建筑工程项目立项建议书

1、建筑工程项目立项建议书项目名称：建筑工程项目立项建议书申报单位：XXX联系人：XXX电话：XXX传真：XXX编写时间：XXX主管部门：XXX撰稿单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司撰稿时间：2013年 9月2日第一章、项目总论改革开放政策实施以来，酒店业是中国发展最快的行业之一， 随着这个行业的扩大和功能的延伸，“酒店”的定义也越来越模糊， 具有酒店部分功能或全部功能的设施也越来越多，自19 8 8年中国旅游酒店星级评定以来，高星级酒店的发展一直受到各级政府和业界 的关注，其关注程度远远超过了对这些企业乃至行业的本身。 据统计， 1991年中国正式评定的星级酒店只有21家，占中国星级酒店总数

2、的2.5 %,其客房数占星级酒店客房总数的比例接近 9%到2007年, 中国的星级酒店达3 6 9家，占全国星级酒店总数的比例为2.7%,客 房数占其总数的8.7%。如果将四、五星级合并起来，2007年的比例分 别为14.5%和30.1 %, 1991年的数据分别只有为8%21.8%当然， 2007年相当于高星级酒店的住宿设施数量还相当多，这个统计并没有包括进去。众所周知，目前在一些中心城市，包括一些经济并不发达 的城市与地区，一旦考虑对外开放、考虑旅游业和酒店业发展时，首 先考虑的是高星级酒店的建设，而且一些没有评星或不准备评星的住 宿设施中，准五星、超五星成了它们的代名词。与此同时，在中国

3、改 革开放的过程中，国外投资商与酒店管理公司对中国的酒店业非常感 兴趣，到2007年年底，已有41家国际酒店管理集团、67个酒店品牌进 入中国市场，管理了 516家酒店，世界排名前十位的国际酒店管理集 团均已经进入中国。而且，这些国际酒店集团非常看重中国的高星级 酒店，一些国际酒店联号，在其本土所经营管理的酒店品牌原本是大 众型的、中档的，而进入中国之后则升格成为高档，甚至是五星的。 无论从那个角度来说，五星级酒店，应当是中国酒店业发展的旗舰， 在引进和创新酒店管理与经营理念上，在中国酒店业的发展中一直发 挥着排头兵的作用，恐怕在未来相当长的一段时间内将维持这一状 况。第二章发展特点1、国际联

4、号的地位相对巩固，民族化的品牌努力奋争近些年来，在国内出现了一批本土化的民族酒店品牌，而名气 最大、发展最快的则是民营经济的酒店，这自然是得益于在从计划经 济向市场经济转轨的过程中非国有经济的快速发展。 在这些酒店新秀 中，多数也是从高星级酒店切入，在借鉴国际酒店的先进理念与它们 在中国成功经验的同时，又充分发挥其本身的地缘、人缘和各种独特 的优势，一开始就把现有在中国国土上的国际公司作为自己的学习标 杆和竞争对手。虽然它们的发展可能会遇到与外国公司所不同的制约 与困难，在规模和机制上还难以和那些历史悠久、财大气粗的国际酒 店公司抗衡，但这些民族品牌酒店集团的发展态势良好，前景乐观， 成为中国

5、酒店业经营管理创新的新力军。像锦江国际、首旅建国、开 元国际、海航国际、南京金陵等酒店集团，奋力拼搏，脱颖而出。它 们中一些公司也开会筹划走出国门寻找新的发展空间的途径。2、商务酒店相当成熟，度假酒店风起云涌不管投资商本身的意图如何，中国的星级酒店主要集中在中心城市和 一些特定的经济发达地区，因此，这些星级酒店的目标市场主要是商 务、公务市场，而不是大众旅游消费市场。和改革开放初期所不同的 是，随着中国社会经济的快速发展，星级酒店的市场主体开始转变， 境外市场独占的时代已经过去，虽然大部分海外商务客人更青睐具有 国际品牌的商务酒店，但是商务酒店中中国消费群体的比例逐渐扩 大，有的已经成为这些酒

6、店的主体市场， 这一类型酒店的市场大大被 拓宽了。因此，星级酒店在经营和销售上都已经调整了自己的战略和 策略，努力适应这种变化了新形势。在这方面，一些历史悠久的名店， 如北京的北京酒店、上海的锦江、华亭、广州的东方等，能够弘扬传 统，不断更新，保持与时俱进。一些改革开放后出现的“老明星”，如广州的白天鹅、南京的金陵、北京的贵宾楼、海南的博鳌等，仍然 名列中国高星级酒店前沿的佼佼者。值得注意的是，进入21世纪以来，和世界旅游业和酒店业发展 形势相吻合的是，中国的星级酒店调整了产品结构， 或者说是改变了 一些经营战略。其一是，商务酒店在保持特色餐饮优势的同时，加大 了健身、康体、美容、购物和现代娱

7、乐等休闲功能，现代的 SPA取代 了原来简单的游泳池或传统的健身设备，突出了现代理念和科学方 法，一些酒店甚至在自己的名称上增加了“度假”、“温泉”等语汇， 不仅仅是酒店内有SPA而出现了 SPA酒店。其二是，大举向度假旅 游目的地发展，不少酒店集团公司的名字上增加了 “度假地”的称谓， 出现在传统的海滨、山地和一些近年来颇为走红的世界自然和文化遗 产地、主题公园的周围，四川的九寨天堂、深圳的威尼斯等就是这一 类型酒店的代表。与此同时，无论是商务酒店还是度假酒店，都非常注意新业态 的开拓，其一是增加会议功能，甚至出现了一些专门的会议酒店（这 些设施也经常称之为“会议中心”），并以会议、展览而出

8、名，因为这 些酒店的经营者都注意到这一市场在中国发展的潜力， 而北京奥运会 和上海世博会等超大型国际节事活动的筹备和举办， 又直接促进了这 一市场潜力的开发；其二是扩大“公寓”设施，将商务、度假等紧密 地结合起来，丰富产品，扩大市场，最大限度地发挥各自的优势。3、酒店规模仍被推崇，特色酒店悄然而生也许是受传统文化的影响，中国人历来对“大”情有独钟，一 些酒店经常愿意称自己为“大酒店”、“大酒店”，其中之“大”至少 包含了 “规模宏大”的含意。因此，在酒店发展过程中考虑酒店档次 的同时，也往往把规模因素放到了重要的位置。所以，中国境内的星 级酒店规模都比较大，平均客房数多在 300间以上，北京的

9、星级酒店 平均客房数超过500间，有的星级酒店客房在千间之上，大大超过许 多欧美发达国家的高档酒店规模。 从总的情况来看，现在的星级酒店 不仅追求客房数多，建筑宏伟，还往往把“全国第一”、“亚洲第一”乃至“世界第一”等作为追求的目标，这可能是一个大国张扬意识的 表现。其实，尤其是出于满足会议和度假等新需求的考虑，规模也是一种实力和竞争力的体现。或者说，中国的酒店管理者更有管理大型“大众”类住宿设施的天赋。与此同时，一种新的趋势悄然而起，那就是特色酒店，也常常 称之为“主题酒店”，它们中有不少设施不再冠之以“酒店”、“宾馆” 的名字，代之以“公社”、“公馆”、“俱乐部”、“山庄”等别致新鲜的 称

10、谓，这些设施往往不再以规模为基本条件，彰显的是独特、韵味、 品位，凭借的是文化，这些设施甚至不愿意加入到“星级酒店”的行 列，而面对的是一般星级酒店所难以满足其要求的特种市场或“小众市场”。这些特色酒店可谓另类，无论其建筑形式还是设施、设备、 氛围和服务，都往往会胜一般星级酒店一筹，甚至不能用目前的星级 酒店标准来衡量。从一般意义上说，这些酒店的市场不是传统意义上 的“高档大众市场”，而是“特殊的小众市场”，但就其目前中国的供 给能力来说，现有的市场也足够大，而且潜力也是非常可观的。这些 酒店设施的出现还表说明了旅游发展中的一个非常有意思的现象，那就是，需求可以促进供给创新，而供给创新又可以刺

11、激需求。酒店业 也是如此，高星级酒店更是如此。4、新技术与新媒体的利用成为经营管理的重要环节传统的星级酒店更关注酒店的硬件设施， 更讲究豪华与排场， 同时也讲究作为服务的软件，中国又仗恃其充裕而相对低廉的劳动力 优势，更有能力强调面对面的服务，重视服务的细节。但是，在当今 世界日益变“平”的时代，在信息技术高度发达的时代，星级酒店和其它级别的酒店或服务行业一样，为了提高效率和改善服务，都非常 重视现代科学技术的在管理和经营环节的应用， 其中最为突出的是电 脑技术和网络技术的应用，而在市场营销的环节，非常重视借助新媒 体网络媒体的威力。这两点结合起来，对内能够科学管理而 保障良好运行，对外能够及

12、时传达信息，与客户互动沟通，实现即时 预订，减少环节，最大限度地满足客人的需求，从而扩大市场。星级 酒店有突出的财务和人才的优势， 能够捷足先登。这一点可以从目前 星级酒店独具匠心、争相斗艳的网站、网页的设计可见一斑。一个非 常值得思考的问题是，当世界进入 E-时代的今天，酒店的经营不可 能再是孤军作战，而是与相关的产业更加相关，更加依赖，新的网络 技术正是将这些错综复杂的关系联系在一起的有力工具。正如联合国 世界旅游组织（UNWTO在一次专业讨论会上所提出的一个精辟论断： 对待新的信息技术，“准备上的失败就是准备失败”。很多成功的星级 酒店都非常重视这一点，都努力做得更好。5、面对市场的自然

13、选择与重视主动选择市场星级酒店是指符合酒店星级标准这一档次规定的同类酒店， 从市场营销的角度来说，“五星”的级别更是要传递给市场的一个信 号，一种特定形象的载体。这在某种意义上讲，成为某种特定市场选 择的目标，也会将另外一些市场排斥在外。这是因为“星级”所传递 的信息能够迎合那些特定市场的需求预期，或者说它超出了某些市场 的消费预期。这种市场的选择是难以突破的。所谓“三星的酒店，五星的服务”或“五星的酒店，三星的价格”都属于不正常的经营状态, 也是不可能持续的，是不宜提倡的。但是，这也并非说，所有的星级酒店所面对的都是同一消费群体， 人们来自不同地区、有着不同的文化背景、不同的消费水平和不同的

14、 消费目的，市场需求也是非常复杂的。同样，处于不同的区位、有着 不同的管理和经营理念和具有不同企业文化的星级酒店，也会通过自己的服务产品和服务方式来选择市场。 所以，无论是属于国际联号的 星级酒店还是独立经营的星级酒店，无论是合资和外资星级酒店还是 国内国有或民营星级酒店都是如此。酒店业规模越大，越成熟，酒店 对市场的选择越精细。市场的自然选择会给酒店带来一定的客源， 而 酒店自己市场选择得当则是许多星级酒店成功的诀窍；前者是自然形成的，而后者则需要企业自身的努力。第三章、建筑工程产业现状近几年来的抽样调查统计表明，入境旅游者对我国宾馆高星级 酒店服务质量总体评价普遍较好。 在对我国高星级酒店

15、服务、餐饮服 务、交通服务、娱乐服务、购物服务、导游服务和邮电通讯服务七个 方面的服务质量的评价中，满意率最高的一直是高星级酒店服务，评 价“尚好”以上的人数一般都超过90%我国高星级酒店总体服务质量水平不断得以提升，其间主要促进因素为（1）借鉴国际先进管理经验。国际高星级酒店 （公司）集团从80年代初期开始进入中国市场，20余年来，我国高星级酒店业不断吸收、消化和利用国际上高星级酒店业发达国家先进的管理理论、管理方法和经验，己逐步建立起适合中国国情的高星级酒店管理模式。借鉴国际先进的高星级酒店管理理论和经验对我国高星级酒店业转变经营 管理理念，树立服务理念、质量观念，推行服务设施建设和高星级

16、酒 店服务标准化，提高服务质量起到了极大的推动作用。(2)市场竟争压力。自90年代中期起，我国高星级酒店业的出租率和利润率基本呈 下降趋势，1998年高星级酒店业的平均利润率己经降为负数 (-5.8%)， 高星级酒店市场竞争异常激烈。白热化的竞争迫使各高星级酒店重新 审视自己的经营思路。许多高星级酒店开始努力提高服务质量，以优质服务在市场竞争中取胜。在这种背景之下，开放初期那种对宾客的 怠慢己属罕见，越来越多的经营管理者开始注重寻求适合我国高星级 酒店业的服务模式，并做出了大量卓有成效的实践探索。第四章、我国高星级酒店业的差距和问题对比国外的大型高星级酒店，以及在中国登陆经营的分支酒店， 现阶

17、段我国内生的高星级酒店业服务质量仍然较低，服务质量管理比较落后，己成为提高高星级酒店业国际竞争力的主要障碍之一。远的不说，与我们的近邻日本、泰国、新加坡等国相比，我国高星级酒店 的服务质量水平尚难与之竞争。2001年现代高星级酒店刊载的一 份调查结果表明，在全球80家最佳高星级酒店的名单中，泰国曼谷的 东方大高星级酒店(Oriental,Bangkok)名列第一，其次是新加坡的拉弗尔高星级酒店Raffles,Si ngapore). 香港香格里拉 tSha ngri-la,Ho ngKon g)、 香港半岛高星级酒店(tPeninsular,HongKong)并列第四，新加坡还另有4家高星级酒

18、店入 围。而到目前为止，我国内地高星级酒店一直与此无缘.事实正是如此，虽然我国大部分高星级酒店的硬件设施己经达到或超过国际同类 高星级酒店的水平，但由于经营观念、从业人员素质、管理效率、市 场竞争压力等高星级酒店内外部因素的影响，导致高星级酒店服务质量水平落后于同行业国际水准。第五章、 建筑工程项目发展趋势分析纵观中国高星级酒店和酒店集团的发展，最大的变化是经营管理理念的变化。这些理念和意识的变化，会在很大程度上影响着中国 高星级酒店的发展趋势。一、从“大”到“强”的关键是品牌化建设就酒店本身来说，“做大”要比“做强”相对容易得多。“大”主 要指的是规模，是容量，是接待能力，是投资；而“强”指

19、的是经营 管理水平，企业竞争力，盈利和抗风险的能力。实践证明，品牌建设 是做“强”的关键，有的时候，品牌对市场的影响会大大超出酒店所 获得的星级。现在进入中国的国际酒店集团的优势主要体现在品牌上。酒店的品牌不仅仅是酒店的名称，也不仅仅是酒店所获得的星级，而是市场 对这个酒店设施、服务、文化品质等认知的多重因素的集合，所以， 酒店品牌的确立也不是一朝一夕的事。和国际星级酒店相比，中国本土化的五星酒店在品牌建设方面存在着差距，而且差距还是很大的。 一些酒店还停留在“名字”上，没有到“品牌”阶段；只是在有限地 域的行业里，还没有进入到广泛的社会中。因此，创造品牌、维护品 牌、提升品牌也正是目前本土化

20、五星酒店的奋斗目标。如果说以前国内五星酒店集团是先扩展后创牌子的话，那么今天许多这样的公司则 是从品牌建设开始，靠品牌去扩张，靠品牌赢得市场，保住市场。这 对中国的酒店业来说是一个不小的进步。二、竞争力的根本是文化优势的发挥如果说上个世纪80年代末正式实行酒店星级标准评定作为中国 酒店业标准化开端的话，那么进入21世纪之后，酒店业开始从重视技 术性的标准转向重视文化作用的发挥。 标准化是酒店运营的基础，文 化才能够提升酒店的特性、个性，形成竞争力。强调技术标准可以打 造某种产品的品牌，但容易导致同质化，诱发最原始的价格竞争，而 充分重视文化，有利于创造差异，增强市场消费者的忠诚度，能够长 期保

21、持突出的竞争力。这也许是服务业和制造业之间的重要差别之一。某种文化理念可以是大家分享的原则，但不可能有普遍有效的统 一的标准，关键在创意、创新，这不是一个简单的标签。酒店建筑、 设施和设备可以是某种特定文化的载体，但更重要的体现在服务理念 的确立和实现上。如果说“星级”突出的是酒店的标准的话，那么“主 题”也许更能够突出酒店的文化。很显然，从中国酒店竞争力的角度 看，“星级”的辉煌在淡化，而“文化”的作用在提升，没有文化品 位的五星酒店是不可能有真正的、 持久的竞争力的。作为进入中国较 晚的迪拜朱美拉酒店集团（JUMEIRA）在选择其第一个在中国上海 亮相的酒店中文名称的时候，委实下了一番功夫

22、，最后确定为“尊雅” 这个很有中国文化韵味的词语，它们要在中国创造的也不只是一般意 义上设施“豪华”，而是一种独特的阿拉伯文化和理念的展示，这一 点应当值得中国高星级酒店同行们的关注。三、未来发展的制约主要是人才与体制人才是企业竞争力的基础。酒店业作为服务业的一个重要组 成部分，五星酒店作为酒店行业的最高档次，设施和设备固然重要， 但最重要的是具有与设施和设备档次相匹配的管理与经营人才。一般地说，酒店人才的供给也未必是酒店本身所能够保证的，或者说，在 整个社会和行业存在着激烈竞争的状态下，尤其是在社会公平竞争和 社会信用尚存缺陷的情况下，获得和保持人才、维持和提高人才素质、 能力建设的成本将会

23、越来越高。处于经济改革转型期的中国，人才匮 乏是各个行业普遍存在的问题，酒店业，尤其是更加体现服务个性化 的五星酒店，人才的问题则显得更加突出而尖锐， 因为它所需要的人 才，不仅仅是决策层的高级管理人才，还要有能够很好地理解和实现 决策者意志的服务团队和个体。如果说，改革开放初期，国内对外部 世界不了解，对国际标准和惯例不清楚，而且五星酒店刚刚出现还是 凤毛麟角的情况下，引进境外人才，尤其是高层管理人才和特定岗位 的人才可以取得立竿见影的效果的话，那么在今天酒店行业相对成 熟、标准化逐渐和国际接轨，所面临的市场也发生了很大的变化，其 竞争力集中体现在文化等软实力方面的现实下， 再靠从海外引进人

24、才恐怕难以奏效。所以，培养既熟悉现代管理理念、管理工具与经验， 又掌握中国的文化和传统的复合人才最为重要。这样的人才供给，恐怕也很难完全依靠现有的教育机构来实现。人才的重要性是显而易见的，但人才的培养和作用的发挥又直接 和国家宏观发展背景与管理机制密切相关的。 如果说，最初作为合资 企业和外资企业的星级酒店在人才的获得与利用上有很多突出的优 势的话，那也是在很大程度上得益于这些企业得到的一些特殊政策和 制度安排。这些政策和机制，有些是显现的，公开的，有些则是一些 “潜规则”，隐含的。这恐怕最突出的也体现在作为国有企业的高星 级酒店上。在这方面，摆脱旧体制遗留下来的不符合现代企业发展的 机制束缚

25、，的确是任重而道远。四、奢华与节约型社会的博弈，独立与联盟的较量五星酒店是星级酒店的最高级别，新出现的铂金五星酒店和一些 所谓的超五星酒店、“七星酒店”，也往往被认为是“豪华”、“奢侈” 的代名词。为了满足某些特殊市场的消费需要，在设施、设备和服务 的提供上，在各类资源利用上，显然体现了这些特点。毫无疑问，这 些设施和服务的提供以及资源利用的标准，对一个整体经济相对落 后、资源并不非常丰腴的国家来说，高星级酒店与其它行业存在着明 显的差别。面对日益提倡的可持续发展的新模式、 建设节约型社会的 新理念，那就意味着高星酒店将面临着来自各个方面的压力和挑战。 这些挑战包括市场需求的调整，经济形势的变

26、化和管理方式的改变会 导致作为公共开支的政府消费的减缩和更加严格的控制；由于能源短缺、能源价格上涨所带来的企业经营成本的上升；由于环境保护和污染控制标准提高，势必增加在减排技术、设备方面的开支和环境补偿 的费用，当然，也可能会带来一些传统消费理念的变化。 据分析，2006 年中国酒店能源消耗量占其营业额的比例达到 615%，三星级酒店 以上的酒店全年能源消耗量高达100乙元。这个数字也是相当可观的。 在世界范围内“无烟酒店”、“无酒精酒店” “碳中性酒店”、“绿色酒 店”等新型酒店的出现正是这一发展趋势的反映，而且，业界更加务 实，并开始超越以往处于营销需求的“做秀”阶段。对酒店来讲，对 这一

27、挑战不应当被动的应付，而应当主动的适应，不应当认为是特殊 的负担，而更应看作是“企业公民”的社会责任。这些挑战，无论是 高星级酒店的投资者和经营者都不得不予以认真考虑。在这方面，一些高星级酒店已经做出了积极应对，并取得了良好的经济和社会效 果，是非常值得称道的。在中国五星酒店中，另外一个挑战是管理模式的选择。 很多海外 酒店的连锁化、集团化的优势是非常明显的，这突出的表现在联号的 品牌、产品的标准、网络的完善、抗风险能力等方面。客观地讲，中 国在这方面虽然也在积极努力苦心探索， 但效果并不理想。目前在中 国高星级酒店中，虽然出现了一些“名牌”或“明星集团”，但和国 际同行相比还存在着很大的距离

28、，而为数众多的五星酒店还仍然是单 体的独立酒店，这些酒店有的有着特殊的背景，并没有真正完全置身 于市场经济的体系中，没有明显的经济压力。但还有不少独立的酒店， 品牌不突出，特点不明显，网络很局限，管理方式缺乏创新，其市场 竞争力颇为不足，面对严酷的市场竞争，经营压力非常之大。在欧美 等经济发达国家，独立的酒店也是广泛存在的，尤其是豪华酒店，而 且数量也相当之多。但是那些独立门户的豪华酒店，由于历史、文化 等多方面的原因，不少是品牌突出，特点明显，而且通过联合体等新 的营销网络与市场保持着紧密的联系， 例如，世界豪华小酒店(Small Luxury Hotels of the World )、大

29、酒店组织(Great HotelsOrganization)和世界一流酒店组织(Leading Hotels of the World) 等颇有影响。这些酒店虽然都是独立的酒店，但不可简单地与中国现 在的独立酒店相类比。独立酒店要想谋求更广阔的发展空间， 的确需 要对战略和策略进行认真的研究和选择。在世界范围内，出现了一批很有活力的酒店联合体(CONSORDIUM这种专业的酒店营销机构不 介入酒店的所有制，也不参与酒店的经营，但依据其强大的营销网络 和技术为独立经营的“不结盟”酒店插上了翅膀，弥补了它们自己难 以克服的缺陷。中国高星级酒店的联合体也存在， 但网络覆盖面和专 业营销能力还有待扩大和提高，但毕竟迈出了可喜的一步，为为数众 多独立经营的中国高星级酒店创造了平台。第六章建筑工程项目行业上下游产业链分析第一节建筑工程项目行业产业链介绍第二节2012年建筑工程项目行业上游产业分析一、上游产业生产情况分析二、上游市场供需情况分析第三节 上游行业对建筑工程项目行业的影响分析第四节 建筑工程项目行业下游产业分析一、下游行业发展情况分析二、下游行业发展趋势第五节 下游行业对建筑工程项目行业的影响分析第六节上游重点子行业发展情况分析一、行业规模二、供求状况三、财