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文档简介

1、物业消防安全管理存在的问题及思考物业管理，是指物业管理企业对城市中各类住宅物业及其配套的 共用设施、设备和绿化、卫生、交通、治安、消防、环境等统筹进行 维护修缮、整治等管理服务的活动。确保管理区域内业主及物业使用 人的生命财产安全是物业管理的一项基本内容和工作，而消防安全管 理在生命财产安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。但目前我 国的物业消防安全管理还存在着许多亟待解决的问题，因此要进一步 推进物业消防安全管理，必须尽快建立健全物业管理服务体制和运作 规范体系，形成与目前蓬勃发展的房地产经济和住宅商品化、社会化 相适应的新型物业管理模式。一、当前物业消防安全管理存在的问题物业管理作为城市

2、社区管理中一个重要的基层管理体系，在我国起步较晚，要走向成熟的社会化、专业化、企业化和经营化的物业管 理，还有许多问题值得探索。消防安全管理作为物业管理的一项重要 工作，目前还存在着许多亟待解决的问题。首先，物业管理是建立在契约之上的民事商务行为，它涉及许多 行业和广泛的经营管理内容。尽管这些年出台了一系列规范物业管理 的法规、政策，但现有的法规、政策对物业消防安全管理的法律地位、 管理责任、管理维护经费，以及法律责任未作明确的规定，致使物业 消防安全管理中产生的大量矛盾纠纷得不到解决，司法机关对日益增 多的物业管理案件也因缺乏法律依据难以及时解决，例如消防设施设 备管理维护责任不明确、维护费

3、用不落实，发生火灾后消防设施成为 火灾的殉葬品，火灾责任和赔偿责任等都难以明断。其次，由于目前一些房地产开发建设与物业管理上明显存在着脱 节现象，未从物业的生产、流通与消费的全过程出发来设计、施工和 监督。这种建与用、建与管脱节的现象，造成物业投入使用和消费过 程中建筑消防安全分区、分隔、疏散不合理，消防设施设备不齐全不 配套，留下先天隐患。第三，物业消防安全管理涉及到消防设施维护等有形管理和物业 区用户日常消防管理等无形管理，至今没有准确界定物业管理作为企 业行为，以及应当履行的消防安全管理的工作范围和内容。第四，消防安全管理经费涉及消防设施设备维护和日常消防安全 管理费，管理经费主要来自两

4、个渠道：开发商提供的一定比例的物业 管理维修资金和物业管理公司向业主或物业使用者收取的物业管理 费。但这又引出以下问题：一是开发商提供的物业管理维修资金没有 法定主管部门监督提留，开发商成了只生孩子、不养孩子”，全部由业主和用户来承担造成物业管理收取费用过高，维修资金难以落实； 二是业主和用户受传统住房消费观念的影响，往往将物业管理理解为 无偿服务或低偿服务。加之物业管理公司与业主之间仅靠契约，使消 防管理费用难以收取；三是物业管理资金筹措、使用、管理不统一、 不规范，使缴纳者产生误解、拒缴或拖延。由于消防管理经费的不落实，造成物业管理及消防管理不落实, 物业运营几年后消防设施设备因缺少维护，形同虚设。第五，目前物业管理的职业

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