不动产居间合同纠纷实务问题

1、编号：YB-HT-010124不动产居间合同纠纷实务Real estate in termediary甲方：乙方：签 订日期：年月日文档中文字均可自行修改编订：YunBo Network实用 Practical 专业 Major 精品 Quality编号：YB-HT-010124不动产居间合同纠纷实务问题说明：本合同书适用于明确双方必须履行的义务和应当享有的权益，在合同期限内按照 合同约定或者依照法律规定履行义务，可用作电子存档或实体印刷，使用时请详细阅读I条款。所谓居间合同，是指当事人双方约定一方接受他方的委托， 并按照他方的指示要求，为他方报告订立合同的机会或者为订约 提供媒介服务，委托人

2、给付报酬的合同。近年来，随着房地产二级市场的活跃和繁荣，委托人通过中介公司以居间的方式进行房 地产交易已成为一种普遍方式，而由此引发的纠纷也迅速增多。 实务中，主要存在以下法律问题：一、如何认定“居间人已促成合同成立”案例：被告（委托人）经原告（居间人）居间介绍，与出让方甲 公司（案外人）签订了在建项目转让协议，受让甲公司开发的 一在建项目。当时被告知晓甲公司与另一受让方乙公司（案外人）就同一项目签订的转让协议尚未解除。后乙公司向上海市第一中级人民法院提起诉讼，诉请甲公司履行双方签订的在建项目转让协议，本案被告作为第三人参加了诉讼。诉讼中，本案被告与乙公司就其给予乙公司一定的经济补偿从而取得系

3、争项目开发权 达成协议。上海市第一中级人民法院经审理判决：甲公司与乙公司签订的在建项目转让协议有效 ；本案被告与甲公司签订的转让 协议无效；同时判决该项目土地使用权变更为本案被告。判决后，甲公司不服提起上诉。二审中，有关当事人达成了新的补偿协议， 甲公司撤诉。本案原告遂诉请被告支付居间报酬216万元。一种意见认为，原告促成被告与出让方甲公司订立的合同虽然被确认无效，但被告实际取得了系争工程项目的开发权，相关当事人达成的协议只是对价格的重新确认，应当认定原告促成被告与甲公司签订的转让协议已经成立。故应支持原告的诉请。另一种意见认为，依据已经生效的判决书可以确定，原告居间介绍签订的合同系无效合同，

4、该合同自始就没有法律约束力， 故不能认定是已成立的合同。居间人未促成合同成立的， 不得要求支付报酬。故应当驳回原告的诉讼请求。笔者认为，认定“居间人已促成合同成立”，必须同时满足两个条件：一是合同的成立与居间人的活动有因果关系；二是居间人介绍签订的合同应当是依法成立的有效合同。“居间人促成合同成立”，顾文思义，要求该合同的成立是因居间人提供了订 立合同的媒介服务而促成的， 即该合同的成立与居间人的活动有 因果关系。如果委托人最终不是因居间人介绍签订的合同而取得 了系争标的，我们就不能以该结果推断出“居间人已促成合同成 立”之事实。上述案例中，原告居间介绍签订的合同已被法院生 效判决确认为无效，

5、被告并非因该合同、 而是因其与案外人达成 的协议而取得了系争项目，有关当事人达成的补偿协议不能推翻 生效判决所确认的事实， 故不能由此结果得出“居间人已促成合 同成立”之结论。虽然合同成立与合同生效是两个不同的概念， 合同法也没有明确规定居间人促成订立的合同应当具有法律效 力。但在居间法律关系中， 居间人是为委托人服务的， 这种服务 表现为报告订约的机会或为订约的媒介，其目的在于通过居间活动取得报酬。而委托人的目的在于通过居间人的服务，与对方就某一事项达成协议。只有居间人的活动达到目的了，委托人才负有给付报酬的义务。因此，居间人的活动只有促成委托人与第三 人之间建立起有效的合同关系才有意义。因

6、此，笔者认为，居间人促成订立的合同应当是依法成立的有效合同，这样才符合居间合同的法律特征及合同法关于居间合同条款的立法本意。二、居间人未促成合同成立是否可依约主张违约金或服务费案例：原告（居间人）与两被告（委托人）签有房地产买卖居 间协议，约定两被告分别委托原告出售、购买被告一之房屋；协议第九条约定，如果两被告未能履行有关条款，致买卖合同无法签订的，违约方或合意解除方应向原告支付数额相当于佣金的 服务费54600元。后因被告二办不出贷款， 两被告合意解除了协 议，未能签订买卖合同。现被告二下落不明。原告遂诉请被告一按约支付服务费。一种意见认为，原、被告签订的协议合法有效，根据协议，作为合意解除

7、方应向原告支付服务费，现原告主张被告一支付服务费有合同依据，故应判决被告一向原告支付一半服务费27300丿元。另一种意见认为，原告与两被告签订的 房地产买卖居间协 议系格式协议，其中第九条约定的内容明显加重了相对方的责 任，而使原告居于无论居间行为成功与否，均可取得相应报酬的有利地位，此约定与法律的规定相悖，应为无效。故应驳回原告的诉讼请求。笔者认为，本案当事人签订的是格式合同。 合同法第四十条 规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 合同法第四百二十七条规定，居间人 未促成合同成立的，不得要求支付报酬。然而，实务中，不少居 间人为使自己获取报酬的目的

8、不落空，往往利用格式条款，要求委托人如果因违约未签订买卖合同或者因合意解除居间协议未 签订买卖合同的，违约方及合意解约方需向居间人支付相当于居 间报酬的违约金或服务费。这样，就使委托人处于必须签约， 否则就要承担违约金或服务费的不利地位；而其自己则处于无论是否促成合同成立，均可获取相当于居间报酬的违约金或服务费的 有利地位。这明显加重了委托人的责任。因此，该条款违反了法律的强制性规定，应为无效。三、委托人规避居间人私下签订买卖合同是否构成违约案例：原告（居间人）与出售方及被告（委托人）分别签有房 地产居间合同一份，约定被告委托原告以140万元购买出售方 房屋，在合同有效期内，依原告之安排，买卖

9、双方至原告处，由 原告代书签订房地产买卖合同，完成委托事项，被告支付原告服 务报酬14000元。合同签订后，原告两次安排双方签订买卖合同， 因被告第一次未备齐首付款、第二次无故不到场而未成。第二次 安排的次日，被告私下与出售方签订了买卖合同，合同价为160万元，并取得了所购房屋的房地产权证。原告遂诉请被告赔偿违约损失14000元。一种意见认为，被告的行为有违诚信，但该行为是否属于违 约，双方并无约定，原告诉请违约赔偿，缺乏依据。故应驳回原 告的诉请。另一种意见认为，被告的行为不仅有违诚信，同时也违反了双方在居间合同中的约定，构成违约，应承担相应的违约责任。由于双方对违约责任没有约定，原告主张按

10、照合同履行后其可以 获得的利益进行赔偿， 符合合同法的有关规定。 故应支持原告的 诉请。笔者认为，根据合同法第一百零七条规定，所谓违约责任，是指当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定 时应当承担的民事责任。 从这一定义中我们可以看出，即使合同没有明确指出某种行为是否属于违约，只要当事人没有履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，就构成违约。本案中，作为居间人的原告，其义务是报告订立合同的机会，在约定的期限内安排双方签订买卖合同。 而作为委托人的被告， 其义务是在居 间人的安排下前去签订买卖合同。但由于被告无故不到场， 致使原告无法完成委托事项， 获取居间报酬，后被告又私下与居间人 介绍的对方签订合同。虽然双方在合同中没有明确被告不服从居 间人安排前去签约的行为构成违约，但从合同的内容来看， 被告的行为违反了合同中约定的义务，构成违约。双方对违约责任没有约定，应适用法定形式。 那么，被告的违约行为是否给原告造成了损失客观上，被告规避原告自