物业辖区房屋维修服务规程

1、管理规范示范文本 | Excellent Model Text 资料编码：CYKJ-FW-574编号：_物业辖区房屋维修服务规程审核：_时间：_单位：_物业辖区房屋维修服务规程用户指南：该管理规范资料适用于管理中，为使规则公开化，让所有人保持集体的协调，维护集体的利益，从而充分发挥团体的力量，实现管理有法可依，内部运行有规则保障。可通过修改使用，也可以直接沿用本模板进行快速编辑。物业辖区房屋维修服务规程（1）一、土建部分的维修（一）、墙和顶棚维修（石膏板基层）1、修补发丝裂缝a.沿裂缝清除表面涂料及腻子，用砂纸打磨并清理干净，露出基层。b.用虫胶粘贴砂布带干后按工序刮抹腻子打底,待干后补刷面层

2、涂料。2、修补一般裂缝（刚性基层，非沉降裂缝）a.沿裂缝用工具将两侧基层凿成内八字口，直至不见原裂缝，清除粉散颗料。b.用水将裂缝基层表面彻底湿润后，涂刷水泥结合层。c.准备足够的膨胀水泥，调成半干湿状，并及时使用。d.用抹子或刮腻刀将补缝材料完全填入裂缝内，抹平压光,然后清除表面多余的补缝材料。e.在补缝材料干燥后，在修补面处刮腻子，涂刷涂料。3、修补小孔、小洞对于灰墙上因钉钉子造成的小孔或因家具碰撞造成的凹坑,可用腻子、墙板灰或其它合适的填充材料进行填塞。a.填塞孔洞前先清除孔隙周围酥松的灰泥,并将孔隙边缘区浸湿。b.填塞孔洞后，需经过几个小时的干燥时间，然后用砂纸磨平，利用边磨边划圈的运

3、动将修补的边融合。c.在修补面上先刷一道底层涂料，然后再涂表面涂料。4、修补大的孔洞a.先剔凿墙面孔洞周围酥松的基层，清扫冲洗干净,用与基层相同质地的材料进行嵌填。b.为避免嵌填物达到一定强度后，抹灰层产生收缩裂缝,剪比孔洞大些的钢丝网片，用水泥钉固定在洞周围基层上。c.清水湿润基层，抹灰打底，待凝固后再抹第二道面层。d.等修补的部分凝固干燥后，刮腻子打底，干后用砂子打磨，分别喷刷二道表面涂料。（二）、更换地面或墙面瓷砖、瓷片1、剔除损坏的瓷砖，凿掉结合层，清扫残渣，喷洒水湿润。2、涂抹水泥结合层。3、使用与原墙、地面同样材质和规格的瓷砖，用水泥浆掺107胶均匀涂抹在瓷砖背面，用手压贴，并用木

4、锤或胶锤锤平、直,划去砖缝多余泥浆。4、必须留缝使灰缝表面光滑平整，不得高出瓷片,留缝后不得高出瓷片周边弧形角。5、修补工作完毕后，用布或棉纱把瓷砖表面擦抹干净。6、对于外门窗周围瓷砖的修补， 把需要更换的瓷砖进行凿除（含结合层），在门窗口或接触处基层,为防止渗水常需涂抹防水涂料（修补程序同1.2.3.4.5.）。（三）、更换外墙面、地面马赛克1、清除破损、脱落的马赛克及其结合层。2、将尘土冲洗干净，修补面涂抹结合层（水泥加107胶）。3、按损坏大小裁剪后在马赛克背面涂抹结合层。4、手持马赛克纸边缘，用手逐渐加压平抹就位,后用平板拍打平整，与原墙、地面平直。5、粘贴约小时后，用刷子沾水将马赛克

5、表面纸浸透,并揭去纸，用棉纱把马赛克表面擦干净。（四）、地下室墙体堵漏1、堵塞不漏水的孔洞a.超过1/8英寸的裂缝，必须用凿子和手锤凿成楔形槽，灰尘和混凝土碎必须清除干净。b. 将裂缝用水浸湿。c. 用1:3干硬性水泥砂浆填塞，填塞时，灰浆要用力完全塞入空隙内。d. 填补材料要保持湿润，并养护三天。e. 以上填补材料也可用双组份环氧树脂，其效果比灰浆好;拌和后抹在需要修补的部位(半小时要用完),半小时用湿手揩光面。2、堵塞漏水孔洞a.用凿子将孔洞向下剔口并除去灰渣。b.用水泥不漏水胶结材料堵填。操作时,按生产厂家的技术说明配料，并将其搓成胡萝卜状堵漏材料,在这种材料刚开始硬化时(一般在搓成后的

6、几分钟内),作为塞子塞入孔内。堵孔材料凝结硬化前要及时抹平。（五）、修补损坏的人行道和车道1、如果损坏面积不大,可以用107胶拌水泥，按照附带的说明书进行修补；对于大面积损坏的修补，采用用1:2:2 硅酸盐干硬性混凝土。a.将人行道或车道表面松散或破碎的砼凿掉，凿除深度约1英寸。b.用凿子将坑底彻底凿毛（注意要戴上护目镜）,破坏面的砼边缘要向里掏凿成凹齿形,再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除干净。c.将要修补的砼表面浸湿（但不能太湿）。d.在表面涂一层厚厚的硅酸盐水泥浆,并在水泥浆硬化前将修补用砼拌和物填入坑内，并将其捣实,填入坑内的砼要稍稍高出坑面，以便捣实下沉。e.用木抹子轻轻地将修补表面

7、抹平。在砼开始硬化时,还要用抹子再细抹一遍。养护天。(人行道在养护期间不得让人行走)。2、人行道或车道上裂缝修补a.清除松散碎渣。将裂缝掏凿成凹齿形。b.浸湿要浇捣的裂缝。c. 浇捣1:2:2干硬性硅酸盐混凝土。d. 养护天。注:如果裂缝太窄不便填塞砾石砼时,可用1:3水泥砂浆加107胶进行修补；如果裂缝或破损面积较大时，必须将其全部凿除,并用新拌砼填实。（六）、开裂墙体和地面修补1、用冷錾将墙体的松散部分凿开1英寸深，将该部位表面掏凿成凹槽，用刷子将松散灰砂刷除干净。2、用水将需要修补的部位彻底浸湿。3、用1:3水泥砂浆（稠浆）填满裂缝，再抹平其表面，抹平后养护天。4、修补地面同墙体，养护4

8、8小时后,用磨石或包在木块上的金刚砂纸将修补处研磨成与地面齐平。（七）、修补损坏的踏步1、将损坏部分凿成V形槽，直凿至坚实的砼层为止。2、用刷子将其表面的碎散物刷除干净。3、用水将露出部分浸湿。4、如果踢脚的边缘损坏，则要用模板紧靠着踢脚并支撑好。5、用水泥浆涂抹形部分，并用1:3水泥砂浆将其填满，抹平后养护天。（八）、修补抹灰层1、修补抹灰层裂缝a.用小刀或刮 刀插入裂缝，以探测需用灰膏深度。 b. 用锤子和冷錾将裂缝凿成内宽外窄的键槽,以便将新填入的灰膏"固定住"。c. 刷除干净裂缝内松散材料，并将裂缝浸湿。d. 用油灰刀或抹子将灰膏填入裂缝内并挤密。e. 如果裂缝通过

9、抹灰层一直延伸至基层,就要在裂缝处多填入一些灰膏，待灰膏干燥15分钟后,再用抹子将其压成与周围部分相似的平面。f. 每天早、晚各一次用花洒向修补面均匀地喷水,对其进行湿养护，持续三天。2、修补大面积的抹灰层a.将损坏的抹灰面从墙体上刮除。b.彻底把混凝土或砌体表面弄洁净。对于砖砌体表面,要先从砖缝剔出1/4英寸的砂浆缝，以便将打底涂层嵌牢，然后再用铁丝刷刷砌体表面，并进行全面冲洗；对于光滑的砼墙面,要用凿子将墙面凿毛。c. 将抹灰基层用水润湿。抹第一遍1:3水泥砂浆，第一遍抹灰厚3/8英寸。d. 在第一遍抹灰开始凝固，但尚未硬化时， 就要进行水平刮毛，以便于与第二层抹灰相结合。e. 待第一遍抹

10、灰已充分凝固,并有足够强度承受自身及第二遍抹灰层的重量时，即可进行第二遍抹灰。通常,第二遍抹灰要在第一遍抹灰之后4-5小时才能进行。为保证第一遍抹灰层具有一定的湿度，要不时均匀地向抹灰面洒水，直到准备进行第二遍抹灰为止；在进行第二遍抹灰之前，还要将第一遍抹灰浸湿。f. 用力将第二遍抹灰抹压到墙上，用一直尺将其刮平并抹光。第二遍抹灰约1/4英寸厚，在其开始硬化时，再用抹子细压一遍，抹灰完后，隔天才进行养护，养护持续一天。（九）、维修渗水外墙1、外装修的分格缝未做二次处理而引起渗水的,应用水泥砂浆重新嵌补密实，勾成斜缝。2、窗台处渗水，应将窗台拆除重新砌粉，向外留有汲水坡度，窗樘底的外侧应留有1c

11、m左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实。 3、在外墙渗水部位采用一布四胶喷浆或刷浆修理:在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网格布和四度氯丁建筑防水胶涂贴,再用机械喷涂(或用手工涂刷)1:0.5水泥砂浆面层。3、外墙渗水面积较大时，可满涂1-2度胶质防水涂料。4、墙、板接缝处渗水，可用预制氯乙烯胶泥要嵌缝。先开凿、清理板缝，用喷灯加热板缝和胶泥条，边嵌边加热,最后在胶泥条外用水泥砂浆勾缝和封闭。5、用氯丁防水胶在室内修补。将渗水外的内粉刷层铲除,范围比渗水部位的周边扩大10-15cm，将墙面和缝隙清理干净，用氯丁胶和水砂浆嵌缝，然后再用水泥砂浆粉刷基层， 在基层上涂刷2-3度氯丁胶，在最后一度胶未干时即用水

12、泥砂浆找平，再粉刷面层。（十）、维修屋面水池(或水箱)1、先将水池(或水箱)四壁清洗干净。2、做一布四胶防水层，外涂一层弹性水泥防水层，再用1:2水泥砂浆做保护层。（十一）、屋面修漏（刚性屋面）1、用胶泥或油膏修理屋面分仓缝漏水或屋面板产生变形,原刚性防水层分仓缝处漏水。2、纵横泛水渗漏，可在泛水处填三层干油毡,用聚氯脂嵌缝进行处理。3、出屋面管道处漏水，先将管道四周清洗干净,再用密封材料嵌缝。密封材料有塑料油膏、氯丁橡胶、聚氨脂、PVC胶泥等。4、沿沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝,沿沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏,也可用满涂胶泥或油膏的方法来修漏。（十二）做砂浆面层1、整理、夯

13、实基础。2、首先将水泥、砂按1：1配好并干拌均匀，然后加水拌到颜色一致。3、水泥砂浆摊铺后应立即拍实，在水泥初凝前做完抹平工作，在水泥终凝前做完压光工作。4、如表面水分较多可撒适量的1：1平水泥砂，撒布要均匀，撒后再用木块搓平压光（不宜撒干水泥）。5、如做地面在层应保证厚度为50mm左右，如做墙面面层应保证厚度为15mm左右。（十三）贴地面砖1、在房间四周墙面弹好+500mm水平线。2、基层处理：对于光滑的水泥地面要凿毛或半路洗干净后刷水泥浆。3、做灰饼、做标筋：从墙面+500mm水平线下返，在房间四周弹砖面上平线做灰饼，灰饼上平线应低于地面标高一个地面砖加粘贴层的厚度；根据灰饼在房间四周做标

14、筋房间较大时，应每隔11.5m作标筋一道。有地漏的房间，标盘应朝地漏方向以5%的坡度呈放射状汇集。标筋厚度控制在2030mm。4、抹线平面：根据标筋高度用1：2或11：9.3水泥砂浆填至比标筋稍高，然后拍实并刮平，使展平的砂浆面与标筋找齐。用托线横竖检查砂浆层平整度、标高及泛水（坡度）要求，如不行则重新刮平。5、规方、弹线、拉线：测量房间纵横方向的尺寸，考虑砖缝为2mm。当尺寸不足整块砖的倍数时，可用切砖机切砖贴于边角处；当尺寸与整块砖的倍数相差不大时，可用调整砖缝间的方法来解决；根据确定的砖数和缝宽在房间中部弹十字线，然后每隔4块砖弹控制线或在房间四周贴标砖并拉线。6、铺贴地砖：从房间里面向

15、门口方向铺贴；在找平面浇水泥浆并扫平，面积应控制在边铺砖边浇灰；砖背面抹满、抹匀1：2粘浆的砖，准确地铺贴在浇好水泥浆的找平面上，砖的上楞要跟拉线找平，随时注意横平竖直；用木锤敲实、找平，贴得不实或低于水平控制线高度的要抠出补浆重贴。7、勾缝：用白水泥浆勾缝或擦缝，勾缝应密实，缝内要平整光滑；如缝隙很小（1mm）以下，可以直接撒干的白水泥，用扫帚将水泥扫入缝内并灌满，用水壶洒适量的水，并用木拍拍实缝隙。水泥砂浆凝固后，用抹布、棉纱彻底擦净水泥痕迹，清洁地砖地面。8、养护：地砖铺完后应在上面洒少许水，24小时内不准上人。（十四）坐厕安装1、将预留排污管口周围清扫干净，取下临时管堵，清除排污管内的脏物。2、在坐便器与地面接触的部位铺上白水泥浆。3、在坐便器的排水口与预留排污管口对正，承接口上抹上玻璃胶，放在坐便器，并调整 好坐厕位置。 4、将坐便器与地面接触的周边缝处刮平抹光，白水泥浆不足的地方应填满。5、将水箱出水口与坐便器进水口对正并放好胶垫，找平、找正水箱与坐便器安装固定孔，插入810mm螺栓，套上胶垫和垫圈，拧至适当紧度。6、连接好水箱进水软管。（十五）立柱式洗面器安装1、按照预留排水口中心的位置在墙上画好竖线。2、将立柱中心对准墙壁上竖线立好放正，将洗面器放在立柱上，使洗面器