住房保障经济发展探析

1、编号：时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟 页码：第14页共14页住房保障经济发展探析摘要：近几年来，随着房改的深入，旧的福利分房制度结束，我国建立了新的住房制度，但新的住房问题乂随之而来。住房在市场力量的作用下，价格 不断高涨，中低收入阶层居民的收入增幅远远跟不上房价的增长，住房的供给结 构失衡，住房消费两极化现象日趋突出。为此，我国政府十分重视，积极介入住房问题，初步建立了住房保障制度，对解决中低收入居民的住房困难发挥了关键 性的作用。本文首先对住房保障制度进行了概述，接着对我国住房保障的发展现 状和问题进行了分析，最后对完善我国住房保障提出了建议关键词：房改；住房保障；

2、住房消费一、住房保障制度概述(-)住房保障制度的内涵住房保障制度是国家通过立法对国民收入进行分配和再分配，对中低 收入家庭，特别是生活有特殊困难的家庭的基本住房权力给予保障的制度。它是 社会保障制度的重要组成部分，也是国家住房政策的组成部分，是随着经济社会 的发展、居民收入的两极分野及住房政策的改变而产生的，其实质是政府利用国 家和社会的力量，采取多种保障方式，解决中低收入家庭的住房问题。(二)住房保障制度的特点1、全民性全民性一方面是指任何一个社会都有住房保障问题，不仅现代社会有, 古代社会也有；不仅资本主义国家有，社会主义国家也有。另一方面是指住房保 障涉及到每一个社会成员的切身利益，是广

3、大人民群众普遍关注的问题。2、互济性互济性是指人们在社会生活中互相接济，包括自发的及非正式的相互 帮助与直接参与者的利益合作。如住房公积金，既为他人提供帮助，乂享受他人 为自己提供的帮助。3、福利性福利性是指住房保障必然给被保障对象带来一定的生活补偿，物质文 化待遇以及其他派生收入。这是住房保障的一个重要特征。4、安全性社会保障作为一种社会安全制度，是通过对人们基于生活的保障，向 社会成员提供一个安全保护。二、我国住房保障的发展及现状分析（-）我国住房保障的产生及发展经过20多年的住房制度改革，住宅建设迅猛发展，城镇居民的居住条 件得以改善，人均住房面积大幅度提高，住宅质量显著提高，居住环境不

4、断优化 美化。但随着房改的深入，与此同时.,与社会领域收入差距不断扩大相对应，城 镇居民的住房差距越来越大。面对住房制度改革出现的这些情况，在1994年发 布的房改决定中，全面规定了住房体制改革的基本内容，第一次以政策文件 的形式明确了我国的住房保障体系建设要求。1998年在房改通知中也明确 了“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，并明确“对不同 收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租 房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品 房。建设部建设事业"十五计划纲要更加明确地提出了“加大政策支持力度， 建立较为

5、完善的适应不同地区、不同收家庭支付能力的住房保障制度，形成商品 房、经济适用住房、廉租房合理比例的供应体系。所有这些为建立我国住房保 障体制指明了发展方向，奠定了政策基础。（二）我国住房保障存在的问题我国的住房保障体系虽然已基本建立起来了，然而在实际的运行中， 在具体的实施方式、住房金融及法制保证方面都存在着相当多的问题。1、经济适用住房存在的问题第一，定位不清晰。房改通知中明确了经济适用住房的地位，在国 发2003年18号文国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中除强 调经济适用住房外，乂增加了一条“要增加普通商品住房的供应。在2005年国 办发200526号关于做好稳定住房价格的意见中

6、对于改善住房供应结构中乂 强调了“住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房为主”。这就与房 改通知中确立的我国经济适用住房供应为主的供应体系相互矛盾，这也给许多 地方不建或少建经济适用住房提供了很好的理由。第二，供应数量远远不足。近几年来，在需求和成本的推动下，全国 商品住房价格不断上升，开发商在高额利润驱使下，大量开发建设中高档、大户 型的商品房，中低价位的商品住宅供应明显不足，许多城市中低价位商品住宅只 占供应总量的10%左右。从我国经济适用房的开发来看，从2000年开始，经济 适用住房的投资增长幅度、占商品住宅比重以及新开工面积、销售面积等比重等 各项指标均呈大幅度下降趋势，部分城

7、市甚至停建了经济适用住房。第3贞共14页编号：时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟 页码：第14页共14页第三，经济适用住房分配环节不规范。经济适用住房的分配也是近几 年来争议较大的一个方面。许多地方经济适用的分配管理不到位，其至是由开发 商负责审查购房资格，分配的程序不透明，分配的标准不公开，分配的秩序不规 范，使得“走后门之风盛行，而那些真正的中低收入者恰恰由于门路不多，往往 无法取得购房资格。论+文+网LunWenNetCom2、廉租房存在的问题第一，廉租房发展不平衡，总体覆盖面过低。由于廉租房是针对城镇 最低收入户的住房保障制度，各地的经济发展水平差异较大，导致了保障

8、的标准 和覆盖面存在着较大的差异。从保障标准看，各个地方在在补贴对象的标准与补 贴水平上存在较大差异。经济实力较强，保障力度较大的城市已提出把补贴对象 调整到12平方米以下的住房困难户，而大部分城市只能先行解决6平方米以下、 甚至是4平方米以下的双困家庭住房问题。特别是租金补贴标准差异更大，有些 城市只补到10平方米，有些城市已补到近30平方米。从保障对象看，有些城市 已把保障范围上调到低收入家庭（核定收入线标准），保障比例达到居民家庭总 数的10%左右；同时，也有一些城市对双困家庭都难以做到应保尽保，保障面不 到l%o第二，廉租房的资金来源存在问题。当前影响廉租住房工作向前推进 的最主要障碍

9、就是资金瓶颈问题。除少数城市建立了制度性的财政资金供应计划 外，大多数的城市都是依靠住房公积金的增值收益和公房售房款的余额部分作为 廉租住房资金来源的主渠道，由于这部分资金灵活性较大，后续资金没有保证， 致使这些城市不敢推行租金补贴的保障方式。因此，大部分的城市只能是筹集一 批资金，建设或购买一批廉租住房，解决多少算多少，使国家的廉租住房保障政 策难以真正得到落实，导致廉租住房保障面过小。3、住房金融发展不够随着经济的发展和住房制度改革的深化，这种单一的政策住房金融模 式越来越难以满足新形式下的住房保障要求。第一，公积金的目的与实际实施存在矛盾。目前大量下岗职工，效益 不太好、规模较小的企业职

10、工及大量的私营企业雇员等中低收入群体，普遍未建 立公积金制度，或者虽然已建立公积金制度，也不缴存住房公积金，因而失去了 申请公积金贷款的基本条件。这就使得实际上最需要政策性住房金融支持的群体 反而处于政府住房保障的覆盖面之外，使这一部分人无法享受政府的金融政策优 惠，这显然与建立公积金的初衷相违备了。第二，政策性住房金融体系不完善。我国目前除公积金外，尚未有第 二种直接面向中低收家庭发放的低息或无息的政策性住房贷款，也没有与之相适 应的专业性的住房金融机构。住房金融体系发展的滞后，制约了中低收入者购房 的能力。4、住房保障法制不健全从综合性法律来看，在我国的宪法和民法通则中都没有公民 住房权利

11、的任何相关规定。从专门性的法律来看，我国至今还没有出台一部相关 的专门性住房保障法律，大多数存在的都是以政府的红头文件、政策、规定、办 法以及行政命令等形式，缺乏建立住房保障体制的强有力的法律依据，使住房保 障工作缺乏规范性和稳定性，也缺乏应有的权威性，使政府许多住房保障的具体 措施不能得以很好的落实。三、完善我国住房保障体制的对策构建住房保障制度是一个复杂的系统工程，建立和完善城镇住房保障 制，需要有方方面面的协调和配合，才能使住房保障政策有效的运行。(-)确立政府管理体制政府作为一国经济的宏观调控者，担负着社会全面发展的责任，理应 成为构建住房保障体系的主体。因此，建立住房保障体系，保障千

12、家万户中低收 入者的居住权是政府义不容辞的责任。1、明确和建立各级政府的住房保障决策委员会住房问题是各级政府必须解决的长期存在的问题，是必须承担的社会 责任，加上住房问题涉及面广，协调部门多，要想切实解决好住房问题，落实国 家的各项住房保障政策，必须要成立一个常设的政府直属的住房保障委员会。具 体来说，这个委员会要由政府的计划部门、财政部门、建设部门、规划部门、土 地部门、房管部门、税务部门、法制部门、人民银行等组成，住房保障委员会， 主要职能是依据相关的住房保障法律法规，制订本地区的住房发展计戈IJ,制订本 地区的住房保障性法律、法规、规定、政策等，依法协调各部门的住房保障职能 和责任，监督

13、和保证本地区的住房发展计划和住房保障政策的实施。2、建立明确的住房保障实施执行机构各地区的住房保障委员会作为一级政府的常设决策机构，不应该也不 必要直接参与住房保障的微观管理。因此，必须在该委员会下设置住房保障执行 机构，具体实施政府相关住房保障政策。避免目前住房保障实施部门杂乱无序的 局面，确保住房保障实施的连贯性和统一性。如许多地方，廉租房的实物配租由 房管处负责，廉租房的房租补贴由财政局会同民政局发放，住房货币化的购房补 贴由房改办实施，经济适用住房的建设实施乂山建设局下属国有开发企业负责。 因此,我国目前必须尽快建立专门的住房保障执行管理机构，其主要职能应包括： 具体实施本地区住房保障

14、委员会的住房发展计划；负责本地区经济适用住房、廉 租房等公共性住房的建设、分配、管理；负责住房补贴资金的分配、管理；负责 各项住房保障优惠政策如税费优惠、低息贴息、政策性抵押担保等的落实和协调。3、建立专门的政策性住房金融机构住房金融机构在国家解决住房问题上起着重要的作用。政策性住房金 融机构主要是为解决中低收入阶层的住房问题而设立的。我国目前除公积金具备 初步的政策性金融机构雏形外，还没有建立类似的政策性金融机构，对于解决中 低收入阶层的住房贷款困难问题非常不利，应该尽快成立，也可以将公积金中心 进行完善和改进。（二）规范政府干预住房市场的方式我国实行的是市场经济，在市场经济中，市场对住房资

15、源起着基础性 的配置作用。就我国目前而言，政府关键要从住房发展计划、加强财政税收优惠 等方面进行干预。1、制订住房发展计划通过目标明确的住房发展计划来实现其住房发展目标，最终达到住房 保障的要求。目前，我国各级政府亟需制订住房发展计划。避免住房建设发展的 盲目性和随意性，确保住房发展的系统性。同时.，定期向社会公布政府住房发展 计划，使社会居民及时了解政府的住房目标、发展状况和趋势，从而稳定社会对 住房市场的预期，避免住房市场的大起大落，确保房地产业健康、稳定、协调地 发展。2、加强财政、税收、金融优惠政策的实施当前我国政府应该尽快出台系列的财政税收优惠政策，为解决中低收 入阶层的住房问题提供

16、良好的财政支持。（1）出价政策鼓励社会资金投资兴建廉租房并按指定的价格出租，大 量增加廉租房的供给量，减轻政府直接建设廉租房的财政压力。可给予开发商提 供优惠利率的贷款，并对其租金收入实施相应的税收抵扣优惠等。（2）出台中低收入居民贷款购房的税收抵扣政策，如可以向政府申请 优惠利率贷款，由财政进行贴息，并可用每月的贷款还款额进行所得税的抵扣等。（3）进一步降低房屋出租税费，鼓励居民出租多余的房屋，以增加出 租房屋的总供给量。（4）加强政府财政资金的补贴量，扩大最低收入居民享受租金补贴的 覆盖面。（三）建立健全住房分类供应体系近几年来，我国政府也意识到住房分类供应体系存在的问题，多次下 发文件强

17、调落实住房分类供应的主体和比例。当然，要真正解决好中低收入家庭 的住房问题，还必须进一步完善和改革现有的住房分类供应体系。1、改革和完善现行的经济适用住房制度从目前我国的经济、社会现状来看，作为经济还比较落后的发展中人 口大国，经济适用住房在我国的住房保障体系中至关重要，对解决占我国大多数 的中低收入家庭住房问题起着关键性的作用，对于稳定社会、发展经济、提高人 民的居住水平，建设和谐社会有着巨大的作用。而现行的经济适用住房制度存在 的各种弊端已严重阻碍了其进一步发展，亟需改革和完善。(1)重新定位经济适用住房的性质由于各地经济适用住房建设量的日益减少，致使我国的以经济适用住 房供应为主的住房分

18、类供应体系始终无法建立起来，中央政府意识到了这个问 题，但乂无法很好地解决现行政策下的经济适用住房建设问题，于是，在2003 年以后发布的各个规定中，乂提出了建设普通商品房、中低价位商品房为主的供 应要求，造成了我国住房政策体系的混乱。因此，当前关键是要统一对经济适用 住房的认识，国家应将经济适用住房与普通商品房、中低价商品房等政策性商品 房合并总称为经济适用住房。(2)大力发展重新定位的经济适用住房在政策上定性准确、定位清晰后，就应该大力增加和完善经济适用住 房的供给：第一，转变供给方式。目前，我国许多地方的经济适用住房都是由政 府所有的国有开企业开发建设经济适用住房，负责建设、分配、管理一

19、揽子工作， 这种做法并不妥当。作为一个经济主体，这些开发企业在本质上同样追求最大的 经济效益，再加上分配、流通、管理等工作的合并，事实上营造了暗箱操作、滋 生腐败的土壤。因此，在重新定性经济适用住房后，大量的经济适用住房建设就 应该在全社会范围内实行限定销售房价的土地及项目拍卖模式，让社会上的所有 第9贞共14页编号：时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟 页码：第14页共14页开发商一起参与竞争，谁的管理水平高，谁的竞争能力强，谁就能取得经济适用 住房的建设，获取合理的利润。从而改变政府部门或下属国有企业独占经济适用 住房建设的垄断局面，有利于经济适用住房质量的提高和环境的改

20、善。第二，大力增加供给数量。我国当前应大力增加经济适用住房的供给 量，力争使针对中低收家庭的经济适用住房的建设量所占社会开发总量的比重与 中低收入家庭占社会家庭比重基本相符，这个比重应该达到50%以上。应该说， 在明晰经济适用住房的定性，推行社会化的限价土地拍卖方式后，我国各地政府 完全可以使经济适用住房的供应比例达到住房总供给量的50%70%以上。可以 预见，这对于稳定房价，抑制房地产投资过旺，引导住房合理消费，保持房地产 业健康持续发展将起到关键性的作用。第三，改变供给结构。在原有的经济适用住房供应模式下，供给结构 还是存在着相当多的问题。许多地方不顾自己的实际情况，片面追求大户型，许 多

21、地方虽然规定了要建中小户型，但在实际管理中，乂未加以严格控制，从而在 事实上造成了经济适用住房面积过大的状况。这显然与建设经济适用住房针对中 低收入阶层的本意相违备了因此，我国在现阶段的住房建设更应该以中小户型为 主，尤其是针对中低收入的经济适用住房而言，更应如此。必须严格控制户型， 改变现存的经济适用住房供应面积过大、结构失衡的状况。2、改革和完善廉租住房制度廉租住房供应体系作为城镇住房新制度的重要组成部分，作为我国住 房保障的最底线部分，受到城镇最低收入居民的关注。因此，当前，从全面建设 小康的目标出发，要想更好地发挥出廉租住房体系的效用，必须尽快完善现行的廉租住房制度。（1）改革和完善廉

22、租住房的供给方式廉租住房的供给决定了廉租住房的覆盖面，体现了政府解决最低收入 居民住房困难的程度。第一，坚持发放货币补贴的原则，取消实物配租。当前关键是要求各 级政府尽快做好本地区廉租对象的调查、建档工作，确立符合本地区实际情况的 廉租补贴发放范围和标准，尽快全面实施廉租住房货币补贴发放政策，停止政府 投资建设廉租房。第二，转变原有的政府一元化供给为社会多元化供给。当前，我国应 尽快出台相关的政策支持文件，鼓励社会资金投资建设廉租住房，明确可以享受 的优惠条件，如低价或划拨土地、低息或财政贴息贷款、税收减免和抵扣等，从 而吸收广大的社会资金投资廉租住房，有效增加廉租住房供给量，减轻政府的压 力

23、。（2）落实廉租资金来源当前要建立完善的廉租房保障体系，就必须解决好这个问题，明确要 求各级政府根据本地区的廉租对象的范围和补贴标准，详细测算每年所需的廉租 补贴资金，并在当年的财政预算中单项列支，建立以财政预算为主的住房保障专 项基金，使廉租住房资金来源稳定可靠，切实保障城镇最低收入家庭的基本住房 需求。（3）大力发展住房租赁业我国近年来，各地房价飞涨，其中一个原因就是可供租赁的房屋太少， 居民对于住房的选择空间太小，导致了对于住房的需求基本上集中在了购房需求 上。由于我国今后将对廉租住房全面采用货币补贴的方式，而要较好实现这种方 式的前提就是住房租赁市场必须规范、发达，必须有大量的住房特别

24、是中低档的 住房可供出租。因此，可以说，要想使我国的廉租住房制度得到很好地执行，必 须充分发展我国的房屋租赁业：第一，政府出台相关政策规定，鼓励房屋业主拿出多余的住房进行租 赁，政府进行税费优惠。第二，鼓励社会开发商投资建设低标准的低收入住房，政府提供相关 的优惠政策；第三，鼓励房屋租赁中介行业的发展，促进房屋租赁业的规范、发达。第四，加强租赁登记备案的管理。可以实行政府货币补贴直接拨付给 房主的方式，避免货币补贴资金被挪用，这就要求房产管理部门做好租赁登记备 案工作。3、改革和发展住房金融体系一个完备的房地产市场，离不开房地产金融的支持，一个完善的住房 保障体系，更是离不开政策性住房金融的保

25、证。当前.，我国在住房保障中主要推 行了公积金制度，取得了比较好的效果，但总体来看，作为一个完备的住房保障 体系的重要部分，现行的住房金融仍需大力改革和完善。(1)强化公积金制度第一，强化公积金的强制储蓄力度。2002年修订的住房公积金管理 条例中规定“职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度平均 工资的5%，从现在来看，这个比例太低了，应该适当提高缴存比例。虽然现在 不少地方的比例已提到8%的水平，但仍然偏低。按我国目前的实际状况看，应 该将缴存比例提高到25%左右比较合适。第二，提高公积金的互助性。当前应尽快加强公积金的互助性，放宽 对中低收入居民的贷款条件，不仅能给更多的中低收入家庭购房提供支持，也有 利于提高公积金的资金使用效率，有助于公积金的保值增值，为政府解决住房问 题提供更多的资金来源。（2）建立政府住房金融机构作为商业性的住房金融机构，其行为受市场机制的制约，其目的是趋 利避害，不愿经营低利润、高风险的贷款服务。相比高收入家庭的商业住房贷款， 中低收入居民的贷款正表现为这种特征