的详细目录、测算单价 ( “应标价” ) 以及收费依据、收支预算方案。开办费用计算列项时， 请注明固定资产折旧年限， 并按规定折旧年限分摊计入年费。(8) 专项管理和特色管理。(9) 其它物业服务与管理的目标和承诺。物业管理评标细则一、评标成员组成1、 评委会： 由长沙市住建委、 房屋协会抽 3 名专家、 湖南 置业有限公司 2 人，人

12、数为 5 人组成。2、专家组成员实行抽签甄选，采取邀标方式，凡资格审查入围的单位， 其单位是专家组成员的实行回避制度， 不参与此次评审活动。3、专家组成员坚持的原则：公正、公平、公开，禁止打印象分、人情分、照顾分。严禁徇私舞弊、弄虚作假，一经发现即取消评标成员资格。4、中标签约递补原则：本次评标坚持递补原则，即专家评审组按照评比分数，按序号划分为签约单位。第一名中标单位，若因个别条款与邀标方协商不成， 即视为自动放弃； 依次由第二名、第三名中标单位递补。二、评标细则（一）评标原则：评委会对投标单位的标书、 企业综合经营情况和答辩情况实行记分制，获得最高分的物业公司为中标。记分为：标书 50 分

13、，答辩 15 分，投标报价15 分，企业信誉20 分。（二）评标、决标程序方式：2、 时间： 于 2013 年 11 月 22 日举行开标、 评标、 决标会议，11 月 25 日公布中标公司。具体日程安排另行通知。2、签定前期物业管理合同（ 1） 合同按长沙市房管局印发的 前期物业管理服务合同文本为基准。（ 2） 中标公司应在中标10 日内和邀标方签定前期物业管理服务合同。（ 3 ）邀、投标文件中的目标、要求和应标企业答辩过程中的说明和承诺将成为合同的组成部分，与合同具有同等法律效力。3、未尽事宜本邀标书未尽事宜仍依照相关法律法规执行， 法律法规未作规定的，由邀标方与应标企业另行商定。三、前期

14、物业管理评标细则（一）评标原则：1、评标时由评委对投标标书、答辩、投标报价三项进行综合评定。2、企业信誉由邀标工作小组负责到投标单位受托物业现场进行调查后，会商计分。3、若出现3 家总得分相同而影响到评定结果时，则由评标委员会对得分相同的投标单位再行评定后确定。4、经评标委员会评审，投标单位物业管理服务方案与服务费收取标准存在严重不合理的， 评标委员会可以确定投标报价分项得分为零。5、 在投标过程中有违法违纪或采取任何不正当竞争手段的，一经查实，由评标委员会取消其本次投标资格。（二）计分方法标书、答辩、投标报价、信誉四大项分别以百分制评分，四大项权重系数为 50 ： 15 ： 15 ： 20。

15、前三大项计分时，按各大项分值去掉一个最高分、一个最低分，取平均值，得出分值; 分值之和为该大项总分; 大项总分乘以对应的权数后加和，得出投标单位总分 （ 精确到小数点后第二位） 。计算公式：投标单位综合得分=标书平均分X 50%塔辩平土匀分x 15%般 标报价平均分x 15%信誉平土匀分x 20%（三）评标项目评标项目分为标书、现场答辩、投标报价、企业信誉四项，分别按百分制计分。1、标书 （ 总分 100 分，占综合得分50%）（ 1）物业管理服务具体内容及标准。 （65 分 ）按照投标单位提供的物业管理服务内容及标准， 对照 湖南省住宅物业管理服务标准 ，按照科学合理、细致周密、先进可行的管

16、理原则，逐项进行评分。（ 2）管理服务整体方案。（25 分 ）对投标单位根据有关法规、政策、标准及本物业的特点，为达到所承诺的物业管理服务标准提出的整体设想及管理方案， 以 及制定的相关管理规定，物业区域精神文明建设等进行计分。（ 3）管理人员的配备、培训、管理。（5 分 ）对拟派驻的管理处主任及其他人员管理水平、 专业素质， 管 理人员培训计划、管理方案等进行综合评价。（ 4）方案特点及亮点。（5 分 ）由于标书评标项目的局限性，为突出评价标书的特点及亮点，设置该分项。评委在评定该分项时，可根据投标单位在管理方案中能够对实际管理起到积极作用的、 先进突出的管理特点及亮点进行评分。2、现场答辩

17、（ 总分 100 分，占综合得分15%）各投标单位答辩人限于投标单位经理、 拟定的项目管理处主任二人。答辩时， 先由投标单位答辩人介绍本公司的基本概况、 管理业绩及投标书的主要内容（ 限 5 分钟 ） ， 再由评委进行提问， 提问内容限于标书及 “ 住宅小区项目” 的管理事项 （ 约 30 分钟 ） 。根据答辩评分标准，以及答辩人的仪容仪表（10 分） 、时间掌握（10 分） 、 语言简洁 （10 分） 、 逻辑性强 （10 分） 、 回答准确 （20 分）、 情况熟悉 （15 分） 、工作思路（15 分） 及综合印象（10 分） ，评出答辩分。3、投标竞价（100 分，综合得分15%）按物业

18、管理服务费收取标准及开办费金额、 前期物业管理补 贴金额三大分项由评委评分。（1）物业管理服务费收取标准 （70 分） ：（2）开办金额（15 分 ）;（3）物业管理补贴金额（15 分） 。4、企业信誉（ 总分 100 分，占综合得分20%）（ 1 ）企业信誉分别由招标领导小组组织调查，对投标单位现托管的一个以上受托项目采取调查、访问，随机调查10 户业主（使用人 ） ，以 10 户回答问题的汇总平均作为投标单位该项总 分。（ 2） 查、 访问分项内容为： 安全保卫 （15 分 ） 、 环境绿化 （15 分）、卫生保洁（12 分） 、维修维护（15 分）、便民服务（8 分）、服务质量 （15

19、分） 、社区文化 （10 分）、综合评价（10 分） 。物业管理委托合同书（草本）第一章总则第一条本合同当事人委托方（下称甲方）：置业有限公司受托方（下称乙方）：根据有关法律、法规，在双方自愿、平等、协商一致的 的基础上，甲方将其投资开发的住宅小区项目委托给乙 方实行物业管理，订立本合同。第二条物业基本情况住宅小区建筑面积约 79983.46m：位于长沙市天心区，本委托合同适用法规是物业管理条例，委托期限为 年。第三条 乙方提供服务的受益人为本物业全体业主和 物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本 合同承担相应责任。第二章委托管理事项第四条 房屋建筑共用部位维修、养护和管理，包括

20、： 屋顶、外墙面、楼梯间、电梯间厅、走廊通道、门厅、地下 室、物业管理用房等。第五条 共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包 括：共用的排水管道、共用照明、有线天线、高压泵房、发 电机房、电梯、楼内（室外）消防设施、设备、变配电设施设备、水箱。第六条 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：区内道路、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、垃圾间。第七条 公用场地、绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。第八条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。第九条楼宇（整体或局部）保质期内发生的维护及其相关费用，由甲方或甲方协调有关建设安装单位负责。第十条公共环境卫生，包括公共场所、房屋

21、共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第十一条交通与车辆停放秩序的管理。第十二条维修公共秩序，包括安全监控、门岗执勤、组织防火、防风、防盗等。第十三条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。第十四条组织开展社区文化娱乐活动。第十五条负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、停车费；3、其他按规定应收取的费用。第十六条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。第十七条 其它委托事项1、有偿代理甲方空置房屋租售（双方另行签订代理合同） ；2、代收代缴水电费及其他需要代收代缴的费用；3、代理业主房屋出租、置

22、换、转让。第三章委托管理期限第十九条 委托管理期限为自 2013年 月 日至2013年 月 日，为期 年。年内，乙方须与小区业主签订新 的委托管理合同，乙方与业主签订委托管理合同后，本合同自行终止。委托管理期限内，如乙方不能被小区业主接纳，而被业主大会解聘，乙方承担全部责任。第四章双方权利义务第二十条甲方权利义务1、督促乙方拟定物业管理制度；2、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；3、审定乙方提由的年度物业管理方案服务计划；4、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家标准要求；6、负责收集、整理物业管理所需全部竣工图纸、档案、资料等，并于签订物业管理委托合同之日起30日内，向乙方移交；

23、7、签订物业管理委托合同 30日内，将业主或使用人的 姓名、地址、联系电话等书面通知乙方现场管理负责人；8、协助乙方做好物业管理工作和宣传、教育、文化活动；9、协助完成乙方与业主签订业主公约；第二十一条 乙方权利义务1、根据有关法律法规及本合同的约定提供物业管理服务，负责制订物业管理服务规范和物业管理制度；2、在甲方协助下，按法律规定和业主签订业主公约，对 业主和物业使用人违反法律、法规的行为，提请有关部门处 理；3、按本合同的约定，对业主和物业使用违反业主公约的行为进行处理；4、可选聘物业公司下属的专业分支机构承担本物业的专 项管理业务，但不得将本物业的管理责任权利转给第三方；5、负责编制房

24、屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、 绿化等的年度维修养护计划并组织实施；6、与业主和物业使用人办理房屋交接手续，向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，与业主和物业使用人签 订装修协议；7、负责编制物业管理年度计划、维修基金使用计划及决 算报告；8、每6个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用 收支账目；9、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能， 如需要在本物业小区内改、扩建或完善配套项目，须经甲方 同意后报有关部门批准方可实施；10、接收甲方推荐职工 人，并负责培训上岗， 经培训后合格者录用，不合格者予以辞退；11、法规规定由乙方承担的其他责任。第五章物业管理服务质量第二十二条

25、 乙方应制订物业管理服务质量标准，提供 专业化物业管理服务，实行目标管理。第二十三条 乙方设置物业管理派生机构，负责联合调 度中心办公楼和住宅区域的物业管理工作，并制订各项管理 制，确保履行合同，提供符合要求的服务。第六章物业管理服务费用第二十四条 自乙方正式入驻实施物业管理之日起，住 宅房屋管理费用由乙方按建筑面积每月每平方米 元，维修养护费 元，向业主或物业使用人收取，空 置房屋按相应标准半价收费。物业管理费收费标准的任何调 整，应按有关政策法规规定办理。第二十五条 车位使用费由乙方按政府有关规定和标准 收取。第二十六条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部 位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约特务，由 当事人按实际发生的费用计付。收费标准须经当事人同意。第二十七条 乙方向业主和物业使用人提供的其它服务 项目收费，按政府有关规定执行，没有规定的，由乙方和受 益人协商执