各类商业规划选址标准

1、各类商业规划选址标准目目 录录1郑州目前商业业态分类郑州目前商业业态分类2各业态规划具体要求标准各业态规划具体要求标准3各商业业态甄选标准总结各商业业态甄选标准总结郑州目前商业业态分类郑州目前商业业态分类一、一、郑州市场整体处于结构调整期向稳步发展期的过郑州市场整体处于结构调整期向稳步发展期的过度阶段度阶段. .发展阶段发展阶段市场表现市场表现赢利模式赢利模式标志节点标志节点起步期起步期结构调整期结构调整期快速发展期快速发展期稳步发展期稳步发展期各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业商业快速发展，经营档次、结构发生飞跃散铺向集中、规模散铺向集中、规模化商业形式演变化商业形式演变规模化商业、

2、大型购物形态商业中心浮出市场城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中市政配套正在完善，集中市场、步行街出现由街铺、步行街向由街铺、步行街向集中商业发展集中商业发展大型商业机构进入，商业水平稳步上升自有住宅底商经营或出租为主商铺基本市场化，经营和销售同时存在商铺市场化，销售商铺市场化，销售成为核心赢利手段成为核心赢利手段销售不是实现收益的最终手段，持有出租为主营业收入+租金收入营业收入+租金收入+销售收入销售收入销售收入+ +租金租金收入收入销售收入+租金收入经营模式经营模式商业发展规律模型商业发展规律模型郑州目前商业业态分类郑州目前商业业态分类高档百货高档百货:丹尼斯、金博大、百盛、华联、香港

3、新世纪等大型百货商场；大型超市大型超市：国外的零售商众多，例如以沃尔玛、家乐福、易初莲花等；本地的品牌，思达连锁超 市、左右间等；市场竞争异常激烈；大型专业市场大型专业市场：其中以家居建材类大型专业店发展较好，东建材、凤凰城、中博等为代表；而其 他各类型的大型专业店发展都较为缓慢。餐饮业餐饮业：本地特色餐饮发展一般，各类外地特色小吃自成一统，呈现多元化发展趋势；娱乐业娱乐业：休闲娱乐场所主要集中在二七商圈附近、酒吧较有特色为农科路酒吧一条街；各类便利店：各类便利店：基本满足市民日常需求，但24小时便利店发展较为缓慢。大型购物中心大型购物中心大型购物中心是Mall全称Shopping Mall，

4、音译“摩尔”或“销品茂”，属于复合型商业形态，特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。郑州商业发展趋势郑州商业发展趋势例如：万达广场例如：万达广场总用地面积;92679.26总建筑面积约;53万总容积率为4.55业态：住宅、商业、酒店、写字楼、购物中心、SOHO、室外步行街综合体说明：北地块为商业用地，用地面积54331.41，总建筑面积约24.9万，包括购物中心、SOHO、室外步行街。容积率为3.39，绿地率7.5%。南地块为住宅用地，用地面积38347.85，总建筑面积约28.2万，包括六栋（共16个单元）高层住宅及两层底

5、商。容积率为6.22，绿地率25.1%。运作模式：运作模式：作为亚洲最大的商业地产公司，万达集团的商业开发坚持“业态规划在先，建筑规划在后”及“商业订单在先，建筑建造在后”的宗旨。目前已经基本完成主力店的招商，确定了主力店的品牌和规模。主力店包括万千百货、万达院线、大歌星KTV、大玩家电玩、超市、迪卡侬运动类产品超市等。1 1、百货、超市、服装类、百货、超市、服装类2 2、餐饮类、餐饮类3 3、休闲娱乐类、休闲娱乐类4 4、具体案例选址规划要求、具体案例选址规划要求各业态规划具体要求及标准各业态规划具体要求及标准二、二、业态规模需求体量（）层高开间进深单层面积承租能力元/天日用消费品百货大型1

6、0000-300005米50米=8米3000以上1-2元中型5000-10000首层5米40米=8米2000以上1.5-2.5元超市大型10000-300006米50米=8米5000以上0.8-3元中型8000-120004米40米=8米3000以上1.5-3元精品服装10000-200004米50米=8米1000以上商户3-15元一、百货、超市、服装类建筑体量要求一、百货、超市、服装类建筑体量要求1）百货类店商户要求统计表）百货类店商户要求统计表 百货商场百货商场北京华联选址要求北京华联选址要求 一、城市规模一、城市规模1、省会城市或中心城市2、城区常住人口100万以上，年人均消费支出600

7、0元以上。二、商圈条件二、商圈条件1、一级商圈：位于城区密集居民住宅区，3公里以内常住人口50万以上，紧邻城市主干道，有8条以上公交线，店面日均人流量8万以上。2、二级商圈：位于城区密集居民住宅区，3公里以内常住人口30万以上，紧邻城市主干道，有6条以上公交线，店面日均人流量6万以上。3、三级商圈：位于城区居民住宅区，3公里以内常住人口20万以上，紧邻城市主干道，有4条以上公交线，店面日均人流量4万以上。三、竞争对手三、竞争对手3 3公里内竞争对手不超过公里内竞争对手不超过2 2家。家。四、物业条件四、物业条件1、使用寿命：结构使用年限租赁期限。2、结构改造：在国家规范许可范围内，满足经营需求

8、。3、建筑物结构：框架或排架结构。4、层高：5米。5、柱距：8米8米。6、楼面载荷：卖场4千牛/平方米，库房5千牛/平方米。8、单层建筑面积：12000平方米。9、多层建筑面积：6000平方米/层。10、地面停车场面积：2000平方米。11、地下停车场面积：8000平方米。12、库房面积：2000平方米。13、办公区面积：600平方米。14、卸货区面积：300平方米。15、卸货平台：高度0.8米，面宽：8米，进深：5米。16、卸货通道（消防通道）宽幅：3米。17、地下室防水：混凝土刚性自防水加卷材柔性防水。18、能源供应：经营方独立开户，用电量0.12千伏安/平方米，其他根据规范可满足经营需要

9、。五、合作方式租赁，期限五、合作方式租赁，期限2020年。年。1）、）、北京华联选址要求北京华联选址要求 2）超市商户要求统计表）超市商户要求统计表全球第一零售巨头全球第一零售巨头沃尔玛选址要求沃尔玛选址要求 对商圈的要求对商圈的要求1、在项目1.5公里范围内人口达10万以上，2公里范围内的常住人口可达1215万人；2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，无（绿化带、立交桥、河流、山川等）明显阻隔；3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平；4、项目周边人口畅旺，道路与项目的衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场；5、核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000

10、平方米的同类业态为佳。对物业的要求对物业的要求1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米；临街面不低于70米；2、层高不低于5米，对于期楼的层高不低于6米，净高在4.5米以上（空调排风口至地板距离）；3、楼板承重在800/以上，对期楼的要求在1000/以上；4、柱间距要求9米以上，原则上不能低于8米；5、正门至少提供2个主入口，免费外立面广告位至少3个；6、每层有电动扶梯连接，地下车库与商场之间有竖向交通连接；7、商场要有一定面积的广场。山姆沃尔顿先生于1962年在阿肯色州成立，目前已经成为美国最大的私人雇主和世界上最大的连锁零售商 。沃尔玛于1996年进入中国市场，截止目前约有200

11、家店面，主要有购物广场、山姆会员商店、社区店、惠选折扣店四种形态。 对停车场地的要求对停车场地的要求1、至少300个以上地上或地下的顾客免费停车位；2、必须为供货商提供20个以上的免费货车停车位；3、如商场在社区边缘，需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径1.8米。其它要求其它要求1、市政电源为双回路或环网供电（或其它当地政府批准的供电方式），总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明、收银台、冷库、冷柜、监控、电脑主机等的用电需求，并提供供商场独立使用的高低压配电系统、电表、变压器、备用发电机、强弱电井道及各回路独

12、立开关箱；2、配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立的水表。给水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求，并满足市政停水一天的商场用水需要；3、安装独立的中央空调系统，商场室内温度要求达到241标准；4、物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年，并提供一定的免租期。 全球第一零售巨头全球第一零售巨头沃尔玛选址要求沃尔玛选址要求 全球第二零售巨头全球第二零售巨头家乐福选址要求家乐福选址要求 Carrefour（法文，意为十字路口），其第一家店是年开在巴黎南郊一个小镇的十字路口，生意异常火爆。十字路口成为家乐福选址的第一准则（法文，意为十字路口）。 一、建筑物要求：

13、一、建筑物要求：1、建筑占地面积15000平米以上2、最多不超过两层3、总建筑面积2万-4万4、转租租户由家乐福负责管理5、建筑物长宽比例：10：7或10：6二、主要指标要求：二、主要指标要求：楼层层高 ：卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米 柱距要求 ：柱网开间1010米 楼板载荷 ：卖场800公斤/平方米，后仓1200公斤/平方米 卸货区 ：考虑2或3辆35吨集卡和3辆小卡车满载重量及回车空间 停车位 ：300500个汽车位非机动车位1000个以上，免费提供家乐福公司及顾客使用。货梯 ：2部5吨货梯 发电机容量 ：24003200KVA 土地性质 :商业用地 消防 :符合国家及当地标

14、准并能通过验收 其他要求其他要求 :供水、供气、通讯设施、空调到位资料解读： 家乐福是世界第二大零售商，世界最大食品零售商，欧洲第一大零售商。 自家乐福1995年进入中国市场至今，已拥有超过2万多名员工，所开店已遍布中国20多个城市，经营商品两万多种。全球第三零售巨头全球第三零售巨头麦德龙选址要求麦德龙选址要求 首选物业： 商业街 物业使用： 购买 物业说明： 购地自建 需求面积： 1万-2万平米; 选址标准： 麦德龙超市通常设在大城市城乡结合部的高速公路或主干道附近。这样既避免了市中心及市区的交通拥挤，又因土地价格相对便宜，减少了投资风险。同时，选址还适应了城乡一体化的发展趋势，提前占据区位

15、优势。它商圈的辐射半径通常为50公里。1964年，一个崭新理念和管理方式-麦德龙在德国诞生，目前发展为德国最大、欧洲第二、世界第三的零售批发超市集团 ；是世界第一的“现购自运”制商业集团，实行会员制，会员必须是具有法人资格的企事业单位；1996年，麦德龙在上海普陀区开设了第一家商场，从一开始就取得了惊人的成功，给中国带来了全新的概念，填补了中国在仓储业态上的空白。 “现购自运”是指专业顾客在仓储式专业顾客在仓储式商场内自选商品，以现金支付并取商场内自选商品，以现金支付并取走商品走商品。与传统的送货批发相比，现购自运的优势在于较好的性价比，较好的性价比，食品和非食品分类范围广，及时获食品和非食品

16、分类范围广，及时获得商品，更长的营业时间得商品，更长的营业时间。 1.1.拥有自由产权的店面拥有自由产权的店面；建筑面积和与建筑面积基本等同的停车场面积，选址难度大；2.2.禁止禁止1.21.2米以下儿童进入米以下儿童进入，作为一家大型仓储式商场，需要进行叉车作业，补充货品，而1.2米以下的儿童恰恰是在叉车驾驶员的视觉盲区。 3.3.“透明透明”收银单收银单 ；4.4.实行会员制实行会员制，非会员客户谢绝购物。特殊要求：特殊要求：麦德龙仓储式超市是将超市和仓储合而为一的零售业态。它省掉了传统零售企业独立的仓库和配送中心，经营中实现了快速补货，保证了超市低成本高效率的运作保证了超市低成本高效率的

17、运作。仓储式超市与普通超市整体策划设计方面有明显不同。 麦德龙整体设计差异点麦德龙整体设计差异点一、超市建筑设计一、超市建筑设计 麦德龙仓储式超市从外观看就象一个现代化的大仓库，其营业面积一般为其营业面积一般为1515，0000002020，000000平方米平方米。外部设有与营业面积几乎相等的停车场，内部结构比较简单，通常采用高高4.54.5米的工业用大型货架米的工业用大型货架。货架下半部分用于商品的陈列展示，与普通超市无异：而其上半部上半部分则用于相应商品的存放，起到了仓库的作用分则用于相应商品的存放，起到了仓库的作用，从而使销售和仓储销售和仓储合为一体。货架间距较大，便于存取货物的叉车通

18、过，完成迅速补货的工作便于存取货物的叉车通过，完成迅速补货的工作。 二、商品定位二、商品定位 商品内容丰富，品种齐全，通常在20，000种以上，可满足客户“一站式购物一站式购物”的需求。仓储式超市摆设的绝大多数商品都是捆绑式或整箱销售捆绑式或整箱销售，除家电类、机械类产品外很少有单件摆设展示的商品 。仓储式超市实际上就是以零售的方式来从事批发业务。超市既是服务中心又是配送批发中心。这种差异化的市场定位使麦德龙成为了专业客户的超级仓库。 （一）有限的目标顾客（一）有限的目标顾客 绝大多数普通超市的目标消费群是无差异性的，即服务对象是全体普通消费者，消费者短期内的重复购买率高，但每次的购买量不大，

19、多为临时性随机性消费行为。而仓储式超市的目标消费群比较明确，麦德龙针对“有限”客户，即只对只对酒店、餐饮业、工厂、企事业单位、酒店、餐饮业、工厂、企事业单位、政府和团体等提供服务政府和团体等提供服务实行会员制，会员必须是具有法人资格的企事业单位实行会员制，会员必须是具有法人资格的企事业单位。 （二）直邮广告促销（二）直邮广告促销 麦德龙超市一般不通过大众媒体进行广告宣传，而是利用直邮广告直邮广告进行促销。它们向所有所有会员每两周邮递一份会员每两周邮递一份“麦德龙邮报麦德龙邮报”。邮报是一份详尽全彩页的商品目录，介绍了半个月内商品的最新价格，新增商品以及近期开展促销的商品信息。邮报不仅使会员及时

20、了解商品信息，而且帮助企业有效地降低采购成本，提高客户采购的透明性和公正性帮助企业有效地降低采购成本，提高客户采购的透明性和公正性。 （三）特色化商品营销（三）特色化商品营销 面对零售业内竞争压力逐渐增大，麦德龙不是单纯以价格低廉吸引顾客单纯以价格低廉吸引顾客，而是从商品入手，以独家商品、特色商品及独家商品、特色商品及自有品牌自有品牌商品吸引顾客商品吸引顾客。 其中有为小型装修队选配所需电动工具和手动工具提供的商品建议清单商品建议清单；有为小型餐饮业准备的各种套餐餐具；有为企事业单位准备的福利套餐商品建议目录，等等。 麦德龙客户服务模式麦德龙客户服务模式1.采用工业大货架销售和存货，商品陈列一

21、目了然，便于自取； 2.对于专业客户需要的商品，提供整箱包装销售； 3.极其丰富的鲜货； 4.每个商品的库存和再订货都有严格的管理； 5.齐全的商品品种，严格的质量控制； 6.麦德龙C&C配销体系正是为大型高效的购物设立的； 7.会员通过麦德龙邮报及时了解最新的商品及其他信息，得到最佳采购优势； 8.完善的售后服务，免除客户的后顾之忧 ； 9.依傍交通主干道，交通便利，足够的免费停车位； 10. 麦德龙客户服务部提供退货、换货和维修服务。 麦德龙的特色服务总结：麦德龙的特色服务总结： 差异化的经营定位差异化的经营定位+ +限定客户的供应管理方式限定客户的供应管理方式+ +标准化操作流程

22、标准化操作流程加速传统商贸批发行业向规模化、现代化迈进的步伐加速传统商贸批发行业向规模化、现代化迈进的步伐 3）服装类商户要求统计表）服装类商户要求统计表分类业态规模（）层高开间承受租金元/天餐饮类中式2000-500004米40米1.5-4美食街5000-300004米20米1.5-4中式快餐300-20003.5米20米2.5-5西式快餐300-20003.5米20米2.5-8二、餐饮类建筑体量要求二、餐饮类建筑体量要求餐饮类商户要求统计表餐饮类商户要求统计表餐饮类面积（平方米）租金( 元/天）店铺要求额外要求代表品牌300-8002.5-3.5元隔油池、天然气、排烟排风、上下水、新风、电

23、力营业时间较长、车位、承租期5年以上俏江南、阿五200-4004元上下水、排烟排风承租期5年以上永和大王、红高粱200-4008元首层或地下1层+2层或地下1层、排烟排风、上下水承租期5年以上、对门面宽度和楼板承重有一定能够要求麦当劳、肯德基、好伦哥200-4004-5元上下水、排烟排风首层或地下一层、广告位吉野家、阿利茄汁面60-2005元以内上下水、电力、排风排烟冷藏设施好利来、西萨100-2004.5元以内电力、上下水背景音乐、可露天经营上岛咖啡150-4004-4.5元上下水、独立开门、位于1层至3层、隔音好中高档消费五福茶馆1 1、商圈要求、商圈要求：城市一类商圈的繁华地段，有一定的

24、消费支持2 2、建筑要求：、建筑要求：1）楼板到梁底高度，不得低于3米。；2）楼板承重：乙方厨房区楼板负荷为450kg/，餐厅区活荷载为250 kg/；3）供 电：甲方提供空调及200KW的用电量，并提供一条185铜芯电缆于甲方配电室引至乙方指定位置，乙方自设配电盘，并独立安装电表；4）供 水：甲方提供25吨水/天，供水管径为2.5/3.0英寸，水压不小于2.5/2，并具有相应的用水指标；5）排水：甲方提供相应的排水管线位置，排水管径不小于6英寸；6）隔 油 池：在餐厅附近区域应提供适宜位置，供餐厅制作隔油池，该位置将不导致争议或影响相邻关系；7）化 粪 池：甲方提供与化粪池相连的管道至乙方租

25、赁区域；8）排烟：提供室外相应的排放油烟管道位置，该位置将不导致争议或相邻关系。排烟管道的截面积为500mm700mm；快餐巨头快餐巨头肯德基选址要求肯德基选址要求9）招 牌：在门脸上方提供招牌安装位置；10）空调：甲方提供冷暖空调应保证使用时间自早8：00至晚11：00，其制冷量厨房应不小于450卡/小时，用餐区应不小于350卡/小时。餐厅温度冬天应不低于15度，夏天不高于25度，春秋季应在20-25度之间。（如KFC自设甲方提供室外机位置）；11）设备总重：冷库、排油烟机、汽水机、制冰机的室外机全部放置楼顶，设备总重3吨，下设槽钢可将设备均匀摆放，使楼顶均匀受力；12）卸货车位：甲方提供临

26、时卸货车位；13）乙方按照肯德基统一标准对餐厅内部及外部进行装修。14）消防系统：乙方自设消防系统并与甲方连通；15）电话：甲方提供两条电话线路。3 3、面积租期：、面积租期： 首层，350平方米（使用面积），门面12米。租期要求至少10年以上。快餐巨头快餐巨头肯德基选址要求肯德基选址要求三、休闲娱乐类建筑体量要求三、休闲娱乐类建筑体量要求分类业态体量（）层高进深柱距可承受租金元/天休闲娱乐KTV3000-100003.5米40米=5米1-6元桑拿3000-300003.5米60米=8米1-8元保龄球2000-50005米60米=8米1-8元台球厅10003.5米20米=5米3-8元网吧100

27、03.5米20米=5米3-8元业态规模需求体量（）层高开间进深承租能力元/天IT电子数码2000-10004米20米=8米商户3-15元电子5000-300004米20米=8米商户5-15元娱乐类商户要求统计表娱乐类商户要求统计表 场所要求场所要求: : . 核心商圈和地标建筑，经济.文化.商业中心.中央商务区附近（城市中心） 、交通枢纽. 主力购物广场.大型商场内或酒店附属等 备注：规划局及环保局可批准餐饮.娱乐 楼上无住宅 。楼宇符合国家及当地消防要求。 门面要求：门面要求：有独立或相对独立门面或观光电梯，专用电梯 1. 建筑面积在2000平方4000平方，最好单层 2. 层高要求：.米左

28、右3.承重情况：最低300公斤/平米 4. 供电量：450700KAV5.供水量：2040吨/日 6. 天然气：暂无 7. 广告位要求：有醒目的店招位置8. 停车位：地面40辆，地下40辆，总体不少于60辆娱乐代表娱乐代表好乐迪好乐迪KTV选址要求选址要求 附：专业大卖场附：专业大卖场如新家园家居超市选址要求如新家园家居超市选址要求 用地面积：用地面积：标准店项目净用地面积（红线内面积）约3-4万平方米（45至60亩）。地块面宽不小于150米，进深不小于180米。非标准店用地面积无特殊要求，但需按项目规模满足顾客停车要求。建筑面积、结构与技术要求：建筑面积、结构与技术要求：标准店一般为轻钢结构

29、三层建筑，每层卖场面积约为15000平方米，面宽约130米，进深约120米，柱柜约9.9米12米。一层为仓储式建材超市，层高8.5米，荷载2500千克平方米；二层为家居超市，层高5.5米，荷载1000千克平方米；三层为家具广场和家装市场，层高5.5米，荷载500千克平方米。单一建材超市：单一建材超市：一般不超过三个楼层，总建筑面积控制在2万平方米以内，单层面积不小于6000平方米；首层层高6.58.5米，荷载2500千克平方米，二、三层技术要求同标准店。停车位：（停车位：（以地上停车位为主）：u北京、上海、广州、深圳不少于200个车位，其他城市不少于150个车位。每车位面积：地面约25平方米，

30、地下约40平方米。u非标准店每1万建筑平方米配备专用停车位不少于100个车位。u超市正门前车流交通通道宽20米。能源需求与机电设备：能源需求与机电设备：u标准店用电每万平方米建筑面积1000千伏安，用水量每天80立方。u中央空调：岭南以制冷为主，一台主机制暖；黄河以北以制暖为主，u冬天必须通风；中部地区冷暖双制。u扶梯、坡梯、货梯、客梯满足需要。市场类别要求开店区位店面规模其他要求副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈5000平米以上从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼；物业距街道的距离在6米以上，有开阔的停车场地和门前广场区域商圈4000平米以上大型社区3000平米以上地级城市市区

31、人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心3000平米以上县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市内陆省份发展较快的县级市（百强县优先）副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈核心位置3000平米以上 专业主力店专业主力店苏宁电器选址要求苏宁电器选址要求层高3.5米以上，柱距8米以上；楼板承重：350Kg/平方米；给排水/排油/排污/烟道：除给排水外无要求；供配电负荷：150W/平方米；硬件设施要求：要求提供中央空调、自动扶梯、货梯、顶地墙装修及合格的消防设备设施；物业形状要求：方正实用。租赁期： 10-15年 /有一定的免租期停车位：需提供20个以上免费停车位经营方式：自营 租金要求：纯租赁或按销

32、售额扣点形式 专业主力店专业主力店国美电器选址要求国美电器选址要求1 1、商圈要求：、商圈要求：1）商业街店临街商铺（一层）。处于市级商圈、区级商圈。2）店中店在具有较大商流的大型商场或大型超市内，处于或接近电器商品销售区或日用消费品 区。处于市级商圈、区级商圈。3）社区店位于可辐射多个高消费社区的商业区域，紧邻主要大型社区，社区人口10万人左右 4）特定市场店手机、IT一条街（一层）。市级手机、IT一条街。5）交通枢纽店位于地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成一定规模的商圈。2 2、建筑要、建筑要求： 1）独立、清晰的产权；楼层从一楼开始，楼层不超过四楼，楼层不超过三楼 2）非店中店要

33、有开阔的停车场地和门前广场；使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）3 3、面积租期要求、面积租期要求： 1）小型店：3050平米。2）中型店：80120平米、160240平米。3）大型店：260320平米。4） 旗舰店：400平米左右。4 4、开店原则、开店原则：小型店只经营3C商品，中型店和大型店根据店址所处商圈特点可选择和音像共同经营。商业街店和店中店及交通枢纽店以开设小型店和中型店为主，社区店以开设中型店为主，特定市场店以开设中型店和大型店为主。1 1、商圈选择：、商圈选择：位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利的副省级以上城市直辖市、省会

34、城市、副省级城市核心商圈；地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心；县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市，内陆省份发展较快的县级市（百强县优先），副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈。2 2、建筑要求：、建筑要求：独立、清晰的产权。楼层从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼；物业距街道的距离在6米以上，有开阔的停车场地和门前广场；有正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）。3 3、面积和租期：、面积和租期：副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈5000平米以上；区域商圈4000平米以上；大型社区3000平

35、米以上；地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心3000平米以上；县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市内陆省份发展较快的县级市（百强县优先）副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈核心位置3000平米以上。租期10年以上。 专业主力店专业主力店五星电器选址要求五星电器选址要求各业态甄选标准总结各业态甄选标准总结三、三、业种业态特点及市场现状考虑要点知名商家建议百货店满足人们日常生活需求，现代百货更加多样化，突出主体性，品牌特点更强，仍占零售业态的主导地位，很受消费者欢迎百货业态是品牌零售商经营和竞争的重要载体；对项目早期人气的培育角度考虑极有价值。但主题百货承租能力不高，租金收益较

36、低。丹尼斯、新世纪、大商、北京华联、百盛 超市其经营是以最优惠的价格，提供最齐全的商品及家居用品给消费者，尤其大卖场这种主力店可确保有固定的客群定期重复的到访，商圈附近的居民可为项目带来稳定的客源超市已发展为家庭消费的重要组成部分，市场上外资、本地的经营者均有良好的发展沃尔玛、家乐福、易初莲花、世纪联华家居大卖场以满足消费者家庭装修、装饰、家居需要为目的，采取自选式经营的现代业态，单店规模一般在1万平米以上，经营的商业品种类几乎覆盖装修、家饰、家居相关的所有商品品类房地产业已进入快速发展的轨道，投资性购房比例已逐年下降，随着收入的增加，家居性消费会有所增长，但需考虑增长速度缓慢及租金水平等因素

37、欧凯龙、新家园、居然之家专卖店是重要的招商对象，也往往是租金利润的主要创造者，所以需要做深入的关注。服装专卖店的品牌组合将是项目成败的关键，年轻时尚化服装旗舰店值得关注作为大体量商业项目，专卖店无疑是要引入的重要形态，涉及各类商品的专卖店，是商户组合及获取租金收入的重要组成部分李宁、阿迪、耐克雅戈尔、金盾、g20001、百货、超市类业态甄选标准、百货、超市类业态甄选标准业种形态特点及市场现状甄选理由知名商家建议专业店电器专业店为消费者提供低价高品质家电的业态，有持续发展的市场空间。电器专业店多独立为战，但其将逐渐成为购物中心招商的重要组合，通常电器专业店的租赁面积在2000-5000平米。作为

38、现代大型商业需要引入电器专业店苏宁、永乐国美、运动用品店随着消费者对健康意识日益提高，对健身中心、体育用品及运动服装的需求甚为殷切，在经营上需要增强差异化特性，以增强运动用品店的吸引力，如设置体验性运动设施为了塑造与其它商业项目的差异性形象，项目可考虑运动健身主题，引入运动用品店和部分运动娱乐设施。滔博家居旗舰店经营面积通常在2000-5000平米，家具品牌通常由于自身品牌差异化原因，往往各有特色，所以在购物中心上会形成特殊的吸引力市场缺乏时尚家居专业店，如能引入，将有助于项目时尚性形象。宜家、嘉宝莉“时尚生活”书店是提供舒适、装修现代化及高雅的阅读环境，体现时尚生活主题的有一定规模的书店。这

39、类书店的经营理念是希望把纯粹购书的行为变为休闲享受的过程，通常还提供饮品、简餐，并经营些特色的的艺术品手工艺品等体现项目时尚性、文化性的特色，重点在于商户的选择上华腾购书中心2、专业主力店甄选标准、专业主力店甄选标准业种形态特点及市场现状考虑要点知名商家建议餐饮美食广场其快捷方便的食品、价格的便宜以及多元化，可让一家大小或一班朋友于同一环境中获得满足，针对家庭化、年轻化及大众化的消费者，有办公楼、商住楼的工作人员足以支撑美食广场运营；同时满足购物人群的饮食需求，延长购物人群停留时间。中式快餐通常规模在100-200，作为中国传统饮食文化的现代版延伸，它的价位填补了快餐市场中低端的空白，所提供的

40、餐饮内容贴近国人生活，是购物中心不可或缺的选择满足大众消费需求俏江南、阿五、阿香婆、外婆家等品牌美食可选面积从100-1000平米不等，种类繁多，作为中国最具特色的文化之一，市场需求大，本地名牌特色餐饮能有效带动人气餐饮的丰富性是本项目特色的经营方式，尤其在不同地方特色餐饮上如川菜、湘菜、粤菜等海底捞、京福华等西式餐厅一般面积需要400-600平米，品牌知名度高，是国人感受异国饮食文化的重要途径，且现在多以休闲为目的在此类餐厅就餐，学生和白领是西式餐厅的主力对大众吸引力较强，是人气培养的必须业态绿茵阁、上岛、迪欧等异国料理经营面积一般在400-600平米，常见有日韩、东南亚、法式、意式等品牌均

41、已有较高知名度，一般配合装修等手段，营造出异国风情，是现代人饮食休闲的重要选择能塑造项目差异性的规划业种，可考虑韩国料理及东南亚风味韩国烤肉、日本料理等3、餐饮主力店甄选标准、餐饮主力店甄选标准业种形态特点及市场现状考虑要点商家建议餐饮大型餐厅通常规模在1000平方米以上，在经营上各有特色，是大型商业的重要的主力店类型项目及周边存在大量高端商务人群是决定发展大型餐饮的条件建议引入不同类型的大型餐厅甜品店需求面积从无座位的5平米品牌甜品店到25-40平米的传统甜品店不等，西式快餐品牌的甜品店是青年人的最爱，在相应的季节品尝着对应的产品，既享口福又对身体有益休闲性强，冲动性消费，适当的布置可活跃零售气氛冰激凌店、地方特色甜品店咖啡茶坊适宜营业面积80-140平米，咖啡红茶音乐环境烘托出的高雅气氛是这类店铺重要的卖点，饮品茶点上品种丰富又特色，是情侣约会，朋友座谈的好去处休闲性强，形象较高，高端人群将赋予其独特的经营优势建议咖啡、饮品及茶坊餐饮主力店甄选标准餐饮主力店甄选标准业种形态特点及市场现状考虑要点商家建议娱乐电影院多屏幕电影院很可能是购物中心内最普遍的娱